В О Р О Н Е Ж С К И Й О Б Л А С Т Н О Й С У Д

УИД 36RS0016-01-2025-000078-07

Дело № 33-416/2026

Строка № 137г

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Воронеж 20 января 2026 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:

председательствующего Копылова В.В.,

судей Ваулина А.Б., Зелепукина А.В.,

при секретаре Полякове А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Воронежского областного суда по докладу судьи Ваулина А.Б.

гражданское дело № 2-160/2025 по иску ФИО1 к ФИО2 о признании недействительными решений общего собрания собственников нежилых помещений и возложении обязанности демонтировать рекламный баннер

по апелляционной жалобе ФИО2

на решение Калачеевского районного суда Воронежской области от 01 октября 2025 г.

(судья районного суда Соляная И.В.),

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО1 обратилась с иском к ФИО2, с учетом уточненных исковых требований, о признании недействительными решений общего собрания собственников нежилых помещений и возложении обязанности демонтировать рекламный баннер. В обоснование иска указала, что является собственником нежилого подвального помещения с кадастровым номером №, 

<

данные изъяты> (на поэтажном плане №), по адресу: 

<

адрес> (далее – нежилое помещение №). Земельный участок с кадастровым номером № (далее – земельный участок №), на котором расположено подвальное помещение, помещения иных собственников, находятся в общей долевой собственности. Истцу принадлежит 

<

данные изъяты> доля в праве на указанный земельный участок. Ответчик ФИО2 является собственником доли в праве на земельный участок по данному адресу и собственником встроенного нежилого помещения с кадастровым номером №, 

<

данные изъяты> (далее – нежилое помещение №). Помещение ответчика располагается выше подвального помещения истца.

В ноябре 2024 г. ФИО1 стало известно, что по инициативе ответчика в период с 22 июля 2024 г. по 26 июля 2024 г. проведено внеочередное собрание собственников нежилых помещений (далее – собрание № 1), его результаты отражены в протоколе № от ДД.ММ.ГГГГ В данном собрании она участия не принимала, сообщения о его проведении не получала.

ФИО1 считает незаконными решения о разрешении ФИО2 разместить рекламный баннер на фасаде здания (стене) и возвести на земельном участке пристройку (строение), которая примыкает к нежилому помещению, принадлежащему ФИО2 Установка баннера ответчиком препятствует истцу провести работы по монтажу козырька и ограждающих конструкций. Решение собственников нежилых помещений о разрешении ответчику возвести пристройку нарушает права истца, т.к. принято без ее согласия. В решении не указан размер пристройки, проектная документация отсутствует, пристройка занимает часть земельного участка. Установка рекламного баннера ФИО2 нарушает Федеральный закон от 13 марта 2006 г. № 38-ФЗ «О рекламе» (далее – Закон о рекламе), а также Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

ФИО1 не была извещена о времени и месте проведения общего собрания, уведомление не получала, присутствовать на собрании не могла. Итоги собрания не были доведены до сведения собственников, не определено место хранения протокола общего собрания, формулировки вопросов носили неоднозначный характер.

Впоследствии истцу стало известно о проведении по инициативе ответчика в период с 10 марта 2025 г. по 11 марта 2025 г. внеочередного собрания собственников нежилых помещений (далее – собрание № 2), на котором повторно приняты решения аналогичные принятым на предыдущем собрании № 1. В повестку собрания № 2 собственников нежилых помещений были вынесены, в том числе вопросы о безвозмездном и бессрочном размещении рекламного баннера, размером 6,5 м / 2,37 м на фасаде здания, со стороны 

<

адрес>, разрешение на возведение на земельном участке пристройки (строения), 

<

данные изъяты>, примыкающего к нежилому помещению, принадлежащему ФИО2 со стороны 

<

адрес>, не граничащего с входной группой помещения, принадлежащего истцу, без взимания платы за пользование частью земельного участка и возмещения части земельного налога.

Участие в собрании № 2 она также не принимала. Поскольку собрание № 2 проводилось в заочной форме, истец не могла озвучить свою позицию и указать остальным собственникам нежилых помещений на нарушение ее прав принятыми решениями, т.к. вход в помещение истца расположен со стороны 

<

адрес>, все же остальные входные группы в нежилое здание расположены вдоль 

<

адрес>, и напрямую интересы остальных собственников решения собрания № 2 не затрагивают. При этом, формулировки вопросов повестки дня, рассмотренные на собрании № 1 и собрании № 2 неоднозначны. При проведении собрания № 2 в реестре собственников помещений не содержится сведения о форме собственности в отношении каждого из указанных помещений, сведения о площади каждого помещения, о доле в праве собственности, принадлежащей каждому из собственников.

