Дело № 2- 1458(2020)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 ноября 2020 года Лысьвенский городской суд Пермского края в составе судьи Ведерниковой Е.Н., при секретаре Наугольных Д.С., рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Лысьве гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи, 

установил:

ФИО1 обратилась с иском к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи ? долей в квартире расположенной по адресу: 

<

адрес>.

В судебном заседании истец ФИО1 и ее представители ФИО4 и ФИО5 исковые требования поддержали в полном объеме. Пояснили, что ФИО1 является собственником 1/4 доли в праве общедолевой собственности на однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>28, собственником 3/4 доли являлась ФИО2, которая использовала спорную квартиру единолично, без согласия сособственника ФИО1 Так, в декабре 2018 года ФИО2 на основании договора безвозмездного пользования жилым помещением с ФИО7, вселила в указанное выше жилое помещение дочь ФИО7 - ФИО3, которая вселила в квартиру супруга - ФИО6 и двух детей. Согласия ФИО1 на вселение ФИО3 и ее семьи ФИО2 не спрашивала. Впоследствии ФИО1 стало известно, что 01.10.2020 между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи, принадлежащих ФИО2, ? долей в праве собственности на спорную квартиру. Полагают, что данный договор заключен с нарушением закона, так как ФИО1 не была уведомлена о совершении сделки. Кроме того, считает, что договор купли-продажи заключен с целью прикрыть другую сделку – договор найма. Причиной заключения фиктивного договора является обращение ФИО1 в суд с иском о выселении Г-вых из спорной квартиры, чтобы ввести суд в заблуждение и добиться отказа в удовлетворении иска. О том, что договор фиктивный свидетельствует то обстоятельство, что задолженность по коммунальным платежам перешла ФИО3, в договоре имеются описки, ответчики дают противоречивые пояснения относительно того до или после заключения договора переданы денежные средства. Кроме того, полагает, что у ФИО3 не было необходимости покупать ? доли в квартире при наличии у нее в собственности других объектов недвижимости. Денежных средств на приобретение доли в квартире у ФИО1 нет. 

Ответчик ФИО2 в судебном заседании с иском не согласилась. Пояснила, что ранее являлась собственником ? долей в праве собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес>. Сособственником квартиры является ФИО1 Она неоднократно предлагала истцу ФИО1 и ее представителю ФИО5 выкупить ? долю, принадлежащую ФИО1 Однако, они отказались, а также препятствуют выкупу доли, устраивают скандалы, провоцируют драки, решить вопрос мирным путем отказываются. 25.12.2018 между ней и ФИО7 был заключен договор безвозмездного пользования спорной квартирой. ФИО7 с ее разрешения вселила в данное жилое помещение свою дочь ФИО3, которая в дальнейшем выкупила у нее ? доли в квартире. На основании договора от 01.10.2020 ФИО3 является собственником ? доли в праве собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес>. До заключения договора купли-продажи доли в квартире, она - ФИО2, направляла ФИО1 уведомление о продаже доли по адресу регистрации ФИО1 – 

<

адрес> и по адресу проживания – 

<

адрес>, которое было возвращено в связи с истечением срока хранения. После возвращения письма с уведомлением нотариус составил договор купли-продажи, сделка зарегистрирована 02.10.2020. Денежные средства ФИО3 передала ей до заключения договора. Считает доводы истца о фиктивном заключении договора несостоятельными, поскольку она имела реальное намерение продать долю в квартире. Просила в иске отказать.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании иск не признала, суду пояснила, что действительно с 2019 года проживает в квартире по адресу: 

<

адрес> в которую была вселена своей матерью ФИО7 с разрешения собственника квартиры ФИО2, поскольку между ФИО7 и ФИО2 был заключен договор на безвозмездное пользование спорным жилым помещением. Впоследствии вселила в квартиру супруга и детей. В квартире находятся их вещи, они сделали ремонт. 01.10.2020 ФИО3 и ФИО2 заключили договор купли-продажи спорной квартиры, по которому ей перешло в собственность ? доли в праве собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес>. Договор был составлен нотариусом, перед заключением договора ФИО2 направила ФИО1 уведомление о продаже доли, которое вернулось за истечением срока хранения. Переход права собственности зарегистрирован. Денежные средства она передала ФИО2 до заключения договора. Считает доводы истца о фиктивном заключении договора надуманными. Просила в иске отказать.

Выслушав стороны, проверив материалы дела, суд считает иск не подлежащим удовлетворению.

Согласно пункту 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.

Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса.

Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса.

В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора.

На основании статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Пунктом 1 ст. 556 ГК РФ предусмотрено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу пункта 2 статьи 558 Гражданского кодекса РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ФИО2 являлась собственником ? долей в праве общей долевой собственности на квартиру, площадью 30,6 кв.м., расположенную на 3 этаже дома по адресу: 

<

адрес>. Собственником ? доли в праве собственности на данное жилое помещение является ФИО1 (л.д. 44-45).

