Дело № 2-1649/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 октября 2017 года город Орел 

Советский районный суд г. Орла в составе:

председательствующего судьи Самойловой Ю.С.,

при секретаре Федяевой О.А.,

с участием представителя истца ФИО1,

представителя ответчика администрации г. Орла ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску ФИО3 к администрации г. Орла о взыскании выкупной цены за жилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с исковым заявлением к администрации г. Орла о взыскании выкупной цены жилого помещения. 

В обоснование заявленных требований указал, что на основании свидетельства о государственной регистрации права ФИО3 принадлежит на праве собственности 

<

данные изъяты> долей в двухкомнатной коммунальной квартире №№*** общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. в доме №

<

...> в 

<

...>. 

Заключением межведомственной комиссии при администрации г. Орла от ДД.ММ.ГГ №*** многоквартирный дом 

<

...> признан аварийным и подлежит сносу. Администрацией установлен срок для переселения граждан до ДД.ММ.ГГ Истец указывает, что дом 1952 года постройки, проживание в нем опасно для жизни, что подтверждается экспертным заключением ООО «Строительно-технические экспертизы и обследования». Фактический износ жилого дома составляет 71,44 %.

Согласно отчета об оценке №№*** от ДД.ММ.ГГ рыночной стоимости недвижимого имущества 

<

данные изъяты> долей в праве на недвижимое имущество коммунальную квартиру общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., этаж 2, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, 

<

...>, составляет 1 038 000 руб. Согласно заключению (справке) о стоимости от ДД.ММ.ГГ №***, размер убытков, связанных с выкупом и изъятием жилого помещения составляет 77 000 руб., сумма компенсации за не произведенный капитальный ремонт 212 603 руб.

На основании изложенного просит суд взыскать с администрации г. Орла в пользу ФИО3 стоимость возмещения за 

<

данные изъяты> долей в жилом помещении коммунальной квартире, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., а также долю земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, 

<

...> размере 1 038 000 руб., размер убытков, связанных с выкупом и изъятием, в размере 77000 руб., компенсацию за не произведенный капитальный ремонт квартиры 212 603 руб., а также расходы за составление отчета об оценке в размере 3 000 руб. 

В судебном заседании представитель истца ФИО1 исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, указанным в исковом заявлении.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 возражала против удовлетворения исковых требований. 

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о причине неявки суду не сообщено.

Суд, выслушав лиц участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

На основании части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.

Частью 8 статьи 32 указанного Кодекса предусмотрено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Согласно части 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

В силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 данного Кодекса.

Таким образом, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, производится путем его выкупа либо предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену по соглашению с собственником.

На необходимость соблюдения при переселении граждан из аварийного жилищного фонда положений Жилищного кодекса Российской Федерации, в том числе его статьи 32, указывает также Федеральный закон от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в Постановлении от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с частью 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.

Суд также не вправе обязать указанные органы обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, поскольку из содержания статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения (подпункт "и" пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14).

Статьей 24 Устава города Орла установлено, что изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, является полномочиями администрации города Орла.

В соответствии с частью 4 статьи 37 Правил землепользования и застройки городского округа «Город Орел» решение об изъятии земельных участков и иных объектов недвижимости, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, принимается администрацией города Орла

Судом установлено, что на основании свидетельства о государственной регистрации права ФИО3 принадлежит на праве собственности 

<

данные изъяты> долей в двухкомнатной коммунальной квартире №№*** общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. в доме 

<

...> в 

<

...>. 

Заключением межведомственной комиссии №*** от ДД.ММ.ГГ жилой дом 

<

...> признан аварийным и подлежащим сносу.

Переселение граждан из аварийного жилого фонда представляет собой принятие решений и проведение мероприятий в соответствии со ст. 32,86,89 ЖК РФ и ФЗ от 21.07.2007 г. № 185–ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно - коммунального хозяйства». 

Аварийное состояние дома и непригодность его для проживания, подтверждается заключением ООО «Строительно-технические экспертизы и обследования» от ДД.ММ.ГГ. 

Из данного заключения следует, что дом 1952 года постройки его капитальный ремонт никогда не производился. Физический износ дома составляет 71,44 процента. В виду значительного физического износа, превышающего аварийный предел -70%, дом является опасным для дальнейшего износа. 

Доказательств того, что несущая способность и эксплуатационные характеристики дома изменились и он пригоден для проживания, суду не предоставлено и ответчиком не оспаривается.

