Дело № 2-384/2025 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

18 августа 2025 года г. Бежецк Тверская область

Бежецкий межрайонный суд Тверской области в составе:

председательствующего судьи Зимина Н.В.,

при секретаре судебного заседания Садыковой А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4 о признании исполненным обязательства покупателя по договору купли-продажи квартиры и признании отсутствующим ограничения прав и обременений в виде ипотеки по договору купли-продажи квартиры,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с указанным иском к ФИО4, в обоснование которого указала, что является собственником 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номер №. Собственником на остальные 2/3 доли является ее мать ФИО4 (далее по тексту - ответчик). Основаниями государственной регистрации права собственности ответчика являются: 1/3 доля в праве по договору купли-продажи от 31.03.2005 года, 1/3 доля в праве на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 22.01.2025 года после смерти супруга ФИО3, умершего 03.07.2024 года. ФИО3 являлся наследником первой очереди после смерти своей матери ФИО2, принял наследство после ее смерти, но к нотариусу за оформлением наследства не обращался, поскольку на момент смерти имущества, на которое необходимо получать свидетельства о праве собственности на наследство у наследодателя не имелось. Так, ФИО2 на момент смерти проживала в квартире, принадлежащей ФИО3, также ФИО3 получил остатки денежных средств, находящихся на вкладе матери, оплатил ритуальные услуги и поминальный обед после ее смерти. Все имущество, унаследованное после смерти ФИО2, приняла ФИО4 как наследник ФИО3 В установленном законом порядке ФИО4 вступила в права наследования и получила свидетельство о праве на наследство по закону, которое состоит из 1/3 доли в праве общей долевой собственности на двухкомнатную квартиру по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером № который принадлежал наследодателю на праве общей долевой собственности. При выдаче свидетельства о праве собственности на наследство по закону 69АА 3192966 от 22.01.2025 года нотариус Бежецкого нотариального округа Тверской области ФИО10 указала, что в отношении вышеуказанной доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости имеются ограничения прав и обременения объекта недвижимости: вид ипотека, номер и дата государственной регистрации: 69-69-04/011/2005-130 от 15.04.2005 года срок, на который установлены ограничения прав и обременение объекта недвижимости: до поступления денежных средств на счет продавца. Договор купли-продажи квартир был удостоверен нотариусом ФИО11 31.03.2005 года, зарегистрирован в реестре за № 2768. Согласно п.2.2 договора купли-продажи квартир в соответствии со ст. 488 ГК РФ до поступления денежных средств в сумме 303180 руб. на счет продавца - ФИО2, квартира находится в залоге у продавца. Переход права собственности на доли в праве общей долевой собственности зарегистрирован 15.04.2005 года за регистрационной записью 69-69-04/011/2005-130. Свидетельства о государственной регистрации права не содержат информации об ограничении права. Как следует из выписки по счету № № открытому на имя ФИО2 в Филиале № 1558/1558 Бежецкого отделения Сбербанка в г. Бежецке Тверской области, денежные средства в сумме 303180 руб. перечисленные по поручению ФИО3, поступили 22.04.2005 года. Таким образом, свои обязательства по договору купли-продажи квартир ФИО3 исполнил в полном объеме. О том, что право залога по договору купли-продажи квартир прекращается с момента оплаты покупателями полной стоимости квартир было доведено до сведения сторон нотариусом. Никаких обязательств по снятию залога со стороны продавца дополнительно не прописано в Договоре. ФИО2 - продавец по договору, получив денежные средства, не совершила никаких действий, направленных на погашение регистрационной записи об обременении. В настоящее время согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости данная квартира находится под обременением в пользу ФИО2. ФИО4 после получения свидетельства о праве собственности на наследство обратилась в МФЦ с целью зарегистрировать право собственности на 1/3 долю в праве общей долевой собственности и получила уведомление о возврате прилагаемых к заявлению документов без рассмотрения от Бежецкого межмуниципального отдела Управления Росреестра по Тверской области по причине - не представлено заявление о погашении регистрационной записи ограничения (обременения) залогодержателем. Указанная квартира находилась в общей долевой собственности ФИО3, ФИО4, ФИО1 с 2005 года, при этом собственники не знали о том, что имеется ограничение прав в пользу ФИО2 Данное обстоятельство нарушает законные права истца как собственника 1/3 доли в общей долевой собственности на квартиру. Как собственник, истец не имеет возможности реализовать свое право на распоряжение имуществом по своему усмотрению (отчуждение) поскольку оно ограничено обременением. Как наследник после смерти ФИО3, принявшего наследство после лица в чью пользу имеется обременение, ФИО4 является ответчиком по данному делу. Ссылаясь на ст.ст. 329, 407, 408 ГК РФ, п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 года просила признать обязательство ФИО3 по договору купли-продажи квартиры, удостоверенному нотариусом ФИО5 31.03.2005 года зарегистрированному в реестре за № 2768 исполненным; признать отсутствующим ограничение прав и обременение в виде ипотеки 69-69- 04/011/2005-130 от 15.04.2005 в пользу ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения в отношении жилого помещения - квартиры, кадастровый №, общей площадью 42,7 кв.м, расположенной по адресу: 

