Дело № 3а-157/2025

55OS0000-01-2025-000094-66

Строка стат. отчета 3.123

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский областной суд в составе

председательствующего судьи Ведерниковой Н.В.,

при секретаре Климакове Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 9 декабря 2025 года в городе Омске административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ЗХШ к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решений и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

индивидуальный предприниматель ЗХШ (далее – ИП ЗХШ) обратился в суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что является собственником земельного участка с кадастровым номером № 

<

...>, площадью 34000 +/- 37 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир здание, почтовый адрес ориентира: 

<

...>,

а также является арендатором земельных участков:

- с кадастровым номером № 

<

...>, площадью 22000 +/- 52 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>,

- с кадастровым номером № 

<

...>, площадью 15226 +/- 43 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>,

- с кадастровым номером № 

<

...>, площадью 26818 +/- 86 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир здания, участок находится примерно в 1020 м по направлению на восток от ориентира, почтовый адрес ориентира: 

<

...> (том 1 л.д. 112-117, том 3 л.д. 25-29, 30-40, 41-52).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № 

<

...> определена по состоянию на 1 января 2022 года в соответствии с Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 3 апреля 2024 года № 63-п «О внесении изменений в приказ Министерства имущественных отношений Омской области от 9 сентября 2022 года № 78-п» в размере 224 434 840,86 рублей, дата начала применения кадастровой стоимости – 1 января 2025 года, дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН – 5 апреля 2024 года (том 3 л.д. 15).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № 

<

...> установлена по состоянию на 1 января 2022 года на основании акта об утверждении кадастровой стоимости от 10 июля 2023 года № АОКС-55/2023/000377 в размере 25 298 680 рублей, дата начала применения кадастровой стоимости – 26 июня 2023 года, дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН – 11 июля 2023 года (том 3 л.д. 16).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № 

<

...> определена по состоянию на 10 мая 2023 года решением об установлении рыночной стоимости от 22 июня 2023 года № УРС-55/2023/000063 в размере рыночной стоимости 11 678 342 рубля, дата начала применения кадастровой стоимости – 1 января 2023 года, дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН – 26 июня 2023 года (том 3 л.д. 18).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № 

<

...> утверждена по состоянию на 1 января 2022 года Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 5 ноября 2024 года № 235-п «О внесении изменений в приказ Министерства имущественных отношений Омской области от 9 сентября 2022 года № 78-п» в размере 129 030 000 рублей, дата начала применения кадастровой стоимости – 1 января 2023 года, дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН – 12 ноября 2024 года (том 1 л.д. 119-оборот).

На основании отчета об оценке объектов оценки от 5 декабря 2024 года № 248/035/24, выполненного ООО «Е-Консалтинг» (оценщик ФИО1), административный истец 20 декабря 2024 года обратился в Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее также – бюджетное учреждение) с заявлениями, в которых просил установить кадастровую стоимость указанных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Решениями бюджетного учреждения от 17 января 2025 года № ОРС-55/2024/000161, № ОРС-55/2024/000162, № ОРС-55/2024/000163, № ОРС-55/2024/000164 в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости отказано.

Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости объектов недвижимости их рыночной стоимости, административный истец 14 февраля 2025 года обратился с настоящим административным иском в суд с требованиями об оспаривании указанных решений бюджетного учреждения и установлении кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере их рыночной стоимости в соответствии с выше названным отчетом.

В ходе рассмотрения дела представитель административного истца ХВА уточнил заявленные требования в части размера испрашиваемой рыночной стоимости, просил установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости в соответствии с отчетом от 1 ноября 2025 года № 248/035/24-1н (том 4 л.д. 1-342).

В судебном заседании административный истец ИП ЗХШ участие не принимал при надлежащем извещении, его представитель по доверенности ХВА заявленные требований поддержала с учетом уточнений.

Представитель административного ответчика бюджетного учреждения ТДА в судебном заседании полагала, что оспариваемые решения являются законными и обоснованными, против установления кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере их рыночной стоимости в соответствии с исправленным отчетом не возражала (возражения на административное исковое заявление - том 3 л.д. 54-55).

Представитель заинтересованного лица Администрации г. Омска ОКВ в судебном заседании не возражал против установления кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости на основании исправленного отчета (заявление - том 3 л.д. 132, 223).

