Дело №2-16/2018

Решение

Именем Российской Федерации

04 июля 2018 года г. Конаково

Конаковский городской суд Тверской области в составе:

председательствующего судьи Мошовец Ю.С.

при секретаре Ершовой Н.С.

с участием представителя истца по доверенности ФИО1, представителей ответчика по доверенности ФИО2, ФИО3, третьего лица ФИО4, представителя третьего лица ФИО5 по доверенности ФИО6, представителя третьего лица ФИО7 по доверенности ФИО8,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску финансового управляющего ФИО5 – ФИО9 к ФИО10, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО5, ФИО4, ФИО7 об истребовании в конкурсную массу земельного участка и жилого дома из незаконного владения,

установил:

Финансовый управляющий ФИО5 - ФИО11 обратился в суд с иском к ФИО10 об истребовании земельного участка площадью 7500 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес> из незаконного владения ФИО10.

Исковые требования мотивированы тем, что 19.12.2016 года решением Арбитражного суда г. Москвы ФИО5 (ИНН 

<

***>) признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества, финансовым управляющим утвержден ФИО11.

В арбитражный суд г. Москвы поступило заявление финансового управляющего должника о признании недействительной сделки, заключенного между ФИО5 и ФИО4 договора дарения от 03.10.2014 земельного участка площадью 7500 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес>; жилого дома площадью 568,4 кв.м., инвентарный номер №13-1390, литера А, этажность -3 этажа, кадастровый номер №, расположенного по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>.

19.05.2017 определением Арбитражного суда г. Москвы заявление финансового управляющего должника удовлетворено, договор дарения земельного участка и жилого дома, заключенный между ФИО5 и ФИО4 признан недействительной сделкой, применены последствия недействительности сделки в виде восстановления положения сторон, существовавшего до заключения договора дарения.

18 августа 2017 года постановлением Девятого Арбитражного Апелляционного суда определение оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО4 без удовлетворения.

Как установлено судами ФИО4, являясь заинтересованным лицом и злоупотребляя правом (п.2 ст. 10 ГК РФ) по месту нахождения оспариваемого имущества не регистрировался, менее чем через год подаренные ему земельный участок и жилой дом продал.

Все указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что оспариваемая сделка не была направлена на создание тех гражданско-правовых последствий, которые возникают при заключении аналогичных сделок, а заключена с целью перевода ликвидного актива должника на своего сына, не имеющего намерения владеть подаренным имуществом и впоследствии его продавшим, что привело к уменьшению конкурсной массы.

20 июля 2015 года между ФИО4 и ФИО10 был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 7500 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>. Согласно п.3 договора купли-продажи земельный участок продан ФИО10 за 25 000 000 рублей.

20 июля 2015 года между ФИО4 и ФИО10 был заключен договор купли-продажи жилого дома площадью 568 кв.м., инвентарный номер №13-1390, литера А, этажность -3 этажа, кадастровый номер №, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Согласно п.3 договора купли-продажи жилой дом продан ФИО10 за 30 000 000 рублей.

Действия ФИО4 и ФИО10 были направлены на причинение имущественного вреда кредитору ФИО13 и носили характер мнимой сделки, т.е. её заключали указанные лица для вида, без цели породить правовые последствия.

25.02.2016 года ФИО12 обратился в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании ФИО5 несостоятельным (банкротом). 

20.07.2016 года, через год, ФИО10, являясь охранником ФИО5, выставил на продажу земельный участок и жилой дом за 4 000 000 долларов США. На 20.07.2016 года стоимость одного доллара США составляла 62 рубля 98 копеек. Таким образом, жилой дом и земельный участок выставлен ФИО10 на продажу за 251 920 000 рублей.

Имущество приобреталось ФИО10 по цене в несколько раз ниже рыночной, что должно вызвать у любого разумного участника гражданского оборота обоснованные сомнения.

В соответствии с п.9 Информационного письма от 13.11.2008г. №126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения», согласно которой явно заниженная цена продаваемого имущества может свидетельствовать о том, что приобретатель не является добросовестным.

В договорах отсутствуют данные, что ФИО10 исполнено встречное обязательство по оплате приобретенного имущества.

