Дело № 2-1194/2020

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 ноября 2020 года р.п. Городище Волгоградской обл. 

Городищенский районный суд Волгоградской области в составе

председательствующего судьи Стрепетовой Ю.В.,

при секретаре судебного заседания Черепановой О.А.,

с участием представителей истца ООО «Волга-Комплекс-Строй» по доверенностям ФИО1, ФИО2, 

представителя ответчиков ФИО3 и ФИО4 по доверенностям ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Волга-Комплекс-Строй» к ФИО4, ФИО3 о признании неисполненным обязательства по договору долевого участия в строительства жилья, признании расторгнутым договора долевого участия в строительстве жилья, признании недействительным договора уступки права требования, применении последствий недействительности сделки путем аннулирования записи о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость, 

у с т а н о в и л:

ООО «Волга-Комплекс-Строй» обратилось в суд с иском к ФИО4, ФИО3 о признании неисполненным обязательства по договору долевого участия в строительства жилья, признании расторгнутым договора долевого участия в строительстве жилья, признании недействительным договора уступки права требования, применении последствий недействительности сделки путем аннулирования записи о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость.

В обоснование заявленных требований указано, что ФИО3 не были исполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве жилья, заключенному от 24 апреля 2017 года с ООО «Строй-К», в части оплаты стоимости объекта долевого строительства – квартиры, расположенной в строящемся доме 

<

адрес> Претензии истца об оплате стоимости приобретаемого объекта недвижимости ответчики оставил без удовлетворения, при этом уступил свои права требования по указанному договору ФИО4 в нарушение условия договора долевого участия в строительстве жилья, по которому уступка прав требований допускается только после оплаты цены договора.

Ссылаясь на изложенное, а также на то, что функции застройщика названного дома ООО «Строй-К» по договору от 16 апреля 2019 года переданы ООО «Волга-Комплекс-Строй», истец, уточнив исковые требования, просит суд признать неисполненным обязательства ФИО3 по договору долевого участия в строительства жилья №, заключенного 24 апреля 2017 года с ООО «Строй-К. Признать расторгнутым договор долевого участия в строительстве жилья №, заключенного 24 апреля 2017 года между ФИО3 и ООО «Строй-К. Признать недействительным договор уступки права требования по договору долевого участия в строительстве жилья №, заключенный 06 июня 2019 года между ФИО3 и ФИО4 Применить последствия ничтожной сделки путем аннулирования записи в Едином государственном реестре прав на недвижимости о регистрации № от 20 июня 2019 года о государственной регистрации договора уступки прав требования, заключенного между ФИО3 и ФИО4

В судебном заседании представители истца ООО «Волга-Комплекс-Строй» по доверенностям ФИО1 и ФИО2 поддержали заявленные требования по основаниям, указанным в иске. Суду пояснили, что ФИО3 не была произведена оплата цены договора долевого участия в строительстве жилья, в связи с чем он не вправе был производить его регистрацию и передавать кому-либо свои права требования по нему. Представленные ФИО3 документы об оплате цены договора полагают ненадлежащими доказательствами.

Представитель ответчиков ФИО3 и ФИО4 по доверенностям ФИО5 в судебном заседании возражает против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях. Ссылается на то, что оплата по спорному договору участия в долевом строительстве жилья была произведена ответчиком ФИО3 в полном объеме, в подтверждение чего ему уполномоченное лицо ООО «Строй-К» выдало справку. Указывают, что участники долевого строительства жилья не должны нести ответственность за преступные действия руководителей застройщика, совершившие действия по выводу денежных средств, уплаченных участниками долевого строительства жилья в счет оплаты объектов долевого строительства, из кассы предприятия.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании возражал по заявленным требованиям, по его просьбе и с согласия сторон был освобожден судом от участия в судебном заседании после пояснения сторон, допроса свидетеля.

Ответчик ФИО4 третьи лица представитель ООО «Строй-К», Городищенский отдел Управления Росреестра по Волгоградской области, Управление Росреестра по Волгоградской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Выслушав явившихся в судебное заседание лиц, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд приходит к следующему.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. 