Представитель заинтересованного лица департамента имущественных отношений Администрации г. Омска в судебном заседании участие не принимал, о месте и времени его проведения судом извещен надлежащим образом.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ).

Кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № 

<

...>, № 

<

...> установлена на основании решений бюджетного учреждения в соответствии со статьей 15 Закона № 237-ФЗ.

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 9 сентября 2022 года № 78-п, с учетом приказов от 3 апреля 2024 года № 63-п и от 5 ноября 2024 года № 235-п утверждена кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № 

<

...>, № 

<

...>.

На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» постановлением Правительства Омской области от 16 декабря 2020 года № 542-п установлено, что применение на территории Омской области положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 1 января 2021 года.

Таким образом, с 1 января 2021 года в Омской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 указанного закона.

Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» наделено полномочиями на территории Омской области по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (статьи 6 и 7 Закона № 237-ФЗ, пункт 1.1.1 Регламента рассмотрения бюджетным учреждением заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, утвержденного приказом бюджетного учреждения от 31 декабря 2020 года № 116).

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ).

Пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктами 2 и 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Расчет размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, осуществляется на основании кадастровой стоимости земельного участка по формуле, определенной постановлением Правительства Омской области от 26 декабря 2018 года № 419-п.

Оспариваемая кадастровая стоимость названных земельных участков является действующей, результаты ее определения затрагивают права и законные интересы административного истца как налогоплательщика и как плательщика арендной платы, соответственно, административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ установлено, что бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Согласно части 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ административный истец обратился 20 декабря 2024 года в бюджетное учреждение с заявлениями об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 июля 2024 года. К заявлениям приложил отчет об оценке объектов оценки ООО «Е-Консалтинг» от 5 декабря 2024 года № 248/035/24 (том 2 л.д. 1-330).

Бюджетным учреждением 17 января 2025 года приняты оспариваемые решения № ОРС-55/2024/000161, № ОРС-55/2024/000162, № ОРС-55/2024/000163, № ОРС-55/2024/000164 об отказе в установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, с указанием на то, что в отчете ООО «Е-Консалтинг» от 5 декабря 2024 года № 248/035/24 выявлены нарушения требований законодательства, методологии оценочной деятельности Российской Федерации, которые являются значимыми и существенно влияют на итоговую величину стоимости объектов недвижимости, в том числе имеются нарушения статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закона № 135-ФЗ), пункта 22 ФСО № 7, подпунктов 2, 3 пункта 2, пункта 8 ФСО № VI, подпункта 3 пункта 7, пунктов 9, 10 ФСО № V, пункта 10 ФСО № III.

Согласно решениям бюджетного учреждения от 17 января 2025 года № № ОРС-55/2024/000161, № ОРС-55/2024/000164:

оценщиком в качестве объектов-аналогов 1, 3, 11, 12 приняты земельные участки, носящиеся к иному сегменту рынка, несопоставимому по ценообразующим факторам с объектами оценки с кадастровыми номерами № 

<

...>, № 

<

...>, что вводит в заблуждение пользователей отчета и искажает итоговую стоимость объектов (замечание № 1);

отсутствует обоснование использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов (замечание № 2);

оценщик проводит нормализацию выборки объектов-аналогов путем парного исключения из выборки аналогов с маргинальными (крайними) значениями скорректированной цены, тем самым вводит в заблуждение пользователей отчета (замечание № 3);

в основу расчета корректировки на местоположения на страницах 90, 91, 127-134, 143-147, 148-152 отчета оценщик принимает мнение экспертов по состоянию на 1 января 2023 года, в результате применения указанных индексов корректировка на метаположение достигает «0,083» («-91,7%»), при этом приведенные интервалы рыночной стоимости земельных участков для ценовых зон г. Омска и индексы ценовых зон не подтверждены и не обоснованы, значение удельных показателей стоимостей аналогов находятся за границами ценовых зон, то есть мнение экспертов не подтверждается рыночными данными (замечание № 4);

на странице 126 отчета оценщик приводит формулу с помощью которой вычисляет коэффициент вариации, однако описание формы в отчете отсутствует, воспроизвести расчет коэффициента вариации не представляется возможным; оценщик не указал источник получения информации о проверке гипотезы нормальности распределения коэффициента вариации (замечание № 5);

