дело № 2-419/18 

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

«06» июля 2018 года г. Новочеркасск

Новочеркасский городской суд Ростовской области

в составе судьи Вербицкой Е.В.

при секретаре Папулиной А.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 об обязании выплатить денежную компенсацию за долю в праве собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ссылаясь на то, что ему на праве собственности принадлежит 1/4 доли 

<

адрес>. Другим сособственником квартиры является ответчица. Спорная квартира №

<

адрес> состоит из 2-х раздельных жилых комнат. Общая площадь квартиры составляет 47,1 кв.м., жилая 27,7 кв.м. 

Ответчица препятствует сособственнику ФИО1 во вселении и проживании в указанной квартире. О чем свидетельствует обращение истца в правоохранительные органы, которые рекомендовали обратиться в суд. 

ФИО1 обратился в суд с иском об определении порядка пользования квартирой. Решением Новочеркасского городского суда от 

<

дата> требования ФИО1 удовлетворены, определен порядок пользования квартирой, которым в пользование истцу передана жилая комната 1/11,9 кв.м, балкон площадью 2,5 кв.м. ФИО2 передана жилая комната 2/15,8 кв.м., в общее пользование совладельцев переданы вспомогательные помещения. Суд обязал ФИО2 не чинить препятствия ФИО1 в пользовании спорной квартирой, передать ключи от квартиры истцу. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 

<

дата>. решение суда от 

<

дата>. отменено, по делу принято новое решение, которым ФИО1 отказано в удовлетворении требований о вселении, обязании не чинить препятствий в пользовании жилым помещением, определении порядка пользования квартирой. 

В апелляционном определении от 

<

дата> указано, что принадлежащая ФИО2 доля в праве собственности на жилое помещение превышает долю в праве собственности истца. Размер жилой площади, соответствующий доле принадлежащей ФИО1, составляет 6.9 кв.м., которые не могут являться самостоятельным объектом жилищных отношений. В спорной квартире жилой комнаты такой площади не имеется. Ссылаясь на ст. 252 ГК РФ истец просит выплатить денежную компенсацию 1/4 доли в праве собственности на квартиру с прекращением права собственности истца на указанную долю в квартире, взыскать судебные расходы. 

Определением от 

<

дата> к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ФИО3, ФИО4 ФИО1 исковые требования уточнены, просил взыскать в солидарном порядке с ФИО2, ФИО3, ФИО4 денежную компенсацию за 1/4 доли в праве собственности на квартиру с прекращением права собственности истца на указанную долю в квартире. 

В судебное заседание ФИО1, извещенный о времени и месте судебного заседания, не явился. Его представитель Новиков Л.В., действующий по ордеру, просил удовлетворить исковые требования, пояснив, что денежная компенсация должна быть взыскана пропорционально 1/4 стоимости доли от стоимости объекта. В судебной экспертизе эксперт не ответил ни на один поставленный вопрос, т.е. эксперт не владеет ответами на данные вопросы, его квалификация подвергается сомнению. В указанном случае при покупке доли, ее воссоединении, стоимость доли выше. Отсутствует методика определения стоимости доли. В соответствии с п.11 Постановления Пленума ВС РФ от 10.06.1980г. № 4 (в редакции 2007г.) размер компенсации считается исходя из действительной стоимости, то есть пропорционально действительной стоимости.

ФИО2 действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ФИО4, в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена. Представитель ФИО2 – ФИО5, действующая по доверенности, не возражала выплатить денежную компенсацию

истцу за 1/4 доли согласно заключению эксперта ООО Региональный центр экспертиз ЮФО», которым стоимость 1/4 доли квартиры определена в размере 281250,00 руб., прекратить право собственности истца на 1/4 доли в 

<

адрес>. Предоставила письменные возражения, в которых указала, что поскольку спорной долей является именно 1/4 доля в квартире, а не квартира в целом, то размер компенсации имущества определяется с учетом возможной цены того же предмета на рынке. Рыночная стоимость доли ниже ее номинальной стоимости, рассчитанной исходя из стоимости всего объекта. Незначительная доля на рынке недвижимости, как правило, не представляет интереса для потенциальных покупателей, поэтому определение размера компенсации исходя из оценки рыночной стоимости доли, а не самой квартиры в целом, будет правомерным. В апелляционном определении судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 

<

дата> указано, что доля спорной квартиры признана незначительной, подлежащей компенсации, была получена истцом в дар от ФИО6, родственником ФИО2 истец не является, отсутствует заинтересованность в жилом помещении, выплата за принадлежащую долю производится не путем раздела квартиры. 

