Дело № ...

10RS0№ ...-07

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

13 июля 2021 года ........

Кондопожский городской суд Республики Карелия в составе:

председательствующего судьи Береговой С.В.,

при секретаре Челмайкиной Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению С.М.Н. к А.Ю.И. о взыскании суммы задатка и встречному исковому заявлению А.Ю.И. к С.М.Н. о взыскании платежей по аренде жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

С.М.Н. обратился с указанным иском по тем основаниям, что ХХ.ХХ.ХХ между ним и А.Ю.И. заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения, находящегося по адресу: ........ (далее – Договор). По условиям Договора стоимость квартиры составляет 

<

...> руб. Исполнение обязательств по Договору обеспечено задатком в размере 50000 руб., что подтверждается договором о задатке от ХХ.ХХ.ХХ. Согласно п. 3.2 Договора основной договор купли-продажи должен быть заключен не позднее ХХ.ХХ.ХХ. Условия договора А.Ю.И. не выполнены, в связи с этим С.М.Н. просит взыскать сумму задатка, уплаченную по Договору в двойном размере, то есть 100000 руб. В связи с необходимостью защиты своих прав в судебном порядке просит взыскать с ответчика расходы на оплату услуг представителя в размере 12000 руб. и по оплате государственной пошлины в размере 3200 руб. 

Возражая против первоначального иска А.Ю.И. обратилась со встречным иском, по тем основаниям, что действительно между сторонами был заключен предварительный Договор купли-продажи квартиры. Указанное жилое помещение находилось под обременением ипотекой, заключенной с ПАО «

<

...>». Остаток задолженности по ипотеке на дату подписания Договора составлял 

<

...> Основной договор не был заключен по вине С.М.Н. Спорное жилое помещение было передано С.М.Н. в пользование по Акту приема-передачи квартиры от ХХ.ХХ.ХХ, до исполнения им требований п. 2.1.6 Договора после получения А.Ю.И. части стоимости объекта в размере 

<

...>. В связи с тем, что сделка с С.М.Н. не состоялась, просит взыскать с последнего плату за временное пользование квартирой за 1 месяц в размере 25000 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 50000 руб. и расходы на оплату государственной пошлины в размере 950 руб.

Протокольным определением от ХХ.ХХ.ХХ встречные исковые требования приняты судом для рассмотрения с первоначальными требованиями С.М.Н.

С.М.Н. в судебном заседании в присутствии представителя ФИО1, действующего по устному ходатайству в порядке ч. 6 ст. 53 ГПК РФ, поддержали исковое заявление, встречный иск не признали, пояснили, что по вине А.Ю.И. не был заключен основной договор купли-продажи, поскольку она не предприняла попыток по оформлению жилого помещения в собственность. Дополнительно указали, что до даты заключения основного договора купли-продажи С.М.Н. располагал денежными средствами для приобретения квартиры и намеревался заключить основной договор купли-продажи, о чем письменно сообщил А.Ю.И.

А.Ю.И. в судебное заседание не явилась, о месте и времени извещена надлежащим образом, направила в суд представителя.

Представитель А.Ю.И. – М.М.А., действующий на основании доверенности, поддержал встречное исковое заявление в полном объеме, а также возражения по первоначальному иску, указав, что ответственность за неисполнение Договора о задатке должна быть возложена на С.М.Н., как на сторону, как на сторону, которая не исполнила обязательства по внесению денежных средств в размере 

<

...>. в качестве обеспечения погашения остатка по ипотеке, оформленной в связи с приобретением А.Ю.И. указанного жилого помещения, что было отражено в Договоре.

Суд, заслушав пояснения явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, оценив предоставленные доказательства, приходит к следующим выводам.

Согласно п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу положений ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (п. 1 ст. 9 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 1, 2 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. Основная цель задатка – предотвратить неисполнение договора. 

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (п. 3 ст. 380 ГК РФ).

Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. В отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, как исполнено обязательство либо вообще оно не возникло, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее вернуть.

Из содержания п. 1 ст. 381 ГК РФ следует, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток.

Следовательно, задатком не может обеспечиваться обязательство, возникновение которого лишь предполагается, поскольку обязательство, возникающее на основе соглашения о задатке производно и зависимо от основного (обеспечиваемого задатком) обязательства, может существовать лишь при условии действия основного обязательства.

В силу положений ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

По смыслу ст. 429 ГК РФ лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. 

Правовая природа предварительных договоренностей с точки зрения их самостоятельного значения не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4 ст. 429 ГК РФ). 

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст.429 ГК РФ).

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Из приведенных норм следует, что основной целью задатка является предотвращение не исполнения договора (ст. 329 ГК РФ). При этом, гражданским законодательством не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГПК РФ и выражающейся в потере задатка или его у плате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

В соответствии с п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В судебном заседании установлено, что ХХ.ХХ.ХХ между А.Ю.И. (Сторона 1) и С.М.Н. (Сторона 2) заключен предварительный Договор купли-продажи жилого помещения, находящегося по адресу: ........ (Объект). Предметом договора является подготовка и заключение в последующем основного договора купли-продажи жилого помещения площадью 35 кв.м, расположенного по вышеуказанному адресу. Согласно п. 2.1.2 Договора составляет 

<

...> руб. Исполнение обязательств по Договору обеспечено задатком в размере 50000 руб., что отраженного в п. 2.1.3 Договора и подтверждается Договором о задатке от ХХ.ХХ.ХХ. 

