Дело № 2-2820/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 июля 2018 г. г. Шахты

Шахтинский городской суд Ростовской области в составе судьи Колоскова О.Р., при секретаре Малаховой Р.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО4 С.ча, ФИО2, ФИО3 к ООО "БТК Текстиль" об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в Шахтинский городской суд с иском к ООО "БТК Текстиль" об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка. В обосновании иска ссылаются на то, что ответчику на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование- для размещения промплощадки, общей площадью 2981 кв.м, расположенный по адресу 

<

адрес>. В границах указанного земельного участка расположено здание АТС "Квант", кадастровый №, площадью 1175, 3 кв.м, принадлежащий на праве общей долевой собственности ФИО1 - 294/10000; ФИО4-4706/10000; ФИО3-5000/10000, что подтверждается свидетельствами о регистрации прав от 27.07.2015г.

Ссылаясь на то, что земельный участок является неделимым, в соответствии со ст.ст. 271, 273, 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ, считают, что истцам принадлежит право получения обще долевой собственности в равных правах с ответчиком на земельный участок исходя из соотношения доли истцов в объекте недвижимости, расположенном на спорном земельном участке.

Согласно свидетельства о праве на наследство наследниками ФИО4 являются ФИО2-3/5 доли и ФИО4-1/5 доля.

Исходя из площади земельного участка и площадей объекта недвижимости, принадлежащих истцам и ответчику расчет долей в земельном участке на каждого из сособственников составляет: ООО "БТК Текстиль"- 3168/10000 долей; ФИО2-3168/100000 долей; ФИО4- 1056/100000 долей; ФИО1-33/10000 долей; ФИО3 -562/10000 долей. 

Истцы неоднократно обращались к ответчику в письменном виде с просьбой о выделе доли в земельном участке. 02.08.2017г. в адрес ответчика направлена претензия с просьбой произвести выдел доли в земельном участке и о досудебном урегулировании. Ответ на претензию не поступил. Ответчик уклоняется от оформления права общей долевой собственности на земельный участок под принадлежащими истцам долями в праве собственности на здание.

Просят обязать ООО "БТК Текстиль" заключить договор купли-продажи земельного участка расположенного: 

<

адрес>,, с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование- для размещения промплощадки, общей площадью 2981 кв.м, расположенный по адресу 

<

адрес> с расчетом доли на каждого из сособственников объекта недвижимости: здание АТС "Квант", кадастровый № в следующем соотношении : ФИО2-3168/100000 долей; ФИО4- 1056/100000 долей; ФИО1-33/10000 долей; ФИО3 -562/10000 долей по цене, установленной в договоре купли-продажи между ответчиком и муниципальным образованием в процентном соотношении к доли каждого из сособственников.

Истцы в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, предоставили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.

Дело в отсутствии не явившихся истцов рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представитель истцов ФИО1, ФИО2- ФИО5, действующая на основании доверенностей, в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала, просила их удовлетворить в полном объеме.

Представитель истца ФИО3- ФИО6, действующий на основании доверенностей, в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала, просила их удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО7, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях. В удовлетворении иска просил отказать.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд считает исковое заявление не обоснованным и не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям. 

В соответствии со ст. 36 Конституции Российской Федерации граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. 

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статьей 12 ГК РФ каждое лицо имеет право на защиту своих гражданских прав способами, предусмотренными законом.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. 

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон. 

Согласно пункту 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. 

Согласно абзацу 1 пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. 

Согласно ст. 15 ЗК РФ собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

В соответствии со статьей 6 и частью 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом земельных правоотношений, в частности купли-продажи, может быть прошедший государственный кадастровый учет земельный участок, границы которого удостоверены и описаны в установленном порядке.

Согласно ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

ч.3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. 

В силу положений статьи 209 ГК Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Положения ст. 554 и ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентируют определение предмета и цены в договоре продажи недвижимости, которые являются существенными условиями такого договора и по которым между сторонами должно быть достигнуто соглашение при заключении договора. 