в отчете отсутствуют скриншоты объявлений о продаже аналогов №№ 13-22, 24, не принятых оценщиком в расчете (таблица 8.3 на странице 51 отчета), в связи с че проверить корректность выводов оценщика о характеристиках земельных участков на представляется возможным (замечание № 6);

объекты оценки с кадастровыми номерами № 

<

...>, № 

<

...> являются земельными участками для размещения торговых комплексов; для данного вида использования наличие ограждения не является ценообразующим фактором, однако оценщик на страницах 127-134, 135-141, 143-147, 148-152 отчета к аналогам №№ 2, 5, 6, 12 применяет понижающую корректировку на наличие ограждения в размере «0,970», искажая стоимость объектов оценки (замечание № 7);

в отчете содержатся ошибки, влияющие на рыночную стоимость объектов оценки: в таблице 10.17 на страницах 127-134 отчета у объекта-аналога № 5 указано на наличие канализации, однако в скриншоте объявления на странице 255 отчета указано на отсутствие централизованной канализации; в таблице 10.20 на страницах 143-147 отчета оценщик для аналога № 23 применяет корректировку на форму земельного участка в размере «1,160», при этом указывая на правильную форму земельного участка, тем самым искажая стоимость объектов оценки (замечание № 8);

в таблице 10.12 на страницах 116-121 отчета приведено описание объектов-аналогов, площадь объекта-аналога № 5 (кадастровый номер участка № 

<

...>), указанная в таблице 10.12, не соответствует площади, указанной в скриншоте объявления на странице 255 отчета, в связи с чем идентификация объекта-аналога № 5 вызывает сомнения; в скриншоте объявления указано о продаже помещения «Продам помещение в Омске. 3041 кв.м», ниже по тексту в описании указано «В продажу земля без комиссии 3041 кв.м», следовательно, данный аналог содержит противоречивую информацию (замечание № 9);

в отчете содержатся описки, не влияющие на рыночную стоимость объектов оценки: в таблицах 8.3, 10.12, 10.17, 10.20, 10.21 отчета кадастровые номера объекта-аналога (оферты) № 1 указаны с ошибкой в кадастровом квартале; в разделе «Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта оценки» на странице 73 отчета указано «Оцениваемый земельный участок используется под размещение производственно-складских зданий», тогда как в рассматриваемом отчете, оценщик проводи оценку 4-х земельных участков разного назначения; на странице 142 отчета указано, что значение коэффициента вариации земельных участков с кадастровыми номерами № 

<

...>, № 

<

...> для выборки составило 0,4468 (44,68%) 0,4469 (44,69%); коэффициент вариации рассчитан оценщиком для выборки объектов-аналогов, тогда как земельные участки с кадастровыми номерами № 

<

...>, № 

<

...> являются объектами оценки; в таблице 10.19 на странице 142 отчета указаны значения показателей «Среднее значение (матожидание), руб/кв.м», «Стандартное отклонение, руб/кв.м» и «Коэффициент вариации, %», однако по итогам предварительного расчета в таблицах 10.17, 10.18 отчета значения указанных показателей будут иначе; на страницах 116-121 отчета у оферт № 1, 10 ссылки на источник информации не соответствуют ссылкам в скриншотах объявлений на страницах 240, 274 отчета; на странице 265 отчета у объекта-аналога № 7 указано расстояние до ближайшей границы со значимой автодорогой ул. 3-я Енисейская – 109 м, тогда как расстояние до ул. 3-я Енисейская по действующим (фактически возможным) проездам – 375 м или 328 м; на странице 272 отчета у объекта-аналога № 9 указано расстояние до ближайшей границы со значимой автодорогой ул. Труда – 228 м, тогда как расстояние до ул. Труда по действующему (фактически возможному) проезду – 244 м; на странице 254 отчета указано расположение земельного участка – аналога № 4 относительно значимой автодороги Сибирский проспект, тогда как в таблицах 10.12, 10.17, 10.18, 10.20, 10.21 у объекта-аналога № 4 указано «Земельный участок граничит со значимой дорогой», следовательно, скриншот карты на странице 254 отчета недостоверен (замечание № 10) (том 3 л.д. 59-63, 80-84).

