Дело № 2-475/2024 (2-8841/2023)

УИД: 50RS0028-01-2023-008253-72

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Мытищи, Московская область 16 января 2024 г. 

Мытищинский городской суд в составе:

председательствующей судьи Заякиной А.В.

при секретаре Волковой С.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-475/2024 (2-8841/2023) по исковому заявлению ФИО2 к ООО «Сабидом-инвест» о признании предварительного договора купли-продажи договором участия в долевом строительстве,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Сабидом-инвест» о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия в строительстве. 

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Сабидом-инвест» заключен Предварительный договор № купли-продажи объектов недвижимого имущества. 

Предметом Предварительного договора является обязательство в будущем заключить Договор купли-продажи объекта недвижимого имущества – жилого помещения, имеющего проектные характеристики: условный номер S 8-4-5, количество этажей 3, расчетная площадь жилого помещения 161,6 кв.м. 

Согласно пункту 2.4 Предварительного договора срок регистрации права собственности ФИО1 на жилой дом блокированного типа малоэтажной застройки – не позднее ДД.ММ.ГГГГ. 

Согласно п. 2.5 Предварительного договора основной договор заключается сторонами в срок до 31 декабря 2014 года в следующем порядке. В течение 10 рабочих дней с даты наступления условий, указанных в пункте 2.3 Договора, Продавец направляет Покупателю по адресу, указанному в статье 13 Договора, подписанный со стороны Продавца проект Основного договора. В течение 10 дней с даты получения Основного договора Покупатель подписывает Основной договор и передает его Продавцу. В случае, если в указанный срок Основной договор покупателем не подписан и не передан продавцу, такое бездействие Покупателя признается отказом Покупателя от настоящего Договора и влечет последствия, указанные в пункте 8.3 Договора.

Согласно п. 5.1. стоимость приобретаемых ФИО1 объектов недвижимости установлена в размере 7 200 000 рублей, цена придомового земельного участка составляет 194 320 рублей. Обязательства по оплате ФИО1 исполнены в полном объеме. 

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ объект истцу не передан, акт приема-передачи не подписан, право собственности на объект не оформлено, строительство не ведется, основной договор не заключен. 

Исходя из текста Предварительного договора денежные средства привлечены для строительства секции в блокированном жилом доме, следовательно, данные отношения должны регулироваться Федеральным законом от 30.12.2004 №2140ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». 

Истец, считая, что Предварительный договор содержит условия, обязательные для включения в договор участия в долевом строительстве, просит признать Предварительный договор № от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи Объектов недвижимого имущества (жилого помещения - таун-хауса и придомового земельного участка), заключенный ФИО1 в отношении объекта недвижимости секция таун-хауса с условным номером S 8-4-5, количество этажей – 3, расчетная площадь жилого помещения 161,6 кв.м., в жилом доме блокированного типа № по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер земельного участка №, договором долевого участия в строительстве с регистрацией Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве в установленный Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». 

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, просил суд их удовлетворить. 

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о слушании дела извещался надлежащим образом. 

В соответствии с ч.1 ст.113 ГПК РФ лица, участвующие в деле, извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.

По смыслу п.1 ст. 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю.

При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (п.1 ст.20 ГК РФ). 

С целью извещения о дате и времени судебного заседания, судом в адрес ответчика направлялась почтовая корреспонденция, которая возвратилась в суд за истечением срока хранения.

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

Статья 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

Поскольку судом приняты необходимые меры по надлежащему отправлению судебной корреспонденции сторонам, суд считает их извещенными о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

С письменного согласия истца, суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствии ответчика в порядке заочного производства.

Выслушав объяснения истца, исследовав материалы дела, суд находит заявленные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п.2 ст. 1 ГК РФ, граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с ч.1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласност.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязательств. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

В силу ст. 431 ГПК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем условий и выражений.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по все существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

На основании статей 454, 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны цена и предмет, то есть данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. 

Согласно п.1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 11.07.2011 №54, пункту 2 статьи 455 ГК РФ Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В пункте 8 Постановления Пленума №54 разъяснено, что если сторонами заключен договор поименованный как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную его часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. 

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Сабидом-инвест» заключен Предварительный договор № купли-продажи объектов недвижимого имущества. 

Предметом Предварительного договора является обязательство в будущем заключить Договор купли-продажи объекта недвижимого имущества – жилого помещения, имеющего проектные характеристики: условный номер S 8-4-5, количество этажей 3, расчетная площадь жилого помещения 161,6 кв.м.

Согласно пункту 2.4 Предварительного договора срок регистрации права собственности ФИО1 на жилой дом блокированного типа малоэтажной застройки – не позднее ДД.ММ.ГГГГ. 

