Решение

 принято в окончательной форме 25 декабря 2017 г.

Дело № 2-2734/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

06 декабря 2017 г. г. Ярославль

Дзержинский районный суд г. Ярославля в составе председательствующего судьи Фоминой Т.Ю., при секретаре Митрофановой Н.М., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности ничтожной сделки, понуждении к заключению основного договора купли-продажи, признании права собственности, взыскании денежных средств, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3, мотивируя тем, что 25 августа 2016 г. между ФИО3 в лице представителя по доверенности ФИО2, с одной стороны, и истцом, с другой, был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>, соответствии с которым стороны обязались заключить основной договор купли-продажи квартиры. В качестве задатка истец передал ответчикам денежные средства в размере 100 000 руб. Обязательство по заключению основного договора купли-продажи квартиры ответчики не выполнили, задаток не возвратили. Заказав выписку из ЕГРН, истец обнаружил, что квартира оформлена в общую долевую собственность ответчиков. 

Истец просил признать недействительную сделку от 16 ноября 2016 г., на основании которой квартира была передана в общую долевую собственность ответчиков, применить последствия недействительности сделки, признать за истцом право собственности на квартиру, взыскать с ответчиков в пользу истца двойную сумму задатка в размере 200 000 руб.

В судебном заседании представитель ФИО1 по доверенности ФИО4 исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске, дополнительно просила обязать ответчиков заключить основной договор купли-продажи квартиры.

ФИО2 не возражал против удовлетворения предъявленных к нему требований о взыскании денежных средств в размере 100 000 руб., в остальной части исковые требования не признал, ссылаясь на их необоснованность.

Ответчик ФИО3, третьи лица: ФИО5, Управление Росреестра по Ярославской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено судом в их отсутствие.

Заслушав объяснения представителя истца по доверенности ФИО4, ответчика ФИО2, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 настоящего Кодекса.

Судом установлено, что двухкомнатная квартира № № общей площадью 44,4 кв.м по адресу: 

<

адрес>, принадлежала на праве собственности ФИО3, которая приобрела право собственности на жилое помещение на основании договора купли-продажи от 26 декабря 2014 г. Право собственности зарегистрировано в ЕГРН 30 декабря 2014 г.

25 августа 2016 г. ФИО3 выдала на имя ФИО2 доверенность на продажу квартиры за цену и на условиях по его усмотрению. 25 августа 2016 г. между ФИО2, действовавшим от имени ФИО3 на основании доверенности, и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым истец и ответчик обязались заключить основной договор купли-продажи в срок до 12 сентября 2016 г. (п.5 предварительного договора).

25 августа 2016 г. в качестве предоплаты по договору купли-продажи истец передал ответчику ФИО2 денежные средства в размере 100 000 руб.

Изложенные обстоятельства подтверждены делом правоустанавливающих документов на квартиру, представленным Управлением Росреестра по Ярославской области, выписками из ЕГРН, предварительным договором купли-продажи, распиской ФИО2 о получении денежных средств, участвующими в деле лицами не оспаривались.

В соответствии с п. 5 ст. 429 ГК РФ, в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Срок, который определен в предварительном договоре в качестве крайнего для заключения основного договора, истек 12 сентября 2016 г. Соответственно, шестимесячный срок для предъявления истцом требования о понуждении ответчиков к заключению основного договора истек 12 марта 2017 г.

В суд с настоящим иском ФИО1 обратился лишь 19 сентября 2017 г., то есть за пределами установленного законом срока. При этом, по материалам дела у суда нет оснований полагать, что ранее, в том числе в срок до 12 сентября 2016 г., истец обращался к ответчикам с требованием о заключении основного договора. Соответствующих доказательств со стороны истца суду не представлено.

Таким образом, обязательства, предусмотренные предварительным договором от 25 августа 2016 г. в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ являются прекращенными.

Учитывая то, что предварительный договор не порождает для сторон иных прав и обязанностей, за исключением заключения основного договора, ФИО1 не наделен правом заявлять требование о признании за ним права собственности на спорный объект недвижимого имущества, поскольку данное право у него не возникло.

Как следует из материалов дела, 09 ноября 2016 г. между ответчиками был заключен договор купли-продажи, на основании которого ФИО2 приобрел ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес>. Переход права собственности зарегистрирован в ЕГРН 16 ноября 2016 г.

В обоснование требования о признании заключенного между ответчиками договора купли-продажи недействительным, ФИО1 ссылался на то, что данный договор является притворной сделкой.

Пунктом 1 статьи 170 ГК РФ предусмотрено, что мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

В силу пункта 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В соответствии с п. 3 ст. 166 ГК РФ, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 166 и п. 2 ст. 168 ГК РФ, иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Как указано выше, способ защиты прав и понуждения к исполнению обязанностей, вытекающих из предварительного договора, установлен п. 5 ст. 429 ГК РФ.

ФИО1 стороной заключенного ответчиками договора купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес>, не являлся. Учитывая то обстоятельство, что обязательства сторон по предварительному договору от 25 августа 2016 г. были прекращены 12 сентября 2016 г., то само по себе заключение ответчиками договора от 09 ноября 2016 г. купли-продажи доли в праве собственности на квартиру не повлекло нарушения прав истца. В случае признания данного договора недействительным истец не вправе претендовать на спорный объект недвижимости, в связи с чем не является заинтересованным лицом, которому принадлежит право на обращение в суд с требованием о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

На основании п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

Принимая во внимание, что договор купли-продажи недвижимого имущества между сторонами заключен не был, суд пришел к выводу о том, что уплаченные истцом в качестве аванса за объект недвижимости денежные средства подлежат возвращению, в связи с чем с ответчика ФИО2 в пользу ФИО1 следует взыскать 100 000 руб.

При этом, суд учитывает то обстоятельство, что по расписке от 25 августа 2016 г. денежные средства были переданы ФИО2 Со стороны ответчика суду не представлено доказательств, свидетельствующих о правомерности удержания принадлежащих истцу денежных средств. 

Обстоятельств, которые в силу ст. 1109 ГК РФ могут явиться основанием для отказа в возврате неосновательного обогащения, не имеется.

Довод истца о том, что денежные средства в размере 100 000 руб. были переданы истцом ответчику в качестве задатка, представляется несостоятельным.

Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. 

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. 

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Как следует из названной нормы, основная цель задатка – предотвратить неисполнение договора. Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа, задаток направлен на понуждение сторон к исполнению обязательства.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (часть 1).

Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (часть 2).

Определяя соотношение аванса и задатка, следует указать, что задаток традиционно выступал в качестве аванса при несоблюдении письменной формы сделки. Общее назначение аванса и задатка заключается в том, что они являются средством платежа по обусловленному соглашению. Но если задаток является средством обеспечения обязательства, то аванс применяется исключительно как средство платежа.

В заключенном сторонами предварительном договоре купли-продажи от 25 августа 2016 г., а также в расписке от 25 августа 2016 г. денежные средства в размере 100 000 руб., выплаченные истцом по расписке и полученные ответчиком ФИО2, определены как аванс, предоплата по договору купли-продажи. Учитывая, что до настоящего времени договор купли-продажи между сторонами заключен не был, суд пришел к выводу о том, что данные денежные средства являются авансом.

В остальной части суд оставляет исковые требования ФИО1 без удовлетворения.

При подаче иска истцом уплачена государственная пошлина в размере 19 716 руб. На основании ч. 1 ст. 98 ГПК РФ данные судебные расходы истца подлежат возмещению ответчиком ФИО2 пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, то есть в размере 3 200 руб.: (100 000 руб. – 20 000 руб.) х 3% + 800 руб.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 100 000 руб., в возмещение судебных расходов – 3 200 руб., всего – 103 200 руб.

В остальной части исковые требования ФИО1 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ярославский областной с подачей жалобы через Дзержинский районный суд г. Ярославля суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме. 

Судья Т.Ю. Фомина