Дело №

УИД: 50RS0№-72

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Одинцово 18 декабря 2024 года

Одинцовский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Серегиной Е.О., при секретаре Лариной О.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о понуждении к заключению договора купли продажи квартиры, 

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о понуждении к заключению договора купли продажи квартиры.

В обосновании своих требований указала, что 11 апреля 2024 года между ней (ФИО1) и ФИО2 был заключено соглашение об авансе, которое фактически является предварительным договором купли-продажи квартиры. В указанном соглашении об авансе было зафиксировано намерение сторон подписать основной договор купли-продажи, принадлежащей на праве собственности ответчику ФИО2 квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС. Все условия, необходимые для заключения предварительного договора в полном объеме указаны в соглашении. Полагает, что заключенное соглашение полностью соответствует требованиям статьи 429 ГПК РФ и является предварительным договором купли-продажи указанной квартиры. В подтверждении намерений заключения договора купли-продажи он (ФИО2) передал все документы на квартиру и ключи, разрешив начать ремонт. Срок заключения основного договора был определен 21 апреля 2024 года, однако ответчик под надуманным предлогом в назначенное время для заключения договора купли-продажи не явился. До настоящего времени никаких действий по заключению указанного договора ответчиком не предпринято. Требование о заключении договора купли-продажи не исполнено. На основании изложенного просит обязать ответчика – ФИО2, заключить с ней – ФИО1 договор купли-продажи АДРЕС, площадью 37,8 кв.м, состоящей из одной жилой комнаты площадью 16,11 кв.м, АДРЕС, взыскать с ответчика убытки, вызванные уклонением от заключения договора. 

Истец в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом. Представила письменное заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель истца ФИО1 по ордеру адвокат Ильина Н.В. в судебном заседании иск поддержала, просила его удовлетворить, указав, что банк, являющийся залогодержателем квартиры, дал согласие на продажу спорной квартиры, однако приобщить указанное согласие к материалам дела не представляются возможным, поскольку оно было выдано ответчику, который на связь не выходит. 

Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО3 в судебном заседании иск поддержала, просила его удовлетворить, указав, что при заключении соглашения об авансе ими был оплачен долг по процентам, образовавшийся при задержке ответчиком оплаты основного долга по ипотеке в отношении спорной квартиры. В связи с этим полагают, что у них возникло право на заключение основного договора купли-продажи. 

Ответчик в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором №. 

Представитель третье лица АО «Банк Дом.РФ» в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Представил письменное возражение относительно удовлетворения исковых требований указав, что между АО «Банк ДОМ.РФ» (кредитор) и ФИО2 (заемщик) заключен кредитный договор на индивидуальных условиях №, согласно которому кредитор обязуется предоставить заемщику заемные средства в сумме 3 562 000 руб. сроком по последнее число 324-го календарного месяца, а заемщик обязуется возвратить кредит и уплатить проценты за пользование кредитом.

В силу п. 12.1. целью предоставления и использования заемных средств является приобретение предмета ипотеки стоимостью 4 453 093, 08 руб. путем участия в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве, заключенному между залогодателем ФИО2 и ООО «Просторная долина».

При этом, предмет ипотеки приобретается в единоличную собственность залогодателя ФИО2

Согласно п. п. 11.1., 11.2. кредитного договора заемщик предоставляет кредитору обеспечение исполнения обязательств по договору о предоставлении денежных средств в виде залога предмета ипотеки. Предметом ипотеки является квартира по адресу (строительному): АДРЕС, общей (проектной) площадью 37, 73 кв. метров, в т.ч. жилой (проектной) площадью 16, 11 кв. метров, кадастровый номер земельного участка, на котором осуществляется строительство многоквартирного жилого дома, в котором расположен Предмет ипотеки: №. На этапе строительства дома, в котором расположен указанный объект недвижимости, до момента его передачи Продавцом (застройщиком) Залогодателю по акту приема-передачи Предметом ипотеки (залога) являются Права требования.

Запись об ипотеке в силу закона приобретаемой квартиры 07.02.2023 внесена в Единый государственный реестр недвижимости в пользу АО «Банк ДОМ.РФ» за per. номером №

По состоянию на 29.10.2024 задолженность по кредитному договору № от 11.08.2020 не погашена и составляет: основной долг - 3 282 779,91 руб., проценты за пользование кредитом - 72 482,21 руб., просроченная задолженность по основному долгу - 60 838, 77 руб., просроченные проценты за пользование кредитом - 263 302, 23 руб., штрафы/пени/неустойки - 38 302, 29 руб., что подтверждается справкой об остатке задолженности.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору АО «Банк ДОМ.РФ» преимущественно перед другими кредиторами имеет право получить удовлетворение своих требований за счет денежных средств, вырученных от реализации предмета ипотеки.

