Дело № 2-100/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

Кетовский районный суд Курганской области

в составе председательствующего судьи Тренихиной Т.В.

при секретаре Севостьянове Р.С.,

рассмотрев 22 мая 2018 г в с. Кетово Кетовского района Курганской области в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Кетовского района Курганской области о признании права собственности на самовольную постройку,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Кетовский районный суд Курганской области с иском к Администрации Кетовского района Курганской области (далее – Администрация Кетовского района) о признании права собственности на объект незавершённого строительства, расположенный по адресу: 

<

адрес> В обоснование иска указал, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 909 кв.м., расположенный по вышеуказанному адресу, для строительства индивидуального жилого дома, на основании договора купли-продажи от 10.05.2016. Сразу же после приобретения земельного участка он начал строительство жилого дома на нём, разрешения на строительство не получал в связи с тем, что действовал Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ, согласно которому для регистрации права собственности на жилой дом разрешение на строительство не требовалось. В настоящее время дом является объектом незавершённого строительства. Он решил зарегистрировать право собственности на данный объект, но ему устно отказали в связи с тем, что отсутствует разрешение на строительство. Возведённым объектом не нарушаются права и интересы иных лиц, он соответствует строительным и градостроительным нормам, не создаёт угрозы жизни и здоровью граждан. Просит признать право собственности на объект незавершённого строительства.

Истец в судебном заседании заявленные требования поддержал по доводам иска, дополнительно пояснив, что возведённый им объект находится в санитарно-защитной зоне предприятий, хотя фактически предприятие уже не действует. Вид использования принадлежащего ему земельного участка, на котором возведена постройка, позволяет разместить на нём жилой дом. Вид использования земельного участка в связи с установлением санитарно-защитной зоны не изменялся. Полагает, что при таких обстоятельствах, он вправе возводить жилой дом на данном земельном участке.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещены о времени и месте рассмотрения дела своевременно и надлежащим образом, в заявлении просили рассмотреть дело в их отсутствие, указав, что истец с заявлением о выдаче разрешения на строительство в Администрацию Кетовского района не обращался. ФИО1 осуществлено строительство на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке, жилого дома, имеющего статус самовольной постройки. Таким образом, для разрешения спора по существу ему необходимо подтвердить, что строительство жилого дома произведено в соответствии со строительными и градостроительными нормами и правилами, нормами противопожарной безопасности, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Представитель третьего лица – администрации Кетовского сельсовета Кетовского района Курганской области (далее – администрация Кетовского сельсовета) в судебное заседание не явился, извещены о дате и времени рассмотрения дела надлежащим образом, в заявлении просили рассмотреть дело в их отсутствие. В письменном отзыве и в предыдущем судебном заседании, действующие по доверенностям представители ФИО3 и ФИО4, в судебном заседании возражали против исковых требований, пояснив, что возведённая постройка жилого дома истцом возведена в санитарно-защитной зоне предприятий. Земельный участок истцом был приобретён 10.05.2016. С письменным заявлением о выдаче разрешения на строительство истец должен был обратиться в Администрацию Кетовского района, поскольку данные полномочия переданы администрацией Кетовского сельсовета по соглашению от 12.01.2015. Учитывая, что истец не обращался за выдачей разрешения на строительство, спорный объект недвижимости является самовольной постройкой и должен соответствовать строительным и градостроительным нормам. Вместе с тем, Правилами землепользования и застройки муниципального образования Кетовский сельсовет, утверждёнными решением Кетовской сельской Думы 26.05.2014 № 2 (в редакции от 26.02.2016), земельный участок с кадастровым номером № находящийся по адресу: 

<

адрес> на котором расположен возведённый истцом объект (жилой дом), находился и находится в зоне озеленения специального назначения (далее – ЗОСН), т.е. данная территория предназначена для обеспечения правовых условий использования территории санитарных разрывов. Вышеуказанный земельный участок подпадает в санитарно-защитную зону (далее – СЗЗ) от предприятий, расположенных в территориальных зонах: производственных объектов 3, 4 классов опасности (П-3, П-4), коммунально-складских объектов 3 класса опасности (КС-3). Санитарно-защитные зоны установлены от земельных участков с кадастровыми номерами: № №), №), № №), №), № №) и № Истец, начав строительство объекта (жилого дома), нарушил режим СЗЗ. Регистрация права собственности на самовольную постройку может быть произведена только после уменьшения размера СЗЗ. Кроме того, истцом не представлено техническое описание незавершённого объекта, его индивидуальные характеристики (площадь, литер, схема расположения и т.д.). В случае, если земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, будет исключен из СЗЗ, он должен будет соответствовать градостроительному регламенту территориальной зоны «Зона индивидуальной усадебной жилой застройки с содержанием скота и птицы» (Ж-1). Доказательств того, что сохранение незавершённого объекта (жилого дома) не нарушает права и орхраняемые интересы других лиц либо не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, истцом также не представлено. Просили в иске отказать.