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии с п. 4 ст. 244 ГК РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

Согласно п. 2 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (действующему в настоящее время) в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование- для размещения промплощадки, общей площадью 2981 кв.м, расположенный по адресу 

<

адрес>, кадастровой стоимостью 5904108.98 р. принадлежит ООО "БТК Текстиль" на основании договора купли-продажи от 01.08.2014г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.08.2014г., выпиской из ЕГРН (л.д.7-9). 

Здание АТС "Квант", расположеное по адресу 

<

адрес>, кадастровый №, площадью 1175, 3 кв.м, принадлежит на праве общей долевой собственности:

ФИО1 - 294/10000 на основании договора купли-продажи 30.12.2014г. и от 16.07.2015г.,

ФИО4-4706/10000 на основании договора купли-продажи от 30.12.2014 и от 16.07.2015г; 

ФИО3-5000/10000 на основании договоров купли-продажи от 3012.2014г и от 16.07.2015г.

Установленные судом обстоятельства подтверждаются свидетельствами о регистрации прав от 27.07.2015г, выпиской из ЕГРН (л.д.10-13).

ФИО4 умер ДД.ММ.ГГГГ. 

Согласно свидетельства о праве на наследство по закону, выданного нотариусом Ростовского-на-Дону нотариального округа 11.01.2018г., наследниками по закону после смерти ФИО4 на наследственное имущество, состоящее из 4706/10000 долей в праве общей долевой собственности на нежилое здание АТС "Квант", кадастровый №, площадью 1175, 3 кв.м, расположенное по адресу 

<

адрес> являются в 3/5 долях- супруга ФИО2 и в 1/5 доле- сын ФИО4 Право долевой собственности на 18824/50000 долей в праве общей долевой собственности на нежилое здание подлежит регистрации в ЕГРН. (л.д.14)

Право долевой собственности на 18824/50000 долей в праве общей долевой собственности на нежилое здание истцы ФИО4 и ФИО4 в ЕГРН не зарегистрировали, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.10-13). Доказательств обратного истцами не представлено.

Таким образом, у истцов право общей долевой собственности на здание, находящееся по адресу 

<

адрес>, площадью 1173,5 кв.м. возникло после возникновения права собственности ответчика на земельный участок, площадью 2 981 кв.м, расположенный по адресу 

<

адрес> 

Право собственности ответчика на земельный участок возникло на основании договора, участниками которого истцы не являлись, что ими не оспаривалось. В связи с чем земельный участок поступил в собственность только ответчика. Указанный договор не оспорен и не признан недействительным. Доказательств обратного суду не представлено.

Истцы неоднократно обращались к ответчику в письменном виде с просьбой, о выделе доли в земельном участке и с предложением о передаче в собственность истцов части земельного участка. Ответчик согласия на указанные предложения не давал, предварительный договор не заключался.

02.08.2017г. в адрес ответчика направлена претензия с просьбой произвести выдел доли в земельном участке и о досудебном урегулировании. Ответ на претензию не поступил. 

13.07.2018г. истцы направили ответчику предложение о заключении мирового соглашения о выделе и выкупе доли земельного участка с расчетом доли на каждого из сособственников здания и определением расчета выкупной стоимости. Соглашение между сторонами не достигнуто и ответчиком не принято.

Согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как указал Пленум Верховного Суда Российской Федерации в п. 10 Постановления от 31 октября 1995 года N 8 "О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия", при рассмотрении гражданских дел следует исходить из представленных истцом и ответчиком доказательств. 

В соответствии с п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации Ф N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Ф N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. В силу ст. 552 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. 

Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором 

Согласно ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. 

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. 

Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

Из анализа вышеприведенных норм, следует, что отчуждение недвижимости, расположенной на чужом земельном участке без согласия собственника земельного участка не противоречит действующему законодательству. 

В силу положений п.1 ст. 35 ЗК РФ, п.3 ст.552 ГК РФ, ст. 271 ГК РФ покупатель здания вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание.