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с положениями статьи 218 Гражданского кодекса РФ 

право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

На основании договора участия в долевом строительстве допускается привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

Действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Частью 1 статьи 4 указанного Федерального закона РФ установлено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. 

В соответствии с положениями статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ (в редакции, действующей на дату заключения спорного договора) в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период.

В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Из указанных положений закона в их взаимосвязи следует, что односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) является последствием нарушения участником долевого строительства обязательств по внесению оплаты строительства.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 24 апреля 2017 года между ООО «Строй-К» и ФИО3 был заключен договор участия в долевом строительстве жилья №.

По условиям данного договора ООО «Строй-К» приняло на себя обязательства построить и ввести в эксплуатацию многоквартирный жилой дом, со строительным адресом: 

<

адрес>, и, после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, передать ФИО3 квартиру, общей площадью № кв.м., с проектным номером №.

В свою очередь ФИО3 обязался принять долевое участие в строительстве указанного жилого дома, в установленные договором сроки оплатить обусловленную им цену и принять квартиру по акту приема-передачи.

Соглашением сторон установлена цена договора -1162240 рублей. Уплата цены договора производится участником долевого строительства путем внесения денежных средств на расчетный счет застройщика в течении двух дней с момента государственной регистрации настоящего договора. Днем платежа по настоящему договору считается день перечисления участником долевого строительства денежных средств на расчетный счет застройщика.

Договор долевого участия в строительстве жилья №, заключенный 24 апреля 2017 года между ООО «Строй-К» и ФИО3 в установленном законом порядке 18 мая 2017 года прошел регистрацию в Едином государственном реестре прав на недвижимость.

Пунктом 9.2.1 названного договора предусмотрено право застройщика в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае если участником долевого строительства допущена просрочка внесения платежа, подлежащего уплате единовременно, в течении более чем на 2 месяца.

В соответствии с пунктом 10.1 договора уступка участником долевого строительства прав по договору иному лицу допускается только после уплаты им застройщику цены договора.

06 июня 2019 года ФИО3 по договору цессии уступил ФИО4 свои права требования исполнения обязательства от ООО «Строй-К» по договору № долевого участия в строительстве жилья от 24 апреля 2017 года.

Договор цессии, заключенный 06 июня 2019 года между ФИО4 и ФИО3 прошел государственную регистрацию в Едином государственном реестре прав на недвижимость 20 июня 2019 года.

16 апреля 2019 года функции застройщика ООО «Строй-К» дома 

<

адрес> перешли к ООО «Волга-Комплекс-Строй».

Обращаясь в суд с настоящим иском, ООО «Волга-Комплекс-Строй» ссылается на то, что ФИО3 надлежащим образом не исполнил условия договора участия в долевом строительстве, не оплатил цену договора, а потому не вправе был уступать свои права требования по нему ФИО4 Данные обстоятельства, по мнению истца, являются основанием к признанию договора долевого участия в строительстве жилья, заключенного с ФИО3 расторгнутым и, соответственно, признании договора цессии, заключенного между ФИО4 и ФИО3 недействительным.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 3 статьи 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно статье 10 этого же кодекса не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных приведенным выше пунктом, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2).

Требования о добросовестности и разумности участников гражданского оборота является общим принципом гражданского права, применимым и к положениям о расторжении договора, что подтверждается пунктом 4 статьи 450 Гражданского кодекса РФ, предусматривающим, что сторона, которой данным кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

При этом, односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору долевого участия в строительстве допускается только с учетом положений пункта 4 статьи 450 Гражданского кодекса РФ о добросовестности и разумности.

В соответствии с положениями статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В данном случае ФИО3 в дело представлена справка ООО «Строй-К» от 10 августа 2017 года, о том, что вся сумма в размере 1162240 рублей согласно договора долевого участия в строительстве жилья № от 24 апреля 2017 года за квартиру с условным (на время строительства) номером 53 по строительному адресу: трехэтажный дом № малоэтажной застройки в 

<

адрес> на земельном участке № га, оплачена полностью. ООО «Строй-К» претензий по оплате не имеет.

Указанная справка оформлена на бланке ООО «Строй-К», пописана генеральным директором ООО «Строй-К», заверена печатью застройщика. Данная справка, в качестве подтверждения оплаты по договору долевого участия в строительстве жилья № №, была представлена и в Управление Росреестра по Волгоградской области, при государственной регистрации договора, заключенного 06 июня 2019 года между ФИО3 и ФИО4, уступки права требования по договору долевого строительства жилья №.

С момента уплаты истцом денежных средств – 10 августа 2017 года и до 07 мая 2019 года каких-либо претензий и споров по поводу просрочки оплаты по договору, между застройщиком ООО «Строй-К» и ФИО3, не возникало. Застройщик ООО «Строй-К» использовал денежные средства ФИО3, не уведомлял его о наличии задолженности. Претензии к ФИО3 впервые возникли 07 мая 2019 года, то есть уже после передачи ООО «Волга-Комплекс-Строй» 16 апреля 2019 года функций застройщика данного дома. Таким образом, спор возник между ООО «Волга-Комплекс-Строй» (правопреемником ООО «Строй-К») и ФИО3 по истечении двух лет с момента внесения суммы платежа.

При этом ссылки истца на то, что справка о внесении ФИО3 платы по договору долевого участия в строительстве жилья была подписана не генеральным директором ООО «Строй-К», а иным лицом, ничем объективно не подтверждены. Доказательств недействительности данной справки, в дело не представлено. Подлинность оттиска печати ООО «Строй-К» на справке об оплате истцом цены договора никем не оспаривается, и свидетельствует, что указанная справка действительно была выдана застройщиком, лицо, проставляющее печать на денежном документе, являлось сотрудником ООО «Строй-К».

В судебном заседании допрошенный в качестве свидетеля ФИО14 суду пояснил, что он никогда не присутствовал при заключении с участниками договоров участия в долевом строительстве жилья и при оплате ими цены объекта долевого строительства, а лишь подписывал представленные ему документы, финансовой деятельностью организации не занимался. Указал, что всю работу с участниками долевого строительства жилья от имени ООО «Строй-К» проводила ФИО6, на имя которой была оформлена доверенность, она же принимала плату от участников по заключенным с ними договорам. В связи с изложенным полагает, что у участников долевого строительства жилья при оплате стоимости объекта долевого строительства не должно было возникать вопросов, сомнений и подозрений, когда деньги от них по договорам долевого участия в строительстве жилья принимала ФИО6, а также сомнений в достоверности переданных ею им справок об отсутствии претензий по оплате цены договора. Не отрицает, что ФИО6 могла получив от участников долевого строительства жилья оплату цены договора не внести ее в кассу предприятия. При этом ФИО7 подтвердил, что подпись, выполненная от его имени в справке, выданной 10 августа 2017 года ФИО3, похожа на его собственную подпись, не отрицает, что мог подписать эту справку.

Ссылки истца на то, что согласно заключенного с ФИО3 договора долевого участия в строительстве жилья он должен был оплатить цену договора не наличными денежными средствами, а путем перечисления их на расчетный счет Застройщика, не имеют значения для существа рассматриваемого спора, поскольку факт оплаты ФИО3 спорного объекта долевого строительства жилья не опровергают.

Довод стороны истца о том, что внесение юридическому лицу денежных средств по договору в наличной форме должно оформляться приходно-кассовым ордером, либо кассовым чеком, судом во внимание также не принимается, поскольку оформление таких документов по настоящему делу являлось обязанностью застройщика, а не участника долевого строительства. Подтверждение полной оплаты договора в справке, а не в первичных бухгалтерских документах (расчетно-кассовые ордера), неоприходование денежных поступления от ФИО3 в кассу застройщика не подтверждают ненадлежащее исполнение им своих финансовых обязательств. Участник долевого строительства не может нести ответственность должника в денежном обязательстве за оформление расчетов и надлежащее ведение застройщиком бухгалтерской документации при проведении денежных операций.