Первоначальная сделка, заключенная между ФИО5 и его сыном ФИО4 признана ничтожной (п.2 ст. 10 ГК РФ), т.е. с пороком воли, с целью, как установили судебные инстанции, увести актив из конкурсной массы. Следовательно имущество иным путем выбыло помимо воли собственника.

В связи с изложенным подан иск в суд.

При подготовке дела к судебному разбирательству ФИО5 и ФИО4 привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

В судебном заседании 13 февраля 2018 года произведена замена истца финансового управляющего ФИО5 – ФИО11 на назначенного определением арбитражного суда г. Москвы от 23 января 2018 года финансового управляющего ФИО5 – ФИО9, которая поддержала ранее заявленные требования.

В судебном заседании 17 мая 2017 года представителем истца уточнены исковые требования относительно истребования имущества в конкурсную массу ФИО5.

В судебном заседании 08 июня 2018 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО7.

Истец финансовый управляющий ФИО5 – ФИО9 в судебное заседание не явилась, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель истца финансового управляющего ФИО5 – ФИО9 по доверенности ФИО1 в судебном заседании подержал заявленные исковые требования и доводы по иску, просил суд иск удовлетворить. Дополнительно пояснил, что представленными суду доказательствами подтверждается, что в период 2015-2017 годы ФИО10 дохода не имел. В заключенных договорах купли-продажи не полностью определен предмет сделки, отсутствует указание на земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости.

Ответчик ФИО10 в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом. Почтовым отделением возвращены конверты по истечении срока хранения.

Представитель ответчика ФИО10 по доверенности ФИО2 в судебном заседании не согласился с заявленными исковыми требованиями, подтвердил доводы, изложенные в письменных возражениях. Дополнительно пояснил, что ФИО10 предприняты все необходимые меры до совершения сделки, надлежащих доказательств приобретения имущества по заниженной цене суду не представлено. Заключение судебной экспертизы является ненадлежащим доказательством, поскольку выполнена с нарушением норм действующего законодательства. В удовлетворении требований просил отказать.

Представитель ответчика ФИО10 по доверенности ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, пояснил, что истцом не представлено доказательств по существу заявленных требований. ФИО10 были проверены документы продавца перед заключением сделки, факт исполнения сделки подтвержден представленными документами. Приобретенное имущество используется ответчиком. На момент заключения сделок 20 июля 2015 года отсутствовали какие-либо правопритязания на спорные объекты. Ответчик не мог предвидеть возбуждения дела о банкротстве в отношении ФИО5 и оспаривание сделки с ФИО4. Заключение эксперта по результатам судебной оценочной экспертизы является недопустимым доказательством, поскольку составлено с нарушением требований действующего законодательства, в том числе об оценочной деятельности. Считает, что в качестве доказательства рыночной стоимости спорных объектов может использоваться представленное стороной ответчика экспертное заключение №267/18. Просил суд в удовлетворении иска отказать.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО4 в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в письменных возражениях на иск. Дополнительно пояснил, что объявление о продаже дома и земельного участка на сайте агентства «XXI-век» давал он. При подготовке сделки ФИО10 запросил у него правоустанавливающие документы, проверял их. Расчет произведен полностью, денежные средства он получил наличными, представленная ответчиком копия расписки написана им. Надлежащим образом оплатил налог с продажи спорных объектов, о чем представил соответствующие документы. С момента продажи земельным участком и домом не пользуется. Считает, что иск удовлетворению не подлежит.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО5 в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО5 по доверенности ФИО6 в судебном заседании не согласился с заявленными исковыми требованиями, поддержал доводы, изложенные в письменных возражениях на иск. Дополнительно пояснил, что в силу положений Постановления Конституционного Суда РФ от 21.04.2003г. №6-П суд должен установить, что имущество выбыло из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств, а также что приобретатель приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение; при этом приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными. ФИО10 при заключении сделки проявил добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность, доказательств обратного суду не представлено. Считает, что иск удовлетворению не подлежит.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО7 в судебное заседание не явилась, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО7 по доверенности ФИО8 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований. Пояснил, что поддерживает доводы, высказанные представителями ответчика и третьих лиц, считает, что иск удовлетворению не подлежит.