ФИО3, извещенный о времени и месте судебного заседания, не явился.

Суд определил, рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, выслушав представителя ФИО1, представителя ФИО2, суд считает, что исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 об обязании выплатить денежную компенсацию за долю в праве собственности, подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

Судом установлено, что 

<

адрес> принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО1 с долей в праве 1/4, ФИО4 с долей в праве 1/4 (дата регистрации права 

<

дата>), ФИО3 с долей в праве 1/4 (дата регистрации права 

<

дата>), ФИО2 с долей в праве 1/4, что подтверждается выпиской из ЕГРП.

Решением Новочеркасского городского суда от 

<

дата> исковые требования ФИО1 удовлетворены. Определен порядок пользования квартирой № по 

<

адрес>. Суд обязал ФИО7 не чинить препятствия ФИО1 в пользовании указанной квартирой, передать ключи. Вселить ФИО1 в 

<

адрес>, находящуюся по адресу: 

<

адрес>

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 

<

дата>. решение Новочеркасского городского суда от 10.04.2017г. отменено. Принято по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о вселении, об обязании не чинить препятствий в пользовании жилым помещением, об определении порядка пользования квартирой отказано. 

Из апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 

<

дата> следует, что принадлежащая ФИО2 доля в праве собственности на жилое помещение превышает долю в праве собственности истца. Размер жилой площади, соответствующий принадлежащей ФИО1 доле в праве на квартиру, составляет 6,9 кв.м., которые не могут являться самостоятельным объектом жилищных правоотношений. В спорной квартире такой площади не имеется. 

В соответствии со ст.247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

В соответствии с п.4 ст. 252 ГК РФ выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию.

Согласно п.5 ст. 252 ГК РФ с получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

При невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (п.36 Постановления Пленума ВС РФ от 01.07.1996г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ»).

При невозможности выдела в натуре денежная компенсация за долю в праве общей долевой собственности на дом определяется соглашением сторон. Если соглашение не достигнуто, то по иску выделяющегося собственника размер компенсации устанавливается судом, исходя из действительной стоимости дома, на момент разрешения спора. При этом учитываются объяснение сторон, отчет оценщика об оценке жилого дома и его частей (ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с последующими дополнениями и изменениями), заключением экспертов, цены на строительные материалы, тарифы на их перевозку, затраты по оплате рабочей силы применительно к расценкам, существующим в данной местности, удобства и местоположение дома (город, село, курортная зона и т.п.), степень его износа, а также другие обстоятельства.

Лицо, получившее денежную компенсацию, утрачивает право собственности на дом, а также право проживания в нем при отсутствии согласия собственников, в связи с чем может быть выселено по иску любого участника общей собственности (п.11 Постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 10.06.1980г. № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом»).

Таким образом, сложившиеся правоотношения между участниками общей долевой собственности по поводу объекта недвижимости (квартиры) свидетельствуют о наличии исключительного случая, когда данный объект не может быть использован всеми сособственниками по его назначению (для проживания) без нарушения прав других сособственников.

Истец обратился в суд с иском к ответчикам о выплате ему денежной компенсации за 1/4 доли в праве собственности на 

<

адрес>, прекращении права на указанную долю, представил заключение эксперта 

<

данные изъяты> № от 

<

дата>. При производстве экспертизы эксперт располагал сведениями о том, что 

<

адрес> лит. «А» по 

<

адрес> принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО1 с долей в праве 1/4 на основании договора дарения от 

<

дата> и согласно решению Новочеркасского городского суда от 

<

дата> по делу № за ФИО8 признано право собственности на 1/4 долю в праве собственности на 

<

адрес> лит. «А» по 

<

адрес>. Проводилось визуальное обследования здания жилого многоквартирного 

<

адрес> этом доступ к объекту исследования не предоставлен. Согласно заключению эксперта рыночная стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> общей площадью 47,1 кв.м. составляет 2 327541,00 руб.

