Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 июня 2019 года г. Усолье-Сибирское

Усольский городской суд Иркутской области в составе председательствующего судьи Демидовой Г.Г., при секретаре Рютиной И.В, с участием истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2 – ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1215/2019 по исковому заявлению ФИО1 к ФИО4, ФИО2 о признании ипотеки отсутствующей. 

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования города Усолье-Сибирское, указав в обоснование, что 10 мая 2018 года между ней и ФИО5 заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

...>. Согласно договору стоимость квартиры определена сторонами в размере 1100000 рублей, с условием оплаты в следующем порядке: сумму в размере 1030000 рублей покупатель оплачивает наличными денежными средствами в день подписания договора; сумму в размере 70000 рублей покупатель оплачивает наличными денежными средствами в срок до 30 июня 2018 года. В соответствии с условиями заключенного договора, а также законодательства РФ, до момента полного исполнения обязательств покупателем, продаваемая квартира находится в залоге у продавца, о чем сделана соответствующая запись в ЕГРП (номер государственной регистрации 38:31:000021:381-38/012/2018-3). После подписания и регистрации перехода права собственности на вышеуказанную квартиру, продавец ФИО5 умерла 17.05.2018 года. В соответствии с условиями заключенного договора, заявитель исполнила свои обязательства по оплате 70 000 рублей за купленную квартиру в срок до 30.06.2018, путем внесения наличных денежных средств нотариусу ФИО6 29.06.2018, которая ведет наследственное дело. Указанное обстоятельство подтверждается справкой нотариуса. Таким образом, считаю, что обязательства по оплате стоимости квартиры в сумме 1 100 000 рублей, заявителем исполнены в полном объеме. Доказательства этого неоспоримы. Иных неисполненных обязательств по договору купли-продажи у заявителя не имеется. По факту обременение квартиры, в виде залога, прекращено в момент полного исполнения обязательств, со стороны заявителя 29.06.2018. Со слов нотариуса ФИО6 никому из наследников, в настоящий момент, не выдано свидетельство о праве на наследство, а наследственное дело приостановлено. Поскольку в регистрационный орган заявлений о погашении ипотеки в силу закона до настоящего времени не поступали, и в связи со смертью одного из залогодателей, запись об ипотеке, на настоящий момент, не погашена и может быть погашена на основании решения суда, в соответствии со статьей 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Оформить прекращение ипотеки истец не может, так как регистрационная запись об ипотеке погашается на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Когда именно имеющиеся наследники вступят в права наследования, а также вступят ли они вообще в данные права, истцу неизвестно, что порождает неопределенность, а наличие не погашенной ипотеки нарушает права собственности истца. В настоящий момент у истца не имеется иной возможности для погашения записи об ипотеке в ЕГРН, кроме как обратиться в суд с иском о признании ипотеки отсутствующей, вне зависимости от того, что истец не знает, кто является надлежащим ответчиком по иску. Учитывая, что сделка купли-продажи между сторонами договора полностью выполнена, квартира передана покупателю, расчет по оплате стоимости квартиры произведен, оснований для нахождения квартиры в залоге у продавца больше не имеется, споры по квартире и факту исполнения обязательств отсутствуют, считает, что у суда имеются основания признать факт прекращения ипотеки по договору.

На основании изложенного истец просит признать отсутствующим обременение, в виде ипотеки в силу закона, квартиры, расположенной по адресу: 

<

...>, по договору купли-продажи квартиры от 10.05.2018 года, заключенному между ФИО1 с одной стороны и ФИО5 с другой стороны.

Определением Усольского городского суда Иркутской области от 27 мая 2019 года произведена замена ответчика администрации муниципального образования города Усолье-Сибирское на ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, по данному гражданскому делу.

В судебном заседании истец ФИО1 на исковых требованиях настаивает по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО3 в судебном заседании исковые требования признала, суду пояснила, что претензий к ФИО1 ее доверительница не имеет, денежные средства от продажи квартиры получили.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, извещена о времени и месте судебного разбирательства.

Третье лицо нотариус Усольского нотариального округа Иркутской облкасти ФИО7 в судебное заседание не явилась, извещена о времени и месте судебного разбирательства, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно разъяснений, содержащихся в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Из системного толкования, ст. 29 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и п. 52 Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 года, следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда. Следовательно, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая, чем нарушает права залогодателя, он вправе обратиться в суд с требованием о прекращении зарегистрированного обременения. При этом право выбора способа защиты права, а именно о признании обременения отсутствующим, либо о прекращении обременения, принадлежит истцу.

В судебном заседании установлено, что на основании договора купли-продажи от 10.05.2018 ФИО1 приобрела у ФИО5 квартиру по адресу: 

<

...>, за 1100000 рублей (л.д. 9-10). 

По условиям договора купли-продажи стоимость квартиры определена сторонами в размере 1100000 рублей, с условием оплаты в следующем порядке: сумму в размере 1030000 рублей покупатель оплачивает наличными денежными средствами в день подписания договора; сумму в размере 70000 рублей покупатель оплачивает наличными денежными средствами в срок до 30 июня 2018 года (л.д. 9-10). 

Государственная регистрация права ФИО1 на указанную квартиру произведена 14.05.2018. Также на квартиру установлено ограничение (обременение) права, что следует из Выписки из ЕГРПН от 25.03.2019 (л.д. 13-16). 

В соответствии с условиями заключенного договора, ФИО1 исполнила свои обязательства по оплате 70 000 рублей за приобретенную квартиру в срок до 30.06.2018, путем внесения наличных денежных средств нотариусу ФИО6 29.06.2018, которая ведет наследственное дело, что подтверждается справкой нотариуса (л.д. 17). 

Таким образом, обязательства по договору купли-продажи от 10.05.2018 ФИО1 выполнила в полном объеме.

17 мая 2018 года ФИО5 умерла, что подтверждается копией свидетельства о смерти (л.д. 30). 

Согласно материалам наследственного дела № 198/2018 к имуществу ФИО5 (л.д. 29-58), ее наследниками по закону являются: тетя - ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и тетя – ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, последней выданы свидетельства о праве на наследство по закону от 26.02.2019, на 1/2 долю денежных средств в сумме 70000 рублей, внесенных на депозитный счет нотариуса Усольского нотариального округа Иркутской области ФИО6 (л.д. 53) и на 1/2 долю денежных средств, хранящихся в АО «Востсибтранскомбанк» на лицевых счетах, (л.д.54). Вышеуказанная квартира в состав наследственного имущества после смерти ФИО5 не включена (35-52). 

В соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В силу п. 2 ст. 352 ГК РФ при прекращении залога, залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1).

В соответствии с п. 4 ст. 29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1991 г. регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

В соответствии с п. 1 ст. 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости) № 102-ФЗ от 16 июля 1998 г., если иное не предусмотрено федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Таким образом, обязательным условием прекращения залога и погашения регистрационной записи об ипотеке, является прекращение основного обязательства.

Поскольку ФИО1 обязательства по договору купли-продажи исполнила в полном объеме, имеются правовые основания для признания ипотеки прекращенной. 

При указанных обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-199, 233-235 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковое заявление ФИО1 к ФИО4, ФИО2 о признании ипотеки отсутствующей удовлетворить.

Признать отсутствующим обременение, в виде ипотеки в силу закона, квартиры, расположенной по адресу: 

<

...>, по договору купли-продажи квартиры от 10 мая 2018 года, заключенному между ФИО1 с одной стороны и ФИО5 с другой стороны.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Усольский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Г.Г. Демидова