Категория дела 2.192

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Дело № 33-18784/2025 (2-333/2025)

УИД 03RS0007-01-2024-004041-74

16 декабря 2025 г. г. Уфа

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:

Председательствующего Галлямова М.З.,

судей Гизатуллина А.А., Загртдиновой Г.М.,

при секретаре судебного заседания ФИО8,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу апелляционной жалобы конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Геострой» на решение Советского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от 27 мая 2025 г. по гражданскому делу по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Геострой» к ФИО18, ФИО2, ФИО3 об оспаривании зарегистрированных прав на недвижимое имущество,

заслушав доклад судьи Галлямова М.З.,

УСТАНОВИЛА:

ООО «Геострой» в лице конкурсного управляющего ФИО9 обратилось в суд с иском к ФИО4, ФИО2, ФИО3, в котором просит истребовать у ФИО4 нежилое помещение площадью 37,4 кв.м с кадастровым номером №... адрес/а. Истребовать у ФИО2 и ФИО3 нежилое помещение площадью 415,2 кв.м кадастровый №... адрес/а. Прекратить право собственности ФИО4 нежилое помещение площадью 37,4 кв.м с кадастровым номером №... адрес/а. Прекратить право собственности ФИО2 и ФИО3 на нежилое помещение площадью 415,2 кв.м с кадастровым номером №... по адресу: адрес/а. Признать право собственности на нежилое помещение площадью 415,2 кв.м с кадастровым номером №... по адресу: адреса и нежилое помещение площадью 37,4 кв.м с кадастровым номером №... адрес/а за ООО «Геострой».

Иск мотивирован тем, что решением Арбитражного суда адрес от 17 декабря 2020 г. ООО «Геострой» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда адрес от 8 октября 2021 г. по делу № А40-№.../2020-169-81 конкурсным управляющим ООО «Геострой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) утверждена ФИО9

У ООО «Геострой» в собственности находилось недвижимое имущество, что подтверждается выписками из ЕГРН по переходу права собственности: административное нежилое помещение общей площадью 452,70 кв.м, этаж 2,3, лит. А2 (2 этаж пом. 29,30, 3 этаж пом. с 2 по 29) адрес/а л. А2 (кадастровый №... (ранее присвоенный условный №..., дата выбытия из собственности 4 февраля 2015 г.).

ООО «Геострой» в лице предыдущего руководителя ФИО1 незаконно распорядился имуществом, что привело к необоснованной утрате права собственности ООО «Геострой» на предмет спора.

5 февраля 2014 г. между должником и ФИО1 был заключен договор купли-продажи №..., согласно которому ФИО1 приобрел у ООО «Геострой» административное нежилое помещение по адресу: адрес/а, л. А2, общей площадью 452,70 кв.м, кадастровый №....

Конкурсный управляющей ООО «Геострой» в рамках дела о банкротстве № A40-№.../2020 предъявило заявление о признании вышеуказанной сделки недействительной. В результате рассмотрения заявления Арбитражный суд адрес определил: «Признать недействительными сделками Договоры купли-продажи: от 5 февраля 2014 г. в отношении административного нежилого помещения общей площадью 452, 70 кв.м, этаж 2,3, лит, А2 (2 этаж пом. 29,30, 3 этаж пом. с 2 по 29) адрес А2 кадастровый №....

Применить последствия недействительности сделки в виде взыскания с ФИО1 в конкурсную массу ООО «Геострой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) Денежных средств в размере 68 313 000 руб.».

Данным судебным актом установлена ничтожность договора купли-продажи предмета спора, который был оформлен между ООО «Геострой» и ФИО10 То есть судебным актом подтверждена ничтожность договоров, по которым право собственности на предмет спора выбыло от ООО «Геострой» и перешло к ФИО1 Таким образом, по мнению истца, ФИО1 никогда не обладал на законных основаниях правом собственности на предмет спора и не имел право распоряжаться вышеуказанными объектами недвижимости, в том числе и продавать его ФИО4 и ФИО3, ФИО1 незаконно продал вышеуказанный объект.

По договору купли-продажи от 3 ноября 2021 г. нежилое помещение площадью 37,4 кв.м кадастровый №..., покупателем стала ФИО4

По договору купли-продажи от 9 февраля 2022 г. нежилое помещение площадью 415,2 кв.м, кадастровый №... покупателями стали ФИО2 и ФИО3

ФИО1 разделил объект площадью 452,70 кв.м и реализовал его по двум указанным договорам.