01.10.2020 между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи ? долей в праве общей долевой собственности на квартиру, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенную на 

<

данные изъяты> этаже дома по адресу: 

<

адрес> (л.д. 19-22). В договоре указано, что сособственником данного жилого помещения является ФИО1 в размере ? доли в праве. В соответствии со ст. 250 ГК РФ ФИО1 была надлежащим образом извещена о предстоящей продаже доли в праве на квартиру. 25.06.2020 ей было направлено письмо с уведомлением и внутренней описью вложения. Письмо ею не было получено и вернулось на почту за истечением срока хранения. Согласно п. 3.1. договора продажная стоимость ? долей составляет 400 000 руб. Указанная сумма оплачена покупателем продавцу полностью до подписания настоящего договора. Согласно п.3.3 договора передача отчуждаемого имущества в пользование покупателя совершена до подписания настоящего договора, без составления акта приема-передачи.

Переход права собственности на ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенную на 

<

данные изъяты> этаже дома по адресу: 

<

адрес> зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (л.д. 60).

Таким образом, совершенная сторонами сделка исполнена, недвижимое имущество передано истцу, переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке. При заключении договора в соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ сторонами было согласовано условие о предмете договора и стоимости имущества.

Истец в обоснование иска ссылается на недействительность договора купли-продажи, поскольку он заключен с целью прикрыть другую сделку – договор найма и на несоблюдение процедуры уведомления истца о продаже доли в праве собственности. 

Суд считает данные доводы несостоятельными.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка); согласно статье 167 ГК РФ она считается (недействительной с момента совершения и не порождает тех юридических последствий, ради которых заключалась, в том числе перехода титула собственника к приобретателю; при этом, по общему правилу, применение последствий недействительности сделки в форме двусторонней реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон.

Согласно пункту 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Согласно разъяснениям, данным в п. 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ", в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Истец, обращаясь с иском о признании сделки ничтожной на основании п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, должен доказать, что при совершении сделки стороны не только не намеревались ее исполнять, но и фактически не исполнили.

Статья 209 ГК РФ предусматривает право собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Как предусмотрено п. 2 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По правилам статьи 250 Гражданского кодекса РФ продавец доли в праве общей собственности при продаже общей собственности должен учитывать преимущественное право покупки остальных участников долевой собственности по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях, кроме продажи с публичных торгов. Продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в недвижимом имуществе в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Истец в своих доводах ссылался на то, что заключенный между сторонами договор был заключен для вида, и целью его заключения не было создание правовых последствий, которое влечет заключение договора купли-продажи. Между тем каких-либо доказательств того, что оспариваемая истцом сделка была совершена формально, для вида и что ответчики при ее заключении преследовали совсем не те цели, которые при этом должны подразумеваться сторонами, и их действия не были направлены на достижение того юридического результата, который должен быть получен при заключении данной сделки, истцом в материалы дела представлено не было.

Условия представленного в материалы дела договора изложены четко, ясно и понятно, возможности иного их толкования не допускают. В данном случае, оспариваемый договор купли-продажи сторонами сделки был исполнен, о чем свидетельствуют фактические действия сторон. Стороны при заключении договора купли-продажи не заблуждались относительно природы сделки, совершили действия направленные на исполнение договора, после заключения названного договора наступили соответствующие правовые последствия, данный договор был зарегистрирован в Росреестре. Кроме того, как следует из пояснений сторон ФИО3 проживает в спорной квартире с 2019 года, сделала в ней ремонт. 

Доводы истца о несоблюдении процедуры уведомления о преимущественном праве покупки не могут быть приняты во внимание, поскольку несоблюдение порядка уведомления о преимущественном праве предусматривает специальный способ защиты указанного права, предусмотренный п. 3 ст. 250 ГК РФ, согласно которому при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Однако, доказывая, что договор купли-продажи доли является недействительной сделкой и при его заключении было нарушено преимущественное право покупки, истец не заявила требование о переводе на нее прав покупателя по договору купли-продажи доли от 01.10.2020 года, как она пояснила в судебном заседании денежных средств на покупку доли у нее нет, в связи с чем установление факта нарушения преимущественного права покупки доли не приведет к восстановлению прав истца, и таким образом, совершение сделки с нарушением положений ст. 250 ГК РФ не является основанием для признания самого договора купли-продажи недействительным, поскольку закон наделяет участника общей долевой собственности правом требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя по такой сделке. 

Более того, из представленных ФИО2 материалов дела следует, что она уведомляла ФИО1 о намерении продать свою долю в квартире (л.д. 37-41,80-87).

Каких-либо сведений, указывающих на то что, оспариваемая сделка была направлена исключительно с намерением причинить вред другому лицу не нашло своего подтверждения.

При таких обстоятельствах отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований о признании договора купли-продажи доли в квартире недействительным по основаниям указанным истцом. 

Таким образом, в удовлетворении иска следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

ФИО1 в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Лысьвенский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Судья: (подпись).

Верно.Судья: