Дело № 2-17/2020 

Решение

 

Именем Российской Федерации

17 января 2020 года г. Великий Новгород

Новгородский районный суд Новгородской области в составе:

председательствующего судьи Зуева Н.В.,

при секретаре Королевой А.А.,

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2,

представителя ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4 о взыскании задатка по предварительному договору купли-продажи земельного участка и штрафа, и встречному исковому заявлению ФИО4 к ФИО1 о признании соглашения о задатке недействительным,

установил:

ФИО1 обратился в Новгородский районный суд с иском к ФИО4 о взыскании задатка по предварительному договору купли-продажи земельного участка и штрафа, в обосновании указав, что летом 2018 г. ФИО4 предложил ему приобрести у него земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>. С учетом того, что земельный участок принадлежал умершей тёте ФИО4, последний предложил ФИО1 нанять юриста для оформления права собственности в порядке наследования, а затем оформить договор купли-продажи. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка. В этот же день между сторонами заключено соглашение о задатке, согласно которого ФИО1 передал ФИО4 50 000 руб. в качестве обеспечения исполнения договора. После этого, ФИО1 обратился к ФИО2 для оказания юридических услуг по оформлению права собственности ФИО4 на земельный участок в судебном порядке, при этом ФИО4 была оформлена нотариальная доверенность на ФИО2 Решением Новгородского районного суда от 25.04.2019 г. по делу № 2-1618/2019, с учетом установленного в судебном порядке второго наследника, за ФИО4 было признано право собственности на № долю земельного участка. После получения ФИО2 решения суда, вступившего в законную силу 31.05.2019 г., документы были сданы в МФЦ для регистрации права. При получении документов в МФЦ стало известно, что документы забрал сам ФИО4 После разговора с ФИО4 стало известно, что ФИО4 отказывается от заключения основного договора. Согласно сведений, размещенных на сайте Росреестра, участок был продан ДД.ММ.ГГГГ иному лицу. На основании изложенного истец просил взыскать с ответчика 100 000 руб. в качестве двойной суммы задатка, 150 000 руб. в качестве штрафа, а также судебные расходы по уплате государственной пошлины.

ФИО4, в лице своего представителя, обратился со встречным исковым требованием к ФИО1 о признании соглашения о задатке недействительным, в обосновании указав, что по результатам судебной почерковедческой экспертизы установлено, что ФИО4 в момент подписания соглашения о задатке находился в неадекватном состоянии, чем в свою очередь воспользовался ФИО1 На основании изложенного, просил признать соглашение о задатке недействительным. 

В судебном заседании истец по первоначальному иску/ответчик по встречному иску и его представитель поддержали первоначальные исковые требования. Встречные требования считали необоснованными по тем основаниям, что по результатам почерковедческой экспертизы было установлено, что подпись в соглашении о задатке о получении денежных средств выполнена самим ФИО4, «сбивающим» фактором послужило его повысившееся эмоциональное состояние в момент получения денежных средств. Кроме того, пояснили, что в этот же день после заключения оспариваемого соглашения ФИО4 заверял доверенность у нотариуса, где его дееспособность была проверена. Также пояснили, что указанный в предварительном договоре срок заключения основного договора пролонгировался в силу п. 6.2 договора до полного исполнения продавцом и покупателем своих обязательств. Дополнительно пояснили, что 50 000 руб. были выданы на руки ФИО4, услуги юриста оплачивались ФИО1 отдельно. 

Ответчик по первоначальному иску/истец по встречному в судебное заседание не явился, извещался по адресу регистрации.

Представитель ответчика по первоначальному иску/истца по встречному иску первоначальные требования не признал по основаниям, изложенным в письменных возражениях, встречные поддержал. Дополнительно пояснил, что предварительный договор прекратил свое действие в силу того, что истек указанный в нем срок по заключению основного договора. Действий по продлению срока, а также действий по направлению предложения о заключении основного договора истец по первоначальному иску не предпринимал. Также пояснил, что при заключении договоров между физическими лицами штрафные санкции не предусматриваются. Кроме того пояснил, что ФИО4 на момент заключения предварительного договора не являлся полноправным собственником земельного участка.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Положениями ст. 487 ГК РФ регулируются случаи, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата).

В силу п. 5 ст. 10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №. 

Из условий договора следует, что указанный земельный участок принадлежит по праву собственности ФИО5 Право собственности продавца будет зарегистрировано в судебном порядке посредством подачи искового заявления о признании права собственности в порядке наследования от его тети ФИО5 

В п. 1.3. договора стороны пришли к соглашению о том, что объект продается по цене 50 000 руб.