Отсутствие правомочий у ФИО1 на реализацию предмета спора является самостоятельным и достаточным основанием для признания невозможности и отсутствия правомочий на реализацию объекта третьим лицом. Вышеуказанный факт первоначального титульного права собственности ООО «Геострой» и последующего признания ничтожности перехода права собственности к ФИО1, делает единственным надлежащим и законным правообладателем предмета спора — ООО «Геострой». Принятие судом в деле о банкротстве судебного акта о применении последствий недействительности первой сделки (в данном случае по делу № A40-№.../2020) путем взыскания с другой стороны сделки стоимости вещи не препятствует удовлетворению иска о ее виндикации, если только к моменту рассмотрения виндикационного иска стоимость вещи уже не уплачена должнику стороной первой сделки. При наличии судебных актов и о взыскании стоимости вещи с первого приобретателя, и о виндикации ее у иного лица одновременное их исполнение недопустимо.

В настоящее время со стороны ФИО10 решение суда по реституции не исполнено, требование ООО «Геострой» включено в реестр требований кредиторов ФИО10 в деле о банкротстве, погашения не осуществлялось.

При наличии двух судебных актов (о применении последствий недействительности сделки путем взыскания стоимости вещи и о виндикации вещи у иного лица) судам необходимо учитывать следующее. Если будет исполнен один судебный акт, то исполнительное производство по второму судебному акту оканчивается судебным приставом-исполнителем в порядке статьи 47 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ.

Решением решение Советского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от 27 мая 2025 г. постановлено:

«В удовлетворении исковых требований ООО «Геострой» к ФИО17, ФИО2, ФИО3 об оспаривании зарегистрированных прав на недвижимое имущество отказать.

«Управлению Судебного департамента в адрес (ИНН

<

***>) перечислить сумму, внесенную на депозит в размере 30 000 (тридцать тысяч) рублей в пользу ООО «НЭА» (ИНН 

<

***>).

Взыскать с ООО «Геострой» (ИНН 

<

***>) в пользу ООО «НЭА» (ИНН 

<

***>) расходы на проведение судебной экспертизы в размере 30000 руб.

Не согласившись с решением суда ООО «Геострой» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение отменить, принять по делу новое решение иск удовлетворить.

В обоснование указывает, что договоры, на основании которых право собственности перешло от ООО «Геострой» к ФИО1, признаны ничтожными и вступили в законную силу. Следовательно, ФИО1 не имел права собственности на спорные объекты и не мог их отчуждать. Объекты проданы ответчикам незаконно, в связи с чем ООО «Геострой» вправе требовать возврата незаконно выбывшего имущества. Ответчики надлежащим образом были извещены о рассмотрении дела, однако не представили позицию по существу иска. Такое поведение следует расценивать как злоупотребление правом; попытку затянуть процесс; нарушение принципов состязательности и процессуальной экономии. Отсутствие возражений следует считать признанием фактов, изложенных истцом. Суд первой инстанции при отсутствии позиции ответчиков самостоятельно признал их добросовестность, что нарушает принцип состязательности. О недобросовестности покупателей ФИО2 и ФИО3 свидетельствует возбуждение дела о банкротстве в отношении ФИО1 (дело № А40-№.../2022). Имеются судебные решения о взыскании со ФИО1 задолженности. Возбуждено исполнительное производство со 2 марта 2021 г., сумма долга 2 717 337,53 руб. Объект продан на 20,58 % ниже рыночной стоимости, что указывает на значительное занижение цены вызывает обоснованные сомнения. ФИО1 не получил рыночную стоимость объекта по договору от 9 февраля 2022 г. Судом первой инстанции сделан ошибочный вывод суда о восстановлении прав ООО «Геострой», несмотря на то, что решение о реституции не исполнено, а требование ООО «Геострой», включенное в реестр кредиторов ФИО13, не погашено. При таких обстоятельствах виндикационный иск к конечным приобретателям допустим, даже если взыскана стоимость вещи.

Другие лица, участвующие в деле и не явившиеся на апелляционное рассмотрение дела, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Судебная коллегия, принимая во внимание отсутствие возражений, руководствуясь статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрела дело без участия указанных лиц.