Как следует из решений бюджетного учреждения от 17 января 2025 года № ОРС-55/2024/000162, № ОРС-55/2024/000163:

оценщик необоснованно отказался от использования оферт №№ 11-14, указав на превышение предельного срока экспозиции, поскольку на странице 36 отчета указан предельный срок экспозиции земельных участков производственного назначения в размере 100,6 месяцев (более 5 лет), следовательно, предельный срок для указанных оферт не превышен; также оценщик не обосновал отказ от рассмотрения в качестве аналогов земельных участков с кадастровыми номерами № 

<

...>, № 

<

...>, рекомендуемых НП «Омская коллегия оценщиков» для использования в качестве аналогов сегмента «Производственная детальность» по состоянию на 15 мая 2024 года, входящих в период среднего срока экспозиции, выбранных оценщиком (замечание № 1);

подбор большинства принятых оценщиком аналогов осуществлен на уровне ниже среднего значения диапазона для каждой из ценовых зон, указанных в Справочнике оценщика отсутствует обоснование использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов (замечание № 2);

в отчете на странице 104 оценщик проводит нормализацию выборки объектов-аналогов путем исключения аналогов с маргинальными (крайними) значениями скорректированных цен при отсутствии в федеральных стандартах указания на необходимость нормализации выборки, что вводит в заблуждение пользователей отчета и основано на субъективном неподтвержденном мнении оценщика (замечание № 3);

в основу расчета корректировки на местоположение оценщик принимает мнение экспертов по состоянию на 1 января 2023 года, в результате чего корректировка на местоположение достигает «0,280» («-72%»), при этом приведенные интервалы рыночной стоимости земельных участков для ценовых зон г. Омска и индексы ценовых зон не подтверждены и не обоснованы, значение удельных показателей стоимостей аналогов находятся за границами ценовых зон, то есть мнение экспертов не подтверждается рыночными данными (замечание № 4);

на странице 93 отчета оценщик приводит формулу с помощью которой вычисляет коэффициент вариации, однако описание формы в отчете отсутствует, воспроизвести расчет коэффициента вариации не представляется возможным; оценщик не указал источник получения информации о проверке гипотезы нормальности распределения коэффициента вариации (замечание № 5);

в отчете отсутствуют скриншоты объявлений о продаже аналогов №№ 11-19, не принятых оценщиком в расчете (таблица 8.2 отчета), в связи с чем проверить корректность выводов оценщика о характеристиках земельных участков не представляется возможным (замечание № 6);

объектами оценки являются земельные участки промышленной территории, огороженной забором (фотографии территории на страницах 196, 197 отчета); согласно отчету (таблица 10.1) объекты-аналоги №№ 3, 4, 7, 9, 10 имеют частичное или полное ограждение, то есть являются объектами, сопоставимыми с объектом оценки по ценообразующему фактору, применение корректировки не требуется (замечание № 7);

на страницах 85-88, 94-98, 99-103 отчета оценщик указывает на неправильную форму объекта-аналога № 2 с кадастровым номером № 

<

...>, тогда как по земельному участку проходят железнодорожные пути (страницы 207, 208 отчета), а данный факт описан в сборнике на странице 315 отчета как «эффективное использование земельного участка», следовательно, корректировка «На форму земельного участка» для объекта-аналога № 2 не требуется (замечание № 8);

в таблицах 10.1, 10.6, 10.7 отчета у аналога № 6 указан вид использования «основной», тогда как вид использования аналога № 6 «основной (1247 кв.м), вспомогательный (224 кв.м)», оценщик не вводит соответствующую корректировку к цене аналога (замечание № 9);

в отчете содержатся описки, не влияющие на рыночную стоимость объектов оценки: в разделе «Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта оценки» на странице 73 отчета указано «Оцениваемый земельный участок используется под размещение производственно-складских зданий», тогда как в рассматриваемом отчете, оценщик проводи оценку 4-х земельных участков разного назначения; в таблицах 10.1, 10.6, 10.7, 10.9, 10.10 отчета у аналога № 7 указан «Административный округ г. Омска – г. Омск, ФИО2», «Адрес (местоположение) – г. Омск, ФИО2, Восточный промузел», тогда как аналог № 7, согласно скриншотам объявления на страницах 227, 228 отчета, находится в Кировском АО г. Омска; в таблицах 10.6, 10.7, 10.9, 10.10 отчета у объектов-аналогов №№ 3, 6 в «Условиях рынка» не указана дата предложения, а приведены значения «45046», «45217»; на странице 104 отчета указано «Значение коэффициента вариации земельных участков с кадастровыми номерами № 