Решение собственников по вопросу № 2 собрания № 1 привело к тому, что ФИО2 установила рекламный баннер над входной группой в помещение, принадлежащее истцу. По инициативе ФИО1 в период с 30 сентября 2024 г. по 07 октября 2024 г. проведено общее собрание собственников, ФИО1 разрешено возведение козырька и навеса над входной группой принадлежащего ей на праве собственности подвального помещения. Установленный же ответчиком рекламный баннер имеет огромные размеры, что не позволяет истцу провести работы по возведению навеса и ограждений над входной группой в подвальное помещение. Демонтаж рекламного баннера, размещенного над входной группой в ее подвальное помещение, необходим для сохранения целостности баннера во время проведения работ по возведению навеса, поскольку он занимает всю часть несущей стены, прилегающую к входной группе помещения истца, на несущей стене не осталось места для примыкания навеса. Отсутствие навеса над входной группой может повлечь за собой несчастные случаи и нарушает требования к безопасности здания.

Уточнив заявленные требования в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), ФИО1 просила:

- признать решения собрания № 1 по вопросам № 2: «Разрешить ФИО2 разместить рекламный баннер принадлежащего ей магазина одежды на фасаде здания (стене), расположенной со стороны 

<

адрес>» и № 5: «Разрешить ФИО2 возведение на земельном участке пристройки (строения), примыкающего к нежилому помещению, принадлежащему ФИО2», что отражено в протоколе № от ДД.ММ.ГГГГ, – недействительными;

- признать решения собрания № 2 по вопросам № 2: «Разрешить ФИО2 бессрочно разместить на безвозмездной основе рекламный баннер принадлежащего ей магазина одежды на фасаде здания (стене), расположенной со стороны 

<

адрес>, размер которого соответственно по длине не более 6,5 м, ширине – не более 2,5м», № 5: «Разрешить ФИО2 возвести на земельном участке пристройку (строение), 

<

данные изъяты>, примыкающего к нежилому помещению, принадлежащему ФИО2., со стороны 

<

адрес> и не граничащего с входной группой подвального помещения, принадлежащего ФИО1 без взимания платы за пользование частью земельного участка и возмещения части земельного налога», № 8: «Считать действительными ранее принятые решения, отраженные в протоколе № от ДД.ММ.ГГГГ внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений в здании, расположенном по адресу: 

<

адрес>, проведенного в форме очно-заочного голосования», что отражено в протоколе № от ДД.ММ.ГГГГ, – недействительными;

- возложить на ФИО2 обязанности произвести своими силами за счет собственных средств демонтаж рекламного баннера принадлежащего ей магазина одежды на фасаде здания (стене), расположенной со стороны 

<

адрес> над входной группой нежилого помещения №, – в течение 14 дней со дня вступления решения суда в законную силу;

- в случае неисполнения решения суда в указанный срок, взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 судебную неустойку в размере 500 руб. в день, начиная со дня, следующего за днем истечения 14-ти дневного срока с момента вступления решения суда в законную силу и до его фактического исполнения (том 1 л.д. 4-6, 250-251, том 2 л.д. 37-39).

Определением Калачеевского районного суда Воронежской области от 06 июня 2025 г. принят отказ ФИО1 от исковых требований к ФИО2 в остальной части, первоначально заявленных исковых требований, производство по делу в части прекращено (том 2 л.д. 36, 42).

Решением Калачеевского районного суда Воронежской области от 01 октября 2025 г. исковые требования ФИО1 к ФИО2 удовлетворены полностью (том 2 л.д. 138, 139-147).

В апелляционной жалобе ФИО2 просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 в полном объеме, ссылаясь на несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, нарушение и неправильное применение норм материального права (том 2 л.д. 169-180).

В возражениях на апелляционную жалобу ФИО1 просит оставить решение Калачеевского районного суда Воронежской области от 01 октября 2025 г. без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения (том 2 л.д. 201-203).

В суде апелляционной инстанции представитель ФИО1 по доверенности ФИО3 поддержала возражения на апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям.

