Дело № 2-1596/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

08 октября 2020 г. г. Смоленск

Ленинский районный суд г. Смоленска в составе председательствующего судьи Титова А.П.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хорошковой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области к ФИО1 и ФИО2 

о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, признании отсутствующим права собственности на земельный участок,

а также по заявлению третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Администрации города Смоленска к ФИО1 и ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи сооружения и земельного участка, признании отсутствующим права собственности на сооружение, а также применении последствий недействительности сделки,

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области, индивидуальный предприниматель ФИО3, ФИО4,

при участии:

от истца: ФИО5 – представителя по доверенности;

от третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора – ФИО6 – представителя по доверенности;

от ответчиков: ФИО7 – представителя ФИО1 по доверенности, ФИО8 – представителя ФИО2 по доверенности,

У С Т А Н О В И Л:

Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области (далее также – истец, Департамент) предъявил иск к ФИО2 (далее также – ответчик 1) и ФИО1 (далее также – ответчик 2) с требованиями о признании договора купли-продажи земельного участка от 03.07.2014 № 4435, заключенного между Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области и ФИО2, с кадастровым номером №, площадью 640 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> между домами №№ 44 и 46, недействительной сделкой; признании отсутствующим право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 640 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> между домами №№ 44 и 46.

В обоснование требований истец ссылается на предоставление спорного земельного участка в собственность ФИО2 на льготных условиях под объектом недвижимости на основании выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.06.2014 № 01/011/2014-9758, согласно которой на спорном земельном участке расположен объект недвижимости – будка охранника для здания торгово-бытового обслуживания, что не соответствует действительности; приобретение земельного участка произошло при злоупотреблении своим правом со стороны ФИО2; переход права собственности на спорный земельный участок и сооружение на нем к ФИО1 осуществлен на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 21.07.2014, который является ничтожной сделкой.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих требований относительно предмета спора, привлечены Администрация города Смоленска (далее также – Администрация, третье лицо), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (далее также – Управление Росреестра), индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее также – арендатор), а также ФИО4 (далее также – заявитель).

В ходе производства по делу Администрацией представлено заявление о вступлении в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора. Согласно заявлению (с учетом уточнения требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – ГПК РФ)) Администрация просит признать недействительным заключенный 21.07.2014 между ФИО2 и ФИО1 договор купли-продажи будки охранника для здания торгово-бытового обслуживания общей площадью 6 кв.м с кадастровым номером № и земельного участка из земель, отнесенных к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером № площадью 640 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> между домами №№ 44 и 46; применении последствий недействительности сделки, обязав ФИО1 возвратить Администрации города Смоленска земельный участок с кадастровым номером № площадью 640 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> между домами №№ 44 и 46; признании отсутствующим право собственности ФИО1 на будку охранника для здания торгово-бытового обслуживания площадью 6 кв.м., с кадастровым номером №, расположенную по адресу: 

<

...> между домами №№ 44 и 46.

Заявление Администрации о вступлении в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, удовлетворено определением от 27.05.2020.

В судебном заседании представители Департамента и Администрации поддержали заявленные требования, возражая против заявления ответчика о добросовестности ответчиков и пропуске срока исковой давности.

Представители ответчиков возражали против удовлетворения требований истца и третьего лица, ссылаясь на добросовестность лиц при заключении оспариваемых сделок, отсутствие доказательств, свидетельствующих о возможности удовлетворения виндикационного иска, а также пропуск срока исковой давности по сделкам, исполнение которых началось 17.07.2014 и 24.07.2014 соответственно.

Управлением Росреестра заявлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя. В письменных пояснениях Управление Росреестра указано, что в ходе проведенной в декабре 2019 года проверки по факту нарушения законодательства о государственной регистрации прав при регистрации права собственности на здание с кадастровым номером №, были выявлены нарушения государственным регистратором прав Управления Росреестра статьи 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при осуществлении государственной регистрации права собственности ФИО2 на нежилое здание – будку охранника для здания торгово-бытового обслуживания с кадастровым номером №.

Заявитель ФИО4 в судебном заседании поддержала требования Департамента и Администрации, сославшись на отсутствие сооружения – будки охранника для здания торгово-бытового обслуживания, на спорном земельном участке начиная с 2014 года по настоящее время.

