Дело № 3а-363/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Пермь 24 июня 2019 г.

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Бузмакова С.С.,

при секретаре Еремеевой С.С.,

с участием представителя административного истца ФИО1 – ФИО2, рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1 (далее также – административный истец) обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости:

помещения, назначение: нежилое, площадью 96,6 кв. м, этаж № 1, с кадастровым номером **9496, расположенного по адресу: ****, в размере рыночной стоимости в сумме 2 562338 рублей по состоянию на 1 января 2018 г.;

нежилого помещения, назначение: нежилое, площадью 93,1 кв. м, этаж № 1, с кадастровым номером **615, расположенного по адресу: ****, в размере рыночной стоимости в сумме 2 454025 рублей по состоянию на 1 января 2018 г.

помещения, назначение: нежилое, площадью 98,7 кв. м, этаж № 1, с кадастровым номером **372, расположенного по адресу: ****, в размере рыночной стоимости в сумме 2 633949 рублей по состоянию на 1 января 2018 г.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости определена приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25 октября 2018 г. № СЭД-31-02-2-2-1323 и составляет по состоянию на 1 января 2018 г.: с кадастровым номером **9496 – 4723343,94 рубля, с кадастровым номером **615 – 4433795,33 рублей, с кадастровым номером **372 – 4873146,68 рублей. Установленная кадастровая стоимость не соответствует рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, что подтверждается отчётами об оценке, согласно которым рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2018 г. помещения с кадастровым номером **9496 составляет 25623380 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером **615 – 2454025 рублей, помещения с кадастровым номером **372 – 2633 949 рублей. Тем самым нарушаются его права, поскольку это влечёт для него, ФИО1, обязанность по уплате налога на имущество физических лиц в необоснованно завышенном размере.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 – ФИО2, действующий на основании доверенности, на удовлетворении административного иска настаивал по доводам, изложенным в административном исковом заявлении.

Административный истец ФИО1, извещённый о месте и времени рассмотрения административного дела надлежащим образом, в судебном заседании участие не принимал.

Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края ФИО3, действующая на основании доверенности, участие в судебном заседании не принимала, просила о рассмотрении административного дела в её отсутствие, представила письменные возражения на административное исковое заявление, в которых просила отказать административному истцу в удовлетворении заявленных требований.

Заинтересованное лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее – Управление Росреестра по Пермскому краю), извещённое о месте и времени рассмотрения административного дела надлежащим образом, своего представителя в суд не направило, письменные возражения на административное исковое заявление не представило.

Представитель заинтересованного лица муниципального образования «Город Пермь» в лице администрации города Перми ФИО4, действующая на основании доверенности, участие в судебном заседании не принимала, представила письменный отзыв на административное исковое заявление, просила о рассмотрении административного дела в её отсутствие.

Поскольку в силу положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, явка в судебное заседание участвующих в деле лиц обязательной судом не признавалась, суд считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся в судебное лиц.

Заслушав объяснения представителя административного истца, показания свидетеля Б., исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу с положений части 1 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее также – Закон о государственной регистрации недвижимости) отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственного кадастрового учёта недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости, регулируются данным Федеральным законом.

Внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершённого строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землёй, является государственным кадастровым учётом недвижимого имущества (часть 7 статьи 1 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Согласно пунктам 1, 4, 9, 10, 11 части 5 статьи 8 Закона о государственной регистрации недвижимости в кадастр недвижимости вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, виде или видах разрешённого использования земельного участка, здания, сооружения, помещения; назначении здания (нежилое, жилое, многоквартирный дом, жилое строение), если объектом недвижимости является здание; назначении помещения (жилое, нежилое), если объектом недвижимости является помещение; наименовании здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса, предприятия как имущественного комплекса при наличии такого наименования.

