Дело № 2-122/2019 

УИД № 29RS0025-01-2019-000248-69

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

8 апреля 2019 года п. Октябрьский 

Устьянский районный суд Архангельской области в составе председательствующего Рогачевой А.М., при секретаре Абакумовой О.Н.,

с участием представителя истца ФИО1- ФИО2, представителя ответчика- администрации МО «Октябрьское» ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, поданному представителем по доверенности ФИО2, к администрации МО «Октябрьское» о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка, 

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации МО «Октябрьское» о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером ... для завершения строительства жилого дома. В обоснование иска указал, что указанный земельный участок передан ему в аренду по договору ... от 30 сентября 2008 г., заключенного между ним и КУМИ администрации МО «Устьянский муниципальный район». Администрацией МО «Октябрьское» было выдано разрешение на строительство от 24 февраля 2016 г. В период действия договора аренды истцом на участке возведено здание двухэтажного 4-хквартирного дома. В октябре 2018 г. обращался в органы Росреестра для регистрации неоконченного строительства, однако на момент обращения земельный участок не находился в законном владении, поэтому регистрация была невозможна. Ответчиком в продлении срока договора аренды ему отказано. Полагает, что указанным решением нарушается его право на заключение договора аренды для завершения строительства. 

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело без его участия, с участием представителя.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании свои требования поддержал, привел доводы, аналогичные указанным в иске.

Представитель ответчика –администрации МО «Октябрьское» ФИО3 в судебном заседании возражений против удовлетворения иска не предоставила.

Третье лицо комитет по управлению муниципальным имуществом администрации МО «Устьянский муниципальный район» извещены надлежащим образом, председатель комитета ФИО4 просила рассмотреть дело в отсутствие их представителя. 

На основании ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившегося истца, представителя третьего лица.

Заслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав письменные доказательства и иные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируется Земельным кодексом Российской Федерации.

На основании п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ) земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.

Судом установлено и следует из материалов дела, что на основании постановления администрации МО «Устьянский муниципальный район» ... от 30 сентября 2008 г. между КУМИ администрации МО «Устьянский муниципальный район» и ФИО1 30 сентября 2008 г. заключен договор аренды ... земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м., с местоположением: примерно в 92 метрах по направлению на северо-запад от ориентира- жилого дома, расположенного за пределами участка по адресу: ..., с разрешенным использованием – для строительства двухквартирного жилого дома.

Срок действия договора установлен 3 года (с 30 сентября 2008 г. по 29 сентября 2011 г.). Соглашением от 31 октября 2011 года срок действия договора продлен по 28 сентября 2016 г.

Соглашением о внесении изменений в договор аренды ... от 12 июля 2010 г. на основании заявления ФИО1, постановления ... от 12 июля 2010 г., по договору установлено использование – для строительства двухэтажного четырехквартирного жилого дома.

Договор зарегистрирован Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и НАО 17 февраля 2010 г., соглашение о продлении срока договора от 12 июля 2010 года- 23 сентября 2011 года, соглашение о внесении изменений в договор от 31 октября 2011 года- 22 октября 2015 года. 

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 26 марта 2019 г. следует, что право аренды спорного земельного участка зарегистрировано за ФИО1, срок аренды по 28 сентября 2016 г. 

Постановлением администрации МО «Октябрьское» от 12 ноября 2015г. ... утвержден градостроительный план № ..., в котором указан вид разрешенного использований участка- многоквартирные двухэтажные жилые дома.

24 февраля 2016 г. арендатору ФИО1 администрацией МО «Октябрьское» выдано разрешение на строительство четырехквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером ..., со сроком действия разрешения до 13 сентября 2016 г. 

После передачи истцу в аренду вышеуказанного земельного участка, последним на нем возведен двухэтажный 4-хквартирный жилой дом. 

Данные обстоятельства подтверждаются актом обследования здания от 4 апреля 2019 года и приложенной к нему фототаблицей, согласно которым комиссией специалистов администрации МО «Октябрьское» при осмотре здания четырехквартирного дома, находящегося на земельном участке с кадастровым номером ... установлено, что указанное здание является объектом незавершенного строительства.

Факт наличия на указанном земельном участке объекта незавершенного строительства- двухэтажного четырехквартирного жилого дома, и принадлежность данного здания на праве собственности ФИО1, ответчик не оспаривает.

