Дело № 2-133/19

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 января 2019 года г. Ижевск

Ленинский районный суд города Ижевска в составе: председательствующего судьи Савченковой И.В., при секретаре Храмцовой С.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г. Ижевска в лице Управления земельных ресурсов и землеустройства к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства, путем продажи с публичных торгов,

у с т а н о в и л:

Администрация г. Ижевска обратилась с иском к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, путем продажи с публичных торгов. 

В обоснование иска указано, что между Администрацией 

<

адрес> и ФИО1 был заключен договор аренды № от 06.04.2012 на земельный участок с кадастровым номером (далее по тексту К№) № площадью 344 кв.м. по адресу: 

<

адрес>, для завершения строительства домика-бытовки, сроком до 13.01.2015. На основании п. 21 ст. 3 ЗФ от ДД.ММ.ГГГГ №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» соглашением № от 01.07.2015 данный договор был продлен однократно для завершения строительства, сроком до 09.05.2018. В настоящее время договор аренды прекращен. 06.08.2018 Управлением муниципальной милиции Администрации г. Ижевска проведен плановый (рейдовый) осмотр земельного участка с КН №. В результате осмотра установлено, что на земельном участке расположен двухэтажный деревянный жилой дом с пристройками. Согласно выписке из ЕГРН от 26.07.2018 на данном земельном участке расположен объект незавершенного строительства с К№, находящийся в собственности ответчика. Согласно информации Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации г. Ижевска (письмо от 15.08.2018), разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию данного объекта не выдавалось. Таким образом, строительство объекта недвижимости не завершено. В соответствии с п. 1 и п.6 ст. 239.1 ГК РФ в случае прекращения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, объекты незавершенного строительства могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Согласно п. 2 ст. 239.1 ГК РФ, ч. 2 ст. 3.3. ФЗ от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие ЗК РФ», пп.1 п. 4 ст. 44 Устава г. Ижевска, утвержденного Решением Городской думы г. Ижевска от 16.06.2005 №333, требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства вправе заявить Администрация г. Ижевска. Согласно п.1.1. и п.1.2 Положения об Управлении земельных ресурсов и землеустройства Администрации г. Ижевска (далее УЗРиЗ), утвержденного решением Городской думы г. Ижевска от 06.06.2006 №115, УЗРиЗ является функциональным органом - структурным подразделением Администрации г. Ижевска, осуществляющим свои функции управления в области земельных отношений, и осуществляет свою деятельность на землях, находящихся на территории МО «город Ижевск». 

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований на стороне истца привлечено Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации г. Ижевска (далее – ГУАиГ).

В судебном заседании представитель истца ФИО2, действующий на основании доверенности, поддержал доводы иска. Дополнительно пояснил, что договор аренды был заключен с ответчиком без проведения торгов на основании пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, данный договор заключается однократно для завершения их строительства объектов незавершенного строительства. При этом на ответчика была возложена обязанность по получению разрешения на строительства объекта и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, предоставить документы в Управление Росреестра по УР для регистрации права собственности ответчика на объект строительства. На правоотношения сторон распространяются положения ст. 239.1 ГК РФ. Соглашением от 2015 г., заключенным после введения данной статьи в силу, внесены изменения в договор аренды, а именно срок договора аренды продлен до 09.05.2018, стороны оговорили, что оглашение заключено в соответствии с требованиями ФЗ от 25.10.2001 №136-ФЗ. Договор аренды земельного участка прекращен, поскольку земельный участок мог быть предоставлен для завершения строительства только однократно, положения ст. 621 ГК РФ о продолжении арендных отношений не могут быть в данном случае применены. На момент рассмотрения дела объект строительства является незавершенным строительством, ответчик не обращался в ГУАиГ ни за разрешением на строительство, ни с уведомлением об окончании строительства. Ссылка представителя ответчика на то, что в договоре купли-продажи, на основании которого за ответчиком признано судом право на объект незавершенного строительства, указано, что продан также и земельный участок, не свидетельствует о наличии права собственности у ответчика на земельный участок. Участок находится в распоряжении истца, ответчик принял его в срочную аренду. В случае удовлетворения иска, на основании отчета об оценке истцом будет определена рыночная цена объекта торгов, издано распоряжение об установлении цены, данное распоряжение будет утверждаться Комиссией по землепользованию и застройке. В случае несогласия со стоимостью объекта недвижимости, выставляемого на торги, ответчик сможет оспорить в судебном порядке. Денежные средства от реализации объекта на торгах будут переданы ответчику за вычетом расходов по проведению торгов. 