Частью 1 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости предусмотрено, что государственный кадастровый учёт и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном этим Федеральным законом порядке.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права (л.д. 7, 8), договору об участии в долевом строительстве № ** от 10 сентября 2014 г. (л.д. 9 – 13), выпискам из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (л.д. 18 – 21, 22 – 25, 26 - 29) административный истец является собственником следующих объектов недвижимости: 

помещения, назначение: нежилое, площадью 96,6 кв. м, этаж № 1, с кадастровым номером **9496, расположенного по адресу: ****;

нежилого помещения, назначение: нежилое, площадью 93,1 кв. м, этаж № 1, с кадастровым номером **615, расположенного по адресу: ****;

помещения, назначение: нежилое, площадью 98,7 кв. м, этаж № 1, с кадастровым номером **372, расположенного по адресу: ****.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Налоговый кодекс РФ) здания, строения, сооружения, помещения, расположенные в пределах муниципального образования, являются объектами налогообложения по налогу на имущество физических лиц.

В силу пункта 1 статьи 402 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения по налогу на имущество физических лиц определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи. Такой порядок определения налоговой базы может быть установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации устанавливает в срок до 1 января 2020 г. единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учётом положений статьи 5 приведённого Кодекса.

Законом Пермского края от 10 ноября 2017 г. № 140-ПК «Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 1 января 2018 г. (статья 1).

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку принадлежащие данному лицу помещения являются объектами налогообложения по налогу на имущество физических лиц.

Согласно положениям статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьёй), в комиссии в случае её создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1). Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определённой в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, или в соответствии со статьёй 16 этого Федерального закона (часть 4). Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определённой на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу на праве собственности объектов недвижимости утверждена приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края (в настоящее время Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края в соответствии с указом губернатора Пермского края от 12 апреля 2019 г. № 47) от 25 октября 2018 г. № СЭД-31-02-2-2-1323 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края» и составляет по состоянию на 1 января 2018 г.: с кадастровым номером **615 – 4433795,33 рублей, с кадастровым номером **372 – 4873146,68 рублей, с кадастровым номером **9496 – 4723343,94 рубля, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости (л.д. 15, 16, 17).

Поскольку административный истец просит пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и установить кадастровую стоимость этих объектов в размере рыночной стоимости, проверка достоверности установленной в отношении объектов недвижимости кадастровой стоимости, равно как и законность акта об её утверждении, предметом рассмотрения по настоящему административному делу не являются.

ФИО1 с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю не обращался.

Оспаривая кадастровую стоимость объектов недвижимости, в подтверждение заявленных исковых требований административный истец представил составленные обществом с ограниченной ответственностью «Авангард» отчёты об оценке № 1902147 от 6 марта 2019 г., № 1902149 от 6 марта 2019 г. и № 1902148 от 26 февраля 2019 г.

Согласно представленным отчётам об оценке рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 г. составила: с кадастровым номером **615 – 2454025 рублей (Отчёт № 1902147); с кадастровым номером **372 – 2633 949 рублей (Отчёт № 1902149); с кадастровым номером **9496 – 2562338 рублей (Отчёт № 1902148).

В соответствии со статьёй 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации (далее также – Закон об оценочной деятельности) итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчёт об оценке объекта оценки. Отчёт об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и её итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности). Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчёта об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Требования к отчёту об оценке установлены Федеральным стандартом оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3)», утверждённым приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299.

В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчёт об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе данным Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчёт.

Оценив отчёты об оценке, составленные оценщиком ООО «Авангард» Б., в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу, что отчёты об оценке № 1902147, 1902149 и 1902148 соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Оценщик Б. является членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», включена в реестр 30 июля 2008 г. за № 004754 (свидетельство № 0024352 от 2 августа 2017 г.), гражданская ответственность оценщика застрахована в СПАО «Ингосстрах».

По каждому отчёту об оценке оценщик провел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости. В отчётах объясняется выбор сравнительного подхода и метода сравнения продаж для определения рыночной стоимости объекта оценки и приводятся обоснования отказа от применения доходного и затратного подходов. В отчёте присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток.

Как следует из отчёта об оценке, оценщик провёл анализ рынка коммерческой недвижимости. По результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного сегмента рынка. Оценщиком проведён анализ структуры предложения на рынке коммерческой недвижимости по районам города Перми на 4 квартал 2017 года. Содержащиеся в отчёте сведения дают надлежащее представление о фактических данных о ценах сделок (предложений) с объектами недвижимости.

