Дело № 3а-82/2019 мотивированное 

решение

 составлено

17 мая 2019 года 

Решение

Именем Российской Федерации

13 мая 2019 года

Мурманский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Пырч Н.В.,

при секретаре Леметти Б.В. 

с участием представителя административного истца ОАО «Оленегорский механический завод» по доверенности ФИО1, представителя административного ответчика Правительства Мурманской области по доверенности ФИО2 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению открытого акционерного общества «Оленегорский механический завод» к Правительству Мурманской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной 

у с т а н о в и л:

Открытое акционерное общество «Оленегорский механический завод» (далее- ОАО «Оленегорский механический завод», ОАО «ОМЗ», Общество) обратилось с административным исковым заявлением к Правительству Мурманской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной.

В обоснование требований административный истец указал, что ОАО «Оленегорский механический завод» является собственником объектов недвижимости капитального строительства: _ _ , здания модельного цеха, здания АБК, склада инвентаря столовой, здания в составе: участка цветного литья; встроенные, автодорог ОУРМЗ, внутризаводских железнодорожных путей. Объекты капитального строительства находятся на земельном участке с кадастровым номером *, который используется ОАО «ОМЗ» на основании договора аренды.

По результатам государственной кадастровой оценки земельных участков стоимость используемого административным истцом земельного участка определена по состоянию на 01 января 2016 года в размере 260543549, 59 рублей.

Между тем, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... согласно отчету ООО «Профессиональная оценка» № 853-12/2018 от 18 декабря 2018 года составила 157567000 рублей.

Поскольку кадастровая стоимость земельного участка влияет на оплату арендных платежей, исчисляемых исходя из кадастровой стоимости земельного участка, то увеличение кадастровой стоимости затрагивает права и законные интересы административного истца. 

Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 357904+/-209.39 кв.м., с кадастровым номером ... в размере 157567000 рублей. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 26 декабря 2018 года. 

В судебном заседании представитель административного истца ООО «МРК» по доверенности ФИО1 уточнила заявленные требования, просила суд установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 357904+/-209.39 кв.м., с кадастровым номером ... в размере 184871000 рублей, предоставив в обоснование требований уточненный отчет, по которому были устранены замечания. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 26 декабря 2018 года. 

Представитель административного ответчика Правительства Мурманской области по доверенности ФИО2, не заявляя в судебном заседании возражений относительно существа спора, согласилась с представленным уточненным отчетом оценщика по установлению кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости. 

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее - Управление Росреестра по Мурманской области) в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежаще. В письменном отзыве указал, что не заявляет возражений относительно существа спора.

Представитель заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Мурманской области» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежаще. Письменных возражений по административному иску не представил. 

Представитель заинтересованного лица администрации города Оленегорска в судебное заседание не явился, извещен о рассмотрении дела надлежащим образом. В письменном отзыве указал, что не заявляет возражений относительно существа спора, представитель просил рассмотреть дело в отсутствие. 

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, учитывая, что неявка вышеуказанных лиц не была признана обязательной.

Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетеля ФИО3, обладающего специальными познаниями в области оценки, исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства, суд полагает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

Согласно положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом статья 24.18 Закона об оценочной деятельности в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

В судебном заседании установлено, что ОАО «Оленегорский механический завод» является собственником объектов капитального строительства: здания корпуса № 1, здания модельного цеха, здания АБК, склада инвентаря столовой, здания в составе: участка цветного литья; встроенные, автодорог ОУРМЗ, внутризаводских железнодорожных путей.

Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в 2003 году, о чем свидетельствуют копии свидетельств о государственной регистрации права (т.1 л.д. 24-28). 

Объекты недвижимости находятся на земельном участке площадью 357904 +/-209.39 кв.м., с кадастровым номером ..., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения промышленных объектов, расположенного по адресу: * с подведомственной территорией, г. Оленегорск. 

Общество является арендатором данного земельного участка на основании договора аренды № 74/04-юр от 19 февраля 2004 года, заключенного между ОАО « ОМЗ» и администрацией города Оленегорска, сроком с 01 января 2004 года по 01 января 2014 года.

Дополнительным соглашением № 50/13-юр от 09 декабря 2013 года договор аренды продлен на 10 лет, до 01 января 2024 года. 

По условиям договора аренды земельного участка размер арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Арендная плата уплачивается за пользование земельным участком до настоящего времени. 

По результатам государственной кадастровой оценки земельного участка с кадастровым номером ... его стоимость определена по состоянию на 01 января 2016 года в размере 260543549, 59 рублей (т.1 л.д.218).

Согласно кадастровой справке об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 28 марта 2019 года кадастровая стоимость земельного участка площадью 357904 +/-209.39 кв.м., с кадастровым номером ..., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения промышленных объектов, расположенного по адресу: _ _ , составляет 260543549, 59 рублей. При этом кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01 января 2016 года. Данный земельный участок сформирован 10 апреля 2003 года (т.1 л.д.219-221). 

Сведения о кадастровой стоимости приведенных земельных участков внесены в государственный кадастр недвижимости на основании постановления Правительства Мурманской области от 25 ноября 2016 года № 585-ПП «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Мурманской области». 