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени судебного заседания, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, с участием его представителя. Суд рассмотрел дело в отсутствие неявившегося ответчика в порядке ст. 167 ГПК РФ. 

Представитель ответчика ФИО3, действующий на основании доверенности, возражал против удовлетворения иска. Пояснил, что право у ответчика на объект незавершенного строительства возник на основании решения суда, данный объект ответчик получил по договору купли-продажи от 01.08.2005 вместе с земельным участком под ним. Как собственник объекта недвижимости ответчик имеет право на земельный участок, необходимый для его использования. В настоящее время спорный объект уже завершен строительством. За разрешением на строительство, с уведомлением о завершении строительства ответчик не обращался. При разрешении спора требуется установить начальную продажную стоимость объекта незавершенного строительства, в противном случае ответчик не сможет ее в дальнейшем оспорить.

Представитель ГУАиГ Администрации г. Ижевска ФИО4, действующий на основании доверенности, суду пояснил, что у спорного объекта имеется фундамент, то есть неразрывная связь с землей, следовательно, он является объектом капитального строительства. Такого понятия как «домик-бытовка» в нормативных документах не имеется, однако данный объект не относится к объектам вспомогательного использования, а потому в соответствии со ст. 51 ГрК РФ для строительства таких объектов требовалось разрешение на строительство. Разрешения на строительство ответчиком не получено. Объект домик-бытовка будет закончен строительством после ввода объекта в эксплуатацию. С уведомлениями о начале строительства или об окончании строительства ответчик в ГУАиГ не обращался. Доказательств того, что спорный объект завершен строительством, ответчиком не представлено.

Выслушав пояснения представителя истца, представителя ответчика, представителя третьего лица, изучив и исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.1. ст. 239.1 ГК РФ, введенной в действие с 01.03.2015 Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (п. 6 ст. 239.1 ГК РФ).

Как усматривается из материалов дела, ответчик ФИО1 является собственником объекта недвижимости с наименованием «домик-бытовка», площадью застройки 48 кв.м., этажей 1, в том числе подземных, степень готовности объекта незавершенного строительства 84%, по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 26.07.2018.

Право собственности ответчика возникло на основании решения Ленинского районного суда г. Ижевска от 17.10.2007, которым признано право собственности за ФИО1 на незавершенный строительством домик-бытовку, площадью 48 кв.м., по адресу: 

<

адрес> на основании договор купли-продажи недвижимости от 01.08.2005, заключенного между ФИО1 и ООО «Сельскохозяйственное предприятие Машиностроитель». Решение суда вступило в законную силу.

Право собственности у ответчика на данный объект незавершенного строительства зарегистрировано в Управлении Росреестра по УР 20.05.2008.

Объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 18:26:040568:27, площадью 344 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: ПД1 зона многофункциональной производственной, коммунальной и общественно-деловой застройки. Для завершения строительства домика-бытовки.

Данный земельный участок предоставлен ответчику на основании договора аренды № от 06.04.2012, заключенного с Администрацией г. Ижевска, сроком до 13.01.2015. Участок предоставлен для завершения строительства домика-бытовки на основании Постановления Администрации г. Ижевска № 18/15 от 13.01.2012.