<

адрес>; считать решение суда основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости.

Определением суда от 19.06.2025 года (протокольная форма) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ПАО «Сбербанк».

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть гражданское дело в свое отсутствие.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть гражданское дело в свое отсутствие.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ПАО Сбербанк и Управления Росреестра по Тверской области в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены заранее и надлежащем образом, об отложении судебного заседания не ходатайствовали.

Учитывая изложенное, исходя из положений ст. 167 ГПК РВ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив доводы иска, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Из представленной копии договора купли-продажи от 31.03.2005 года следует, что ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, продала 21.04.2020 года квартиру, находящуюся по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № ФИО3, ФИО4, действующим за себя лично и как законные представители своей несовершеннолетней дочери ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в общую равнодолевую собственность по 1/3 доле каждому. Согласно п. 2.1 договора цена продаваемой квартиры определена по договоренности сторон и составляет 303180 руб. Согласно п. 2.2 договора оплата осуществляется в соответствии с порядком погашения государственного жилищного сертификата – свидетельства о выделении субсидии на приобретение жилья серии ВС №203975, выданного главным финансово-экономическим управлением МО РФ 23.12.2004 года путем безналичного расчета перечислением денежных средств на открытый лицевой счет №42307.810.8.6321.0047550 в филиале № 1558 Бежецкого отделения АК Сбербанка на имя ФИО2 в сумме 303180 руб. В соответствии со ст. 488 ГК РФ до поступления денежных средств в сумме 303180 руб. на счет продавца ФИО2, квартира по адресу: 

<

адрес>, находится в залоге у продавца – ФИО2 Заложенная квартира оценивается в 303180 руб. Право залога прекращается с момента оплаты покупателями полной стоимости квартиры.

Передача ФИО2 квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, ФИО3, ФИО4, ФИО1 в общую равнодолевую собственность по 1/3 доли каждому подтверждается передаточным актом от 31.03.2005 года.

Свидетельствами о государственной регистрации права серии 69-АА № 655680, серии 66-АА №65682, серии 66-АА №65681 подтверждается право равнодолевой собственности ФИО3, ФИО4, и ФИО1, что также следует из свидетельств о государственной регистрации права серии 69-АА № 655680, серии 66-АА № 65682, 66-АА № 65681, соответственно.

В силу п. 2 ч. 2 ст. 218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или по закону.

Согласно ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Согласно записи акта о смерти №696 от 08.10.2010 года, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умерла 07.10.2010 года.

Согласно записи акта о смерти № 170249690000200279000 от 09.07.2024 года, ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умер 03.07.2024 года.

Из копии наследственного дела №38210125-165/2024 к имуществу ФИО3, умершего 03.07.2024 года, следует, что наследственное имущество, состоящее из 1/3 доли в праве на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, денежные вклады, хранящиеся в АО «Россельхозбанк»; все иное движимое и недвижимое имущество, где бы оно не находилось и в чем бы оно не заключалось; приняла ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, как наследник по закону, 

Данные обстоятельства подтверждаются материалами гражданского дела и ответчиком не оспорены.

На основании пункта 1 статьи 339.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1).

В силу п.1 ст.8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Согласно п.2 ст.11 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

В соответствии с п.1 ст.53 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя.

В соответствии с п.1 ст.407 ГК РФ, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу п.1 ст.408 ГК РФ обязательство прекращается надлежащим исполнением.

В силу ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В п.1 ст.432 ГК РФ закреплено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п.2 ст.10 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции на момент возникновения спорных правоотношений) договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Согласно п.2 ст.11 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

Согласно п.1 ст.25 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

В соответствии с п.1 ст.352 ГК РФ залог прекращается, в частности, с прекращением обеспеченного залогом обязательства или прекращения заложенного права.