Определением Новочеркасского городского суда от 

<

дата> по делу назначена судебная оценочная экспертиза в 

<

данные изъяты> На разрешение эксперта поставлен вопрос об определении рыночной стоимости 

<

адрес> в 

<

адрес> в ценах на период проведения экспертизы. Эксперту был предоставлен доступ в квартиру, что подтверждается актом осмотра квартиры и представленными фотографиями. Согласно заключению эксперта № ООО «РЦЭ ЮФО» от 25.06.2018г. итоговое значение рыночной стоимости квартиры общей площадью 47,1 кв.м., расположенном на 3-ем этаже 9-ти этажного дома по адресу: 

<

адрес> комиссаров, 

<

адрес> (с учетом округления) составляет: 1800 000, руб. без НДС. В заключении эксперта отражены выводы о том, что учитываются определенные особенности формирования цены и стоимости какой-либо конкретной доли в праве долевой собственности на квартиру, вероятны определенные отклонения в меньшую сторону с учетом скидки на долевой характер. Рынок продажи долей на квартиры, расположенные в многоквартирных домах не развит, ввиду того, что отсутствуют подобные предложения на продажу (доли в праве общей долевой собственности на квартиры), преимущественно по той причине, что в большинстве случаев произвести выдел доли не представляется возможным. Стоимость доли в праве 1/4 на квартиру общей площадью 47,1 кв.м., расположенной на 3-ем этаже 9-этажного дома по адресу: 

<

адрес> составляет (без учета НДС): 281250,00 руб.

Доводы представителя истца о том, что при производстве экспертизы эксперт вышел за пределы поставленного судом вопроса, суд отклоняет на основании следующего. Часть 2 ст. 86 ГПК РФ наделяет эксперта правом включить в заключение выводы об установленных при проведении экспертизы обстоятельствах, которые имеют значение для дела и по поводу которых ему не были поставлены вопросы. Включенные в заключение эксперта выводы о стоимости доли в праве собственности на квартиру являются значимыми обстоятельствами по настоящему делу и в обязательном порядке подлежащими установлению, поэтому их присутствие в заключении не свидетельствует о процессуальной недопустимости заключения эксперта в указанной части, которое подлежит оценке судом наряду с другими доказательствами по делу.

В судебном заседании допрошен эксперт ФИО13 который пояснил, что в сравнительном подходе необходимо учитывать передаваемые права, т.к. рынка долей нет, чем меньше доля, тем меньше стоимость. При исследовании объекта недвижимости было установлено, что право собственности на квартиру зарегистрировано за 4 участниками долевой собственности, необходимо было провести анализ доли, в данном случае применяется понижающий коэффициент или скидка на передаваемые права либо на долевой характер. Скидка на передаваемые права вводится в обязательном порядке и должна быть проанализирована, что также отражено в ФСО №7 (оценка недвижимости) в части применения сравнительного подхода. Компания Старт Риэл проводит аналитическое исследование, ежеквартально публикует информацию о корректировках, в том числе, скидки на доли. В оценочной экспертизе ставился вопрос о рыночной стоимости, т.е. рекомендуемой стоимости при совершении сделки будет ли это продажа, покупка, дарение.

В соответствии с п.22 «е» Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014г. № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7) для сравнения с другими объектами недвижимости, с которыми совершены сделки или которые представлены для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права (обременения этих прав), условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия), другие характеристики (элементы) влияющие на стоимость. 

Суд полагает возможным руководствоваться результатами проведенной судебной экспертизы, т.к. экспертиза проведена на основании определения суда, эксперт имеет соответствующую квалификацию и опыт работы, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, выводы эксперта мотивированы. Экспертом при определении рыночной стоимости квартиры и доли были учтены параметры спорной квартиры, характеристика объекта оценки, размер доли, который менее площади любой жилой комнаты в квартире с обоснованием сделанных суждений и допущений.