Постановлением Администрации г. Ижевска № 18/15 от 13.01.2012 ответчик обязан получить разрешение на строительство объекта в ГУАиГ Администрации г. Ижевска и осуществлять строительство на основании разрешения, получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в установленном порядке, предоставить документы в орган по учету недвижимости для проведения технической инвентаризации объекта, предоставить документы в Управление Росреестра по УР для государственной регистрации права собственности, представить документы в УЗРиЗ для оформления правоустанавливающих документов на земельный участок (п.п.3.1 -3.6 постановления).

Государственная регистрация договора аренды земельного участка № от 06.04.2012 произведена 04.12.2012.

01.07.2015 между ФИО1 и Администрацией г. Ижевска заключено соглашение о продлении и внесении изменений в договор аренды земли №, в соответствии с которым срок договора аренды продлен до 09.05.2018. Глава 7 договора аренды дополнена п.7.3 следующего содержания:

Соглашение заключено в соответствии с требованиями ФЗ от 25.10.2001 №136-ФЗ. Настоящим соглашением арендатором реализовано право на однократное продление договора аренды в силу пп.2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ. 

Государственная регистрация данного соглашения произведена 03.08.2015.

В силу пп.2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. 

Как установлено в п. 33 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" положения статьи 239.1 ГК РФ (в редакции настоящего Федерального закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (вступил в действие с 01.03.2015)

Принимая во внимание, что соглашение о продлении срока аренды заключено сторонами после 01.03.2015 и в самом соглашении стороны распространили на их договорные отношения действие положений пп.2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяется на правоотношения сторон.

Как установлено п. 2 ст. 239.1 ГК РФ требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Согласно ст. 11 ЗК РФ, п.10 ст.3 ФЗ от 25.10.2001г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» до разграничения государственной собственности на землю распоряжение землями, находящимися в государственной собственности в пределах муниципального образования, осуществляют органы местного самоуправления. 

В соответствии с п.1 ч.4 ст. 44 Устава г.Ижевска, утвержденного Решением Городской думы г. Ижевска от 16.06.2005 N 333 "О принятии Устава муниципального образования "Город Ижевск", управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, и землями, находящимися в государственной собственности, на территории муниципального образования "Город Ижевск" до разграничения государственной собственности на землю входит в полномочия Администрации города по решению вопросов местного значения в области земельных отношений и градостроительства.

Согласно пунктам 1.1 и 1.2 Положения об Управлении земельных ресурсов и землеустройства Администрации города Ижевска, утв. решением Городской Думы г. Ижевска от 06.06.2006 г. N 115, Управление является функциональным органом - структурным подразделением Администрации города Ижевска, осуществляющим функции управления в области земельных отношений, и осуществляет свою деятельность на землях, находящихся на территории муниципального образования "Город Ижевск".

Таким образом, истец, в силу указанных выше актов, уполномочен на обращение в суд с заявленным иском об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства в соответствии с положениями ст. 239.1 ГК РФ.

Из выписки из ЕГРН на объект, расположенный по 

<

адрес> следует, что объект имеет степень готовности 84%, то есть, не завершен строительством. Ответчиком, в нарушение своих обязательств, возложенных на него постановлением Администрации г. Ижевска №18/15 от 13.01.2012, не получено разрешение на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию, техническая инвентаризация объекта как завершенного строительством не произведена, право собственности на завершенный строительством объект не зарегистрировано. В соответствии со сведениями ЕГРН зарегистрирован объект незавершённого строительства.

Представитель ответчика при рассмотрении спора указывал, что строительство объекта завершено, однако каких-либо доказательств, подтверждающих, что объект завершен строительством, стороной ответчика не представлено.

В пункте 3 ст. 239.1 ГК РФ указано, что требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Однако на факт нарушения срока строительства по вине третьих лиц ответчик при рассмотрении дела не ссылался, доказательств обжалования соответствующих действий (бездействия) органов власти или иных лиц в судебном или административном порядке не представил. При указанных обстоятельствах, положения п. 3 ст. 239.1 ГК РФ в данном случае применению не подлежат.