<

...>, № 

<

...> выборки составило 0,4354 (43,54%), 0,4353 (43,53%); коэффициент вариации рассчитан оценщиком для выборки объектов-аналогов, тогда как земельные участки с кадастровыми номерами № 

<

...>, № 

<

...> являются объектами оценки (замечание № 10) (том 3 л.д. 66-70, 80-84).

Согласно отчету ООО «Е-Консалтинг» от 5 декабря 2024 года № 248/035/24, представленного в бюджетное учреждение и в суд при подаче настоящего административного иска, рыночная стоимость по состоянию на 1 июля 2024 года определена в следующих размерах: для земельного участка с кадастровым номером № 

<

...> составляет 2 864 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № 

<

...> – 4 336 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № 

<

...> – 22 181 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № 

<

...> – 16 899 000 рублей (том 2 л.д. 155).

Определением суда от 12 марта 2025 года по настоящему делу назначена экспертиза для установления наличия в данном отчете нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, указанных в оспариваемых решениях бюджетного учреждения (первый вопрос), и для проверки отчета на соответствие его требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости объектов недвижимости (второй вопрос). Проведение экспертизы поручено федеральному бюджетному учреждению Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (том 3 л.д. 139-141).

Согласно выводам, изложенным в заключении эксперта от 20 октября 2025 года № 540/2-4-25 (том 3 л.д. 165-212) по первому вопросу, в отчете от 5 декабря 2024 года № 248/035/24 имеются нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, указанные в решениях бюджетного учреждения от 17 января 2025 года № ОРС-55/2024/000161, № ОРС-55/2024/000162, № ОРС-55/2024/000163, № ОРС-55/2024/000164, в частности,

- в решениях № ОРС-55/2024/000161, № ОРС-55/2024/000164:

замечание № 1 – в качестве аналогов №№ 1, 3, 11, 12 оценщик принимает земельные участки административно-офисного назначения, относящиеся к иному предмету рынка, несопоставимому по ценообразующим факторам с объектами оценки;

замечание № 8 – на земельном участке, принятом в отчете в качестве аналога № 5, централизованная канализация отсутствует, следовательно, в таблицах 10.17, 10.18 приняты неверные значения корректировки по данному фактору,

для аналога № 23 в таблицах 10.20, 10.21 отчета неверно применена корректировка на форму земельного участка, так как у аналога № 23, как и у объектов оценки – «правильная форма»;

замечание № 10 – ссылки на источник информации на страницах 117-119 (таблица 10.12) отчета у оферт №№ 1, 10 не соответствуют ссылкам в скриншотах объявлений на страницах 240, 274 отчета, при этом сведения о характеристиках земельных участков, указанные в таблице 10.12 соответствуют сведениям, приведенным в скриншоте на страницах 240, 274 отчета,

на странице 265 отчета расстояние до объекта-аналога № 7 (земельного участка с кадастровым номером № 

<

...>) от значимой автодороги по ул. 3-я Енисейская определено в месте, где фактически проезд отсутствует, при этом в расчетных таблицах 10.17, 10.18 отчета для аналога № 7 указана верная характеристика «Транспортная доступность»: «Земельный участок расположен на расстоянии от 100 м до 500 м от значимой дороги», в расчет принято верное значение корректировки на транспортную доступность,

на странице 272 отчета расстояние до объекта-аналога № 9 (земельного участка с кадастровым номером № 

<

...>) от значимой автодороги по ул. Труда определено в месте, где фактически проезд отсутствует, при этом в расчетных таблицах 10.17, 10.18, 10.20, 10.21 отчета для аналога № 9 указана верная характеристика «Транспортная доступность»: «Земельный участок расположен на расстоянии от 100 м до 500 м от значимой дороги», в расчет принято верное значение корректировки на транспортную доступность,

на странице 254 отчета расстояние до объекта-аналога № 4 (земельного участка с кадастровым номером № 

