Дело № 3а – 73/21

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Санкт-Петербург 20 апреля 2021 года 

Санкт-Петербургский городской суд в составе:

судьи Леонтьева С.А.

при секретаре Пеледовой В.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению АО «ДИКСИ ЮГ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

АО «ДИКСИ ЮГ» обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит суд установить в отношении объектов недвижимости, принадлежащих ему на праве собственности: 

<

...>, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>), общей площадью 

<

...>0 кв.м. с кадастровым №..., кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости, составляющей 84 435 000 рублей по состоянию на 01.01.2018;

<

...>, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес> площадью 

<

...>.м., с кадастровым №..., кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости, составляющей 77 019 000 рублей по состоянию на 01.01.2018.

В подтверждение требований административным истцом представлен отчёт №... от 18.12.2020 об оценке рыночной стоимости указанных объектов недвижимости (далее – Отчет), составленный оценщиком ООО «ИНЕКС».

В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец ссылается на ст.22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», согласно которой основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административный истец указывает, что заинтересован в установлении кадастровой стоимости данных объектов в размере рыночной стоимости, поскольку является плательщиком налога, который исчисляется исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Представитель административного истца в судебное заседание явился, заявленные требования поддерживает.

Представитель административного ответчика – Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, в суд явился, указывает, что кадастровая стоимость должна быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, в суд не явился, о времени и месте судебного заседания надлежаще уведомлен, сведений о причинах неявки не представил, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав объяснения явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, получив письменные и устные пояснения эксперта, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в суде, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения предусмотрены ст.24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежат вышеуказанные объекты недвижимости. 

Кадастровая стоимость данных объектов установлена в размере:

<

дата>, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>), общей площадью 

<

...> кв.м. с кадастровым №... - 118 866 172,8 рублей по состоянию на 01.01.2018;

<

дата>, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес> площадью 

<

...> кв.м., с кадастровым №... - 98 831 278,73 рублей по состоянию на 01.01.2018.

В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, представленными в обоснование административного искового заявления, составленными по заказу административного истца, рыночная стоимость данных объектов составила:

<

...> - 84 435 000 руб. по состоянию на 01.01.2018;

<

...> – 77 019 000 руб. по состоянию на 01.01.2018.

В ходе рассмотрения настоящего дела, учитывая мотивированные возражения административного ответчика (КИО СПб), судом назначена судебная экспертиза отчетов. 

Перед экспертом поставлен вопрос о соответствии отчетов требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. В случае отрицательного ответа на первый вопрос, предложено установить рыночную стоимость объектов недвижимости.

Согласно заключению судебного эксперта №3 от 02.03.2021 года отчет об оценке не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. При определении рыночной стоимости оценщиком допущены нарушения, которые влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости: допущены методологические недочеты и ошибки; имеются математические ошибки в расчетах; некорректно подобраны аналоги в расчете сравнительным и доходным подходами; Информация об объектах аналогах является недостоверной.

В связи с отрицательным ответом на первый вопрос, в результате самостоятельно проведенной оценки экспертом, рыночная стоимость объектов недвижимости определена в размере:

<

...> 124 900 000 руб. по состоянию на 01.01.2018;

<

...> - 98 400 000 руб. по состоянию на 01.01.2018.

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд принимает во внимание, что экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем в области оценочной деятельности и необходимой квалификацией для данной деятельности: является членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности.

Заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки. 

Представителем административного истца в ходе рассмотрения дела заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы.

Представитель административного ответчика против удовлетворения данного ходатайства возражает, ссылаясь на его необоснованность.

Судом отказано в удовлетворении данного ходатайства, исходя из следующего.

Согласно ч.2 ст.83 КАС РФ основанием для назначения повторной экспертизы является возникновение у суда сомнений в обоснованности экспертизы или наличие противоречий в выводах эксперта.

Однако содержание заключения судебной экспертизы, письменные и устные объяснения эксперта, полученные в судебном заседании, не свидетельствуют о наличии противоречий в выводах эксперта либо о необоснованности экспертизы.

В частности представитель административного истца указывает, что к заключению, что при определении рыночной стоимости нежилого помещения в рамках сравнительного и доходного подходов эксперт ошибочно не вычитает стоимость земельного участка, относящегося к нежилому помещению.

Однако как обоснованно пояснил эксперт согласно ст.36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому, в том читсле, относится земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. В соответствии с п.п.6 п.2 ст.389 Налогового кодекса РФ, земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, не являются объектом налогообложения по земельному налогу. Таким образом, включение стоимости земельного участка в стоимость помещения, расположенного в многоквартирном доме, не приводит к двойному налогообложению, в связи с чем исключение стоимости земельного участка при определении рыночной стоимости встроенных нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, не требуется.

Также не свидетельствуют о необоснованности и противоречивости экспертного заключения доводы представителя административного истца о том, что экспертом ошибочно не учтены имеющиеся ограничения и обременения оцениваемого земельного участка: защитная парковая зона ГАО РАН; техническая зона скоростной платной автомобильной дороги; прибрежная защитная полоса водного объекта; водоохранная зона водного объекта; водоохранная зона и прибрежная защитная полоса ручья.

В тексте экспертного заключения экспертом учтены ограничения и обременения на которые ссылается истец, сделаны обоснованные выводы, указано по каким основаниям эксперт нашел данные обременения несущественными: основываясь на анализе рынка эксперт пришел к выводу, что согласование на строительство может быть получено; нахождение объекта в водоохранных зонах не препятствует строительству хозяйственных объектов с организацией локальных очистных сооружений. (т.1 л.д.231-233).

В соответствии с п.11 ФСО №3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. Учитывая изложенное в экспертном заключении включены сканированные предложения о продаже объектов (т.2 л.д.54-70). При этом, эксперт также пояснил, что все ретроспективные базы данных являются платными, при необходимости любой пользователь имеет возможность проверить соответствующую информацию, обратившись к правообладателям за соответствующее вознаграждение.

Учитывая изложенное, довод представителя административного истца о невозможности проверки объявлений объектов-аналогов №1 и №2, не свидетельствуют о необоснованности экспертного заключения.

Суд также не может принять во внимание довод представителя административного истца о том, что эксперт ошибочно не ввел корректировку на вид разрешенного использования для объекта-аналога №4, предназначенного для сельскохозяйственного использования.

Как обоснованно пояснил эксперт, данный аналог расположен в зоне производственно-деловой застройки, где разрешено возведение производственно складских объектов. В указанной зоне возможен бесплатный перевод по запросу инвестора в любой другой вид использования, разрешенный в данной зоне, в связи с чем проведение корректировки, на которую указывает истец, не требовалось.

Также противоречат материалам дела ссылки представителя административного истца на то, что эксперт не предоставил ссылки на источники информации при описании вводимых корректировок на торг, площадь, состояние и т.д.

Согласно текста экспертного заключения, ссылка на соответствующий отчет ГБУ ГШКО от 22.10.2018 в данном документе приведена (т.2 л.д.13).

Как пояснил эксперт, при определении аренднопригодной площади объекта исследования (помещения) были выделены блоки на 1 этаже, включающие места общего пользования (коридоры, тамбуры, санузлы и т.д.), а также помещения без них (антресоли), которые составляют 30% от площади всего объекта. Из общей площади объекта исследования были исключены только общие для нескольких арендаторов коридоры и санузлы, технические помещения.

Учитывая изложенное довод представителя административного истца о том, что расчет в рамках доходного подхода проведен экспертом неверно, поскольку расчет стоимости проведен по арендопригодной площади объекта оценки, а объекты-аналоги приняты по общей площади с учетом вспомогательных помещений, не может быть принят во внимание.

Указание представителя административного истца на некорректность использования объекта-аналога №4 поскольку он учитывает эксплуатационные расходы, указанная ставка применима только к первым 6 месяцам аренды (указано в принскрине на стр. 120 экспертного заключения), далее ставка становится выше, указанные факты экспертом не учтены, противоречит содержанию экспертного заключения.

Согласно экспертного заключения, приведенной истцом странице (т.2 л.д.70) соответствующее объявление не содержит указаний на эксплуатационные расходы. Указано, что коммунальные расходы должны оплачиваться сверх арендной платы, то есть в нее не входят. В расчете принята арендная ставка за аналог, которая будет взиматься не в первые 6 месяцев, а в дальнейшем, то есть в стабильный период, что соответствует методу прямой капитализации, использованному экспертом.

Представитель административного истца также ссылается на то, что эксперт при определении операционных расходов принимает данный показатель в размере 19%, рассчитанная ставка аренды приведена без учета операционных и коммунальных расходов, которые являются составной частью операционных расходов, то есть вычет 19% из ПВД (потенциальный валовый доход) является двойным учетом операционных расходов.

Как обоснованно пояснил эксперт в справочнике 2017 г. под редакцией Лейфера указано, что операционные расходы необходимо определять от ПВД, в справочнике 2018 г. дважды обращено внимание, что при определении ПВД необходимо использовать «чистую» арендную ставку, то есть, без учета эксплуатационных и коммунальных расходов. Таким образом, соответствующей ошибки не допущено.

Экспертом признано, что при описании ставки капитализации им допущена описка, указано, что оцениваемый объект имеет торговое или универсальное назначение и имеющиеся площади в подвале – склады, используются для торговых нужд. В действительности, объект не имеет подвальных помещений.

Однако данная описка не оказала влияния на проведенные расчеты и конечный результат оценки. Учитывая изложенное, суд находит указанную ошибку (описку) не существенным недостатком судебной экспертизы, который не влечет необходимости назначения повторной экспертизы.

Учитывая изложенное, оценивая заключение судебной экспертизы, письменные и устные пояснения судебного эксперта, суд не находит противоречий в выводах эксперта, а также оснований для сомнения в обоснованности экспертизы.

При этом, суд не считает возможным при определении рыночной стоимости объектов оценки руководствоваться отчетом об оценке, поскольку выводы заключения судебной экспертизы о существенных нарушениях, допущенных оценщиком при составлении отчетов не опровергнуты.

В соответствии с п.24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости. 

С учетом изложенного, оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными доказательствами, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость нежилого помещения в размере, определенном в заключении судебной экспертизы.

Установленная экспертом рыночная стоимость 

<

...> превышает его кадастровую стоимость. При таких обстоятельствах, в удовлетворении административного искового заявления в данной части (в отношении 

<

...>) следует отказать, поскольку установленный размер кадастровой стоимости объекта недвижимости, принадлежащего истцу, не нарушает прав и законных интересов административного истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 249 КАС РФ, суд 

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: 

<

...>, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес> площадью 

<

...> кв.м., с кадастровым №..., в размере рыночной стоимости, составляющей 98 400 000 рублей по состоянию на 01.01.2018.

В удовлетворении административного искового заявления в части установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым №... в размере его рыночной стоимости – отказать. 

Датой обращения АО «ДИКСИ ЮГ» с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать 29.12.2020 года.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции.

Судья С.А.Леонтьев