Истцами не представлено доказательств, подтверждающих наличия обстоятельств, свидетельствующих о возникновении общей собственности сторон на земельный участок. 

Довод представителя истца о том, что предыдущий собственник здания- ФИО8 приобрел его по договору купли-продажи от 30.12.2014г. у ФИО9, после регистрации права собственности на земельный участок за ответчиком, а продавец ФИО9 была собственником здания на основании договора дарения от 28.11.2013г., то есть до возникновения права собственности на земельный участок у ответчика, при этом право собственности у ФИО9 отсутствовало, как и отсутствовало оно у ФИО8 вывод суда не опровергает. 

Из представленных доказательств не следует, что земельный участок является объектом общей долевой собственности.

Прежние собственники недвижимости не являлись собственниками земельного участка, следовательно, истцы приобрели право собственности на здание, расположенное на чужом земельном участке и вправе требовать от собственника земельного участка оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и объеме, что и прежний собственник недвижимости. 

Указанное обстоятельство в силу вышеперечисленных норм права, предоставляет истцам бесспорное право пользования частью земельного участка, принадлежащего ответчику, занятой строением и необходимой для его обслуживания, а не на приобретение его в собственность в отсутствие согласия собственника земельного участка на отчуждение доли в праве собственности на принадлежащий ему земельный участок.

Требование об обязании заключить договор в судебном порядке подлежит удовлетворению только в случае, если имеется факт уклонения стороны от заключения договора, для которой заключение договора является обязательным, от исполнения такой обязанности. Доказательств, что у истцов имеются законом предусмотренные основания для получения права собственности на землю и обязании ответчика заключить с ними договор купли-продажи земельного участка суду не представлено.

Довод представителя истцов о злоупотреблении правом со стороны ООО "БТК Текстиль" и выкупу земельного участка в единоличную собственность при наличии собственников иных объектов недвижимости, расположенных на этом земельном участке является необоснованным, в отсутствие доказательств перешедшего от прежнего собственника недвижимости к истцам права собственности на земельный участок. Право ответчика на земельный участок возникло на основании договора купли-продажи, зарегистрировано в установленном законом порядке. Договор не оспорен и не признан недействительным. Доказательств обратного суду не представлено. 

Истцами не представлено доказательств, подтверждающих что действиями ответчика были нарушены какие-либо права и законные интересы истцов, предусмотренные ГК РФ, ЗК РФ, либо иным законом или добровольно принятым обязательством со стороны ответчика (заключение предварительного договора купли-продажи земельного участка).

Реализация прав одного лица за счет нарушения прав другого в силу вышеперечисленных норм права не допускается.

Оценивая полученные судом по настоящему делу доказательства в их совокупности, суд полагает, что они достоверны, соответствуют признакам относимости и допустимости доказательств, установленным ст.ст. 59, 60 ГПК РФ, и, вследствие изложенного, устанавливают обстоятельства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения настоящего дела, а также устанавливает обстоятельства, которые могут быть подтверждены только данными средствами доказывания. Иных доказательств суду не представлено. 

При таких обстоятельствах исковые требования удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО4 С.ча, ФИО2, ФИО3 к ООО "БТК Текстиль" об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка расположенного: 

<

адрес>,, с кадастровым номером № категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование- для размещения промплощадки, общей площадью 2981 кв.м, расположенный по адресу 

<

адрес> с расчетом доли на каждого из сособственников объекта недвижимости: здание АТС "Квант", кадастровый № в следующем соотношении : ФИО2-3168/100000 долей; ФИО4- 1056/100000 долей; ФИО1-33/10000 долей; ФИО3 -562/10000 долей по цене, установленной в договоре купли-продажи между ответчиком и муниципальным образованием в процентном соотношении к доли каждого из сособственников- отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в течение месяца через Шахтинский городской суд, начиная с 31.07.2018 года.

Судья: О.Р. Колоскова