<

...>) от значимой автодороги – 652 м, тогда как фактически данный участок граничит с автодорогой по ул. Светловской, при этом в расчетных таблицах 10.17, 10.18, 10.20, 10.21 отчета для аналога № 4 указана верная характеристика «Транспортная доступность»: «Земельный участок граничит со значимой дорогой», в расчет принято верное значение корректировки на транспортную доступность;

- в решениях № ОРС-55/2024/000162, № ОРС-55/2024/000163:

замечание № 1 – исключение из расчетной выборки земельного участка с кадастровым номером № 

<

...>, соответствующего объектам оценки по ценообразующим факторам и заданным в отчете критериям отбора, что не соответствует требованиям статьи 11 Закона № 135-ФЗ, подпункта «в» пункта 22 ФСО № 7;

замечание № 10 – в таблицах 10.1, 10.6, 10.7, 10.9, 10.10 присутствует опечатка в указании местоположения объекта-аналога № 7, не влияющая на выполненные расчеты по определению рыночной стоимости объектов оценки,

в таблицах 10.6, 10.7 поприсутствуют опечатки в указании даты предложения для объектов-аналогов №№ 3, 6, в таблицах 10.9, 10.10 присутствуют опечатки в указании даты предложения для объекта-аналога № 3, не влияющие на выполненные расчеты по определению рыночной стоимости объектов оценки.

По второму вопросу экспертом в заключении отмечено, что отчет от 20 октября 2025 года № 540/2-4-25 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки, Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, в следующей части:

- использование земельных участков с кадастровыми номерами № 

<

...>, № 

<

...>, № 

<

...>, № 

<

...> в качестве объектов-аналогов №№ 5, 6, 7, 10 в сегменте «Производственная деятельность», земельных участков с кадастровыми номерами № 

<

...>, № 

<

...> в качестве объектов-аналогов №№ 8, 9 в сегменте «Предпринимательство», при отличии от объектов оценки по ценообразующему фактору – «дата предложения/дата оценки», в том числе при достаточном количестве объектов-аналогов, сопоставимых с объектами оценки по данному параметру, не соответствует требованиям подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7, пунктов 5, 10 ФСО № V;

- исключение из расчетной выборки сегмента «Производственная деятельность» земельного участка с кадастровым номером № 

<

...>, соответствующего объектам оценки по ценообразующим факторам и заданным в отчете критериям отбора, не соответствует требованиям статьи 11 Закона № 135-ФЗ, подпункта «в» пункта 22 ФСО № 7;

- земельный участок с кадастровым номер № 

<

...> (объект-аналог № 1) не подлежит использованию при расчетах в качестве аналога в сегменте «Производственная деятельность», в связи с наличием на нем строений (застроенностью) – несоответствие требованиям статьи 11 Закона № 135-ФЗ, подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7, пунктов 5, 10 ФСО № V;

- земельные участки с кадастровыми номерами № 

<

...>, № 

<

...>, № 

<

...>, № 

<

...>, № 

<

...>, № 

<

...>, № 

<

...>, принятые в качестве объектов-аналогов №№ 1, 2, 3, 4, 11, 12 (таблицы 11.17, 11.18 отчета) не подлежат использованию в качестве аналогов для участков торгового назначения при достаточном количестве объектов, сопоставимых с объектами оценки № 3 (земельный участок с кадастровым номером № 

<

...>) и № 4 (земельный участок с кадастровым номером № 

<

...> по данному параметру; использование данных участков в качестве аналогов земельных участков торгового назначения не соответствует требованиям пунктов 5, 9, 10 ФСО № V, пунктов 12, 20, подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7;

- на земельном участке, принятого в отчете в качестве аналога № 5, централизованная канализация отсутствует, следовательно, в таблицах 10.17, 10.18 приняты неверные значения корректировки по данному фактору – несоответствие требованиям подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7;

- в таблицах 10.20, 10.21 отчета для объекта-аналога № 23 приняты неверные значения корректировки на форму земельного участка, так как у аналога № 23, как и у объектов оценки № 3 (земельный участок с кадастровым номером 55:36:150601:3808) и № 4 (земельный участок с кадастровым номером № 

<

...>) «правильная форма» - несоответствие требованиям подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7;