Иные лица, участвующие в деле, своевременно и надлежащим образом извещенные о времени и месте слушания дела, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились. О причинах неявки не сообщили, доказательств наличия уважительных причин и ходатайств об отложении разбирательства по делу не представили. На основании части 3 статьи 167 и статьи 327 ГПК РФ, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы настоящего гражданского дела, заслушав представителя истца, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на апелляционную жалобу, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями статьи 327.1 ГПК РФ в пределах изложенных в них доводов, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено, что ФИО1 является собственником нежилого помещения № и 

<

данные изъяты> долей в праве общей собственности на земельный участок № (том 1 л.д. 9, 14).

ФИО2 является собственником нежилого помещения № и 

<

данные изъяты> долей в праве общей собственности на земельный участок № (том 1 л.д. 115-118, 134-136).

Остальными участниками долевой собственности на указанный земельный участок являются ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 (том 1 л.д. 115-118).

Указанные лица также являются собственниками нежилых помещений, по адресу: 

<

адрес>, ФИО7 является собственником нежилого помещения (№), 

<

данные изъяты> (том 1 л.д. 119-121), ФИО4 и ФИО5 – сособственниками нежилого помещения (№) 

<

данные изъяты> (том 1 л.д. 122-127), ФИО6 – собственником нежилого помещения 

<

данные изъяты> (том 1 л.д. 128-130), ФИО8 – собственником нежилого помещения, 

<

данные изъяты> (том 1 л.д. 131-133), ФИО9 – собственником нежилого помещения, 

<

данные изъяты> (том 1 л.д. 170-174).

Нежилые помещения в здании по указанному адресу используются для коммерческой деятельности всеми собственниками помещений (том 1 л.д. 24-25), статус индивидуальных предпринимателей (далее – ИП) имеют только ФИО2, ФИО10, ФИО9, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (том 1 л.д. 64-66, 67, 69). Статус ИП ФИО1 прекращен в 

<

данные изъяты> (том 1 л.д. 68), ФИО8 – в 

<

данные изъяты>, ФИО5 – в 

<

данные изъяты> (том 1 л.д. 70, 71). ФИО6, ФИО4 статуса ИП не имели (том 1 л.д. 72, 73).

Решением общего собрания собственников нежилых помещений в здании по адресу: 

<

адрес>, которое оформлено протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 предоставлено право на возведение козырька и навеса над входной группой в принадлежащее ей подвальное помещение (том 1 л.д. 15-16).

Решением Калачеевского районного суда Воронежской области от 21 марта 2024 г., оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции, на ФИО1 возложена обязанность демонтировать навес над нежилым подвальным помещением по адресу: 

<

адрес>, ввиду отсутствия согласия собственников здания на его возведение (том 1 л.д. 95-96).

Впоследствии по инициативе ФИО2 созвано общее собрание, проведенное в период с 22 июля 2024 г. по 26 июля 2024 г., результаты которого отражены в протоколе № от ДД.ММ.ГГГГ В данном собрании принимали участие все собственники нежилых помещений и долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, по адресу: 

<

адрес>, кроме ФИО1 Участники извещались путем вручения им уведомлений под роспись (том 1 л.д. 79-84). Уведомление в адрес ФИО1 направлено посредством заказного письма 19 июля 2024 г. (том 1 л.д. 85), 20 июля 2024 г. имела место неудачная попытка вручения, срок хранения заказного письма истек только 22 августа 2024 г. (том 1 л.д. 85 оборот), что является ненадлежащим уведомлением собственника и исключает его участие в собрании.

Уведомление по итогам собрания № 1, в форме очно-заочного голосования, от 27 июля 2024 г. (том 1 л.д. 87) направлено в адрес ФИО1 29 октября 2024 г.

ФИО1 оспаривает законность принятых решений на собрании № 1: по вопросам № 2: «Разрешить ФИО2 разместить рекламный баннер, принадлежащего ей магазина одежды на фасаде здания (стене), расположенной со стороны 

<

адрес>» и № 5: «Разрешить ФИО2 возведение на земельном участке пристройки (строения), примыкающего к нежилому помещению, принадлежащему ФИО2». О намерении обратиться в суд с иском об оспаривании решения общего собрания истец уведомила собственников путем направления заказных писем в их адрес 19 января 2025 г. (том 1 л.д. 26).

На основании решения по вопросу № 2 собрания № 1 ФИО2 установила рекламный баннер непосредственно над входом в нежилое подвальное помещение истца. По утверждению ответчика, это произошло после 12 октября 2024 г. Суду предоставлена расходная накладная № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой на баннерном полотне 6,05 м х 2,37 м напечатана рекламная информация (том 2 л.д. 126).

24 ноября 2024 г. ФИО1 направила в адрес ФИО2 уведомление о намерении проводить работы по возведению навеса и ограждающих конструкций над входной группой принадлежащего ей подвального помещения на основании решения собственников. Истец предупредила, что может быть повреждена установленная рекламная конструкция, которую предлагается временно снять (том 1 л.д. 27). На данное уведомление ответчик ответила отказом 25 ноября 2024 г. (том 1 л.д. 28). На жалобу ФИО1 в адрес администрации городского поселения 

<

адрес> от 05 декабря 2024 г. (том 1 л.д. 30), истцу дан ответ от 24 декабря 2024 г., в котором разъяснены положения законодательства о рекламе и право на обращения с жалобой в Роспотребнадзор либо в суд (том 1 л.д. 29).

Согласно постановлению № от ДД.ММ.ГГГГ администрации 

<

адрес> ФИО2 выдано разрешение на установку и эксплуатацию рекламной конструкции по адресу: 

<

адрес> (том 2 л.д. 32). Разрешение на установку и эксплуатацию рекламной конструкции от ДД.ММ.ГГГГ выдано с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (том 2 л.д. 32 оборот). Разрешение ФИО2 выдано после фактического монтажа рекламной баннерной конструкции.

Суду представлены фотографии баннера как истцом (том 1 л.д. 24), так и в материалах экспертного заключения (том 2 л.д. 91-96).

После направления в суд иска ФИО1 по инициативе ФИО2 проведено новое собрание собственников нежилых помещений в заочной форме, его результаты оформлены протоколом № внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ (том 2 л.д. 1-4).

ФИО1 оспаривает ряд принятых решений на собрании № 2, а именно: по вопросам № 2: «Разрешить ФИО2 бессрочно разместить на безвозмездной основе рекламный баннер принадлежащего ей магазина одежды на фасаде здания (стене), расположенной со стороны 

<

адрес>, размер которого соответственно по длине не более 6,5 м, ширине – не более 2,5м», № 5: «Разрешить ФИО2 возвести на земельном участке пристройку (строение), 

<

данные изъяты>, примыкающего к нежилому помещению, принадлежащему ФИО2., со стороны 

<

адрес> и не граничащего с входной группой подвального помещения, принадлежащего ФИО1 без взимания платы за пользование частью земельного участка и возмещения части земельного налога», № 8: «Считать действительными ранее принятые решения, отраженные в протоколе № от ДД.ММ.ГГГГ внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений в здании, расположенном по адресу: 

<

адрес>, проведенного в форме очно-заочного голосования».

Истец указывает, что данным решением фактически подтверждены допущенные ранее нарушения ее прав как собственника, при этом ссылается на процедурные нарушения при проведении общего собрания.

Как следует из материалов дела, 26 февраля 2025 г. в адрес собственников нежилых помещений направлены уведомления о проведении общего собрания, также рассылались уведомления и бюллетени для голосования (том 1 л.д. 25-31).

Согласно тексту уведомления в нем указаны все вопросы повестки дня, по которым в итоге были приняты решения на общем собрании (том 2 л.д. 6-7). ФИО1 участия в голосовании не принимала.

Уведомление об итогах общего собрания № от ДД.ММ.ГГГГ содержало сведения по вопросам повестки дня, по которым принято решение (том 2 л.д. 8-8-а). В бюллетене голосования указаны повестка дня (разночтений с уведомлением и протоколом не имеется), отметки о голосовании по вопросам повестки дня, которые выполнены собственноручно собственниками (том 2 л.д. 9-23). В реестре собственников нежилых помещений указаны паспортные данные собственников и содержится информация о документах подтверждающих право собственности (том 2 л.д.24).

Общие собрания № 1 и № 2 имели необходимый кворум исходя из площади нежилых помещений, принадлежащих собственникам, которые приняли участие в голосовании. Согласно протоколу № от ДД.ММ.ГГГГ в голосовании приняли участие 7 собственников помещений обладающих 1 022,8 голосов, т.е. 90,1% от общего количества голосов собственников помещений.

Определением суда от 24 июня 2025 г. по ому делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России (том 2 л.д. 71).

Экспертом ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России в экспертном заключении № от ДД.ММ.ГГГГ предложено два варианта монтажа навеса на металлических стойках, установленных по периметру входной лестницы в нежилое помещение ФИО1 без крепления к стене:

- с устройством скатной кровли с уклоном одного ската в сторону здания и устройством второго ската, расположенного вдоль баннера и фасадной стены с уклоном в сторону входа в подвал, с устройством организованного водостока вновь возведенного навеса;

- с устройством скатной кровли над баннером с уклоном от здания, с устройством примыкания ската навеса к наружной стене здания и устройством организованного водостока крыши здания над входной группой и устройством организованного водостока вновь возведенного навеса (том 2 л.д. 89-97).