Рассмотрев материалы дела, заслушав участников судебного заседания, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 12 ГПК РФ - правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. В силу ч. 3 ст. 38 ГПК РФ - стороны пользуются равными процессуальными правами и несут равные процессуальные обязанности; согласно ч. 1 ст. 55 ГПК РФ - доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов; по ч.1 ст. 56 ГПК РФ - каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (пункт 1 статьи 67 ГПК РФ).

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Гражданским кодексом РФ предусмотрено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (статья 301). Согласно п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Из материалов гражданского дела, содержащих в том числе копий регистрационных дел на земельный участок с кадастровым номером № и жилой дом с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес>, следует, что 13 августа 2014 года ФИО5 заключил с ФИО4 договор дарения, по условиям которого даритель передал сыну - одаряемому безвозмездно в качестве дара, а сын – одаряемый принял в дар земельный участок общей площадью 7500 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: под индивидуальное жилищное строительство, кадастровый №, находящийся по адресу: 

<

адрес> с расположенными на нем объектами недвижимости: объект индивидуального жилищного строительства (жилой дом), кадастровый №, находящийся по адресу: 

<

адрес>. ФИО7 дано нотариальное согласие на отчуждение указанных объектов недвижимости.

Право собственности ФИО4 на земельный участок и жилой дом по адресу: 

<

адрес>, было зарегистрировано в установленном порядке 03 октября 2014 года.

20 июля 2015 года между ФИО4 и ФИО10 заключен договор купли-продажи земельного участка. По условиям договора продавец продал покупателю земельный участок общей площадью 7500 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: под индивидуальное жилищное строительство, кадастровый №, находящийся по адресу: 

<

адрес>, а покупатель купил в собственность земельный участок в целях индивидуального жилищного строительства. Пунктом 3 договора установлено, что цена земельного участка составляет 25 000 000 рублей. Указанную сумму покупатель уплачивает продавцу в течение одного дня после регистрации перехода права собственности в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области.

Также 20 июля 2015 года между ФИО4 и ФИО10 заключен договор купли-продажи жилого дома, по условиям которого продавец продал покупателю объект индивидуального жилищного строительства (жилой дом) инв. №13-1390, лит. А кадастровый №, находящийся по адресу: 

<

адрес>, а покупатель купил в собственность указанный дом. Жилой дом состоит из трех этажей, имеет общую площадь 568,4 кв.м., назначение: жилое. Пунктом 4 договора сторонами согласована цена продаваемого жилого дома в размере 30 000 000 рублей и порядок оплаты: в течение одного дня после регистрации перехода права собственности в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области.

03 августа 2015 года ФИО4 и ФИО10 составлены два акта приема-передачи к договору купли-продажи земельного участка от 20.07.2015г. и договору купли-продажи жилого дома от 20.07.2015г.. Из указанных актов следует, что продавец передал, а покупатель принял в соответствии с условиями договора купли-продажи земельного участка и условиями договора купли-продажи жилого дома от 20.07.2015 года недвижимое имущество:

-земельный участок общей площадью 7500 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: под индивидуальное жилищное строительство, кадастровый №, находящийся по адресу: 

<

адрес>;

- объект индивидуального жилищного строительства (жилой дом) инв. №13-1390, лит. А кадастровый №, находящийся по адресу: 

<

адрес>. Покупатель не имеет претензий к переданному земельному участку и жилому дому. Продавец не имеет претензий к покупателю по осуществлению взятой по договора обязанности по оплате приобретаемого земельного участка и жилого дома. Продавец полностью получил от покупателя полную сумму за поданные объекты недвижимости.

В судебном заседании представителями ответчика представлена копия расписки ФИО4 в получении от ФИО10 денежных средств в размере 55 000 000 рублей в счет оплаты по договорам купли-продажи земельного участка от 20.07.2015 года и купли-продажи жилого дома от 20.07.2015 года. Сторонами подлинность расписки не оспаривалась. Также факт передачи денег не отрицался ФИО4 и представителями ФИО10.

В соответствии с нормами действующего законодательства переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке 30 июля 2015 года. ФИО10 выданы свидетельства о государственной регистрации права 69-69/012-69/306/001/2015-754/2 и 69-69/012-69/306/001/2015-753/2.