- допущены несоответствия требованиям статьи 11 Закона № 135-ФЗ, не влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки, определенную в отчете, а именно:

ссылки на источник информации на страницах 117-119 (таблица 10.12) отчета у оферт №№ 1, 10 не соответствуют ссылкам в скриншотах объявлений на страницах 240, 274 отчета. При этом сведения о характеристиках земельных участков, указанные в таблице 10.12 соответствуют сведениям, приведенным в скриншота на страницах 240, 274 отчета,

на странице 265 отчета расстояние до объекта-аналога № 7 (земельного участка с кадастровым номером № 

<

...>) от значимой автодороги по ул. 3-я Енисейская определено в месте, где фактически проезд отсутствует, при этом в расчетных таблицах 10.17, 10.18 отчета для аналога № 7 указана верная характеристика «Транспортная доступность»: «Земельный участок расположен на расстоянии от 100 м до 500 м от значимой дороги», в расчет принято верное значение корректировки на транспортную доступность,

на странице 272 отчета расстояние до объекта-аналога № 9 (земельного участка с кадастровым номером № 

<

...>) от значимой автодороги по ул. Труда определено в месте, где фактически проезд отсутствует, при этом в расчетных таблицах 10.17, 10.18, 10.20, 10.21 отчета для аналога № 9 указана верная характеристика «Транспортная доступность»: «Земельный участок расположен на расстоянии от 100 м до 500 м от значимой дороги», в расчет принято верное значение корректировки на транспортную доступность,

на странице 254 отчета неверно указано расстояние до объекта-аналога № 4 (земельного участка с кадастровым номером № 

<

...>) от значимой автодороги – 652 м, тогда как фактически данный участок граничит с автодорогой по ул. Светловской, при этом в расчетных таблицах 10.17, 10.18, 10.20, 10.21 отчета для аналога № 4 указана верная характеристика «Транспортная доступность»: «Земельный участок граничит со значимой дорогой», в расчет принято верное значение корректировки на транспортную доступность,

в таблицах 10.1, 10.6, 10.7, 10.9, 10.10 присутствует опечатка в указании местоположения объекта-аналога № 7, не влияющая на выполненные расчеты по определению рыночной стоимости объектов оценки,

в таблицах 10.6, 10.7 поприсутствуют опечатки в указании даты предложения для объектов-аналогов №№ 3, 6; в таблицах 10.9, 10.10 присутствуют опечатки в указании даты предложения для объекта-аналога № 3, не влияющие на выполненные расчеты по определению рыночной стоимости объектов оценки.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Оценивая заключение от 20 октября 2025 года № 540/2-4-25, подготовленное экспертом федерального бюджетного учреждения Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО3, суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов о несоответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Эксперт ТАП обладает достаточным опытом и необходимой квалификацией, не имеет заинтересованности в исходе спора. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы. Эксперт имеет высшее техническое образование, квалификацию инженера-строителя по специальности «Промышленное и гражданское строительство», профессиональную переподготовку по программе «Оценка стоимости (предприятия)», имеет аттестацию на право самостоятельного производства судебных экспертиз по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью определения их стоимости» и по специальности 27.2 «Исследование объектов землеустройства с целью определения их рыночной и иной стоимости», стаж экспертной работы по указанной специальности с 2021 года (том 3 л.д. 165).

Заключение эксперта федерального бюджетного учреждения Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации от 20 октября 2025 года № 540/2-4-25 признается судом соответствующим требованиям статьи 82 КАС РФ.

При таком положении основания для удовлетворения требований административного истца о признании решений бюджетного учреждения незаконными отсутствуют. В судебном заседании установлено, что изначально представленный отчет об оценке объектов оценки от 5 декабря 2024 года № 248/035/24 требованиям законодательства об оценочной деятельности Российской Федерации не соответствует в связи с наличием нарушений, в том числе частично указанным в оспариваемых решениях бюджетного учреждения, в связи с чем имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении поданных в бюджетное учреждение заявлений об установлении рыночной стоимости объектов. Оспариваемые решения приняты уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы их принятия.

Относительно требований административного истца об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, суд исходит из следующего.

