Дело № 2а-1221/2017 

Р Е Ш Е Н И Е

 ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

гор. Великие Луки 6 декабря 2017 года 

Великолукский городской суд Псковской области в составе:

председательствующего судьи Архиповой И.А.,

при секретаре Сыровневой Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Большакова Юрия Анатольевича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области и государственному регистратору Великолукского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области Сухорученковой Елене Станиславовне об оспаривании действий, 

У С Т А Н О В И Л:

Административным истцом заявлено административные исковое требование к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области, государственному регистратору Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области Сухорученковой Е.С. о признании незаконными их действий по приостановлению государственной регистрации соглашения от 22.05.2017 о передаче прав по договору аренды земельного участка с КН № и обязании административных ответчиков произвести государственную регистрацию указанного соглашения.

В обоснование административного иска указал, что Администрация г.В.Луки в 2014 году предоставила его сыну Большакову А.Ю. в аренду земельный участок с КН № для ведения личного подсобного хозяйства сроком на три года, в связи с чем 01.08.2014 был заключен договор аренды указанного земельного участка. 15.05.2017 КУМИ Администрации г.В.Луки дал согласие на передачу арендных прав по данному договору от Большакова А.Ю. Большакову Ю.А. 22.05.2017 между Большаковыми А.Ю. и Ю.А. заключено соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка с КН № Для государственной регистрации указанного соглашения 19.09.2017 необходимые документы были сданы начальнику отдела ФГБУ «ФКП Росреестра по 

<

адрес>». ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором Великолукского отдела Управления Росреестра он уведомлен о приостановлении государственной регистрации права, основаниями для которой явились нарушения п.п. 1, 7, 8, 13, ч.1 ст.26 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». А именно, Большаков А.Ю., являющийся стороной договора аренды земельного участка с КН № от 01.08.2014, не осуществил государственную регистрацию договора аренды, поэтому в силу ч.3 ст.433 ГК РФ договор считается незаключенным и ничтожным, и Большаков А.Ю. не имеет прав на земельный участок и является неправомочным лицом. В реквизите 6 заявления о государственной регистрации права содержится ходатайство в части государственной регистрации ограничения и (или) обременения прав объекта недвижимости. Срок действия договора аренды истек 01.08.2017.

Поскольку о расторжении договора аренды земельного участка ни одна сторона не заявила, арендные платежи вносятся своевременно и добросовестно, данный договор считается пролонгированным, и т.к. законом не ограничен срок осуществления государственной регистрации прав, его сын Большаков А.Ю., с учетом положений ч.3 ст.433 ГК РФ, правомочен передать ему (Большакову Ю.А.) права и обязанности арендатора земельного участка. Ссылаясь на практику ВС РФ, отраженную в Определениях № 309-ЭС16-14273 от 16.02.2017 от 27.06.2017 и № 123-ПЭК, полагал о необоснованности вывода административных ответчиков о недействительности договора аренды земельного участка от 01.08.2014 по причине отсутствия его государственной регистрации, и о ничтожности соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка. 

Незаконными действиями ответчика нарушено его право на осуществление государственной регистрации права аренды земельного участка в установленный законом десятидневный срок и нарушены требования п.п.1,7,8 и 13 п.1 ст.26 ФЗ № 218-ФЗ.

В судебном заседании административный истец Большаков Ю.А. поддержал административные исковые требования по основаниям, изложенным в иске. Дополнил, что административным ответчиком было направлено ему уведомление о приостановлении государственной регистрации прав, а процессуального документа в виде решения принято не было.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Псковской области Иванова Н.Н. и административный ответчик государственный регистратор Великолукского отдела Управления Росреестра по Псковской области Сухорученкова Е.С. в судебном заседании возражали против требований Большакова Ю.А., полагая их необоснованными и не подлежащими удовлетворению. Пояснили, что приостановление государственной регистрации права аренды Большакова Ю.А. на земельный участок 28.09.2017 было осуществлено в соответствии с требованиями ст.26 218-ФЗ, т.к. в заявлении о государственной регистрации права Большаковым Ю.А. в реквизитее 6 указано о государственной регистрации ограничения права и (или) обременения объекта недвижимости – аренды (в т.ч. субаренды) и сделки об изменении или расторжении ранее совершенной сделки; соглашения об уступке права требования ил переводе долга по ранее совершенной сделке – соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка с КН №. Однако, согласно п.3 Приложения №4 к Приказу № 920 одно заявление заполняется в отношении одного действия, осуществляемого органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. Если рассматривать заявление Большакова Ю.А. о государственной регистрации соглашения о переуступке прав и обязанностей арендатора земельного участка, то оно является ничтожным, поскольку договор аренды земельного участка не зарегистрирован. Если полагать о заявлении Большаковым Ю.А. регистрации договора аренды земельного участка, то он не является стороной договора и не обладает правом на его регистрацию, кроме того срок действия договора истек.

Заинтересованные лица представитель Администрации г.В.Луки и Большаков А.Ю., уведомленные о дате, времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст.218 Кодекса административного судопроизводства РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. 

Судом установлено, что Постановлением Администрации г.В.Луки № 1616 от 28.07.2014 Большакову Андрею Юрьевичу на условиях аренды предоставлен земельный участок с КН №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., местоположением 

<

адрес>, для ведения личного подсобного хозяйства на срок с 04.08.2014 по 01.08.08.2017. 

01.08.2014 между КУМИ Администрации г.В.Луки и Большаковым А.Ю. заключен договор аренды указанного земельного участка № 125 сроком с 04.08.2014 по 01.08.2017.

В соответствии с ч.2 ст. 26 ЗК РФ и ч.2 ст. 609 ГК РФ указанный договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации. Однако, что не отрицается сторонами, государственная регистрация прав по настоящему договору не осуществлена.

22.05.2017 между арендатором земельного участка с КН № Большаковым А.Ю. и Большаковым Ю.А. заключено соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка с КН №, на что, в соответствии с условиями договора аренды, было получено согласие арендодателя - Администрации г.В.Луки.

19.09.2017 Большаков Ю.А. обратился в территориальный отдел №2 Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» для осуществления государственной регистрации прав. Прием документов и заполнение заявления о государственной регистрации прав в отношении земельного участка осуществляла начальник данного отдела Исаченкова О.В.

28.09.2017 государственным регистратором Великолукского отдела Управления Росреестра по Псковской области Сухарученковой Е.С. в соответствии со ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» было принято решение в форме уведомления о приостановлении государственной регистрации права по основаниям несоответствия представленного заявления по содержанию требованиям действующего законодательства, т.к. в реквизите 6 заявления указано о государственной регистрации ограничения права и (или) обременения объекта недвижимости - аренды; и сделки об изменении или расторжении ранее совершенной сделки; соглашения об уступке права требования или переводе долга по ранее совершенной сделке – соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка с КН №, в то время как в соответствии с п.3 Приложения №3 к Приказу № 920 одно заявление заполняется в отношении одного действия, осуществляемого органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. К заявлению были приложены договор аренды земельного участка от 01.08.2014 № 125, заключенный между Большаковым А.Ю. и Администрацией г.В.Луки сроком по 01.08.2017 и соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка с КН № от 22.05.2017, заключенное между Большаковым А.Ю. и Большаковым Ю.А. Однако, договор аренды от 01.08.2014 №125 не зарегистрирован. Документов, подтверждающих полномочия заявителя Большакова Ю.А. на осуществление государственной регистрации договора аренды, не представлено. 

Часть 1 статьи 46 Конституции Российской Федерации гарантирует каждому право на судебную защиту.

Предмет регулирования КАС РФ определен в статье 1, согласно части 1 которой настоящий Кодекс регулирует порядок осуществления административного судопроизводства при рассмотрении и разрешении Верховным Судом Российской Федерации, судами общей юрисдикции административных дел о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций, а также других административных дел, возникающих из административных и иных публичных правоотношений и связанных с осуществлением судебного контроля за законностью и обоснованностью осуществления государственных или иных публичных полномочий.

В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, основаниями для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Государственная регистрация прав включает в себя, в частности, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Из административных исковых требований Большакова Ю.А. следует, что фактически он, не отрицая отсутствия государственной регистрации договора аренды земельного участка № 125 от 01.08.2014, полагает необоснованным приостановление в государственной регистрации его права аренды вышеуказанного земельного участка по соглашению о передаче прав и обязанностей арендатора от 22.05.2017, ссылаясь на п.3 ст.433 ГК РФ.

Согласно п.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Суд считает, что административным истцом неверно толкуются положения данной нормы ГК РФ, поскольку только для сторон договора, в соответствии с указанной нормой, могут возникнуть определенные правоотношения, когда договор аренды не прошел государственную регистрацию, например, по исполнению обязанности внесения арендных платежей. Для третьих же лиц, каковым по отношению к договору аренды земельного участка от 01.08.2014 № 125, является административный истец, данный договор является заключенным только с момента его государственной регистрации.

В соответствии с ч.1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Поскольку судом установлено, что договор аренды № 125 от 01.08.2014 земельного участка с КН № не был зарегистрирован в установленном законом порядке, его следует считать незаключенным, а соответствующие права и обязанности сторон - не возникшими.

Соответственно, заключенное между Большаковыми А.Ю. и Ю.А. соглашение о передаче прав и обязанностей по незаключенному договору аренды земельного участка от 22.05.2017 является ничтожным.