Выписками из Единого государственного реестра недвижимости и копий регистрационных дел подтверждается, что до настоящего времени ФИО10 является собственником спорных объектов недвижимости: земельного участка и жилого дома по адресу: 

<

адрес>. 

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 30.05.2016г. в отношении гражданина-должника ФИО5 введена процедура реструктуризации долгов. Финансовым управляющим гражданина – должника утвержден ФИО11.

Сообщение о введении в отношении должника процедуры реструктуризации долгов гражданина опубликовано в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве 15.09.2016г., сообщение №1298537.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 19 декабря 2016 года по делу №А40-38330/16-179-22 Ф гражданин-должник ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, признан несостоятельным (банкротом). Введена процедура реализации имущества сроком на шесть месяцев.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 19 мая 2017 года по заявлению финансового управляющего гражданина-должника ФИО5 ФИО11 признана недействительной сделка – договор дарения от 03.10.2014г. земельного участка, площадью 7500 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, жилого дома, площадью 568,4 кв.м., инвентарный номер №13-390, литер А, этажность – 3 этажа, кадастровый (или условный номер) №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, заключенный между ФИО5 и ФИО4.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда №09АП-27365/2017 от 18 августа 2017 года определение Арбитражного суда г. Москвы от 19.05.2017 года по делу №А40-38330/16 оставлено без изменения, а апелляционная жалоба ФИО5 – без удовлетворения.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 02 ноября 2017 года определение Арбитражного суда г. Москвы от 19.05.2017г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2017г. по делу №А40-38330/16 оставлены без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

В соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, нашедшей свое отражение в пункте 86 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», стороны мнимой сделки могут осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ.

Вместе с тем, соответствующих обстоятельств, свидетельствующих о мнимом характере сделок купли-продажи земельного участка и жилого дома между ФИО4 и ФИО10 от 20 июля 2015 года, судом не установлено.

Сделки заключены 20 июля 2015 года, процедура реструктуризации долгов ФИО5 введена определением Арбитражного суда г. Москвы 30.05.2016г., договор дарения спорного имущества между ФИО5 и ФИО4 от 03.10.2014г. признан недействительным только определением Арбитражного суда г. Москвы от 19.05.2017г..

Материалами регистрационных дел на земельный участок с кадастровым номером № и жилой дом с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес>, подтверждается, что на дату заключения договоров между ФИО4 и ФИО10 отсутствовал запрет на совершение регистрационных действий либо чьи-либо притязания на указанные объекты, зарегистрированные в ЕГРП.

Доказательств наличия родственной связи между ФИО4 и ФИО10 суду не представлено, факт работы ФИО10 у ФИО5 телохранителем не подтвержден надлежащим доказательствами, опровергается показаниями ФИО4 и представителя ФИО5, а также их письменными возражениями. 

Договора купли-продажи от 20 июля 2015 года реально исполнены, продавцом переданы объекты недвижимости, покупателем переданы денежные средства. Отсутствие в ИФНС России по Заволжскому району г. Ульяновска сведений о доходах ФИО10, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, за 2014-2017 годы не свидетельствует с достоверностью о неисполнении покупателем обязанности по передаче денежных средств.

04 апреля 2016 года ФИО4 оплачен налог за продажу жилого дома по договору купли-продажи в размере 3 900 000 рублей и налог за продажу земельного участка по договору купли-продажи в размере 3 250 000 рублей, что подтверждается копиями чеков-ордеров СБ9038/1782 от 07.04.2016г. и копией платежного поручения №1-1 от 07.04.2016г.

Ответчик ФИО10 как собственник спорных объектов производил оплату налогов 10.11.2016 года, 28.10.2017 года, что подтверждается представленными чеками-ордерами Ульяновского отделения ПАО Сбербанк №8588 Филиал№45.