Как предусмотрено абз.2 п.2 ст.352 ГК РФ, залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (ст.339.1 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в абз.4 п.52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Применительно к спорным правоотношениям, суд приходит к выводу о том, что надлежащее исполнение истцом обязательств по договору купли-продажи, в обеспечение которого было наложено обременение в виде ипотеки, является основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке, поскольку ответственность залогодателя перед кредитором применительно к условиям договора купли-продажи, прекращается надлежащим исполнением обязательств по договору, наличие обременения на спорный объект недвижимости и невозможность, в силу смерти, подачи стороной продавца заявления в регистрирующий орган, нарушает право залогодателя, которое подлежит защите путем прекращения соответствующего обременения.

Как следует из выписок из ЕГРН от 23.01.2025 года и от 21.05.2025 года, спорная квартира с кадастровым номером №, расположенная по адресу: 

<

адрес>, площадью 42,7 кв.м. принадлежит на праве долевой собственности: 2/3 доли в праве ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (1/3 доля в праве на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 22.01.2025 года и 1/3 доля в праве на основании договора купли-продажи от 31.03.2005 года); 1/3 доля в праве ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на основании договора купли-продажи от 31.03.2005 года. На спорную квартиру зарегистрировано обременение – ипотека в пользу ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, до поступления денежных средств на счет продавца.

Согласно договору № 40817810263210000003/31 от 20.01.2005 года о счете по обслуживанию государственного жилищного сертификата, на основании постановления Правительства РФ от 07.10.2004 года № 522 и государственного жилищного сертификата – свидетельства о выделении безвозмездной субсидии на приобретение жилья серии ВС №203975, выданного 23.12.2004 года главным финансово-экономическим управлением МО РФ, банк открыл на имя распорядителя счета ФИО3, счет №40817810263210000003/31, размер субсидии составил 603180 рублей.

Перечисление денежных средств на открытый лицевой счет №42307.810.8.6321.0047550 в филиале №1558 Бежецкого отделения Сбербанка России на имя ФИО2 в сумме 303180 руб. подтверждается записью в сберегательной книжке от 22.04.2005 года о зачислении денежных средств в сумме 303180 руб., которые были сняты ФИО2 со счета в полном объеме 23.04.2005 года.

Таким образом, исследованными доказательствами подтверждается исполнение покупателями ФИО3, ФИО4 и ФИО6 своих обязательств по договору купли-продажи договора купли-продажи от 31.03.2005 года, а именно перечисление продавцу ФИО2 полной покупной цены в размере 303180 руб.

Так как ФИО2 после получения оплаты по договору купли-продажи договора купли-продажи от 31.03.2005 года, за снятием обременения в виде залога квартиры в силу ипотеки в Управление Росреестра по Тверской области не обратилась, что лишает в настоящее время истца возможности распорядиться принадлежащим ему на праве собственности имуществом по своему усмотрению. Во внесудебном порядке запись об ипотеке может быть погашена быть не может.

С учетом установленных по данному делу обстоятельств, свидетельствующих о том, что наследователь произвел оплату стоимости квартиры по договору за счет средств безвозмездной субсидии на приобретение жилья и являлся собственником 1/3 доли в праве спорного объекта недвижимости, при этом, сторона договора – ФИО2 умерла, а регистрационная запись об обременении по заявлению сторон договора не погашена, суд приходит к выводу о том, что обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении спорного объекта недвижимости подлежит прекращению полностью.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1, паспорт №, к ФИО4, паспорт №, удовлетворить.

Признать исполненным обязательство ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, по договору купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, общей площадью 42,7 кв.м, расположенной по адресу: 

<

адрес>, удостоверенному нотариусом ФИО7 31.03.2005 года за реестровым номером 2768.

Признать отсутствующим ограничение прав и обременения в виде ипотеки 69-69-04/011/2005-130 от 15.04.2005 в пользу ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в отношении жилого помещения: квартиры с кадастровым номером № общей площадью 42,7 кв.м, расположенной по адресу: 

<

адрес>. 

Данное решение суда является основанием для внесения принятых изменений в Единый государственный реестр недвижимости в отношении указанного объекта недвижимости при условии соблюдения требований Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме с подачей жалобы через Бежецкий межрайонный суд Тверской области.

Решение в окончательной форме принято 01.09.2025 года.

Председательствующий Зимин Н.В.