Судебная коллегия, исследовав материалы дела, выслушав представителя ФИО2 ФИО11, полагавшего, что решение суда подлежит оставлению без изменения, приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, в собственности ООО «Геострой» находилось недвижимое имущество: административное нежилое помещение общей площадью 452,70 кв.м, этаж 2,3, лит. А2 (2 этаж пом. 29,30, 3 этаж пом. с 2 по 29) адрес/а л. А2 (кадастровый №... (ранее присвоенный условный №..., дата выбытия из собственности 4 февраля 2015 г.), что подтверждается выписками из ЕГРН

Основанием отчуждения указанного недвижимого имущества послужил договор купли-продажи № 2 от 5 февраля 2014 г., заключенный между ООО «Геострой» и ФИО1, согласно которому ФИО1 приобрел у ООО «Геострой» административное нежилое помещение по адресу: адрес/а, л. А2, общей площадью 452,70 кв.м, кадастровый №... за 21 000 000 рублей.

Определением Арбитражного суда адрес от 16 июня 2023 г. № A40-№.../2020 постановлено:

«Заявление конкурсного управляющего удовлетворить.

Признать недействительными сделками договоры купли-продажи: от 04.12.2015 в отношении производственной базы, назначение - нежилое, 3-х этажная, общая площадь 294,2 кв. м, площадку площадью 6396,2 кв. м, адрес - адрес, кадастровый №..., от 05.02.2014 в отношении административного нежилое помещения по адресу: адрес/а, этаж мансардный, общей площадью 360,90 кв. м, кадастровый №..., от 05.02.2014 в отношении административного

нежилого помещения общей площадью 452,70 кв. м, этаж 2,3, лит. А2 (2 этаж пом. 29,30, 3 этаж пом. с 2 по 29) адрес л.А2 кадастровый №..., а также договоры купли продажи от 12.01.2017, 02.12.2016, 06.12.2016, 06.12.2016, 13.01.2017, 14.01.2017, 08.12.2016, 10.02.2017, 27.01.2017, 29.12.2016 в отношении транспортных средств, заключенных между ООО «Геострой» и ФИО1.

Применить последствия недействительности сделки в виде взыскания с ФИО1 в конкурсную массу ООО «Геострой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) денежных средств в размере 68 313 000 руб.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Геострой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) госпошлину в размере 6 000 рублей.».

Как следует из выписки из ЕГРН от 1 ноября 2025 г., нежилое помещение по адресу: адрес/а, л. А2, общей площадью 452,70 кв.м, кадастровый №... снято с кадастрового учета 28 сентября 2021 г., в результате проведенной перепланировки образованы объекты недвижимости с кадастровыми номерами №....

На основании договора купли-продажи от 3 ноября 2021 г. ФИО1 продал нежилое помещение пл. 37,4 кв.м с кадастровым номером №... ФИО4 за 800 000 рублей.

Согласно пунктам 2.3, 2.4 договора перечисление денежных средств продавцу в счет оплаты указанного Объекта недвижимости осуществляется ООО «ЦНС», ИНН 

<

***> по поручению покупателя после государственной регистрации перехода права собственности на указанный Объект недвижимости к покупателю, по следующим реквизитам: Получатель гр. ФИО1, АКБ «ФОРА-БАНК» (АО), ИНН 

<

***>, БИК 044525341, корреспондентский счет №.... Счет получателя №....

Передача денежных средств продавцу в счет оплаты стоимости указанного Объекта недвижимости осуществляется в течение от 1 (одного) рабочего дня до 5 (пяти) рабочих дней с момента получения ООО «ЦНС» информации от органа, осуществляющего государственную регистрацию, о переходе права собственности на Объект, указанный в п. 1 настоящего договора к покупателям.

По договору купли-продажи от 9 февраля 2022 г. нежилое помещение пл. 415,2 кв.м. кадастровый №... продано ФИО1 покупателям ФИО2 и ФИО3 по цене 7 200 000 рублей.

Согласно пункту 4 договора Стороны настоящего Договора устанавливают стоимость объекта недвижимости в размере 7 200 000, 00 (Семь миллионов двести тысяч) рублей Российской Федерации, уплачиваемых покупателями продавцу по 3 600 000, 00 (Три миллиона шестьсот тысяч) рублей Российской Федерации каждым в день подписания настоящего договора путем взноса наличных денежных средств в банковскую ячейку, раскрываемую продавцом после перехода права собственности на объект недвижимости к покупателям.