07 мая 2018 года, 08 мая 2018 года и 10 мая 2018 года осуществлена регистрация права собственности ФИО10 на баню, назначение нежилое, площадью 124,8 кв.м., гостевой дом, назначение нежилое, площадью 423,4 кв.м., летнюю кухню, назначение нежилое, площадью 108,2 кв.м., год возведения построек 2017, расположенные по адресу: 

<

адрес>

В соответствии с разъяснениями данными Конституционным судом РФ в постановлении от 21.04.2003г. №6-П конституционные принципы свободы экономической деятельности и свободного перемещения товаров, услуг и финансовых средств предполагают наличие надлежащих гарантий стабильности, предсказуемости и надежности гражданского оборота, которые не противоречили бы индивидуальным, коллективным и публичным правам и законным интересам его участников. Поэтому, осуществляя в соответствии со статьями 71 (пункты «в» и «о») и 76 Конституции Российской Федерации регулирование оснований возникновения и прекращения права собственности и других вещных прав, договорных и иных обязательств, оснований и последствий недействительности сделок, федеральный законодатель должен предусматривать такие способы и механизмы реализации имущественных прав, которые обеспечивали бы защиту не только собственникам, но и добросовестным приобретателям как участникам гражданского оборота.

В противном случае для широкого круга добросовестных приобретателей, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность, будет существовать риск неправомерной утраты имущества, которое может быть истребовано у них в порядке реституции. Подобная незащищенность вступает в противоречие с конституционными принципами свободы экономической деятельности и свободы договоров, дестабилизирует гражданский оборот, подрывает доверие его участников друг к другу, что несовместимо с основами конституционного строя Российской Федерации как правового государства, в котором человек, его права и свободы являются высшей ценностью, а их признание, соблюдение и защита - обязанность государства.

В качестве доводов о недобросовестности ответчика истцом указано на то, что 20.07.2016 года, через год, ФИО10, являясь охранником ФИО5, выставил на продажу земельный участок и жилой дом за 4 000 000 долларов США. На 20.07.2016 года стоимость одного доллара США составляла 62 рубля 98 копеек. Таким образом, жилой дом и земельный участок выставлен ФИО10 на продажу за 251 920 000 рублей. Имущество приобреталось ФИО10 по цене в несколько раз ниже рыночной, что должно вызвать у любого разумного участника гражданского оборота обоснованные сомнения.

Данные доводы опровергаются следующими доказательствами.

Представителем истца в материалы дела представлены скриншоты объявления о продаже дома в 

<

адрес> площадью 568 кв.м. на земельном участке площадью 75 соток стоимостью 4 000 000 долларов. На скриншотах проставлена дата 20.07.2016г. Объявление размещено на сайте агентства недвижимости «XXI-ВЕК». Указания на собственника объявление не содержит.

В соответствии с сообщением генерального директора ООО «XXI-ВЕК» ФИО14 от 07 ноября 2017 года в агентство обратился собственник земельного участка с возведенным на нем жилым домом, расположенным по адресу: 

<

адрес>, за консультацией по вопросу продажи. От заключения договора на оказание услуг по реализации объектов недвижимости собственник отказался. Поскольку стоимость объектов недвижимости, установленная собственником, составляла 4 млн. долларов США, в ходе обсуждения взаимоотношений с агентством была достигнута договоренность о том, что изучения покупательской заинтересованности данное предложение будет размещено на сайте. Звонков по данному предложению за весь период размещения не было. Подтвердить или опровергнуть, что в агентство обращался ФИО10 не имеют возможности, т.к. договор не заключался, переговоры с собственником вел сотрудник, который в настоящее время не работает. Объявление о продаже земельного участка с возведенным на нем жилым домом, расположенным по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, было опубликовано на сайте агентства недвижимости ООО «XXI-ВЕК» в сентябре 2014 года. В связи с необходимостью изменения сайта агентства, для подтверждения действующих объявлений, после разговора с лицом, оставившим заявку на размещение указанных объектов недвижимости, выяснилось, что объекты проданы и в сентябре 2016 года были сняты с публикации.

Курс доллара США сентябре 2014 года составлял 37-38 рублей, таким образом, стоимость объектов была установлена в размере 148 000 000 – 152 000 000 рублей.

ФИО10 на сентябрь 2014 года собственником спорного имущества не являлся. В ходе рассмотрения дела ФИО4 подтвердил, что в агентство недвижимости обращался он, хотел изучить покупательскую способность, но объекты не продавались через агентство.

В соответствии с выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта от 03 и 07 ноября 2017 года, 01 января 2015 года утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 13 513 800 рублей; 01 января 2014 года утверждена кадастровая стоимость жилого дома с кадастровым номером № в размере 6 160 705,71 рублей.