В предмет доказывания по данной категории дел входит такое юридически значимое обстоятельство как размер рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В ходе судебного разбирательства административным истцом в обоснование рыночной стоимости объектов недвижимости представлен исправленный отчет ООО «Е-Консалтинг» от 1 ноября 2025 года № 248/035/24-1н, подготовленный оценщиком с учетом замечаний, изложенных в заключении эксперта от 20 октября 2025 года № 540/2-4-25 (том 4 л.д. 342).

В связи этим представителем административного истца представлено уточнение административных исковых требований в части величины испрашиваемой рыночной стоимости (том 3 л.д. 224-225).

Проанализировав содержание исправленного отчета от 1 ноября 2025 года № 248/035/24-1н, суд считает, что в нем устранены замечания эксперта, отражена полная, достоверная и непротиворечивая информация об объекте оценки и об объектах-аналогах с учетом произведенных корректировок (поправок), также в отчете содержатся все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемого объекта оценки.

Так, при подготовке исправленного отчета оценщиком при формировании первичной выборки аналогов в сегменте «Предпринимательство» были исключены земельные участки с кадастровыми номерами № 

<

...>, № 

<

...>, № 

<

...>. № 

<

...> (оферты №№ 7, 8, 9, 10), также из выборки аналогов в сегменте «Производственная деятельность» исключены земельные участки с кадастровыми номерами № 

<

...>, № 

<

...> (оферты №№ 8, 9) (страница 84 исправленного отчета). Земельный участок с кадастровым номером № 

<

...> (объект-аналог № 20) включен в расчетную выборку сегмента «Производственная деятельность» (страницы 85-86 исправленного отчета).

С учетом замечаний эксперта, при достаточном количестве аналогов, земельный участок с кадастровым номером № 

<

...> (оферта № 1) исключен из выборки в связи с наличием с наличием на нем остатков строений. Также исключены из выборки земельные участки с кадастровыми номерами № 

<

...> и № 

<

...>, № 

<

...>, № 

<

...>, № 

<

...>, № 

<

...>, № 

<

...> (оферты №№ 1, 2, 3, 4, 11, 12) (страница 84 исправленного отчета).

Приняты во внимание замечания эксперта о неверном применении значения корректировки на ценообразующий фактор – наличие/отсутствие централизованной канализации для объекта-аналога № 5 (земельный участок с кадастровым номером № 

<

...>) и значения корректировки на форму объекта-аналога № 23 (земельный участок с кадастровым номером № 

<

...>) (таблицы 10.17, 10.18 – страницы 117-119, 120-122 исправленного отчета).

Допущенные оценщиком в первоначальном отчете опечатки (описки) не повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта оценки; в представленном отчете от 1 ноября 2025 года № 248/035/24-1н исправлены.

Согласно отчету от 1 ноября 2025 года № 248/035/24-1н рыночная стоимость по состоянию на 1 июля 2024 года составляет: для земельного участка с кадастровым номером № 

<

...> - 4 591 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № 

<

...> – 5 009 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № 

<

...> – 23 473 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № 

<

...> – 17 922 000 рублей (том 4 л.д. 125).

Стороны правом на заявление ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости земельных участков не воспользовались.

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы оценщика, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объектов оценки, чем отраженной в указанном отчете, суду не представлено. Возражений относительно исправления оценщиком недостатков отчета, указанных в заключении эксперта, не приведено.

Таким образом, оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд делает вывод о соответствии отчета от 1 ноября 2025 года № 248/035/24-1н требованиям действующего законодательства и находит возможным определить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости на основании исправленного отчета.

Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

С учетом изложенного датой подачи заявлений в бюджетное учреждение следует считать 20 декабря 2024 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № 

<

...> по состоянию на 1 июля 2024 года в размере его рыночной стоимости 4 591 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № 

<

...> по состоянию на 1 июля 2024 года в размере его рыночной стоимости 5 009 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № 

<

...> по состоянию на 1 июля 2024 года в размере его рыночной стоимости 23 473 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № 

<

...> по состоянию на 1 июля 2024 года в размере его рыночной стоимости 17 922 000 рублей.

Датой подачи заявлений считать 20 декабря 2024 года.

В остальной части административное исковое заявление индивидуального предпринимателя ЗХШ оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Омского областного суда Н.В. Ведерникова

Мотивированное решение изготовлено 15 декабря 2025 года.