Суд отклоняет доводы представителя истца о том, что денежная компенсация должна быть взыскана пропорционально 1/4 стоимости доли от стоимости объекта, данная позиция изложена как уточнение исковых требований, т.к. в силу п.11 Постановления Пленума ВС РСФСР №4 от 10.06.1980г. при отсутствии соглашения между участниками долевой собственности о размере компенсации, компенсация устанавливается судом с учетом объяснения сторон, отчета оценщика об оценке дома, заключением экспертов, а также других обстоятельств. Кроме того, представитель истца – адвокат Новиков Л.В. действует по ордеру, изменение предмета или основания иска в силу ст. 54 ГПК РФ должны быть специально оговорены в доверенности, выдаваемой представляемым. Таким образом, суд принимает экспертное заключение о стоимости 1/4 доли квартиры, поскольку данная оценка произведена с учетом рыночной стоимости квартиры, иных обстоятельств дела, а именно, доля не может являться самостоятельным объектом жилищных прав (составляет 6,9 кв.м.) в силу чего, является низколиквидной на рынке недвижимости, в связи с чем, примененный экспертом понижающий коэффициент суд полагает обоснованным.

Суд приходит к выводу, что при применении п.4 ст. 252 ГК РФ необходимо учитывать интересы всех участников долевой собственности, денежная компенсация стоимости доли должна определяться по реальной, рыночной стоимости, в противном случае будут нарушены и ущемлены имущественные интересы сторон. 

Истец просит взыскать солидарно с ответчиков денежную компенсацию за 1/4 доли квартиры. Суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для возложения рассматриваемой обязанности на сособственников солидарно. На основании п. 1 ст. 322 ГК РФ такая обязанность могла бы быть установлена по соглашению сособственников. Законом такая обязанность не устанавливается. Нельзя обосновать солидарность рассматриваемой обязанности и предметом обязательства. Предмет обязательства в данном случае - доля в праве общей собственности - является делимым. Следовательно, на сособственников можно возложить обязанность по выплате стоимости доли выделяющемуся сособственнику только в долевом порядке, в равных долях.

На основании ст. 64 СК РФ защита прав и интересов детей возлагается на их родителей. Родители являются законными представителями своих детей и выступают

в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий.

В силу ст. 26, 28 ГК РФ имущественную ответственность по обязательствам несовершеннолетних детей несут их родители. Поскольку ФИО4 является несовершеннолетним, то по его обязательствам несет имущественную ответственность его законный представитель ФИО2

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований частично, а именно считает необходимым взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежную компенсацию за долю в праве собственности в размере 93750,00 руб., взыскать с ФИО2, действующей в интересах несовершеннолетнего ФИО4 в пользу ФИО1 денежную компенсацию за долю в праве собственности в размере 93750,00 руб., взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 денежную компенсацию за долю в праве собственности в размере 93750,00 руб. Прекратить право долевой собственности ФИО1 на 1/4 доли в праве собственности на 

<

адрес> в 

<

адрес>. Признать право долевой собственности 

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Истцом предоставлены квитанция от 

<

дата> и договор на проведение экспертизы от 

<

дата> с учетом частичного удовлетворения требований, с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате экспертизы в сумме 1920,00 руб., по 640 руб. с каждого. Обязанность возместить указанные расходы несовершеннолетним суд возлагает на законного представителя ФИО4 - ФИО2 в размере 640 руб.

Также подлежит взысканию с ФИО3, ФИО2, действующей за себя и в интересах несовершеннолетнего ФИО4 в местный бюджет государственная пошлина в сумме 4329 руб., в равных долях по 1443,00 руб. с каждого.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 об обязании выплатить денежную компенсацию за долю в праве собственности, удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежную компенсацию за долю в праве собственности в размере 93750,00 руб.

Взыскать с ФИО2, действующей в интересах несовершеннолетнего ФИО4, в пользу ФИО1 денежную компенсацию за долю в праве собственности в размере 93750,00 руб.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 денежную компенсацию за долю в праве собственности в размере 93750,00 руб.

Прекратить право долевой собственности ФИО1 на 1/4 доли в праве собственности на 

<

адрес>.

Признать право долевой собственности за ФИО2, ФИО3, ФИО4 на 1/4 доли в праве собственности на 

<

адрес>.

Взыскать с ФИО3, ФИО2, действующей за себя и в интересах несовершеннолетнего ФИО4 в местный бюджет расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4329 руб., в равных долях по 1443,00 руб. с каждого.

Взыскать с ФИО3, ФИО2, действующей за себя и в интересах несовершеннолетнего ФИО4 в пользу ФИО1 расходы по оплате экспертизы в сумме 1920,00 руб., по 640 руб. с каждого. 

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Новочеркасский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 11 июля 2018года.

Судья: Е.В. Вербицкая