Установлено, что срок действия договора аренды земельного участка истек 28 сентября 2016 г., а срок разрешения истек 13 сентября 2016 г.

Из п. 4.3.13 договора аренды следует, что арендатор обязан соблюдать сроки строительства зданий и сооружений (в случае, если строительство не было завершено в установленный срок, договор по соглашению сторон пролонгируется на новый срок).

Установлено, что соглашение сторон о пролонгации указанного договора аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства объекта не заключалось, вместе с тем ни одна из сторон по истечении срока договора о его расторжении не заявила. 

В соответствии с ч. 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшей на момент заключения договора) по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Данное право было закреплено и пунктом 4.2.2 договора аренды (по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца по истечению срока действия договора).

До истечения срока действия договора аренды земельного участка истец с заявлением о заключении с ним нового договора аренды на новый срок не обращался. 

Федеральным законом № 171–ФЗ от 23 июня 2014 г. в Земельный кодекс Российской Федерации внесены изменения, вступившие в силу с 01 марта 2015 г., в частности, исключен п. 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающий преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды, а п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Таким образом, на сегодняшний день отсутствуют основания для преимущественного права ФИО1 для заключения договора аренды земельного участка по данному основанию. 

С 1 января 2017 г. земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории городского поселения, распоряжаются органы местного самоуправления данного поселения.

Как следует из материалов дела, ФИО1 с заявлением о продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером ... обратился в администрацию МО «Октябрьское» только 17 декабря 2018 г. 

Администрацией МО «Октябрьское» дан ответ, что оснований для заключения нового договора аренды земельного участка не имеется в соответствии с п.3 и 4 ст. 39.6 ЗК РФ. 

Статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации введено общее правило, предусматривающее, что основным способом заключения договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка являются торги, проводимые в форме аукциона. 

Согласно п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (введена Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ, вступившим в силу с 01 марта 2015 г.) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи.

Данный случай предоставления земельного участка в аренду без торгов вытекает из предусмотренного подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов и предусматривает предоставление земельного участка собственнику или иному правообладателю расположенного на таком земельном участке здания, сооружения, помещений в них.Также в силу подпункта 32 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка арендатору (за исключением арендаторов земельных участков, указанных в подпункте 31 настоящего пункта), если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктами 3 и 4 статьи.

На основании п. 3-4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства. 

Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 данной статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В силу подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Кроме того, подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 названного Кодекса предусмотрено, что не может быть предметом аукциона земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданину или юридическому лицу.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что истцом на предоставленном ему в аренду земельном участке осуществляется строительство 4-х квартирного жилого дома.

Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Из изложенного следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Истец не оспаривает, что до истечения срока действия договора аренды он не регистрировал свое право собственности на объект незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером ....

Отсутствие государственной регистрации права истца на объект незавершенного строительства не может являться основанием для отказа в заключении с истцом договора аренды.

Таким образом, суд признает вышеуказанный жилой дом на предоставленном ему по договору аренду земельном участке, правомерно строящимся объектом - недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства). По окончании срока договора аренды истец продолжает пользоваться земельным участком, арендодатель против этого не возражал, не заявлял требований об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, не ставил вопрос об освобождении земельного участка, иным лицам земельный участок не предоставлялся.

Доказательств, свидетельствующих об обратном, суду не предоставлено.

В связи с тем, что истец является владельцем объекта незавершенного строительства на земельном участке с кадастровым номером 29:18:100124:10, предоставленном для строительства жилого дома по договору аренды, уполномоченные органы в суд с требованиями об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, не обращались, возражений по заявленным исковым требованиям не имеют, при таких обстоятельствах, в силу подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ ФИО1 имеет право на предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов, однократно, сроком на 3 года, для завершения строительства.

Исходя из совокупности установленных обстоятельств и приведенных правовых норм, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований о возложении на ответчика обязанности заключить с истцом договор аренды земельного участка сроком на три года однократно для завершения строительства жилого дома без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к администрации муниципального образования «Октябрьское» о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка удовлетворить.

Возложить на администрацию муниципального образования «Октябрьское» обязанность заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером ..., с местоположением: примерно в 92 метрах по направлению на северо-запад от ориентира -жилой дом, расположенного за пределами участка по адресу: ..., для завершения строительства жилого дома. 

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Архангельском областном суде в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи жалобы через Устьянский районный суд Архангельской области.

Председательствующий Рогачева А.М.