При установленных обстоятельствах, суд первой инстанции не усмотрел нарушений процедуры проведения собрания № 2, отклонив соответствующие доводы истца, при этом, признав, что ФИО1 не принимала участия в собрании № 1 ввиду нарушения ее прав при созыве общего собрания, результаты которого были отражены в протоколе № от ДД.ММ.ГГГГ

Руководствуясь статьями 2, 6, 10, 12, 181.4, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 44-48 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), пунктами 41, 109 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума № 25), районный суд пришел к выводу о нарушении оспариваемых ФИО1 решений собраний № 1 и № 2 прав истца как собственника нежилого помещения в здании и сособственника земельного участка, в связи с чем признал их недействительными.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные истцом требования, исходил из того, что принятые решения собрания № 1 по вопросам № 2 и № 5, а также решения собрания № 2 по вопросам № 2, № 5, № 8 нарушают требования закона.

Решение по вопросу № 2 собрания № 1 о разрешении ФИО2 разместить рекламный баннер на фасаде здания (стене) со стороны 

<

адрес> носит неконкретный характер, нарушает права собственника ФИО1, поскольку не ясен размер баннера, место его крепления, срок размещения. Эта неопределенность решения фактически повлекла за собой размещение ФИО2 баннера непосредственно над входом в помещение истца, площадь данного баннера полностью закрывает от крыши до спуска в подвал ту стену, к которой примыкает вход в помещение ФИО1 При этом, имеется свободное место на наружной стене со стороны 

<

адрес>, а также место над входом в магазин ФИО2 Истец ФИО1 лишена возможности установить собственную рекламную конструкцию, вывеску магазина над входом. Бессрочный характер размещения ограничивает право истца на извлечение выгоды от использования имущества, находящегося в её собственности.

В соответствии с пунктом 17 Приказа Минстроя России от 28 января 2019 г. № 44/пр (ред. от 16 сентября 2022 г.) «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка направления подлинников решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор», действующим в период возникновения спорных правоотношений, формулировки вопросов повестки дня общего собрания должны отражать суть обсуждаемых на общем собрании вопросов и исключать возможность их неоднозначного толкования.

Повторное решение по вопросу № 2 собрания № 2 о разрешении ФИО2 бессрочно разместить на безвозмездной основе рекламный баннер принадлежащего ей магазина одежды на фасаде здания (стене), расположенной со стороны 

<

адрес>, размер которого соответственно по длине не более 6,5 м, ширине – не более 2,5 м также затрагивает существенные права собственника ФИО1 по указанным выше основаниям. Кроме того, суд отметил, что бессрочное размещение рекламного баннера является злоупотребления правом и недопустимо в силу положений статьи 10 ГК РФ. Вопреки части 5 статьи 19 Закона о рекламе договор с собственниками не составлялся, проект на обсуждение не выносился, что нарушает императивные нормы закона. С учетом положений Закона Воронежской области от 06 ноября 2013 г. № 162-ОЗ «Об установлении предельных сроков, на которые могут заключаться договоры на установку и эксплуатацию рекламных конструкций на территории Воронежской области», в силу которых установлен предельный срок, на который могут заключаться договоры на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, для настенных рекламных конструкций на зданиях и сооружениях, площадью одного информационного поля менее или равной 18 кв.м, – 6 лет., бессрочный характер размещения рекламного баннера ФИО2 не соответствует императивным нормам закона.

Признавая недействительными решения по вопросу № 5 собраний № 1 и № 2, суд указал, что в нарушение части 2 статьи 40 ЖК РФ отсутствовало согласие всех собственников помещений.

Доводы ответчика о согласии ФИО1 на строительство павильона перед магазином ФИО2 в соответствии с договором-соглашением от ДД.ММ.ГГГГ (том 2 л.д. 67) суд признал несостоятельными, т.к. указанное согласие ФИО1 не касается реконструкции.

Ссылка ФИО2 на применение пункта 2 статьи 181.4 ГК РФ судом отклонена, поскольку повторное голосование по ранее принятым вопросам и принятие по ним положительного решения не является безусловным основанием для вывода суда о законности принятых решений.