С окончанием срока договора аренды земельного участка (с 10.05.2018) между истцом и ответчиком арендные отношения прекратились, ответчик на момент рассмотрения спора не обладает правом аренды земельного участка. Положения п. 2 ст.621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в данном случае не применяются. Арендные отношения между сторонами урегулированы положениями пп.2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, предусматривающими однократность и срочность этих отношений. Свое право на однократное предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства ответчиком уже реализовано. 

Как установлено в пп.2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В данном случае, истец обратился в суд с данным иском до истечения 6 месячного срока после окончания срока договора аренды, следовательно, ответчик не обладает правом аренды, в том числе по основаниям пп.2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ. 

Доводы представителя о том, что в решении суда должна быть определена начальная продажная стоимость объекта незавершенного строительства, выставляемого на торги, суд не принимает.

В силу п. 4 ст. 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости. 

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлен Постановлением Правительства РФ от 3 декабря 2014 г. № 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства" (далее – Правила №1299).

В соответствии с пунктами 2, 3 Правил № 1299 публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее - аукцион). Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов.

Аукцион проводится исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами.

Извещение о проведении аукциона не менее чем за 30 дней до его проведения размещается организатором аукциона на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (п. 6 Правил №1299).

В соответствии с п. 7 Правил №1299 извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости (подпункт «з»).

Пункт 21 Правил №1299 предусматривает, что средства, полученные от продажи на аукционе объекта незавершенного строительства, вносятся на счет организатора аукциона и переводятся организатором аукциона бывшему собственнику объекта незавершенного строительства в течение 10 дней после государственной регистрации права собственности победителя аукциона на указанный объект за вычетом расходов на подготовку и проведение аукциона.

Суд принимает во внимание, что ст. 239.1 ГК РФ не устанавливает обязанности суда по определению начальной цены предмета аукциона. 

Правила №1299 также не содержат указания на то, что начальная цена должна быть установлена на основании решения суда. Напротив, в п. 7 Правил №1299 указано, что начальная цена определяется на основании оценки рыночной стоимости. Поскольку данные Правила регламентируют действия органа, проводящего аукцион (то есть органа местного самоуправления), суд полагает, что начальная цена подлежит определению этим органом. 

Администрация г. Ижевска, как организатор аукциона, имеет возможность определить начальную рыночную стоимость предмета аукциона.

Учитывая вышеизложенное, довод ответчика о том, что начальная стоимость объекта торгов должна определяться на основании решения суда, является необоснованным. 

При этом, тот факт, что начальная стоимость предмета торгов будет определена за рамками судебного решения, права ответчика не нарушает. В соответствии с Положением о Комиссии по землепользованию и застройке г. Ижевска, утвержденным Постановлением Администрации г. Ижевска от 27.06.2012 №625 оценка рыночной стоимости подлежит утверждению на Комиссии по землепользованию и застройке г. Ижевска. В силу абз. 2 ст. 81 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" после утверждения стоимости объектов оценки, муниципальный орган обязан включать отчет об оценке объекта оценки в Единый федеральный реестр сведений о фактах деятельности юридических лиц в течение десяти рабочих дней с даты его принятия при проведении оценки объектов оценки. То есть, данные сведения носят открытый характер.

В случае несогласия собственника объекта с начальной стоимостью предмета торгов, при наличии установленных в законе оснований, он не лишен права оспорить ее. 

В соответствии со ст.ст. 98, 103 ГПК РФ, в связи с удовлетворением иска, с ответчика подлежит взысканию госпошлина в размере 300 руб., поскольку указанные требования относятся к требованиям имущественного характера, не подлежащего оценке. 

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования Администрации г. Ижевска к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства, путем продажи с публичных торгов, удовлетворить.

Изъять у ФИО1 объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, путем продажи с публичных торгов.

Взыскать с ФИО1 госпошлину в размере 300 руб. в доход местного бюджета.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Удмуртской Республики в порядке апелляционного производства путем принесения жалобы через Ленинский районный суд города Ижевска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 30 января 2019 года.

Судья И.В. Савченкова