Определением Арбитражного суда адрес от 28 апреля 2025 г. (дело № А41-№.../2022) в рамках дела о банкротстве ФИО1 в удовлетворении заявления финансового управляющего о признании недействительной сделкой договора купли-продажи от 9 февраля 2022 г., заключенного между ФИО1 и ФИО2, ФИО3, и применении последствий недействительности сделки отказано.

В соответствии с экспертным заключением ООО «НЭА» рыночная стоимость нежилого помещения площадью 34,7 кв.м. кадастровый №... по адресу: адрес по состоянию на 3 ноября 2021 г. составляет 860 000 руб. Рыночная стоимость имущества - нежилого помещения, площадью 415,2 кв.м с кадастровым номером №... по адресу: адрес по состоянию на 9 февраля 2022 г. составляет 9 066 000 руб.

В силу статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Условия истребования имущества определяются положениями статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В пункте 35 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации); когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пунктах 37, 38 и 39 постановления Пленума № 10/22 разъяснено следующее: в соответствии со статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель); ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем; собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

В силу разъяснений, приведенных в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», судам при оценке действий сторон как добросовестных или недобросовестных, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. При этом по общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Из приведенных правовых норм и разъяснений по их толкованию следует, что при рассмотрении иска собственника об истребовании принадлежащего ему имущества из незаконного владения лица, к которому это имущество перешло на основании возмездной сделки, юридически значимыми и подлежащими судебной оценке обстоятельствами являются наличие либо отсутствие воли собственника на выбытие имущества из его владения, а также соответствие либо несоответствие поведения приобретателя имущества требованиям добросовестности.

При этом направленность сделки на то, чтобы вывести имущество из оборота и не допустить обращение взыскания кредиторов лица, находящегося в преддверии банкротства, сама по себе не свидетельствует о недобросовестности приобретателя, если тот не знал и не мог знать о банкротстве правоотчуждателя.

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Геострой» арбитражным судом установлено, что спорные нежилые помещения реализованы обществом на основании сделки в ущерб правам и законным интересам кредиторов должника.

Таким образом, не имеется оснований считать, что данное имущество выбыло из владения ООО «Геострой» не по воле самого собственника, а следовательно, юридически значимым и подлежащим установлению являлся факт добросовестности последующих приобретателей имущества.

В постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 22 июня 2017 г. № 16-П указано, что добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу в контексте пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права.

Абзацем 3 пункта 6 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Таким образом, по смыслу гражданского законодательства, в том числе названной нормы и статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, предполагается добросовестность участника гражданского оборота, полагавшегося при приобретении недвижимого имущества на данные Единого государственного реестра недвижимости.

Согласно пункту 1 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2025) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 18 июня 2025 г.) недействительность сделки, на основании которой передано имущество, сама по себе не свидетельствует о том, что имущество выбыло из владения собственника помимо его воли, и не является достаточным основанием для истребования этого имущества у последующего приобретателя, добросовестность которого предполагается, пока не доказано обратное.

Исходя из положений части 2 статьи 56, части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, разъяснений, содержащихся в пунктах 5 и 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 июня 2008 г. № 11 «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству», на суд возлагается обязанность по определению предмета доказывания как совокупности обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предмет доказывания определяется судом на основании требований и возражений сторон, а также норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 г. № 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции» разъяснено, что если судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела (пункт 1 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), то суду апелляционной инстанции следует поставить на обсуждение вопрос о представлении лицами, участвующими в деле, дополнительных (новых) доказательств и при необходимости по их ходатайству оказать им содействие в собирании и истребовании таких доказательств.

Суду апелляционной инстанции также следует предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные (новые) доказательства, если в суде первой инстанции не установлены обстоятельства, имеющие значение для дела (пункт 2 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), в том числе по причине неправильного распределения обязанности доказывания (часть 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку судом первой инстанции все юридически значимые обстоятельства по делу установлены не были, в целях проверки доводов апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции ответчикам было предложено представить дополнительные доказательства возмездности сделок по приобретению недвижимого имущества, доказательства платежеспособности и наличия денежных средств на дату заключения договоров купли-продажи.

Согласно представленным и приобщенным к материалам дела новым доказательствам ФИО4 на дату заключения договора купли-продажи от 3 ноября 2021 г. обладала необходимыми для оплаты цены договора денежными средствами, что подтверждается выпиской по счету №... за период 1 октября 2021 г. по 3 ноября 2021 г. ПАО «СберБанк», согласно которой 3 ноября 2021 г. на счет поступили денежные средства в размере 3 500 000 рублей. Указанные денежные средства были переведены супругом ФИО2

Факт оплаты по договору подтверждается платежным поручением № 962222 от 10 ноября 2021 г. на сумму 800 000 рублей, плательщик ООО «ЦНС», получатель ФИО1, назначение платежа договор №... от 3 ноября 2021 г., деньги перечислены на счет №..., что соответствует пунктам 2.3, 2.4 договора купли-продажи от 3 ноября 2021 г.

Поступление денежных средств также подтверждается выпиской по счету ФИО1 №... в «ФОРА-БАНК» (АО).

В качестве доказательств платежеспособности ФИО2 и ФИО3 на момент заключения договора купли-продажи от 9 февраля 2022 г. были представлены: выписка по счетам ПАО «Сбербанк» ФИО2, согласно которой в день заключения договора купли-продажи обладал денежными средствами в сумме 3 500 000 рублей. 9 февраля 2022 г. со счета были сняты наличные денежные средства в сумме 2 800 000 рублей, а 500 000 переведены на другой банковский счет и сняты 10 февраля 2022 г.

Согласно справкам 2НДФЛ в 2022 году общий доход ФИО2 составлял 21 488 618 рублей, а в 2021 году - 5 904 894 рубля, общий доход ФИО3 за период за 2020 год составил 2 477 550 рублей, 2021 год - 2 588 554 рубля, 2022 год - 2 338 553 рублей.

Также представлена копия договора №... аренды индивидуального сейфа от 9 февраля 2022 г., заключенного между ФИО1 и ФИО12, для проведения расчетов по сделке купли-продажи объекта недвижимости, находящегося по адресу: адресА, кадастровый №....

В подтверждение того, что спорные объекты недвижимости были приобретены ответчиками на свободном рынке представлены скриншоты объявлений о продаже указанных объектов:

№..., согласно которому продавался офис, площадью 415.3 кв.м, расположенный по адресу: адрес, стоимость 7 200 000 рублей.

Контактное лицо: риелтор Аля ФИО5.

№..., о продаже офиса, площадью 415,3 кв.м., расположенный по адресу: адрес Указанное объявление размещалось в период с 19 декабря 2021 г. по 24 февраля 2022 г.

№..., продажа офисного помещения, площадью 415 к.в.м. по адрес, общая площадь 415,3 кв.м; 3 этаж административного здания. Стоимость объекта 7 200 000 руб.

В материалы дела также представлена копия агентского договора от 21 мая 2019 г., заключенного между ООО «Этажи-Ипотека» и ФИО1, предметом которого являлось поручению агенту действовать от имени и за счет ФИО13 СГ. с целью продажи объекта: адрес (2 этаж, 2-3 этажи, мансарда).

По мнению судебной коллегии, вопреки доводам апелляционной жалобы, названные факты указывают на то, что сопутствующие заключению договора обстоятельства и контекст взаимоотношений сторон, в том числе сведения об источниках отыскания денежных средств на оплату нежилых помещений, в рассматриваемом конкретном случае исключают вывод о недобросовестном поведении ответчиков, а также о неравноценном характере осуществленного контрагентами встречного предоставления. При этом конкурсный управляющий не приводил доводы о том, что ответчики являлись фактическими аффилированными лицами должника ООО «Геострой» или его бывшего директора ФИО1 Доказательств в подтверждение данного обстоятельства в материалы дела не представлено.

Суд апелляционной инстанции считает, что указанные доказательства в совокупности подтверждают реальность и возмездность сделок по приобретению ответчиками спорных объектов недвижимости.

Доводы апелляционной жалобы о том, что объект недвижимости, проданный ФИО2 и ФИО3 был реализован на 20,58 % ниже рыночной стоимости, установленной заключением эксперта, что является основанием для признания данных лиц заинтересованными и причинившим вред интересам кредиторов общества, и как следствие недобросовестными, судебная коллегия признает несостоятельными.