Суд первой инстанции посчитал обоснованными исковые требования ФИО1 о возложении на ответчика обязанности произвести за ее счет демонтаж рекламного баннера, признав, что 14-дневный срок со дня вступления решения суда в законную силу является разумным и исключает характер злоупотребления со стороны ФИО2

Разрешая требования о взыскании судебной неустойки, руководствуясь частью 3 статьи 206 ГПК РФ, пунктом 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – постановление Пленума № 7), районный суд взыскал с ФИО2 в пользу истца судебную неустойку на случай неисполнения решения суда, начиная с первого дня по истечении установленного решением срока для проведения работ по день фактического исполнения решения суда. Оценивая размер неустойки, заявленной истцом к взысканию, суд первой инстанции посчитал ее разумной, указав на недобросовестность ФИО2 при реализации процессуальных прав, приняв во внимание увеличение сроков рассмотрения гражданского дела, с учетом заявления ответчика о производстве судебной экспертизы и отказе от ее оплаты.

Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда полагает выводы суда первой инстанции об удовлетворении иска по существу правильными, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181.3 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

Согласно пункту 1 статьи 181.4 ГК РФ решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если:

1) допущено существенное нарушение порядка принятия решения о проведении, порядка подготовки и проведения заседания общего собрания или заочного голосования участников общества, а также порядка принятия решений общего собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания;

2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия;

3) допущено нарушение равенства прав участников гражданско-правового сообщества при проведении заседания общего собрания или заочного голосования;

4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2).

Решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в заседании или заочном голосовании либо голосовавший против принятия оспариваемого решения (пункт 3 статьи 181.4 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 103 постановления Пленума № 25 по смыслу пункта 1 статьи 2, пункта 6 статьи 50 и пункта 2 статьи 181.1 ГК РФ под решениями собраний понимаются решения гражданско-правового сообщества, т.е. определенной группы лиц, наделенной полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право участвовать в таком собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

В частности, к решениям собраний относятся решения коллегиальных органов управления юридического лица (собраний участников, советов директоров и т.д.), решения собраний кредиторов, а также комитета кредиторов при банкротстве, решения долевых собственников, в том числе решения собственников помещений в многоквартирном доме или нежилом здании, решения участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

По смыслу абзаца второго пункта 1 статьи 181.3, статьи 181.5 ГК РФ решение собрания, нарушающее требования ГК РФ или иного закона, по общему правилу является оспоримым, если из закона прямо не следует, что решение ничтожно (абзаца 1 пункт 107 постановления Пленума № 25).

Согласно пункту 109 постановления Пленума № 25 решение собрания не может быть признано недействительным в силу его оспоримости при наличии совокупности следующих обстоятельств: голосование лица, права которого затрагиваются этим решением, не могло повлиять на его принятие, и решение не может повлечь существенные неблагоприятные последствия для этого лица (пункт 4 статьи 181.4 ГК РФ).

К существенным неблагоприятным последствиям относятся нарушения законных интересов как самого участника, так и гражданско-правового сообщества, которые могут привести, в том числе к возникновению убытков, лишению права на получение выгоды от использования имущества гражданско-правового сообщества, ограничению или лишению участника возможности в будущем принимать управленческие решения или осуществлять контроль за деятельностью гражданско-правового сообщества (абзаца 1 и 2).

С учетом приведенных правовых норм и разъяснений по их применению решение собрания может быть признано недействительным, в том числе в случае, если решение может повлечь существенные неблагоприятные последствия для лица, права которого затрагиваются этим решением.

Как усматривается из материалов дела, по вопросу № 2 собрания № 1 и № 2 приняты решения о разрешении ФИО2 разместить рекламный баннер принадлежащего ей магазина одежды на фасаде здания (стене), расположенной со стороны 

<

адрес>». В решении собрания № 2 конкретизировано, что размещение разрешено бессрочно и безвозмездно, указаны размеры конструкции.

Согласно пункту 5 статьи 19 Закона о рекламе установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются ее владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества, в том числе с арендатором. В случае, если для установки и эксплуатации рекламной конструкции предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции возможно только при наличии согласия собственников помещений в многоквартирном доме, полученного в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации. Заключение такого договора осуществляется лицом, уполномоченным на его заключение общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Субъекты Российской Федерации устанавливают предельные сроки, на которые могут заключаться договоры на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, в зависимости от типов и видов рекламных конструкций и применяемых технологий демонстрации рекламы, но не менее чем на пять лет и не более чем на десять лет. Конкретные сроки договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции на земельном участке, здании или ином недвижимом имуществе, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо на земельном участке, государственная собственность на который не разграничена, устанавливаются соответственно органом исполнительной власти, органом местного самоуправления муниципального района, органом местного самоуправления муниципального округа или органом местного самоуправления городского округа в зависимости от типа и вида рекламной конструкции, применяемых технологий демонстрации рекламы в границах соответствующих предельных сроков. По окончании срока действия договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции обязательства сторон по договору прекращаются. Заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом и гражданского законодательства.

Законом Воронежской области от 06 ноября 2013 г. № 162-ОЗ установлены предельные сроки, на которые могут заключаться договоры на установку и эксплуатацию рекламных конструкций на территории Воронежской области.

Для рекламных конструкций на зданиях и сооружениях по виду: настенные рекламные конструкции с площадью одного информационного поля менее или равной 18 кв.м независимо от способа демонстрации изображения установлен предельный срок, на который могут заключаться договоры на их установку и эксплуатацию, – 6 лет.

Как следует из постановления № от ДД.ММ.ГГГГ администрации 

<

адрес> «О выдаче разрешения на установку и эксплуатацию рекламной конструкции ФИО2», ФИО2 выдано разрешение на установку и эксплуатацию рекламной конструкции по адресу: 

<

адрес> (том 2 л.д. 32). Согласно разрешению на установку и эксплуатацию рекламной конструкции от ДД.ММ.ГГГГ, сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, тип рекламной конструкции: баннер, размер информационного поля – 6,05 м х 2,37 м, 1 информационное поле, площадью 14,338 кв.м (том 2 л.д. 32 оборот).

Исходя из приведенных выше положений закона, размещение рекламной конструкции носит временный характер, по истечении срока на ее установку собственник рекламной конструкции обязан ее убрать. Разрешение на установку выдано ответчику на 5 лет.

Принятие решения об установке рекламного баннера одного лица на неопределенный (постоянный) срок нарушает установленные Законом о рекламе императивные требования о предельных срока, на которые может быть заключен договор на установку рекламной конструкции на территории Воронежской области. Кроме того размещение рекламного баннера непосредственно над входом в нежилое подвальное помещение истца и безвозмездно, как верно указано районным судом, ограничивает право истца на получение финансовой выгоды от использования имущества.

Вопреки позиции ответчика сама по себе возможность установки ФИО1 навеса при наличии рекламного баннера ответчика не исключает нарушения требований Закона о рекламе и прав истца. В этой связи вывод суда о признании недействительными решений собраний № 1 и № 2 по вопросу № 2 является по существу правильным.

Доводы апеллянта, изложенные в жалобе, относительно несогласия с решением суда в данной части приведены без учета указанных выше положений материального закона, являются собственной позицией ответчика и подлежат отклонению.

Суд первой инстанции, признав решение собственников о разрешении на размещение конструкции недействительным, обоснованно возложил на ответчика обязанность произвести за ее счет демонтаж рекламного баннера, установив разумный срок для исполнения.

Соглашаясь с выводом суда о признании недействительным решений собраний № 1 и № 2 по вопросу № 5, судебная коллегия учитывает следующее.

В силу пункта 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В пункте 1 статьи 259.1 ГК РФ определено, что собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).

Положения параграфа 1 настоящей главы применяются к отношениям собственников недвижимых вещей по поводу принадлежащего им общего имущества, если иное не предусмотрено настоящей статьей и статьями 259.2 - 259.4 настоящего Кодекса (пункт 6 указанной статьи).

Пунктом 1 статьи 246 ГК РФ установлено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В соответствии со статьей 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно статье 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

Как следует из пункта 2 статьи 245 ГК РФ, соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.

Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество (пункт 3 статьи 245 ГК РФ).

Положение пункта 3 статьи 245 ГК РФ, рассматриваемое во взаимосвязи с положением пункта 1 статьи 246 ГК РФ, направлено на защиту имущественных прав участников долевой собственности и обеспечение баланса интересов участника долевой собственности, осуществившего неотделимые улучшения общего имущества, и остальных участников долевой собственности.