Порядок расчетов сторонами определен в п. 3.1 договора, согласно которого 50 000 руб. за счет собственных денежных средств покупатель выплачивает продавцу в день подписания настоящего договора в качестве задатка, в счет оплаты по предстоящему договору купли-продажи. Данные денежные средства передаются на оплату юридических услуг, судебных издержек продавца, связанных с рассмотрением дела в Новгородском районном суде о признании права собственности продавца в порядке наследования на объект. 

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что в случае расторжения настоящего договора или невозможности заключения договора купли-продажи по вине продавца, выплаченная сумма задатка подлежит возврату в суточный срок, с момента расторжения настоящего договора или объявления о невозможности заключения договора купли-продажи, покупателю в двойном размере и подлежит выплате штраф в размере 150 000 руб.

Пунктами 6.1 и 6.2 договора установлено, что стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи квартиры в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно. Все существенные условия настоящего договора должны быть отражены в договоре купли-продажи. Договор действует до даты полного исполнения продавцом и покупателем всех обязательств по настоящему договору.

Заключение предварительного договора купли-продажи земельного участка сторонами не оспаривается.

В материалах дела также имеется соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между ФИО4 (продавец) и ФИО1 (покупатель), согласно которого указано, что соглашение является неотъемлемой частью предварительного договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между сторонами. 

Условиями соглашения предусмотрено, что покупатель в счет причитающихся с него платежей по договору обязуется выдать продавцу задаток в порядке и на условиях, определенных соглашением. Задаток выдается в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Сумма задатка составляет 50 000 руб. Если за неисполнение договора несет ответственность продавец, то он обязан уплатить покупателю двойную сумму задатка в суточный срок. Сторона ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с учетом суммы задатка и заплатить штраф в размере 150 000 руб. 

В материалах дела также имеется доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой ФИО4 уполномочил ФИО2, в том числе представлять его интересы во всех судебных, административных, государственных, муниципальных и иных органах; быть его представителем в МФЦ, Управлении Росреестра по вопросу сдачи на государственную регистрацию права собственности на земельный участок по адресу: 

<

адрес> и получения после государственной регистрации из ЕГРН и других. 

В судебном заседании ФИО1 пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ сначала был заключен предварительный договор, затем соглашение о задатке, затем были переданы денежные средства в сумме 50 000 руб. в связи с чем в соглашении о задатке ФИО4 была поставлена подпись, после этого они поехали к нотариусу для оформления доверенности, куда приехала также ФИО2

В рамках рассмотрения настоящего дела, была проведена судебная почерковедческая экспертиза, по результатам которой ООО «Новгородская лаборатория судебной экспертизы» было дано заключение № от ДД.ММ.ГГГГ Эксперт пришел к следующим выводам: подписи от имени ФИО4 и рукописные записи «ФИО4», являющиеся в данном случае вариантом его подписи в полной транскрипции, размещенные в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ и в соглашении о задатке от ДД.ММ.ГГГГ выполнены ФИО4 Рукописная запись «Денежные средства получил» в соглашении о задатке от ДД.ММ.ГГГГ выполнена, вероятно, ФИО4 подпись, размещенная после рукописной записи «Денежные средства получил» в соглашении о задатке от ДД.ММ.ГГГГ выполнена ФИО4 Рукописная запись «Денежные средства получил» и размещенная после неё подпись, в соглашении о задатке от ДД.ММ.ГГГГ выполнены под воздействием неких «сбивающих» факторов, как то, алкогольное или наркотическое опьянение, возбужденное или, наоборот, подавленно состояние, неудобная поза, непривычный пишущий прибор и т.д. Признаков воздействия «сбивающих» факторов при выполнении рукописных записей «ФИО4» и размещенных после них подписей от имени ФИО4 в представленных на экспертизу документах не выявлено.

Рассматривая требования ФИО1 о взыскании двойной суммы задатка и штрафа, судом установлено следующее.Согласно пунктов 1.2 и 1.3 предварительного договора земельный участок принадлежит по праву собственности ФИО5 Право собственности продавца будет зарегистрировано в судебном порядке посредством подачи искового заявления о признании права собственности в порядке наследования от его тети ФИО5 

В соответствии с п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Аналогичные разъяснения содержатся также в абзаце 3 пункта 23 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», согласно которому, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 6 пункта 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Согласно пункту 3 статьи 487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457 ГК РФ), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

В судебном заседании установлено, что решением Новгородского районного суда Новгородской области от 25.04.2019 г. по делу № 2-1618/2019 за ФИО4 и ФИО6 признано право собственности на земельный участок кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес> по № доли за каждым.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО6, с одной стороны, и ФИО7, с другой стороны, заключен договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка. 

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ собственником земельного участка является ФИО7

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу, что между ФИО1 и ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи земельного участка с условием о предварительной оплате, так как на момент его заключения право собственности ФИО4 не было зарегистрировано в установленном порядке. 

Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, договор, заключенный между ФИО1 и ФИО4 является оспоримым в части продажи № доли принадлежащей ФИО4, так как не получено согласие на продажу от ФИО6, и ничтожным в части продажи № доли принадлежащей ФИО6, так как ФИО4 не вправе был заключать договор о продаже не принадлежащей ему доли.

В судебном заседании также установлено, что ФИО1 уплачено 50 000 руб. ФИО4 за земельный участок, при этом ФИО4 основной договор купли-продажи земельного участка с ФИО1 (в пределах его доли собственности) не заключен.

С учетом вышеизложенных норм права, а также разъяснений Пленумов ВС РФ и ВАС РФ, суд приходит к выводу о взыскании с ФИО4 в пользу ФИО1 денежных средств в сумме 50 000 руб.

При этом, требование о взыскании двойной суммы задатка, предусмотренного соглашением о задатке, является необоснованным так как согласно п. 3 ст. 380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. В судебном заседании установлено, что заключенный между сторонами договор является договором с условием о предварительный оплате, в связи с чем денежная сумма 50 000 руб. является предварительной оплатой по договору.

Заявленный ко взысканию ФИО1 штраф также не подлежит взысканию по следующим основаниям

Согласно п. 4 ст. 487 ГК РФ в случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя.

В судебном заседании установлено, что оплаченный земельный участок ФИО1 не передан. 

Пунктом 6.1 предварительного договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ стороны определили, что обязуются заключить основной договор купли-продажи в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно. 

Согласно пояснений представителя ФИО4, не оспоренных ФИО1, последний знал о ходе судебного заседания по иску ФИО4 и ФИО6 о признании права собственности (гражданское дело № 2-1618/2019), так как был заинтересован в исходе дела, кроме того, опрашивался в судебном заседании в качестве свидетеля. В качестве свидетеля пояснял о родственных отношениях тети ФИО4 и ФИО6

Из чего следует, что ФИО1 не мог не знать о том, что наследниками умершей ФИО5 является не только ФИО4, но и ФИО6, в связи с чем земельный участок либо его часть не могла быть продана ему по договору от ДД.ММ.ГГГГ, однако не предпринял мер к изменению договора или его расторжению.

Относительно требований ФИО4 о признании соглашения о задатке недействительным судом установлено следующее. 

Согласно п. 1 ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Из пояснений представителя ФИО4 следует, что в момент подписания соглашения о задатке, а также указания в этом соглашении на факт получения денежных средств, ФИО4 находился в неадекватном состоянии, о чем указал эксперт в своем заключении.

Однако данные пояснения опровергаются материалами дела, согласно которых ДД.ММ.ГГГГ сначала был заключен предварительный договор (подпись никем не оспаривается), затем соглашение о задатке, затем были переданы денежные средства, затем ФИО4 поставлена подпись об их получении. При этом в этот же день после заключения указанных договора и соглашения, ФИО4 обращался к нотариусу, где выдал доверенность на имя ФИО2, при этом нотариусом была установлена личность ФИО4, а также проверена его дееспособность.

Как указал в своем заключении эксперт, рукописная запись «Денежные средства получил» и размещенная после неё подпись, в соглашении о задатке от ДД.ММ.ГГГГ выполнены под воздействием неких «сбивающих» факторов, как то, алкогольное или наркотическое опьянение, возбужденное или, наоборот, подавленно состояние, неудобная поза, непривычный пишущий прибор и т.д. Признаков воздействия «сбивающих» факторов при выполнении рукописных записей «ФИО4» и размещенных после них подписей от имени ФИО4 в представленных на экспертизу документах не выявлено.

При этом в материалы дела на момент проведения экспертизы были приобщены выписные эпикризы о состоянии здоровья ФИО4

Более того, ФИО4 заключив соглашение о задатке ДД.ММ.ГГГГ, заявляет требование о признании его недействительным только ДД.ММ.ГГГГ, что говорит о недобросовестном поведении и желании уйти от материально-правовой ответственности.

Таким образом, требования ФИО4 о признании соглашения о задатке недействительным подлежат оставлению без удовлетворения.

С учетом частичного удовлетворения требований ФИО1 в его пользу с ФИО4 подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 1 700 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к ФИО4 о взыскании задатка по предварительному договору купли-продажи земельного участка и штрафа удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО1 денежные средства в 50 000 руб., судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 1 700 руб.

В остальной части исковые требования ФИО1 к ФИО4 о взыскании задатка по предварительному договору купли-продажи земельного участка и штрафа и встречные исковые требования ФИО4 к ФИО1 о признании соглашения о задатке недействительным оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Новгородского областного суда через Новгородский районный суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения 20.01.2020 г.

Председательствующий Зуев Н.В.

Мотивированное решением изготовлено 20.01.2020 г.