При таких обстоятельствах, расселение граждан из спорной квартиры должно производится незамедлительно и не может быть поставлено в зависимость от наличия либо отсутствия установленного ответчиком срока расселения дома, который неоднократно и без наличия тому оснований продлевается.

Поскольку соглашения сторон о предоставлении другого жилого помещения взамен изымаемого не имелось, истец вправе требовать выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, поскольку другое жилое помещение взамен изымаемого может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 ЖК РФ).

При этом, собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

При определении размера выкупной цены жилого помещения, суд учитывает, что согласно действующему законодательству при определении выкупной цены жилого помещения, установленной ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, следует учитывать, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ.

При этом, необходимо учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. №-189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Кроме того, согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Статья 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года №-1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах. 

В связи с этим, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за не произведенный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч.7 ст.32 ЖК РФ. 

Довод ответчика о не включении суммы компенсации за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, суд находит необоснованным, поскольку, спорное жилое помещение расположено в доме 1952 года постройки, а примерная периодичность капитального ремонта кирпичных жилых здании в нормальных условиях эксплуатации с деревянными перекрытиями составляет 10-15 лет.

Сведений о том, что с 1952 года проводился капитальный ремонт дома, ответчиком не представлено. 

Таким образом, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения. Поскольку обязательства наймодателя в лице органа местного самоуправления остались не выполненными, право требования такой компенсации перешло к новым собственникам квартиры, в данном случае к истцу. 

Исходя из вышеизложенного, суд полагает, что в выкупную цену жилого помещения, подлежащую выплате истцу включаются рыночная стоимость квартиры с учетом стоимости доли истца в общем имуществе жилого дома, включая рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, убытки, причиненные собственнику его изъятием и компенсация за не произведенный капитальный ремонт.

Истцом представлен отчет об оценке №№*** от ДД.ММ.ГГ и заключение (справка) о стоимости от ДД.ММ.ГГ №***, из которых следует, что рыночная стоимость 

<

данные изъяты> долей в праве на недвижимое имущество коммунальную квартиру с учетом стоимости доли в общем имуществе жилого дома, включая рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок составляет 1 038 000 рублей, размер убытков 77000 рублей, компенсация за не произведенный капитальный ремонт 212603 рубля.

Ответчиком указанные отчеты не оспорены, в связи с чем, заключения, выполненные ООО «Строительно-технические экспертизы и обследования» и Независимой оценкой «Сколько», суд принимает во внимание в качестве допустимых по делу доказательств, поскольку они соответствует нормам и правилам, регулирующим спорные правоотношения, с учетом установленных стандартов оценки и требований Федерального Закона от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

Таким образом, исходя из вышеизложенного, суд приходит к выводу, что в пользу истца подлежит взысканию компенсация за 

<

данные изъяты> долей в жилом помещении коммунальной квартире, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, а также доли земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, 

<

...>, 

<

...> размере 1038 000 рублей, размер убытков 77000 рублей, компенсация за не произведенный капитальный ремонт в размере 212 603 рубля.

Суд полагает разъяснить, что с момента выплаты истцу указанной компенсации, право собственности ФИО3 на 58/126 долей в жилом помещении - коммунальной квартире, расположенной по адресу: 

<

...>, 

<

...>, 

<

...>, прекращается.

В силу ст.98 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ) стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Истцами при предъявлении иска была сделана оценка рыночной стоимости жилого помещения. Оплата экспертизы произведена истцом в размере 3000 рублей, в связи с чем, в силу ст.98 ГПК РФ указанные расходы так же подлежат взысканию с ответчика в пользу ФИО3

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО3 к администрации г. Орла о взыскании выкупной цены за жилое помещение, удовлетворить.

Взыскать с администрации г. Орла в пользу ФИО3 в счет выкупной цены жилого помещения (58/126 долей коммунальной квартиры по адресу: 

<

...>, 

<

...>, 

<

...>), компенсацию за квартиру и земельный участок в сумме 1038000 рублей, убытки, связанные с выкупом и изъятием в размере 77000 рублей, компенсацию за не произведенный капительный ремонт в размере 212603 рубля, судебные издержки в размере 3000 рублей.

После выплаты компенсации прекратить право собственности ФИО3 на 

<

данные изъяты> долей коммунальной квартиры по адресу: 

<

...>, 

<

...>. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Орловский областной суд в месячный срок с момента вынесения. 

Судья Ю.С. Самойлова