Суд с учетом мнения истца, определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ).

Заслушав истца, допросив эксперта, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок, площадью 909 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов - для строительства индивидуального жилого дома, расположенный по адресу: 

<

адрес> кадастровый №, что подтверждается свидетельствоми о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 13, 20).

Из технического плана объекта незавершённого строительства от 13.10.2017 следует, что на вышеуказанном земельном участке истцом возведён объект незавершённого строительства, степенью готовности 37%, площадь застройки не указана, проектируемое назначение - жилое (л.д. 5-21).

В Едином государственном реестре недвижимости право собственности на возведённый объект недвижимости ни за кем не зарегистрировано, о чём представлено уведомление Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Курганской области от 16.11.2017 № 45/094/070/2017-12667 (л.д. 30).

Согласно ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности.

Согласно ч. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. 

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Положение приведенной нормы дает основание сделать вывод о том, что самовольная постройка не является объектом гражданских прав, поскольку закрепленные в статьях 35 и 40 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности и права на жилище предоставляются лишь в отношении того имущества, которое принадлежит соответствующему субъекту на законных основаниях.

Однако, согласно абзацу 2 пункта 26 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. 

В соответствии с абз. 3 п. 26 указанного Постановления, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Из материалов дела следует, что истцу земельный участок, на котором осуществлена самовольная постройка, принадлежит на основании договора купли-продажи от 10.05.2016, заключенного с ФИО5 (л.д. 120-121).

Данный земельный участок был образован в результате раздела бывшим собственником ФИО5 земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1454 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов - для строительства индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на 2 земельных участка: площадью 545 кв.м., кадастровый №, № и площадью 909 кв.м., с кадастровым номером №, 

<

адрес>. Категория и вид разрешённого использования вновь образованных земельных участков остались прежними (л.д. 111).

До раздела земельного участка с кадастровым номером № площадью 1454 кв.м., ФИО5 было получено разрешение на строительство на данном земельном участке одноэтажного, двухкомнатного индивидуального жилого дома, общей площадью 48 кв.м., жилой – 40 кв.м. (л.д. 109).

Постановлением администрации Кетовского сельсовета от 29.07.2014 № 07/312 утверждён градостроительный план земельного участка площадью 1454 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в котором указано допустимое место размещения объекта недвижимости, охватывающий весь земельный участок (л.д. 110,112-114).

Из Информации о разрешённом использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства (л.д. 115-119) следует, что Градостроительный регламент земельного участка установлен в составе Правил землепользования и застройки, утвержденных решением № 02 (11) Кетовской сельской Думы от 26.05.2014, в соответствии с которыми земельный участок расположен в зоне Ж-1 – зона малоэтажной усадебной жилой застройки с содержанием домашнего скота и птицы.

Согласно заключению экспертов ООО «РЭСИЛ» от 15.01.2018 № 01-01-2018 (л.д. 64-95) установлены технические характеристики объекта капитального строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>: двухэтажный объект, общая площадь первого этажа 84,44 кв.м., общая площадь второго этажа 83,8 кв.м. По результатам проведения технического обследования объекта капитального строительства, расположенного по вышеуказанному адресу, установлено соответствие размещения объекта на земельном участке и характеристик непосредственно объекта капитального строительства требованиям ГрК РФ и Земельного кодекса российской Федерации, Федерального закона № 123-ФЗ от 22.07.2008 (ред. от 03.07.2016) «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», Федерального закона № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства», СП 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001». 

Вместе с тем, 26.02.2016 внесены изменения в Правила землепользования и застройки муниципального образования Кетовский сельсовет, в соответствии с которыми земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес> на момент его продажи истцу стал относится к территориальной зоне озеленения специального назначения (ЗОСН) и в настоящее время также находится в этой зоне.

В соответствии с заключением судебной экспертизы, проведённой ООО «РЭСИЛ» 27.04.2018 № 04-04-2018, возведённый объект незавершённого строительства, расположенный по адресу: 

<

адрес> соответствует требованиям СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства», Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», СП 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНИП 31-02-2001» в части непосредственного размещения объекта капитального строительства на земельном участке, по отношению к другим земельным участкам, по требованиям пожарной безопасности, по требованиям основных объёмно-планировочных решений; не соответствует требованиям ст. 51 ГрК РФ, т.к. не было получено разрешение на строительство, и не соответствует требованиям Правил землепользования и застройки Муниципального образования Кетовский сельсовет в редакции от 9 августа 2017 и в редакции от 26 февраля 2016: земельный участок с кадастровым номером № расположен в зоне Ж-1 (зона малоэтажной усадебной жилой застройки с содержанием домашнего скота и птицы), но территориально подпадает в нормативную (ориентировочную) санитарно-защитную зону (СЗЗ).

Своё заключение поддержал эксперт ФИО6 и в судебном заседании.