Индивидуальный предприниматель ФИО3, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не обеспечил своего участия в судебном заседании. Мотивированный отзыв на иск и заявление третьего лица со стороны ФИО3 не представлены, что не препятствует рассмотрению дела по имеющимся доказательствам.

По требованию суда в порядке статьи 57 ГПК РФ филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Смоленской области представлены копии материалов кадастровых объектов недвижимости с кадастровыми номерами №.

Исследовав и оценив собранные по делу доказательства, допросив в ходе судебного разбирательства свидетеля ФИО9, заслушав пояснения и доводы представителей истца, ответчиков и третьих лиц, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела на основании заявления индивидуального предпринимателя ФИО3 от 17.02.2009 и приказа Главного земельного управления Смоленской области от 26.01.2019 № 160 «О предварительном согласовании ИП ФИО3 места размещения здания торгово-бытового обслуживания» в соответствии с приказом Главного земельного управления Смоленской области от 27.02.2009 индивидуальному предпринимателю ФИО3 был предоставлен в аренду из земель, отнесенных к категории земель населенных пунктов, земельный участок с кадастровым номером №, площадью 640 кв.м., расположенный в 

<

...> между домами №44 и №46, для строительства здания торгово-бытового обслуживания. Между Главным земельным управлением Смоленской области и индивидуальным предпринимателем ФИО3 заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 27.02.2009 № 674/з. Управлением Росреестра произведена государственная регистрация договора аренды, о чем в реестре недвижимости сделана запись от 14.04.2009 № 67-67-01/012/2009-740.

В соответствии с договором уступки прав и обязанностей от 17.02.2011 по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 27.02.2009 № 674/з, индивидуальный предприниматель ФИО3 уступил ФИО2 права и обязанности в отношении арендованного земельного участка с кадастровым номером №, площадью 640 кв.м., расположенного в 

<

...> между домами №44 и №46, для строительства здания торгово-бытового обслуживания.

ФИО2, от имени которого действовал ФИО10 – представитель по доверенности, обратился в Управление Росреестра с заявлением от 09.04.2014 с приложением декларации об объекте недвижимого имущества от 09.04.2014, в которой указано, что по адресу:

<

...> между домами № 44 и № 46, на земельном участке с кадастровым номером № расположено здание вспомогательного использования (иное здание) – будка охранника для здания торгово-бытового обслуживания, площадью 6 кв.м., год создания – 2013, материал постройки – кирпич, имеющее подключение к сетям инженерно-технического обеспечения (электричество, центральное). Здание – будка охранника для здания торгово-бытового обслуживания, площадью 6 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> между домами № 44 и № 46, поставлено на кадастровый учет 07.05.2014, а запись о праве собственности ФИО2 на указанный объект недвижимости внесена в Единый государственный реестр прав 23.04.2014 за номером 67-67-01/110/2014-420.

По результатам правовой экспертизы государственным регистратором Управления Росреестра в Единый государственный реестр прав 26.05.2014 внесены изменения путем присвоения кадастрового номера № на объект недвижимости – будка охранника для здания торгово-бытового обслуживания, расположенного по адресу: 

<

...> между домами № 44 и № 46, что подтверждается уведомление от 27.05.2014 № 01/215/2014-179.

На основании заявления ФИО2 от 24.06.2014, договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 17.02.2011, ФИО2 прекращена аренда земельного участка с кадастровым номером №, расторгнут договор аренды земельного участка от 27.02.2009 № 674/з и земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером № площадью 640 кв.м., расположенный в 

<

...> между домами № 44 и № 46 под будкой охранника для здания торгово-бытового обслуживания, принадлежащей ФИО2 на праве собственности, предоставлен в собственность ФИО2 за плату.

Согласно акту установления выкупной стоимости земельного участка, заявленного на приобретение в собственность от 03.07.2014, выкупная цена земли определена в размере 452 803,20 руб., что составляет 15 % от кадастровой стоимости, равной 3 018 688 руб. Цена участка установлена в соответствии с Федеральным законом от 25.01.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

На основании приказа Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области от 30.06.2014 № 1047 между Департаментом и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка от 03.07.2014 № 4435, предметом которого является земельный участок площадью 640 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный в 

<

...> между домами № 44 и № 46, для использования с установленным видом разрешенного использования – под будкой охранника для здания торгово-бытового обслуживания. В пункте 1.2 указанного договора купли-продажи содержатся сведения о нахождении на земельном участке объекта недвижимости – будка охранника для здания торгово-бытового обслуживания.

Между сторонами оформлен акт приема-передачи земельного участка от 03.07.2014.

Денежные средства в качестве выкупной стоимости земельного участка в сумме 452 803,20 руб. перечислены ФИО2 04.07.2014, что подтверждается чек-ордером 1418884783, и распределены 08.07.2014 по установленным законодательствам нормативам (100 %) в бюджет города Смоленска, о чем представлено сообщение Управления Федерального казначейства по Смоленской области от 23.03.2020 № 63-1.10-12/1.2-1321.

После регистрации права собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером № и здание с кадастровым номером № между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 21.07.2014, по условиям которого ФИО2 продает, а ФИО1 принимает в собственность следующее недвижимое имущество: будка охранника для здания торгово-бытового обслуживания, общей площадью 6 кв.м., кадастровый номер №, а также земельный участок под будкой охранника для здания торгово-бытового обслуживания, площадью 640 кв.м., с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

...> между домами № 44 и № 46.

По условиям договора купли-продажи недвижимого имущества между ФИО2 и ФИО1 покупатель продает будку охранника для здания торгово-бытового обслуживания за 10 000 руб., земельный участок – 430 000 руб. Общая цена сделки составила 440 000 руб., о чем указано в пункте 2 указанного договора. Передача денежных средств в наличной форме отражена непосредственно в договоре, что подтверждается собственноручной подписью ФИО2 в договоре купли-продажи недвижимого имущества от 21.07.2014. ПО факту передачи земельного участка и здания между ФИО2 и ФИО1 оформлен акт приема-передачи к договору купли-продажи недвижимости от 21.07.2014.

ФИО1 и ФИО2, от имени которого действовал ФИО11 – представитель по доверенности, обратились в Управление Росреестра с заявлением от 24.07.2014 о регистрации перехода права собственности на здание с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №.

Переход права собственности на здание с кадастровым номером 67:27:0000000:2042 и земельный участок с кадастровым номером № зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, о чем свидетельствуют записи № 

<

данные изъяты>.

На основании письменного заявления ФИО4 от 29.10.2019 заместителем Губернатора Смоленской области – начальником Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области инициирована проверка наличия каких-либо зданий на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

...> между домами № 44 и № 46. В ответ на обращение заместителя Губернатора Смоленской области – начальника Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области Управление Росреестра сообщило, что при комиссионном исследовании выявлен факт нарушения государственным регистратором прав требований статьи 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Кром того, Управление Росреестра сообщило, что согласно требованиям Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» проведенная государственная регистрация право может быть оспорена исключительно в судебном порядке. При этом сотрудниками Департамента установлено отсутствие на спорном земельном участке признаков строительства и сноса здания – будки охранника для здания торгово-бытового обслуживания, общей площадью 6 кв.м.

Ссылаясь на совершение сделки купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № под несуществующим и незаконно зарегистрированным объектом недвижимости, Департамент заявил рассматриваемый иск. По тем же основаниям в рамках рассматриваемого дела заявлены самостоятельные требования Администрации.

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 ГПК РФ все имеющиеся в материалах дела документы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают (в частности): из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий граждан и юридических лиц; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1 статьи 10 ГК РФ).

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии со статьей 129 ГК объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не ограничены в обороте.

Законом или в установленном законом порядке могут быть введены ограничения оборотоспособности объектов гражданских прав, в частности могут быть предусмотрены виды объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо совершение сделок с которыми допускается по специальному разрешению.

Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Одним из принципов земельного законодательства, предусмотренных статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также – ЗК РФ), является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со статьей 36 ЗК РФ (в редакции от 01.01.2014, действовавшей до 01.03.2015) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретали права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ.

Если иное не было установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имели граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществлялось гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые были установлены федеральными законами.

Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществлялся по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливался в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее также – Федеральный закон № 137-ФЗ) (в редакции от 08.11.2007, действовавшей до 01.03.2015) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществлялось органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не устанавливалось, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также если иное не было предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

В соответствии с Областным законом от 08.02.2007 № 1-з «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области – городе-герое Смоленске» с 01.04.2007 до 01.03.2015 полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляла администрация Смоленской области, уполномоченным органом которой являлся Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области (постановление администрации Смоленской области от 09.12.2008 № 690). В настоящее время в соответствии с решением 69-й сессии Смоленского городского Совета IV созыва от 20.02.2015 № 1323 с 01.03.2015 уполномоченным органом по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Смоленска, является администрация города Смоленска.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 30.09.2015 № 303-ЭС15-5520 по делу № А51-12453/2014, наличие в ЕГРН записи о праве собственности ответчика на недвижимое имущество накладывает на собственника соответствующего земельного участка, на котором оно находится, определенные ограничения, обусловленные распространением на этот объект правового режима, установленного действующим законодательством для недвижимого имущества, в том числе по предоставлению под таким объектом земельного участка в пользование или в собственность в соответствии с ЗК РФ.

В соответствии со статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Из содержания пункта 1 статьи 130 ГК РФ и пункта 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее также – Постановление Пленума № 25) следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, необходимо устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Как предусмотрено пунктами 3 – 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее также – Федеральный закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Для признания имущества недвижимым необходимо подтверждение того, что такой объект гражданских прав создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке. Кроме того, для отнесения объекта к недвижимому имуществу помимо прочной связи с землей необходимо, чтобы этот объект был создан в установленном порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил. Недвижимое имущество характеризует не только физическая, но и юридическая связь с землей, при отсутствии которой объект не может быть признан недвижимым имуществом.

При создании недвижимого имущества к правоустанавливающим документам в соответствии с нормами земельного и градостроительного законодательства относятся акты об отводе земельного участка под капитальную застройку, разрешение на строительство, акт приемки законченного строительством объекта, удостоверяющий возможность эксплуатации капитального строения.

Из материалов дела усматривается, что регистрация права собственности на объект недвижимости с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

...> между домами № 44 и № 46, была осуществлена на основании декларации об объекте недвижимого имущества от 09.04.2014.

Между тем, в силу статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее также – ГрК РФ) основанием для регистрации права на вновь созданный объект (как первичного права) могло являться разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, поскольку именно оно представляет собой документ, удостоверяющий выполнение строительства в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, объекта капитального строительства требованиям к строительству объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Согласно подпунктам 2, 3 пункта 17 статьи 51 ГрК РФ выдача разрешения не требуется в случае строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других), а также строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования (т.е. объектов, обслуживающих основной объект капитального характера и являющихся его принадлежностью).

В соответствии со статьей 135 ГрК РФ вещь, предназначается для обслуживания другой, главой вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи.

Главная вещь и ее принадлежность представляют собой отделимые друг от друга разнородные вещи, отличающиеся тем, что главная вещь может использоваться по назначению и без принадлежности, а принадлежность по этому общему для них назначению без главной вещи использоваться не может.

Критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию (пункт 6 Разъяснений по применению Градостроительного кодекса Российской Федерации в части осуществления государственного строительного надзора и постановления Правительства Российской Федерации от 01.02.2006 № 54 «О государственном строительном надзоре в Российской Федерации»).

Доказательств строительства здания торгово-бытового обслуживания с соблюдением установленного порядка, по отношению к которому здание будки охранника выполняло бы вспомогательную функцию, на земельном участке не имеется.

Разрешения на строительство будки охранника как самостоятельного объекта на спорном земельном участке органами местного самоуправления в установленном порядке не выдавалось. С заявлением о выдаче разрешения на строительство здания торгов-бытового обслуживания или непосредственно будки охранника кто-либо из участников рассматриваемых правоотношений не обращался.

В соответствии с пунктом 3 статьи 25.3 Федерального закона № 122-ФЗ (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.

С учетом пункта 3 части 17 статьи 51 ГрК РФ по смыслу приведенной нормы регистрация права собственности на объект на основании заполненной декларации возможна только в случае, если объект не имеет самостоятельного назначения, а по существу является принадлежностью к главной (основной) вещи, предназначен для ее обслуживания.

Из содержания декларации об объекте недвижимого имущества от 09.04.2014 следует, что объект недвижимости с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

...> между домами № 44 и № 46, возведен из материалов, позволяющих признать такой объект капитальным, и имеет технологическое присоединение к инженерным сетям.

В тоже время наличие технологического присоединения к инженерным коммуникациям опровергается истребованными в порядке статьи 57 ГПК РФ сведениями. Доказательств оформления в установленном порядке документов на технологическое присоединение к централизованным инженерным сетям (водопровод, холодное и горячее водоснабжение, канализация, электроснабжение, газоснабжение), а также наличие договоров поставки энергетических ресурсов в точке присоединения по ул. Николаева в г. Смоленске у сторон не имеется и суду не представлено.

Таким образом, осуществление строительства будки охранника – объекта недвижимости с кадастровым номером №, в отсутствие соответствующего разрешения на строительство, а также последующий снос такой будки охранника, свидетельствует о самовольности такого объекта в силу статьи 222 ГК РФ, а в соответствии с пунктом 2 названной статьи лицо не приобретает на нее право собственности, за исключением признания права собственности на такой объект в судебном порядке.

Как показал допрошенный в судебном заседании ФИО9, его участие в осмотре земельного участка при составлении акта об отсутствии на спорном земельном участке объекта недвижимости состояло в фиксации факта отсутствия на осматриваемом земельном участке будки охранника; какого-либо инструментального осмотра или исследование на предмет наличия (отсутствия) инженерных коммуникаций не проводилось.

Поскольку регистрация права собственности на объект недвижимого имущества с кадастровым номером № произведено на основании декларации об объекте недвижимого имущества, а соответствующее решение суда о признании права собственности на такой объект отсутствует, право собственности на объект недвижимости с кадастровым номером № не подлежало государственной регистрации.

Отсутствие правовых оснований для регистрации права собственности на объект недвижимого имущества с кадастровым номером № исключает возникновение права ФИО2 на приобретение в собственность за плату спорного земельного участка в соответствии с действовавшей на дату спорных правоотношений статьей 36 ЗК РФ.

Таким образом, отсутствие самого объекта недвижимости с кадастровым номером № на спорном земельном участке с кадастровым номером 67:27:0000000:317, приобретение права собственности на здание будки охранника в отсутствие правовых оснований, регистрация права собственности и внесение записи в ЕГРН в нарушение требований Федерального закона № 122-ФЗ (в редакции, действовавшей на дату спорных правоотношений) свидетельствует об отсутствии у ФИО2 исключительного права на приобретение в собственность за плату или в аренду земельного участка под объектом недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 ГК РФ). При этом в силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 431.1 ГК РФ к договорам применяются положения о недействительности сделок (параграф 2 главы 9), если иное не установлено правилами об отдельных видах договоров и настоящей статьей.

Как предусмотрено статьей 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 78 Постановления Пленума № 25, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Статьей 167 ГК РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ (в редакции от 03.10.2004) предусмотрено, что исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на этих участках.

Согласно правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.12.2008 № 8985/08, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могли быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ (в редакции на дату возникновения спорных правоотношений), только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

Поскольку договор № 4435 совершен с нарушением императивных требований закона о порядке предоставления земельного участка, а допущенные нарушения влекут ущемление прав неопределенного круга лиц, имеющих право претендовать на получение земельного участка в случае соблюдения установленных законом процедур, совершенная сделка в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ является недействительной (ничтожной).

Признание недействительным договора № 4435 позволяет признать последующий договор по отчуждению ФИО2 в пользу ФИО1 спорного земельного участка также недействительным (ничтожным) по причине нарушения установленного порядка предоставления в собственность земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Исходя из особенностей правоотношений сторон, суд приходит к выводу, что Департамент, осуществляя полномочия собственника в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, обязан был заключить договор купли-продажи при предоставлении исчерпывающего перечня документов. В случае предоставления документов, подтверждающих наличие объекта недвижимого имущества на земельном участке, Департамент не имел правовых оснований для принятия распорядительного документа об отказе в предоставлении земельного участка в собственность за плату. При этом ФИО2, действуя добросовестно с должной степенью осведомленности и осмотрительности, обязан был соблюдать порядок получения правоустанавливающих документов на основное здание – здание торгово-бытового обслуживания, а также вспомогательное здание – здание будки охранника, проверить фактическое наличие таких зданий на спорном земельном участке.

Согласно статьям 301, 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 75 Постановления Пленума № 25, применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Ответчиками заявлено о пропуске срока исковой давности.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее также – Постановление Пленума № 43), в силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, в частности, о передаче имущества другому лицу, совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества, например, земельного участка, и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 1 Постановления Пленума № 25, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Департамент, заключая договор № 4435, получил исчерпывающий перечень документов, являющихся основанием для передачи в собственность за плату спорного земельного участка, занятого объектом недвижимости. Оценивая действия ФИО2 как добросовестные при предоставлении документов на приобретение в собственность за плату спорного земельного участка, Департамент не был обязан выявлять фактическое наличие объекта недвижимости на таком земельном участке.

Суд приходит к выводу, что Департаменту стало известно о совершении оспариваемой сделки с нарушением установленного законом порядка предоставления земельного участка в собственность только в результате проверочных мероприятий, проведенных Управлением Росреестра в декабре 2019 года. Трехлетний срок к моменту обращения Департамента с рассматриваемым иском не истек.

Отсутствие мер реагирования со стороны органов государственного или муниципального земельного контроля не является основанием для признания действий сторон оспариваемых сделок направленными на сохранение выраженной воли по отчуждению спорного земельного участка, а также совершенной сделки соответствующей закону. При этом следует отметить, что Департамент не является органом государственного земельного контроля.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 166 ГК РФ сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Исполнение оспоримой сделки может быть признано выражением воли стороны, направленной на сохранение сделки, но не является единственным проявлением воли, направленной на сохранение сделки.

Доказательств наличия воли Департамента на сохранение порочной сделки купли-продажи спорного земельного участка не имеется. При этом воля Департамента была направлена на предоставление земельного участка под объектом недвижимости, сведения о котором внесены в ЕГРН.

Кроме того, выражение воли Департамента на совершение сделки не является достаточным основанием для сохранения оспариваемой сделки, поскольку в данном случае нарушен императивный порядок предоставления земельного участка в собственность за плату, и данный факт выявлен прокурором в ходе проверки соблюдения земельного законодательства.

Пунктом 7 Постановления Пленума № 25 разъяснено, что если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Установленные судом обстоятельства заключения договора № 4435 не позволяют признать добросовестность сторон, а также проявление воли Департамента на исполнение и сохранение недействительной (ничтожной) сделки.

В силу статьи 42 ГПК РФ третьи лица, заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, могут вступить в дело до принятия судебного постановления судом первой инстанции. Они пользуются всеми правами и несут все обязанности истца, за исключением обязанности соблюдения претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора, если это предусмотрено федеральным законом для данной категории споров.

По смыслу приведенной нормы, третьи лица, заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, вступают в уже возникший между истцом и ответчиком процесс в целях защиты своих самостоятельных прав на предмет спора.

Материально-правовой интерес третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, должен не совпадать по содержанию с материально-правовым интересом истца и ответчика, то есть третье лицо должно быть заинтересовано в таком материально-правовом разрешении спора, которое исключает удовлетворение притязаний как истца, так и ответчика. Самостоятельность требований состоит в том, что третье лицо утверждает о принадлежности спорного блага именно ему, при этом требование третьего лица может иметь как отличное от первоначального иска основание, так и отличные предмет иска и основание.

Оспаривание сделок купли-продажи со стороны Администрации направлено на возврат земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, полученного в нарушение требований земельного законодательства, в ведение лица, обладающего полномочиями по распоряжению таким земельным участком.

Удовлетворяя требования Департамента и Администрации, суд приходит к выводу, что они направлены на восстановление нарушенного права неопределенного круга лиц, связаны с возвратом земельного участка с кадастровым номером 67:27:0000000:317 в состав земель населенного пункта, государственная собственность на которые не разграничена, для последующего принятия решения о предоставлении такого земельного участка в установленном законом порядке.

Правовых оснований признать ФИО1 добросовестным приобретателем спорного земельного участка и сохранении за ним права собственности на такой земельный участок не усматривается.

В порядке применения последствий недействительности оспариваемых сделок суд полагает возможным привести стороны в первоначальное положение, а именно: возвратить земельный участок уполномоченному органу по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, а лицам, уплатившим выкупную стоимость по оспариваемым договорам возвратить соответствующие денежные средства.

В соответствии со статьей 62 Бюджетного кодекса Российской Федерации в бюджеты муниципальных округов, бюджеты городских округов и бюджеты городских округов с внутригородским делением до разграничения государственной собственности на землю поступают, в частности, доходы от продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах муниципальных округов, городских округов, городских округов с внутригородским делением, по нормативу 100 процентов.

Поскольку стороной оспариваемого договора № 4435 является Департамент, то указанным лицом, но за счет средств казны муниципального образования «город Смоленск» должны быть возвращены денежные средства уплаченные ФИО2 Правовых оснований для сохранения денежных средств, поступивших в бюджет города Смоленска от исполнения по договору № 4435, в ведении Департамента или Администрации не имеется. При этом отсутствие у стороны договора № 4435 статуса администратора неналоговых доходов от продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, не является основанием для освобождения Департамента как стороны сделки от возврата полученного по недействительной (ничтожной) сделке.

Соответственно ФИО1 подлежат возврату денежные средства, уплаченные по договору с ФИО2

Обязывая ФИО1 возвратить земельный спорный участок в государственную собственность, суд приходит к выводу, что состояние такого земельного участка должно соответствовать его первоначальному виду, в котором он предоставлялся в собственность ФИО2 при отсутствии на спорном земельном участке каких-либо зданий, строений и сооружений. Возврат спорного земельного участка должен осуществляться с учетом перераспределения полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии со статьей 204 ГПК РФ суд полагает необходимым установить ФИО1 тридцатидневный срок для возврата спорного земельного участка в ведение Администрации по акту-приема передачи.

Поскольку в соответствии с налоговым законодательством Департамент и Администрация освобождены от уплаты государственной пошлины за подачу иска в суд общей юрисдикции, с ответчиков – ФИО1 и ФИО2 подлежит взысканию государственная пошлина в соответствующем размере, предусмотренном для требований неимущественного характера для юридических лиц и граждан соответственно. Правовых оснований для освобождения ответчиков от уплаты государственной пошлины судом не усматривается.

руководствуясь статьями 194, 198, 204 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Требования Департамента имущественных земельных отношений Смоленской области по первоначальному иску и требования Администрации города Смоленска по заявлению третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, удовлетворить в полном объеме.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 03.07.2014 регистрационный номер 4435, заключенный между Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области и ФИО2 относительно земельного участка с кадастровым номером №, площадью 640 кв.м., расположенного в 

<

...> между домами № 44 и № 46.

Применить последствия недействительности сделки купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, обязав Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области за счет средств казны муниципального образования «город Смоленск» возвратить ФИО2 452 803 руб. 20 коп., уплаченные по договору купли-продажи земельного участка от 03.07.2014 регистрационный номер 4435.

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 21.07.2014, заключенный между ФИО2 и ФИО1 относительно земельного участка с кадастровым номером № площадью 640 кв.м., расположенного в 

<

...> между домами № 44 и № 46, и объекта недвижимого имущества – будки охранника для здания торгово-бытового обслуживания с кадастровым номером №, расположенной в 

<

...> между домами № 44 и № 46.

Применить последствия недействительности сделки купли-продажи недвижимого имущества от 21.07.2014, обязав ФИО1 возвратить ФИО2 440 000 руб.

Признать отсутствующим право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером № площадью 640 кв.м., расположенный в 

<

...> между домами № 44 и № 46, погасив в Едином государственном реестре недвижимости запись от 24.07.2014 за номером №

Признать отсутствующим право собственности ФИО1 на будку охранника для здания торгово-бытового обслуживания с кадастровым номером № площадью 6 кв.м., расположенную в 

<

...> между домами № 44 и № 46, погасив в Едином государственном реестре недвижимости запись от 24.07.2014 за номером №.

Обязать ФИО1 в течение тридцати дней с даты вступления настоящего решения суда в законную силу передать администрации города Смоленска по акту-приема передачи земельный участок с кадастровым номером № площадью 640 кв.м., расположенный в 

<

...> между домами № 44 и № 46, в состоянии пригодном для его использования в соответствии с видом разрешенного использования.

Взыскать с ФИО2 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 300 руб.

Взыскать с ФИО1 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 300 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Смоленский областной суд через Ленинский районный суд г. Смоленска в течение одного месяца, а также в кассационном порядке во Второй кассационный суд общей юрисдикции через Ленинский районный суд г. Смоленска в течение двух месяцев с момента вступления решения в законную силу.

Мотивированное решение изготовлено 15.10.2020 

Судья А.П. Титов

Ленинский районный суд г. Смоленска

УИД: 67RS0002-01-2020-000884-95

Подлинный документ подшит в материалы дела № 2-1596/2020