Системное толкование вышеприведенных положений законодательства и условий заключенного кредитного договора позволяет сделать вывод о наличии у заемщика непогашенного обязательства перед АО «Банк ДОМ.РФ», а также, о наличии права залогодержателя в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемного обязательства, предъявить требования, основанные на заключенном кредитном договоре, к ФИО2, обратить взыскание на объект недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки по возникшему кредитному обязательству.

Таким образом, у ФИО2 отсутствует право на отчуждение заложенного имущества, а у ФИО1 отсутствуют законные основания для признания за ней права собственности на спорное имущество.

Как следует из искового заявления и представленных истцом документов, 11.04.2024 между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключено соглашение об авансе, в соответствии с условиями которого, стороны обязуются в течение срока действия соглашения (до 21.04.2024 включительно) заключить договор купли- продажи квартиры по адресу: АДРЕС по цене б 300 000 руб.

При этом, гарантии продавца, закрепленные в пункте 6.1. Соглашения об авансе, о том, что спорная квартира не обременена залогом и правами третьих лиц, не соответствуют действительности и нарушают права и законные интересы залогодержателя АО «Банк ДОМ.РФ», а также, фактически, свидетельствуют о переводе долга по кредиту и прав на залог на иное лицо - ФИО1 без согласия на то кредитора, что недопустимо.

Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным (ст. 391 ГК РФ), а в настоящем случае АО «Банк ДОМ.РФ» согласие на перевод долга и отчуждение имущества не предоставляло.

Более того, согласно ответа АО «Банк ДОМ.РФ» от 23.11.2023 на обращение заемщика с целью получения согласия на продажу предмета залога - квартиры, Банк возражает против осуществления каких-либо сделок в отношении недвижимого имущества, являющегося обеспечением по Кредитному договору № от 11.08.2020.

Таким образом, у ФИО2 отсутствовали законные основания на заключение соглашения об авансе от 11.04.2024, в отсутствие письменного согласия на это залогодержателя, следовательно, исковые требования ФИО1 в части понуждения ответчика заключить с истцом договор купли-продажи спорной квартиры, удовлетворению не подлежат.

В силу статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, их представителей.

В соответствии с ч. 1 ст. 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, регламентируя судебный процесс, наряду с правами его участников предполагает наличие у них определенных обязанностей, в том числе обязанности добросовестно пользоваться своими правами (ст. 35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). 

При этом, реализация права на судебную защиту одних участников процесса не должна ставиться в зависимость от исполнения либо неисполнения своих прав и обязанностей другими участниками процесса. В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий. 

В силу п. 1 ст. 9 ГК РФ следует, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Пунктами 3 - 4 данной статьи, а также п. 5 ст. 10 ГК РФ предусмотрено, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Как указано в ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Отношения, связанные с продажей недвижимости, регулируются § 7 гл. 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130) (п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено судом и следует из материалов дела, 11 апреля 2024 года между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключено соглашение об авансе, в соответствии с которым стороны обязуются в течение срока действия указанного соглашения заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС по цене 6 300 000 рублей. 

Согласно пункту 14 настоящее соглашение вступает в силу с даты подписания и действует до 21 апреля 2024 года включительно. Срок действия соглашения может быть пролонгирован по письменному согласию сторон. 

Из соглашения следует, что в день его подписания ФИО1 передала ФИО2 в качестве аванса денежные средства в размере 450 рублей.

Аванс засчитывается в стоимость покупки квартиры (п. 4).

Исходя из содержания соглашения аванс является суммой, переданной покупателем продавцу в подтверждение своего обязательства приобрести объект недвижимости.

Соглашение об авансе заключено 11 апреля 2024 года и действовало по 21 апреля 2024 года.

Как установлено судом, 11 августа 2020 года между АО «Банк ДОМ.РФ» и ФИО2 заключен кредитный договор на индивидуальных условиях №, согласно которому кредитор обязуется предоставить заемщику заемные денежные средства в размере 3 562 000 рублей, сроком по последнее число 324-го календарного месяца, а заемщик обязуется возвратить кредит и уплатить проценты за пользование кредитом. В силу п. 12.1 целью предоставления и использования заемных средств является приобретение предмета ипотеки стоимостью 4 453 093 руля 08 копеек путем участия в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве, заключенному между залогодателем ФИО2 и ООО «Просторная долина».

Предметом ипотеки является квартира по адресу: АДРЕС, общей (проектной) площадью 37,73 кв.м, в т.ч. жилой (проектной) площадью 16.11 кв.м, кадастровый номер земельного участка, на котором осуществляется строительство многоквартирного жилого дома, в котором расположен предмет ипотеки: №

Запись об ипотеке в силу закона приобретаемой квартиры 07 февраля 2023 года внесена в Единый государственный реестр недвижимости в пользу АО «Банк ДОМ.РФ» за регистрационным номером №

Право собственности ответчика на спорную квартиру зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 07 февраля 2023 года, в качестве ограничения (обременения) права на указанное недвижимое имущество является залог в силу закона (выписка из ЕГРН – т. 1 л.д. 25-28).