Итоговая величина рыночной стоимости каждого из оцениваемых объектов недвижимости определена оценщиком как разница между рыночной стоимостью единого объекта недвижимости с учётом прав на земельный участок, определённой в рамках сравнительного подхода, и определённой в рамках сравнительного подхода рыночной стоимостью земельного участка под объектом оценки (без учёта НДС).

Содержание отчётов об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёты содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости, и соответствуют требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащими доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объектов недвижимости, определённую по состоянию на дату их кадастровой оценки.

На все замечания относительно Отчётов № 1902147, 1902149 и 1902148, представленные административным ответчиком, представителем административного истца даны исчерпывающие опровержения с представлением письменного отзыва оценщика Б., содержащего, в том числе ответ относительно замечаний по вычету налога на добавленную стоимость при расчёте рыночной стоимости объектов недвижимости, со ссылкой на нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, применённые при проведении оценки. Оценщик Б., допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля, полностью подтвердила свои возражения, изложенные в письменном отзыве.

Суд считает, что при подготовке отчётов об оценке № 1902147, 1902149 и 1902148 оценщиком не допущено нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенным образом повлиять на итоговые результаты оценки.

Данные об иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, исходя из положений части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лицами, участвующими в деле, суду не представлены.

Статьёй 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Проверив и оценив в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представленные доказательства, суд приходит к выводу, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объектов оценки, занижения рыночной стоимости объектов или несоответствия представленных административным истцом отчётов об оценке требованиям закона административным ответчиком и заинтересованными лицами не представлено.

Доводы, изложенные в представленных письменных возражениях, отзыве административного ответчика и заинтересованного лица, позицию административного истца и представленные им документы не опровергают.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. объектов недвижимости: с кадастровым номером **615 в размере 2 454025 рублей, с кадастровым номером **372 – 2 633949 рублей, с кадастровым номером **9496 – 2 562338 рублей на основании отчётов об оценке № 1902147, 1902149 и 1902148, соответственно, в связи с чем исковые требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, подлежат удовлетворению.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в резолютивной части решения необходимо указывать дату подачи соответствующего заявления.

Датой подачи физическим лицом заявления о пересмотре кадастровой стоимости является дата его обращения с административным исковым заявлением в суд либо дата обращения физического лица в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если оно обращалось в такую комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Поскольку судом установлено, что ФИО1 с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости и установлении их рыночной стоимости в соответствующую комиссию при Управлении Росреестра по Пермскому краю не обращался, датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами **615, **372 и **9496 в размере их рыночной стоимости следует считать дату обращения административного истца с административным иском в суд, то есть 17 апреля 2019 г.

Согласно пункту 2 статьи 403 Налогового кодекса РФ в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения по налогу на имущество физических лиц на основании установления его рыночной стоимости по решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, внесённые в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление ФИО1, поданное 17 апреля 2019 г., удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости: 

помещения, назначение: нежилое, площадью 96,6 кв. м, этаж № 1, с кадастровым номером **9496, расположенного по адресу: ****, в размере рыночной стоимости в сумме 2 562338 (два миллиона пятьсот шестьдесят две тысячи триста тридцать восемь) рублей по состоянию на 1 января 2018 г.;

нежилого помещения, назначение: нежилое, площадью 93,1 кв. м, этаж № 1, с кадастровым номером **615, расположенного по адресу: ****, в размере рыночной стоимости в сумме 2 454025 (два миллиона четыреста пятьдесят четыре тысячи двадцать пять) рублей по состоянию на 1 января 2018 г.;

помещения, назначение: нежилое, площадью 98,7 кв. м, этаж № 1, с кадастровым номером **372, расположенного по адресу: ****, в размере рыночной стоимости в сумме 2 633949 (два миллиона шестьсот тридцать три тысячи девятьсот сорок девять) рублей по состоянию на 1 января 2018 г.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости согласно статье 17 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объектов недвижимости подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, начиная с даты начала применения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня составления мотивированного решения – 1 июля 2019 г.

Решение в законную силу не вступило.

Судья – подпись