Согласно п. 2.5 Предварительного договора основной договор заключается сторонами в срок до 31 декабря 2014 года в следующем порядке. В течение 10 рабочих дней с даты наступления условий, указанных в пункте 2.3 Договора, Продавец направляет Покупателю по адресу, указанному в статье 13 Договора, подписанный со стороны Продавца проект Основного договора. В течение 10 дней с даты получения Основного договора Покупатель подписывает Основной договор и передает его Продавцу. В случае, если в указанный срок Основной договор покупателем не подписан и не передан продавцу, такое бездействие Покупателя признается отказом Покупателя от настоящего Договора и влечет последствия, указанные в пункте 8.3 Договора.

Согласно п. 5.1. стоимость приобретаемых ФИО1 объектов недвижимости установлена в размере 7 200 000 рублей, цена придомового земельного участка составляет 194 320 рублей. Обязательства по оплате ФИО1 исполнены в полном объеме. 

Заявляя исковые требования, истец указывает на содержание в предварительном договоре условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве. 

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с ч.1 ст.4 Закона об участии в долевом строительстве №214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Из содержания Предварительного договора №/S 8-4-5 усматривается, что между сторонами достигнуты все существенные условия, характерные, для договора участия в долевом строительстве, в том числе обязательства продавца о продаже покупателю жилого дома, который в будущем будет создан (построен) на основном земельном участке, предоставленном продавцу на праве аренды для целей строительства и обязательства покупателя оплатить стоимость жилого помещения. 

Из изложенного суд приходит к выводу о том, что между ФИО1 и ООО «ФИО4» сложились отношения как между участником долевого строительства и застройщиком.

Между тем, пунктом 2.4 Предварительного договора стороны согласовали, что регистрация права собственности покупателя на жилой дом сблокированного типа малоэтажной застройки – не позднее ДД.ММ.ГГГГ, в том числе и срок наступления условий, предусмотренных пунктом 2.3 Предварительного договора, а именно завершение продавцом строительства и государственная регистрация права собственности на объект недвижимости и земельный участок – не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Истцом указано, а ответчиком не оспорено, что по состоянию на дату рассмотрения спора объекты строительства и земельный участок ФИО1 Продавцом не переданы, его право собственности в установленном законом порядке не зарегистрировано. 

Определением Арбитражного суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № требования ФИО1 о передаче жилого помещения секции помещения секции № (161,6 кв.м., 3 этажа) в доме блокированной застройки № по адресу: 

<

адрес> на участке с кадастровым номером №, включены в реестр требований ООО «Сабидом-инвест» по передаче жилых помещений.

Решением Арбитражного суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № ответчик ООО «ФИО4» был признан несостоятельным (банкротом). 

Согласно ответу администрации г.о. Химки Московской области от ДД.ММ.ГГГГ №, жилой комплекс «Белый город» признан проблемным объектом.

Завершение строительства ЖК «Белый город» осуществляет инвестор ООО «Фортуна» в рамках заключенного с Правительством Московской области Соглашения о реализации масштабного инвестиционного проекта по строительству объектов жилого и не жилого назначения на территории Московской, которым в том числе предусмотрено обеспечение прав граждан-соинвесторов инвестирующих денежные средства в строительство жилых домов ЖК «Белый город». 

Дом блокированной застройки № в ЖК «Белый город» не введен в эксплуатацию, в настоящее время ведется строительство, планируемый срок ввода в эксплуатацию - IV квартал 2023 года.

На основании Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор долевого участия в строительстве подлежит обязательной государственной регистрации.

Так, указанным выше договором, заключённым между истцом и ответчиком, хотя бы и поименованным предварительным договором купли-продажи, предусмотрены строительство ответчиком жилого дома, сдача его в эксплуатацию и передача жилого дома блокированного типа малоэтажной застройки в строящемся доме контрагенту, внесшему денежные средства на строительство.

Согласно частям 1 и 2 статьи 6 названного Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

При наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признаётся договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию. 

С учетом изложенного, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-198, 233-235ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Сабидом-инвест» о признании предварительного договора купли-продажи договором участия в долевом строительстве - удовлетворить.

Признать Предварительный договор № от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи Объектов недвижимого имущества (Жилого помещения таун-хауса и придомового земельного участка) с условным номером №, площадью 161,6 кв.м., количество этажей №, договором долевого участия в строительстве на земельном участке с кадастровым номером: №, по адресу: 

<

адрес> Жилого помещения таун-хауса и придомового земельного участка при доме № с условным номером владение №, общей площадью 161,6 кв.м., количество этажей №.

Решение является основанием для регистрации договора участия в долевом строительстве в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области без заявления уклоняющейся от государственной регистрации стороны.

Ответчик вправе подать в Мытищинский городской суд Московской области заявление об отмене заочного решения в течение семи дней со дня получения его копии.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Мытищинский городской суд в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления. 

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицам, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья ПОДПИСЬ А.В. Заякина

Мотивированное решение изготовлено – 26.02.2024.

Судья ПОДПИСЬ А.В. Заякина