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче (пункт 25).

В соответствии п. 27 вышеуказанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49, основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).

Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.

Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается (п. 28).

Таким образом, предварительный договор купли-продажи представляет собой организационный договор, его цель состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем.

В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» также разъяснено, что исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно пункту 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 данной статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

В соглашении от 11 апреля 2024 года указано, что сумма в размере 450 000 рублей внесена в качестве аванса.

Буквальное значение положений, содержащихся в соглашении об авансе от 11 апреля 2024 года, предполагает, что данное соглашение предварительным договором купли-продажи не является, а денежная сумма в размере 450 000 рублей, переданная истцом ответчику в обеспечение исполнения своих обязательств по приобретению объекта недвижимости, является авансом.

Произведя толкование условий соглашения об авансе от 11 апреля 2024 года в соответствии с требованиями статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о квалификации переданной ответчику ФИО2 по этому договору суммы как аванса в связи с выполнением им только подтверждения намерения о продаже квартиры и указании таковой природы сторонами.

Наличие предусмотренных пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации условий, позволяющих бесспорно отнести соглашение об авансе от 11 апреля 2024 года к предварительному договору купли-продажи квартиры с предварительной оплатой и применить соответствующие последствия его не исполнения по вине одной из сторон, не установлено. В связи с чем, ссылки истца на недобросовестность ответчиков не влияют на выводы суда.

Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. Правовая природа аванса, как предварительного платежа, изначально подразумевает его возврат, когда стороны не начали исполнять или отказались от исполнения обязательств, в счет которых аванс был уплачен.

Поскольку покупатель передал аванс, который должен был быть зачтен в счет оплаты по договору, учитывая, что основной договор купли-продажи не был заключен, покупатель вправе истребовать перечисленную сумму по правилам ст. 487 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом того, что ответчик ФИО2 намерений по ранее заключенному соглашению об авансе продавать квартиру не подтвердил, срок соглашения истек 21 апреля 2024 года, то спорная квартира не может являться предметом договора купли-продажи между истцом ФИО1 и ФИО2

Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Для заключения предварительного договора купли-продажи имущества не требуется чье-либо согласие, в частности, залогодержателя, поскольку заключение предварительного договора не порождает обязанность по передаче имущества, а лишь закрепляют обязанность сторон заключить договор о такой передаче.

Между тем, в силу п. 2 ст. 346 ГК РФ для заключения договора в отношении имущества, находящегося в залоге, требуется согласие залогодержателя, если иное не предусмотрено договором, заключенным между залогодателем и залогодержателем.

Указанная правовая позиция также закреплена в пункте 1 статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которому имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Разрешая по существу возникший спор, оценив доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, с учетом фактических обстоятельств дела, а также закона, который подлежит применению к спорным правоотношениям, суд первой инстанции, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований. 

Из возражений АО «Банк Дом.РФ» усматривается, что по состоянию на 29 октября 2024 года задолженность по кредитному договору № от 11 августа 2020 года, заключенному между АО «Банк ДОМ.РФ» и ФИО2 в отношении спорно квартиры не погашена и составляет: основной долг – 3 282 779 рублей 91 копейка, проценты за пользование кредитом – 72 482 рубля 21 копейка, просроченная задолженность по основному долгу 60 838 рублей 77 копеек, просроченные проценты за пользование кредитом – 263 302 рубля 23 копейки, штрафы/пени/неустойки – 38 302 рубля 29 копеек, что подтверждается справкой об остатке задолженности. 

Кроме того, согласно ответу АО «Банк Дом.РФ» от 23 ноября 2023 года на обращение заёмщика (ФИО2) с целью получения согласи на продаж предмета залога – квартиры, Банк возражал против осуществления каких-либо сделок в отношении недвижимого имущества, являющегося обеспечением по кредитному договору № от 11 августа 2020 года. Доказательств обратного стороной истца при рассмотрении дела не представлено. 

Таким образом, согласие залогодержателя АО «Банк Дом.РФ» на отчуждение квартиры получено не было, обременение в виде залога не снято. Отсутствие согласия залогодержателя на отчуждение квартиры влечет невозможность заключения основного договора купли-продажи квартиры.

Понуждение залогодержателя на дачу такого согласия законом не предусмотрено. При заключении соглашения об авансе сторонам сделки было известно о том, что спорная квартира находится в залоге у АО «Банк Дом.РФ», что подтверждено представителя истца в судебном заседании.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о понуждении к заключению договора купли продажи квартиры отказать в полном объеме. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня постановления решения в окончательной форме.

Судья Е.О. Серегина

Мотивированное решение составлено 13 января 2025 года.