Установленная договорами купли-продажи земельного участка и жилого дома от 20 июля 2015 года стоимость объектов недвижимости более чем в 2,5 раза превышает их кадастровую стоимость.

По ходатайству представителя истца судом была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ФИО15 ООО «РосПрофОценка». В соответствии с заключением эксперта по состоянию на 20 июля 2015 года рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 68 500 000 рублей, жилого дома – 11 000 000 рублей, всех объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке с учетом стоимости земельного участка 112 800 000 рублей.

Представителями ответчика, третьих лиц, а также третьим лицом ФИО4 указано на нарушение экспертом норм действующего законодательства при проведении экспертизы.

Судом установлено, что экспертом в качестве аналогов земельного участка использованы объявления о продаже датированные мартом 2015 года, мартом 2014 года, январем 2014 года, а также августом 2014 года, аналогов жилого дома использованы объявления о продаже датированные июнем 2014 года, октябрем 2014 года, октябрем 2014 года, июнем 2013 года, в то время как оценка рыночной стоимости осуществлялась на 20 июля 2015 года. Используемые объекты оценки расположены на первой береговой линии реки Волги, в то время как исследуемый объект данного местонахождения не имеет. Определенная экспертом рыночная стоимость земельного участка в пять раз превышает установленную кадастровую стоимость данного земельного участка, однако не приведено доказательств наличия ошибок, допущенных при проведении кадастровой оценки земельного участка, либо индивидуальных особенностей земельного участка, не учтенные при проведении оценки массовым методом.

При корректировке рыночной стоимости объектов-аналогов в соответствии с инфляцией экспертом использован индекс потребительской инфляции. 

Согласно Методологическим рекомендациям по расчету базового индекса потребительских цен (базовой инфляции), утвержденных Постановлением Госкомстата РФ от 17.01.2003г. №6, при расчете индекса потребительских цен (базовой инфляции) не учитываются цены на недвижимость.

Применение индекса потребительских цен экспертом не мотивировано ни в отчете, ни в судебном заседании.

В судебном заседании 08 июня 2018 года допрошенный эксперт ФИО15 не смог аргументировать подбор объектов-аналогов и используемые методы оценки.

Согласно рецензии ФИО16, являющегося членом Экспертного совета РОО (с 2009 года) на заключение эксперта №02/03-18э, подготовленного экспертом ООО «РосПрофОценка» ФИО15, выявлены следующие нарушения:

- нарушен п.22в) ФСО №7, устанавливающий, что «при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке». Проведя анализ ценовых предложений по продаже земельных участков в данных населенных пунктах можно сделать вывод, что определенные экспертом в рамках анализа рынка ценовой диапазон (466700-1277800 руб. за сотку), а также удельная стоимость оцениваемого земельного участка (913286 руб. за сотку) являются завышенными. По состоянию на дату оценки (июль 2015г.), а также на текущую дату предложения по продаже земельный участков в д. Федоровское, д. Малое Новоселье и д. Юрьево показывают цены существенно ниже, в диапазоне порядке 250000-550000 руб. за сотку.

-нарушены п.10 ФСО №1, устанавливающий, что «Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость», а также п.13 ФСО №1, устанавливающий, что «Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов». В рамках определения рыночной стоимости рассматриваемого земельного участка представленные в приложениях и в рамках заключения материалы не позволяют подтвердить достоверность используемой информации.

-нарушен п. 22б) ФСО №7, устанавливающий, что «в качестве объекто-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам». Большинство используемых экспертом объектов-аналогов имеет существенно более привлекательное местоположение (вывод по местоположению объекта аналога 3, как было отмечено ранее, сделать не представляется возможным), нежели оцениваемый земельный участок. На стр. 58 заключения эксперт утверждает, что транспортная доступность к объектам-аналогам и объекту оценки является удовлетворительной, а интенсивность движения транспорта в районах расположения объектов-аналогов средняя, на основании этого экспертом сделан вывод, что местоположение объекта оценки и объектов-аналогов сопоставимое и корректировка на местоположение не требуется. Учитывая, что трасса Москва-Санкт-Петербург является одной из самых загруженных в Российской Федерации, вывод о том, что транспортная доступность и интенсивность движения у объектов-аналогов и объекта оценки является ошибочным.