Оценивая в качестве основания для приостановления государственной регистрации права административного истца по его заявлению от 19.09.2017 в части правильности заполнения реквизита 6, суд исходит из следующего:

Приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 N 920 утверждены, в том числе, формы заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Согласно п.3 Приложения №4 к данному Приказу одно заявление заполняется в отношении одного объекта недвижимости и (или) одного действия, осуществляемого органом, осуществляющим государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав.

Как следует из заявления Большакова Ю.А. от 19.09.2017 в реквизите 6 заявления содержится ходатайство об осуществлении государственной регистрации аренды и соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка с КН №.

Допрошенная в судебном заседании свидетель Исаченкова О.В. пояснила, что являясь начальником территориального отдела №2 Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра», 19.09.2017 осуществляла прием документов от Большакова Ю.А. для государственной регистрации его права аренды по соглашению о переуступке прав по договору аренды и по его ходатайству заполняла заявление. Его намерение было направлено именно на регистрацию соглашения о переуступке прав арендатора. Поскольку у Большакова Ю.А. был также договор аренды земельного участка, на котором отсутствовали данные о его регистрации, она выяснила у сотрудников Росреестра, что он действительно не зарегистрирован, поэтому объяснив административному истцу, что соглашение о переуступке прав арендатора является ничтожным, приложила договор аренды к его заявлению. Считает, что так как при регистрации соглашения об уступке прав арендатора, производится запись о регистрации аренды в пользу нового арендатора, то заполнение ею реквизита 6 заявления о государственной регистрации прав является верным.

Показания свидетеля Исаченковой О.В. не противоречат пояснениям административного истца, письменным материалам дела, в связи с чем суд принимает их в качестве доказательства. 

Согласно п.100 Приказа Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943 "Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки" в целях государственной регистрации уступки прав по договору аренды в реестр прав на недвижимость вносятся: запись о сделке - государственной регистрации сделки об уступке прав по договору аренды; запись об ограничении (обременении) - государственной регистрации ограничения права и обременения объекта недвижимости арендой в пользу лица, которому были переданы права по договору аренды.

Таким образом, при осуществлении государственной регистрации соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды, вносится запись о праве аренды нового арендатора. Внесение в заявление о государственной регистрации соглашения об уступке прав арендатора, ходатайства о регистрации права аренды нового арендатора, не требуется. Приказ Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943, направлен на регламентацию работы органов, осуществляющих государственную регистрацию прав, а территориальные органы ФГБУ «ФКП Росреестра» в соответствии с Приказом Росреестра от 18.10.2016 N П/0515 "О наделении федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" отдельными полномочиями органа регистрации прав" наделены полномочиями, в том числе, по приему заявлений о государственной регистрации прав, и руководствуется в своей работе Приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 N 920 "Об утверждении форм заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, заявления об исправлении технической ошибки в записях Единого государственного реестра недвижимости, о внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости заинтересованным лицом, о внесении в Единый государственный реестр недвижимости записей о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости, записей о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя, записей о наличии прав требований в отношении зарегистрированного права, отдельных записей о правообладателе, отдельных дополнительных сведений об объекте недвижимости, требований к их заполнению, требований к формату таких заявлений и представляемых с ними документов в электронной форме, а также формы заявления о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках и о местоположении на них зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, полученных в результате выполнения комплексных кадастровых работ". Статьей 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предоставляет государственному регистратору право приостанавливать осуществление государственной регистрации прав. В соответствии с частью первой данной нормы п.п. 1, 7, 8 и 13 осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами; сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной.

Поскольку судом установлено, что договор аренды земельного участка от 01.08.2014, заключенный между КУМИ Администрации г.В.Луки и Большаковым А.Ю. на срок с 04.08.2014 по 01.08.2017 не прошел государственную регистрацию, соответственно Большаков А.Ю. не имеет права на распоряжение, предоставленным ему правом арендатора, заключенное 22.05.2017 соглашение об уступке прав арендатора по данному договору является ничтожным, административные ответчики обоснованно приостановили государственную регистрацию права аренды административного истца. Оспариваемое решение прав и законных интересов административного истца не нарушает, соответствует требованиям действующего законодательства.

Довод административного истца о непринятии административными ответчиками надлежащего процессуального документа о приостановлении, в соответствии со ст. 26 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ в форме решения, а не уведомления, суд находит несостоятельным, поскольку оспариваемое административным истцом уведомление о приостановлении в полной мере соответствует требованиям вышеназванного Закона. 

Руководствуясь ст.175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении административного искового заявления ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области и государственному регистратору Великолукского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области ФИО2 о признании незаконными действий по приостановлению государственной регистрации права аренды земельного участка по соглашению о переводе прав и обязанностей арендатора земельного участка отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Псковский областной суд через Великолукский городской суд в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме. 

Председательствующий И.А.Архипова.

Мотивированное решение изготовлено 08.12.2017.

Председательствующий: И.А.Архипова.