Ссылки стороны истца на то, что по сути ФИО3 оплату цены договора не производил, поскольку квартира ему была передана в счет оказанных им услуг по установке в строящемся доме окон, в отсутствии оснований к зачету требований и при отсутствии документов об этом, ничем не подтверждены. Тогда как ФИО3 данные доводы истца опровергает.

ФИО3 в предварительных судебных заседаниях суду также пояснил, что в день оплаты цены договора он явился в офис ООО «Строй-К». Сотрудник ООО «Строй-К» забрал у него деньги по договору и передал ему справку об отсутствии задолженности. Он как потребитель не мог предположить, что данные денежные средства не будут внесены на счет застройщика. Лицо, получившее от него денежные средства ФИО6, присутствовала и при заключении договора долевого участия в строительстве жилья, и участвовала по генеральной доверенности от застройщика в регистрации сделки. У него не было оснований сомневаться в полномочиях данного лица, равно как и не было оснований сомневаться в действительности выданной ему справки.

Не подтверждает доводы истца и то обстоятельство, что в отношении ФИО15 и ряда других лиц, в том числе ФИО6 в настоящий момент возбуждено уголовное дело о растрате денежных средств участников долевого строительства жилья, в рамках которых Свидетель №1 оспаривает принадлежность ему подписей, проставленных в аналогичных справках. Процессуальное решение по данным уголовным делам до настоящего времени не принято. Оценка представленной в рамках данного дела справки об оплате ФИО3 спорного договора долевого участия в строительстве жилья, там не давалась. Факт совершения ФИО3 мошеннических действий надлежащими доказательствами не подтверждены. Более того данные обстоятельства лишь подтверждают тот факт, что полученные от участников долевого строительства жилья денежные средства в счет оплаты цены договора были растрачены руководителями застройщика и не могут свидетельствовать о недобросовестности участника долевого строительства жилья.

Таким образом, и в отсутствии надлежащих, допустимых и достаточных доказательств иному, ФИО3, действовал добросовестно, оплатил объект долевого строительства. Тогда как то обстоятельство, что должностные лица ООО «Строй-К» не внесли полученные от ФИО3 денежные средства на счет Общества не могут быть поставлены в вину участника долевого строительства, и соответственно не дают застройщику (его правопреемнику) право на односторонний отказ от исполнения договора и признания последующих сделок, заключенных в отношении спорного объекта долевого строительства, недействительными.

При таких обстоятельствах, учитывая, что истцом не представлено надлежащих доказательств нарушения ответчиком ФИО3 условий договора об оплате объекта долевого строительства, опровергающих представленные им доказательства произведенной оплаты, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.

Кроме того, согласно положений статей 195, 196 Гражданского кодекса РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В соответствии со статьей 201 Гражданского кодекса РФ перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления.

В этом случае срок исковой давности начинает течь в порядке, установленном статьей 200 Гражданского кодекса РФ, со дня, когда первоначальный обладатель права узнал или должен был узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

В данном случае договор участия в долевом строительстве был заключен 24 апреля 2017 года, течение срока исковой давности началось с 21 июля 2017 года (с учетом даты регистрации договора – 18 мая 2017 года и положений пунктов 3.2 и 9.2.1 спорного договора долевого участия в строительстве жилья), настоящее исковое заявление направлено в суд 14 августа 2020 года, то есть за пределами срока исковой давности.

При этом доводы представителя истца о том, что данный срок необходимо исчислять с даты передачи им от ООО «Строй-К» всех документов по договору передачи функций застройщика, несостоятельны, противоречат требованиям статьи 201 Гражданского кодекса РФ.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (статья 199 Гражданского кодекса РФ).

На основании изложенного, руководствуясь положениями статей 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, 

р е ш и л:

исковые требования ООО «Волга-Комплекс-Строй» к ФИО4, ФИО3 о признании неисполненным обязательства по договору долевого участия в строительства жилья, признании расторгнутым договора долевого участия в строительстве жилья, признании недействительным договора уступки права требования, применении последствий недействительности сделки путем аннулирования записи о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд через Городищенский районный суд Волгоградской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Ю.В. Стрепетова 

Справка: мотивированное решение составлено 27 ноября 2020 года.

Судья: Ю.В. Стрепетова