- нарушен п.19 ФСО №1, устанавливающий, что «затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки» и п.24 е) ФСО №1, говорящий, что «расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании … данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников». Для оценки жилого дома 2008 года целесообразней применять современный сборник Ко-Инвест «Жилые дома» редакции 2014-2015 годов или рыночные данные о стоимости строительства домов подобного типа, которые можно найти в предложениях строительных компаний в сети интернет и других источниках.

-нарушена ст.11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», устанавливающая, что «отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение». Согласно представленному расчету, рыночная стоимость вспомогательных объектов при сопоставимой площади в три раза выше стоимости основного дома.

Учитывая изложенное, суд признает заключение эксперта №02/03-18э эксперта ФИО15 недопустимым доказательством по делу.

В опровержение доводов истца о заниженной цене, установленной сторонами в договорах купли-продажи земельного участка и купли-продажи жилого дома, ответчиком представлено экспертное заключение №267/18 ООО «Капитал Оценка» от 23 апреля 2018 года. В соответствии с указанным экспертным заключением рыночная стоимость права собственности в отношении земельного участка общей площадью 7500 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: под индивидуальное жилищное строительство, кадастровый №, находящегося по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 20 июля 2015 года составляет 31 710 000 рублей; рыночная стоимость права собственности в отношении объекта недвижимого имущества – жилого дома общей площадью 568,4 кв.м., инв. №13-1390, лит. А, с кадастровым номером 69:15:0112002:127, расположенного по адресу: Тверская область, Конаковский район, Дмитровогорское сельское поселение, 

<

...>, по состоянию на 20 июля 2015 года составляет 13 183 000 рублей. Представленное заключение эксперта №267/18 от 23 апреля 2018 года отвечает требованиям относимости и допустимости доказательств, соответствует положениям ст. 86 ГПК РФ.

Следовательно, установленная ФИО4 и ФИО10 стоимость спорных объектов недвижимости в договорах купли-продажи земельного участка и жилого дома от 20 июля 2015 года превышает кадастровую и рыночную стоимость объектов сделок.

Снижение продавцом стоимости спорных объектов через год после размещения объявления, не свидетельствует о намеренном её занижении, а также неосмотрительности покупателя.

В соответствии с техническим паспортом на жилой дом по адресу: 

<

адрес>,, составленным Конаковским филиалом ГУП «Тверское областное БТИ» по состоянию на 18 марта 2009 года, домовладение состоит из основного строения лит. А площадью 568,4 кв.м., год постройки 2008, гостевого дома лит. Г площадью 300 кв.м., года постройки 2008 года, бани площадью 61,2 кв.м.

Технической документации на летнюю кухню на дату заключения сделки не имеется. Права Горчинских на данные строения, кроме основного строения лит. А, оформлены не были.

В соответствии с выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости в отношении гостевого дома следует, что общая площадь строения увеличилась до 423,4 кв.м. с момента последней инвентаризации; в отношении бани следует, что общая площадь строения увеличилась практически в два раза до 124,8 кв.м. с момента последней инвентаризации в 2009 году.. 

Однако данные строения предметом спора не являются.

Учитывая изложенное, судом установлено, что ФИО10 является добросовестным приобретателем спорных объектов недвижимости, поэтому исковое требование финансового управляющего ФИО5 – ФИО9 удовлетворению не подлежит.

В материалах дела имеется ходатайство ФГКУ «111 Главный государственный центр судебно-медицинских и криминалистических экспертиз» Министерства обороны Российской Федерации о возмещении расходов на проведение экспертизы. В судебном заседании представителями ответчика указано на оплату экспертизы, но отсутствии соответствующей квитанции. Таким образом, надлежит разъяснить экспертному учреждению о возможности обращения с заявлением о возмещении судебных расходов после проверки доводы ответчика об оплате.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковое требование финансового управляющего ФИО5 – ФИО9 к ФИО10 об истребовании в конкурсную массу должника ФИО5 земельного участка площадью 7500 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес>; жилого дома площадью 568 кв.м., номер 13-1390, литера А, этажность - 3 этажа, кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес> из незаконного владения ФИО10 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд через Конаковский городской суд в месячный срок со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий Ю.С. Мошовец 

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий Ю.С. Мошовец