В соответствии с ч.ч. 2-5 ст. 11 Правил землепользования и застройки Муниципального образования Кетовский сельсовет, видами зон действия градостроительных ограничений являются, в т.ч. зоны с особыми условиями использования территорий, к которым отнесены санитарно-защитные зоны. При этом, зоны с особыми условиями использования территории могут не совпадать с границами территориальных зон, а накладываться на территориальные зоны различных видов. Градостроительные ограничения устанавливают дополнительные, относительно градостроительных регламентов настоящих правил требования по использованию земельных участков и объектов капитального строительства в границах соответствующих зон, обязательные для соблюдения и исполнения всеми субъектами градостроительной деятельности. В случае установления градостроительных ограничений в границах установленных территориальных зон, виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства в зоне действия ограничений определяются с учётом действий градостроительных регламентов и градостроительных ограничений.

В ст. 74 Правил землепользования и застройки Муниципального образования Кетовский сельсовет указаны градостроительные регламенты в зонах специального назначения, в соответствии с которой ЗОСН – Зона озеленения специального назначения определена, как территории, предназначенная для обеспечения правовых условий использования территории санитарных разрывов в соответствии с требованиями СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов». Основными видами разрешённого использования указаны: специальное озеленение территории санитарного разрыва; защитные лесные полосы вдоль дорог. Вспомогательными видами разрешённого использования, к основным видам разрешённого использования указаны: объекты по обслуживанию территории санитарного разрыва или объекта, в отношении которого устанавливается санитарный разрыв. Условно разрешёнными видами использования являются: площадки отдыха для персонала объекта; автостоянки краткосрочного хранения специальных автомобилей. Вспомогательные виды разрешённого использования, к условно разрешённым видам использования: места для постоянного или временного хранения транспортных средств; инженерные сооружения по обслуживанию объектов условно разрешённых видов использования. 

Таким образом, размещение жилой застройки, включая отдельные жилые дома, в зоне озеленения специального назначения, относящейся к санитарно-защитной зоне, не предусмотрено.

Одним из признаков самовольной постройки в соответствии с ч. 1 ст. 222 ГК РФ является возведение ее на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 263 ГК РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ).

Согласно подп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), собственник земельного участка имеет право, в т.ч. возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (подп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Пунктом 1 ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

Земли, указанные в п. 1 указанной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (п. 2 ст. 7 названного Кодекса).

Зонирование территории для строительства регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации, в п. 7 ст. 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения (п. 9 ст. 1 ГрК РФ).

Конкретные виды и состав территориальных зон указаны в ст. 35 ГрК РФ, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства - в ст. 37 указанного Кодекса.

В соответствии с положениями ч.ч. 2-3 ст. 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В данном случае объект незавершённого строительства жилого дома возведен истцом вопреки правилам градостроительного зонирования, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что он создан на земельном участке, не отведенном для этих целей. 

Истец не обращался в администрацию Кетовского сельсовета с заявлением о внесении изменений в Правила землепользования и застройки Муниципального образования Кетовский сельсовет в части изменения санитарно-защитной зоны. 

Доводы истца о том, что в правоустанавливающих документах земельного участка разрешенным видом его использования является – для строительства индивидуального жилого дома, не принимается судом, как основание для удовлетворения заявленных требований, поскольку согласно градостроительному регламенту в составе Правил землепользования и застройки Муниципального образования Кетовский сельсовет в редакции, действовавшей на момент приобретения истцом земельного участка и, действующей в настоящее время, уполномоченным органом установлен иной вид разрешенного использования.

В силу п.п. 3, 4 ст. 85 ЗК РФ градостроительный регламент обязателен для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки, при этом строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, может осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

Установление санитарно-защитной зоны от предприятий в градостроительной документации истцом не оспорено. 

Доводы истца о том, что предприятие, для которого установлена СЗЗ фактически не осуществляет свою деятельность, не свидетельствует о том, что статус установленной санитарно-защитной зоны утрачен, а ограничения режима территории санитарно-защитной зоны отменены.

Выдача разрешения бывшему собственнику на строительство индивидуального жилого дома, в т.ч. на земельном участке, который в настоящее время принадлежит истцу, не свидетельствует о возможности легализации возведённой истцом постройки, поскольку на момент приобретения истцом земельного участка и на момент начала строительства на нём жилого дома, территориальная зона уже была изменена.

Суд считает, что размещение недостроенного жилого дома истца в санитарно-защитной зоне также подтверждает, что постройка возведена на земельном участке, не отведенном для целей строительства жилых домов, сохранение ее создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

При таких обстоятельствах, в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Администрации Кетовского района Курганской области о признании права собственности на объект незавершённого строительства жилого дома, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Курганской областной суд в течение одного месяца со дня его вынесения, путем подачи апелляционной жалобы через Кетовский районный суд Курганской области.

Судья Т.В. Тренихина