В п. 2.1.3 Стороны установили следующий порядок оплаты стоимости Объекта: часть стоимости в размере 50000 руб. передается Стороной 2 Стороне 1 из собственных денежных средств в качестве задатка, что подтверждается Договором о задатке от ХХ.ХХ.ХХ. Оставшаяся часть стоимости объекта в размере 

<

...> руб. передается Стороной 2 Стороне 1 за счет собственных средств в день подписания основного договора купли-продажи. 

В соответствии с 556 ГК РФ передача объекта осуществляется по подписываемому передаточному акту в день подписания Договора аванса. Фактическое освобождение объекта и передача ключей покупателю осуществляется в течение двух дней с момента получения Продавцом части стоимости объекта в размере 

<

...> руб. но не ранее ХХ.ХХ.ХХ (п. 2.1.6 Договора).

Согласно п. 3.2 основной договор купли-продажи должен быть заключен не позднее ХХ.ХХ.ХХ 

При заключении договора А.Ю.И. подписана расписка в получении задатка, обозначенного в договоре, в размере 50000 руб.

Оценив условия предварительного договора, суд приходит к выводу о том, что между сторонами достигнуто условие, согласно которому переданная А.Ю.И. сумма в размере 50000 руб. является задатком в том значении и с теми последствиями, которые определены положениями ст. 381 ГК РФ.

Судом установлено, что основной договор купли-продажи в установленный договором срок ХХ.ХХ.ХХ не заключен.

ХХ.ХХ.ХХ С.М.Н. в адрес А.Ю.И. направлено уведомление о готовности заключить основной договор купли-продажи спорного жилого помещения. Письмо получено ХХ.ХХ.ХХ. 

Согласно представленных сведений А.Ю.И. направила в адрес С.М.Н. уведомление от ХХ.ХХ.ХХ с указанием, что для заключения основного договора купли-продажи необходимо выполнить п. 2.1.6 Договора.

Из выписки из ЕГРЮЛ следует, что жилое помещение, расположенное по адресу: ........ зарегистрировано на праве собственности за Б.Е.В. на основании договора купли-продажи от ХХ.ХХ.ХХ.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что основной договор купли-продажи не был заключен по вине А.Ю.И., отказавшейся от заключения договора в одностороннем порядке, соответственно, в силу п. 2 ст. 381 ГК РФ имеются основания для взыскания с нее двойной суммы задатка.

Суд полагает, что требование о внесении аванса в размере 

<

...> руб. не могло являться основанием для обеспечения основного договора купли-продажи.

Доказательств невозможности внесения полной суммы по Договору в установленный срок А.Ю.И. не представлено. Напротив С.М.Н. представлены доказательства о наличии полной суммы для обеспечения условий Договора и намерение заключить основной договор. В тоже время, оснований для обязания выплаты аванса в качестве обеспечения условий договора нормами законодательства не предусмотрены. 

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении требований С.М.Н. о взыскании с А.Ю.И. двойной суммы задатка в размере 100000 руб.

Требования А.Ю.И. о взыскании денежных средств за пользование помещением удовлетворению не подлежат, поскольку из акта передачи квартиры в пользование С.М.Н. сведений о его возмездности не имеется, что также не противоречит п. 2.1.6 Договора. Ссылка на аренду аналогичного жилого помещения не может являться основанием для взыскания 25000 руб., поскольку соответствующего договора по порядку оплаты пользования квартирой между сторонами не устанавливалось. Подтверждающих документов по начислению и оплаты коммунальный платежей А.Ю.И. за период пользования жилым помещением также не представлено.

Отсутствие письменно оформленного договора аренды жилого помещения лишает стороны права ссылаться на его условия в случае спора.

Доводы представителя А.Ю.И. о том, что С.М.Н. не намерен был заключать основной договор купли-продажи не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела, так же как и требования о взыскании платы за пользование квартирой, поскольку после заключения предварительного договора купли-продажи на основании Акта приема-передачи А.Ю.И. передала ключи от жилого помещения С.М.Н., тем самым передав квартиру в его пользование.

Условиями предварительного договора купли-продажи и акта приема передачи прямо не установлено, что в случае передачи объекта, пользование объектом до заключения основного договора признается на возмездных условиях.

Кроме того, А.Ю.И. не представлено надлежащих доказательств по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги за период пользования жилым помещением С.М.Н.

При таких обстоятельствах, отсутствуют основания для удовлетворения встречных требований А.Ю.И.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

Понесенные истцом расходы на оплату услуг представителя в размере 12000 руб., подтвержденные документально, с учетом положений ст. 100 ГПК РФ, устанавливающей принцип разумности присуждения таких расходов, фактических обстоятельств дела, характера спора, объема работы, выполненной представителем С.М.Н., отсутствия возражений со стороны представителя А.Ю.И. по сумме расходов, суд полагает подлежащим возмещению А.Ю.И. в полном объеме.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ суд взыскивает с А.Ю.И. в пользу С.М.Н. расходы по уплате государственной пошлины в размере 3200 руб.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования С.М.Н. удовлетворить.

Взыскать с А.Ю.И. в пользу С.М.Н. двойную сумму задатка в размере 100000 рублей 00 копеек, расходы на представителя в размере 12000 рублей 00 копеек, расходы по уплате государственной пошлины в размере 3200 рублей 00 копеек, а всего 115200 (сто пятнадцать тысяч двести) рублей 00 копеек.

В удовлетворении встречных требований А.Ю.И. отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Карелия через Кондопожский городской суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.В. Берегова

Решение в окончательной форме изготовлено ХХ.ХХ.ХХ.