Само по себе отклонение стоимости нежилого помещения на 20,58% от цены, определенной в результате проведения судебной экспертизы, не может рассматриваться как неравноценное без приведения дополнительных доводов, в частности о том, что исходя из технических параметров, состояния и функциональных (эксплуатационных) свойств продаваемого недвижимого имущества для ответчиков ФИО2, ФИО3 было очевидно значительное занижение цены его реализации по сравнению с рыночной стоимостью аналогичных нежилых помещений, свидетельствующее о явно невыгодной для продавца сделке и вызывающее у осмотрительного покупателя обоснованные подозрения. Однако подобные обстоятельства судом первой и апелляционной инстанции не установлены.

ООО «Геострой» не предоставлено доказательств существенного отклонения (в два и более раза) цены сделки от рыночной стоимости спорных нежилых помещений.

Согласно сведениям сайта «Картотека арбитражных дел», заявление о признании ФИО1, на основании которого он признан банкротом (№ А41-№.../2022), было подано 19 мая 2022 г., т.е. после заключения договора купли-продажи от 9 февраля 2022 г.

Сам по себе факт наличия у продавца ФИО1 задолженности и неисполненных обязательств, безусловно не свидетельствует о том, что ответчики знали или должны были знать об отсутствии у продавца права на распоряжение недвижимым имуществом. Данное обстоятельство о недобросовестности покупателей ФИО4, ФИО2, ФИО3 при совершении сделок не свидетельствует.

Ответчик, пока не доказано иное, не имеет разумных причин отслеживать финансовое положение своего контрагента и наличие либо отсутствие судебных процессов с иными кредиторами (Постановление Арбитражного суда адрес от 27 марта 2023 г. № Ф05-№.../2021 по делу № А40-№.../2019).

В данном случае, заявитель ошибочно отождествляет неплатежеспособность с неоплатой конкретного долга отдельному кредитору. Характер состоявшейся сделки не предполагал проверку сведений о должнике, в том числе обо всех исковых производствах с участием должника, информация о которых размещена в картотеке арбитражных дел.

На дату совершения оспариваемых сделок в отношении должника не применена ни одна из предусмотренных законом процедур банкротства, соответственно, не опубликованы сведения, перечисленные в статье 28 Закона о банкротстве. Аналогичная правовая позиция приведена в Постановлении Арбитражного суда адрес от 19 января 2023 г., № Ф05-№.../2019 по делу № А40-№.../2017, Постановлении Арбитражного суда адрес от 27 июня 2022 г. № Ф05-№.../2020 по делу № А40-№.../2019, Постановлении Арбитражного суда адрес от 24 июня 2022 г. № Ф05-№.../2021 по делу № А41-№.../2019).

Иное толкование означало бы необходимость прекращения любых взаимодействий с лицом, в отношении которого опубликована информация о намерении кредитора обратиться с заявлением о несостоятельности (банкротстве), при том, что такое опубликование является ординарным способом скорейшего получения задолженности, т.е. такой способ широко используется в практике и не означает, что процедура будет введена в последующем.

Таким образом, оснований для вывода об осведомленности заинтересованного лица о признаках неплатежеспособности и наличии цели причинения вреда, вопреки апелляционной жалобы, не имеется.

На момент совершения сделок и государственной регистрации перехода прав на спорные объекты недвижимости какие-либо ограничения (обременения), запреты и сведения о наличии правопритязаний в ЕГРН зарегистрированы не были, оснований для признания ответчиков недобросовестными приобретателями у суда первой инстанции не имелось. Вывод суда первой инстанции о том, что арбитражный суд, применив последствия недействительности сделки, восстановил нарушенное право ООО «Геострой», сделанный в обоснование отказа в иске, в отсутствие фактического исполнения решения не влечет отмену решения суда, поскольку оснований для истребования имущества у добросовестных приобретателей, судом первой и апелляционной инстанции не установлено.

Правовая позиция суда является правильной, поскольку она основана на нормах права, регулирующих спорные правоотношения, учитывает характер этих правоотношений, а также конкретные обстоятельства дела.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы не опровергают выводы суда первой инстанции, направлены на переоценку установленных по делу обстоятельств, не подтверждают существенных нарушений судом норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и отмены в связи с этим решения районного суда у судебной коллегии не имеется.

При таком положении судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции является законным, обоснованным, оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Советского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от 27 мая 2025 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «Геострой» – без удовлетворения.

Апелляционное определение может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 29 декабря 2025 г.

Председательствующий

Судьи