Из содержания постановления Правительства Мурманской области и приложений к нему видно, что кадастровая стоимость земельных участков, в том числе вышеуказанного земельного участка определена по состоянию на 01 января 2016 года в вышеуказанном размере. 

Оценка стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Мурманской области осуществлялась в соответствии с главой III.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», на основании отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков №01-КО-16, который прошел экспертную проверку на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Постановление Правительства Мурманской области от 25 ноября 2016 года № 585-ПП как нормативный правовой акт не оспаривается, равно как и порядок проведения государственной кадастровой оценки земель.

С целью пересмотра результатов кадастровой оценки указанных объектов недвижимости, используемых земельных участков, определенной по состоянию на 01 января 2016 года, ОАО «ОМЗ» 26 декабря 2018 года обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области с соответствующим заявлением, представив отчет ООО «Профессиональная оценка» №№ 853-12/2018 от 18 декабря 2018 года.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области от 17 января 2019 года № 30 заявление Общества было отклонено, поскольку представленный отчет не соответствовал требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Разрешая заявленные требования, суд исходит из того, что применение кадастровой стоимости равной рыночной стоимости земельных участков, в том числе для арендных правоотношений, имеет преимущественное значение, и это следует из содержания статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации.

В качестве доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости земельного участка, административным истцом представлен уточненный отчет ООО «Профессиональная оценка». 

Из отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка № 853-12/2018-1 от 15 апреля 2019 года, составленного ООО «Профессиональная оценка» следует, что рыночная стоимость земельного участка площадью 357904 +/-209.39 кв.м., с кадастровым номером ..., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения промышленных объектов, расположенного по адресу: ..., по состоянию на 01 января 2016 года составляет 184871000 рублей.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Оформление и содержание указанного отчета соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в том числе требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Оценщиком проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.

Содержание отчета свидетельствует о том, что оценка определялась индивидуально для конкретного объекта недвижимости, с учетом его специфических индивидуальных характеристик, следовательно, рыночная стоимость в данном случае каждого земельного участка является наиболее точной по сравнению с результатом массовой оценки.

Так, из содержания отчета № 853-12/2018-1 от 15 апреля 2019 года, составленного ООО «Профессиональная оценка» следует, что оценщик оценил преимущества и недостатки каждого подхода, в результате применил сравнительный подход к оценке методом сравнения продаж, для реализации которого им проанализирован рынок предложений земельных участков в Мурманской области на дату оценки. В качестве аналогов объекта оценки выбрано 3 объекта - аналога. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами применены соответствующие корректировки и на основе полученных результатов оценщик определил итоговую стоимость каждого земельного участка. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Оценщик привел подробное обоснование поправок и расчет их значений. Вносимые корректировки имеют обоснование. 

Допрошенная в качестве свидетеля ФИО3, являющаяся специалистом в области оценки объектов недвижимости - земельных участков, в судебном заседании подтвердила, что представленный уточненный отчет № 853-12/2018-1 от 15 апреля 2019 года соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. 

Таким образом, обстоятельств, дающих основание сомневаться в объективности и достоверности отчета об оценке, не установлено.

Выводы оценщика объективно не опровергнуты, достоверных данных об иной рыночной стоимости земельного участка, суду не представлено. 

Следовательно, рыночная стоимость каждого объекта оценки земельного участка в данном случае является наиболее точной по сравнению с результатом массовой оценки.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ ( ред. от 03.08.2018) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законом, или в судебном порядке не установлено иное.

При таком положении следует признать рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером ... в сумме 184871000 рублей, определенном в отчете ООО «Профессиональная оценка» № 853-12/2018-1 по состоянию на 01 января 2016 года достоверной. 

Сопоставляя кадастровую стоимость указанных земельных участков с его рыночной стоимостью, суд признает, что эти стоимостные величины существенно различаются, кадастровая стоимость превышает рыночную стоимость земельного участка.

То обстоятельство, что арендные обязательства истца зависят от величины кадастровой стоимости земельного участка, прямо вытекает из содержания представленных договора аренды, дополнительного соглашения и расчетов к ним, следовательно, обоснованное определение кадастровой стоимости, очевидно, затрагивает права административного истца.

Возможность установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости законом допускается (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Право административного истца оспорить результаты определения кадастровой стоимости предусмотрено нормами статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

С учетом изложенного, суд удовлетворяет заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

Таким образом, в силу положений Закона об оценочной деятельности оспаривание кадастровой стоимости земельного участка порождает для административного истца юридические последствия.

Административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области 26 декабря 2018 года.

Руководствуясь статьями 174, 175, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Мурманский областной суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 357904 кв.м., с кадастровым номером * категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения промышленных объектов, расположенного по адресу: ... с подведомственной территорией, г. Оленегорск, по состоянию на 01 января 2016 года в размере его рыночной стоимости 184871000 (сто восемьдесят четыре миллиона восемьсот семьдесят одна тысяча) рублей.

Открытое акционерное общество «Оленегорский механический завод» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области 26 декабря 2018 года. 

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Мурманского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий, судья Н.В.Пырч