В силу пункта 1 статьи 259.2 ГК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество, принадлежащая собственнику одной недвижимой вещи, пропорциональна площади принадлежащей ему недвижимой вещи, если иное не установлено законом.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 3 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденного Президиумом Верховного суда Российской Федерации 13 декабря 2023 г., жилищное и градостроительное законодательство предусматривают различный порядок и требования к проведению работ по переустройству и (или) перепланировке помещений, расположенных в многоквартирном доме, и по реконструкции многоквартирного дома.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 ГрК РФ 14) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Как усматривается из решений собраний № 1 и № 2 по вопросу № 5, ФИО2 разрешено возведение на земельном участке пристройки (строения), примыкающего к нежилому помещению, принадлежащему ФИО2», которое в решении собрания № 2 конкретизировано с указанием 

<

данные изъяты> и в части расположения со стороны 

<

адрес>, не граничащего с входной группой подвального помещения истца, без взимания платы за пользование частью земельного участка и возмещения части земельного налога».

Исходя из выше приведенных положений материального закона и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации возведение пристройки на земельном участке, с учетом буквального толкования текста принятого решения по вопросу № 5, будет являться реконструкцией. Доводы апеллянта о том, что пристройка будет являться временным сооружением, а не реконструкций ничем не подтверждены и признаются судебной коллегией несостоятельными.

Более того, возводимая ответчиком пристройка к принадлежащему ему нежилому помещению будет занимать часть земельного участка под нежилыми помещениями, находящегося в общей долевой собственности всех собственников нежилых помещений в здании. В этой связи при возведении ФИО2 пристройки уменьшится размер земельного участка, доступного для использования всеми участниками долевой собственности на него, а значит и доля каждого собственника. В таком случае для принятия решения по данном вопросу требовалось согласие всех собственников нежилых помещений. В отсутствие согласия долевого собственника ФИО1 такое решение не может быть признано законным. Вывод суда первой инстанции является правильным.

Копия договора-соглашения от ДД.ММ.ГГГГ (том 2 л.д. 67) не подтверждает законности пристройки, т.к., исходя из буквального толкования его текста, ФИО1 дано согласие ФИО2 на строительство временного объекта недвижимости (павильона) перед магазином, а не пристройки к зданию.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что решения собраний № 1 и № 2 по вопросу № 5 являются недействительными.

Поскольку признаны недействительными решения собраний № 1 и № 2 по вопросам № 2, № 5, районный суд обоснованно посчитал недействительным решение собрания № 2 по вопросу № 8, которое фактически принято с единственной целью – дополнительно легитимизировать ранее принятые аналогичные по сути решения.

Как верно отметил суд, при установлении нарушения положений закона принятыми решениями собрания и нарушения прав собственника, повторность принятия решения не устраняет оснований для признания недействительным таких решений. Доводы апеллянта об обратном отклоняются судебной коллегией.

В соответствии с положениями части 3 статьи 206 ГК РФ суд по требованию истца вправе присудить в его пользу денежную сумму, подлежащую взысканию с ответчика на случай неисполнения судебного акта, в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения.

Как следует из разъяснений в пункте 31 постановления Пленума № 7 суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре. Уплата неустойки не освобождает от исполнения судебного решения и не освобождает от ответственности за неисполнение обязательства. Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства.

Согласно пункту 32 постановления Пленума № 7, удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения.

Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.

Из указанных положений закона и разъяснений по их применению усматривается, что судебная неустойка является мерой ответственности за неисполнение требований решения суда, при удовлетворении иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае неисполнения решения суда.

Выводы районного суда об удовлетворении требований ФИО1 о взыскании с ФИО2 в пользу истца судебной неустойки в размере 500 руб. в день, начиная со дня, следующего за днем истечения 14-ти дневного срока с момента вступления решения суда в законную силу до его фактического исполнения, соответствуют приведенным выше разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации и доводами, изложенными в апелляционной жалобе ответчика, не опровергаются.

Иные доводы ФИО2 фактически направлены на переоценку доказательств и выводов суда первой инстанции об установленных по настоящему делу обстоятельствах.

Апелляционная жалоба истца не содержит фактов, имеющих правовое значение для отмены обжалуемого судебного акта. Несогласие заявителя с установленными по данному гражданскому делу обстоятельствами, иная точка зрения, как должен быть разрешен спор, равно как и иное толкование подлежащих применению к спорным правоотношениям норм действующего закона не свидетельствуют о допущенной судебной ошибке.

В соответствии с частью 6 статьи 330 ГПК РФ правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям.

Оснований для отмены судебного акта, предусмотренных частью 4 статьи 330 ГПК РФ, судом апелляционной инстанции не усматривается.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Калачеевского районного суда Воронежской области от 01 октября 2025 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2 – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 26 января 2026 г.

Председательствующий:

Судьи коллегии: