Дело №2-90/2024

УИД: 26RS0012-01-2023-004146-67

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

“27“ февраля 2024 года г. Ессентуки

Ессентукский городской суд Ставропольского края 

в составе председательствующего судьи Ивановой Е.В., 

с участием:

ответчиков ФИО1, ФИО2, ФИО3,

третьего лица ФИО4,

при секретаре Егоровой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5, ФИО6 к ФИО1, ФИО7, ФИО2, действующей в интересах несовершеннолетнего ФИО8, ФИО3 об устранении препятствий в пользовании, возложении обязанности,

установил:

ФИО5, ФИО6 обратились в суд с иском к ФИО1, ФИО3, ФИО9 об устранении препятствий в пользовании, возложении обязанности, указав, что ответчики, используя свое положение в качестве собственников имущества, находящегося по адресу: 

<

адрес>/ФИО10, 27, а так же имея в пользовании земельный участок (договор аренды земельного участка от 18 марта 2020 г. *****-з, кадастровый *****) незаконным путем ограничили въезд на территорию совместного пользования, закрыв въездные ворота на замок, мотивируя это тем, что на территорию совместного пользования имеют права заезжать только собственники помещений, а арендаторы могут заехать на территорию совместного пользования только с 14.00 до 16.00 с понедельника по пятницу. Законность своих требований обосновывают Протоколом собрания собственников недвижимого имущества от 10 апреля 2023 г. б/н, при этом в нем указали обстоятельства, не имеющие никакой действительности и фактических доказательств.

Одним из основных доказательств является Протокол общего собрания собственников недвижимого имущества по адресу 

<

адрес>, подписанный ответчиками, который ограничивает права арендаторов в пользовании арендованным имуществом и тем самым подтверждает согласие Ответчиков на осуществление действий, нарушающих права истцов.

Ограничение права пользования выражается в том, что на территории совместного пользования (двора) находится гараж и склад, который является собственностью ФИО4, а ФИО5 вышеуказанное недвижимое имущество было передано в аренду на основании Договора аренды нежилого помещения от 1 июня 2023 г., прошедшего надлежащим образом государственную регистрацию, а так же договора субаренды земельного участка, условия которого ФИО5 выполняет добросовестно. 21 августа 2023 года на основании согласия арендодателя, ФИО5 заключил с ФИО6 договор субаренды части недвижимого имущества (гаража). Однако без въезда на территорию общего пользования, пользоваться арендованным имуществом не возможно.

ФИО1 согласно Протоколу собрания собственников недвижимого имущества, фактически взял на себя обязательство открывать и закрывать ворота во время, указанное в протоколе с 14.00 до 15.00, а так же в необходимые случаи с 10.00 до 16.00 только с понедельника по пятницу и только по предварительному звонку ему с просьбой разрешить въехать к гаражу или к складу.

Однако ввиду того что, истец военнослужащий и может пользоваться арендуемым помещением только после 17.00, то есть поставить транспортное средство и попасть в гараж и в склад невозможно, так как это уже за пределами 16.00, но и если он поставит в гараж транспортное средство, то и забрать его не сможет, потому что ворота могут открыть после 10.00 следующих суток. Соответственно, в выходные дни он и субарендатор попасть в гараж и склад не могут. Субарендатор хранит свое имущество в гараже, которое можно погрузить исключительно только на транспортное средство (лодка) и скутер, на котором можно выехать только из въездных ворот, но из-за чинения препятствий Ответчиками это сделать не представляется возможным.

При этом на территории совместного пользования ежедневно в течение рабочего дня находится транспортное средство Лада калина, собственником которой является работник зеркального цеха. В обосновании проезда на территорию совместного пользования транспортного средства ФИО11 В.И. заявляет, что его рабочие могут беспрепятственно заезжать, так как схемой порядка пользования земельным участком указаны границы, которые закреплены за ФИО1, в рамках которых стоят транспортные средства его работников, а истец является арендатором и не может заехать на территорию совместного пользования в любое удобное ему время, в том числе ставить свое транспортное средство на территории совместного пользования во время проведения работ на складе и в гараже.

При заключении договора аренды недвижимого имущества на склад и гараж ни в каких правоустанавливающих документах, в том числе в договоре аренды вышеупомянутого земельного участка, не указано время, по которому собственникам либо арендаторам, либо субарендаторам ограничено время для въезда на территорию совместного пользования.

Согласно пункту 2.3.2 Договора аренды земельного участка от 18 марта 2020 г. № 158-з арендатор обязан воздерживаться от любых действий, создающих для субарендатора препятствия в использовании земельного участка.

Для урегулирования возникшей ситуации им были написаны обращения в комитет по муниципальному имуществу города Ессентуки, пожарную часть города Ессентуки, однако действий, направленных на восстановление нарушенных прав этими организациями произведено не было, а только отсылки к судебному разбирательству, так как предмет спора имеет гражданско-правовой характер.

В виду ограничения прав пользования со стороны Ответчиков и невозможности постоянного круглосуточного доступа ФИО5 и ФИО6 к арендуемому гаражу и складу, ограничиваются права пользования, а также создаются прямые предпосылки к пожароопасности, так как в случае возникновения пожара потушить и эвакуировать находящееся в помещениях имущество будет невозможно, так как ворота закрыты и доступ на территорию совместного пользования фактически ограничен. Соответственно и вывезти имущество из гаража и склада невозможно, а также их действия могут повлечь непоправимый вред имуществу третьих лиц.

На основании вышеизложенного, просит суд обязать Ответчиков устранить препятствия к пользованию арендованным имуществом и обеспечить круглосуточный доступ на территорию совместного пользования, где находится арендованное имущество ФИО5 и ФИО6; в течении 3 дней с момента вступления в законную силу решения суда передать ключи от въездных ворот истцу ФИО5.

Определением суда от 24.11.2023 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования привлечен ФИО4.

Определением суда от 28.12.2023 года к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ФИО8, ФИО7, а ФИО9 исключен из числа ответчиков.

В судебное заседание истцы ФИО5, ФИО6 не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежавшим образом, представили заявление о рассмотрении дела в их отсутствие. 

В судебном заседании ответчик ФИО1, действующий также в интересах ФИО7, просил отказать в удовлетворении исковых требований, пояснив, что его семья, ФИО3 и ФИО4 являются собственниками нежилых помещений по адресу: 

<

...>, используемых для предпринимательской и иной деятельности. Некоторые помещения сдаются в аренду. Все арендаторы, кроме ФИО5 и его жены добросовестно пользуются арендованным имуществом, однако истцы создают препятствия в пользовании самим собственникам, поскольку используют территорию для стоянки различных автомобилей. При этом, они, как собственники недвижимости, иногда лишены возможности заехать во двор и разместить принадлежащий им транспорт на земельном участке, находящемся в общем пользовании. Кроме того, собственники недвижимости решили ограничить доступ на территорию земельного участка посторонним лицам, для чего установили въездные ворота, ключи от которых были переданы всем собственникам помещений, в том числе ФИО4, который передал ключи своему арендатору ФИО5 В свою очередь, ФИО5 ведет себя вызывающе, на просьбы закрывать въездные ворота не реагирует, это создает возможность доступа на территорию посторонним лицам, вследствие чего уже имели место хищения имущества и пожар. В связи с этим, собственники помещений провели общее собрание, на котором было принято решение ограничить арендаторам доступ на территорию дома до 15.00 часов в рабочие дни. При этом, он сообщил ФИО5, что в случае необходимости он (ФИО12) готов открыть ворота в любое время, когда это понадобится истцу. Полагал, что собственники помещений имеют преимущественное право на использование земельного участка перед арендаторами. 

В судебном заседании ответчик ФИО2, действующая в интересах несовершеннолетнего ФИО8, просила отказать в удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании ответчик ФИО3 просила отказать в удовлетворении исковых требований.

Ответчики ФИО7, ФИО8 в судебное заседание не явились, о дате и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

Третье лицо ФИО4 в судебном заседании полагал исковые требования подлежащими удовлетворению и пояснил, что он заключил с ФИО5 договор аренды принадлежащих ему помещений, договор аренды в установленном законом порядке зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю. В свою очередь, ФИО5 с его согласия заключил договор субаренды с ФИО6 Условия договора аренды ФИО5 исполняются. Считает, что ответчики злоупотребляют правами собственников, поскольку арендатор вправе использовать на законных основаниях арендованное имущество наряду с собственниками недвижимости. Он передавал ФИО5 ключи от въездных ворот, однако ответчики заменили замок в воротах, в связи с чем истец не имеет возможности доступа к арендованному имуществу. 

Выслушав пояснения участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 304 ГК Российской Федерации - собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения и по смыслу данной статьи - достаточным основанием для предъявления данных требований является сам факт нарушения прав собственника по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом.

Как установлено в судебном заседании, и подтверждается сведениями, представленными Управлением Росреестра по Ставропольскому краю, ответчику ФИО3 на праве собственности принадлежит нежилое помещение, кадастровый *****, расположенное по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 08.12.2023 (л.д.167-169).

Ответчику ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое помещение, кадастровый *****, расположенное по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 

<

дата> (л.д.170-179).

Третьему лицу ФИО4 на праве собственности принадлежат нежилые помещения 1-12, 14-17, 1-4, 9-10, кадастровый *****, расположенные на 2 этаже и в подвале по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.181-183).

Земельный участок с КН *****, пл.1408 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, предоставлен собственникам помещений в аренду с 26.09.2019 по 25.09.2068 по договору аренды Комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Ессентуки № 158-з от 18.03.2020 г. (л.д.35-40).

Из выписки из ЕГРН от 30.11.2023 г. следует, что лицами, в пользу которых установлены ограничения прав в отношении земельного участка, являются: ФИО1, ФИО7, ФИО8, ФИО3 и ФИО4 (л.д.154-159).

В силу ч.3 ст.37 ГПК РФ права, свободы и законные интересы несовершеннолетних в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, а также граждан, ограниченных в дееспособности, защищают в процессе их законные представители. Однако суд обязан привлекать к участию в таких делах самих несовершеннолетних, а также граждан, ограниченных в дееспособности.

Согласно свидетельству о рождении (бланк 

<

...>), выданному отделом ЗАГС по г.Ессентуки 03.09.2008 г., ФИО2 является матерью ФИО8, 25.08.2008года рождения.

В связи с этим, интересы несовершеннолетнего ФИО8 в судебном заседании представляет его мать ФИО2 как законный представитель.

На основании договора аренды от 01 июня 2023 года ФИО4 передал в пользование гараж и склад, расположенные по адресу: 

<

адрес> истцу ФИО5, который в свою очередь заключил договор субаренды части недвижимого имущества с ФИО6 от 21.08.2023 г. (л.д.7-12).

Кроме того, между ФИО5 и ФИО4 заключен договор субаренды, по которому ФИО4 передал ФИО5 в субаренду земельный участок пл.100.3 кв.м. под гаражом-складом из земельного участка с КН *****.

Согласно ч.1 ст.39.8 ЗК РФ условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В силу ч.1 ст.606 ГК РФ По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч.ч.1 и 2 ст.609 ГК РФ Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ч. 2 ст.615 ГК РФ Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Приведенные положения закона при заключении договора аренды и субаренды истцами соблюдены, договоры составлены в письменной форме, договор аренды, заключенный между истцом ФИО5 и ФИО4 зарегистрирован в установленном законом порядке.

Предметом договора аренды является гараж и склад, расположенные по адресу: 

<

адрес>, принадлежащие ФИО4, что не оспаривалось сторонами по делу.

Претензий по исполнению договора аренды собственник недвижимого имущества ФИО4 к арендатору ФИО5 не имеет.

Следовательно, как арендаторы нежилых помещений, истцы ФИО5 и ФИО6 вправе использовать переданное им в аренду имущество по его назначению.

В обоснование заявленных возражений, ответчиками представлен суду протокол от 10.04.2023 общего собрания собственников недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на котором согласно повестки собрания обсуждались вопросы доступа арендаторов на территорию земельного участка, на котором расположены нежилые помещения, принадлежащие ответчикам.

Решением собственников помещений установлено: Сменить замок и ключи от ворот; ключ выдать только собственникам; Въезд на территорию объекта могут осуществлять собственники 24/7; Въезд на территорию арендаторам (для погрузки и разгрузки) с 14 до 16 часов в рабочие дни (понедельник-пятница).

Ограничение истцов в пользовании арендованным имуществом исключительно в период времени с 14.00 до 16.00 часов в рабочие дни и смена замка на въездных воротах не оспаривались ответчиками в ходе судебного разбирательства.

Между тем, действующее гражданское законодательство не регламентирует возможность ограничения времени пользования арендованным имуществом, а договором аренды от 01.06.2023 г. такие ограничения не предусмотрены.

При этом, из представленных суду истцом сведений следует, что ФИО5 является военнослужащим - помощником начальника ФГКУЗ "Санаторий "Дон" войск национальной гвардии".

А при таких обстоятельствах, по мнению суда, заслуживают внимания доводы истца о том, что действия ответчиков создают ему препятствия в пользовании арендованным имуществом, т.к. он может пользоваться гаражом лишь после окончания рабочего дня, т.е. после 17.00 часов и в выходные дни.

В силу ч.1 ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Таким образом, суд приходит к выводу о незаконности действий ответчиков, ограничивающих истцов в пользовании арендованным имуществом и злоупотреблении ими правами как собственниками нежилых помещений.

Доводы ответчиков о недобросовестности действий самих истцов, оставляющих незапертыми въездные ворота на территорию спорных объектов недвижимости и создающих возможность доступа к нежилым помещениям посторонним лицам, возникновению конфликтных ситуаций в связи с использованием участка общего пользования в качестве автомобильной стоянки и др. не являются основанием к отказу в удовлетворении исковых требований, поскольку не являются предметом спора по настоящему делу.

При этом, с самостоятельными требованиями о расторжении договора аренды, устранении препятствий в пользовании недвижимым имуществом собственники объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

адрес>, в суд к ФИО5 и ФИО6 не обращались.

Доказательств обратного суду не представлено. 

Проанализировав собранные по делу доказательства, в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что ответчики чинят препятствия истцу, не передают ключи от въездных ворот, что нарушает права истцов на пользование арендованным имуществом (гараж и склад), предусмотренные действующим гражданским законодательством.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что ФИО5 и ФИО6, являясь арендаторами, вправе требовать устранения всяких нарушений их прав, в связи с чем приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований в части возложения на ответчиков обязанности не чинить препятствий в пользовании арендованным имуществом.

Поскольку судом удовлетворены исковые требования об устранении препятствий в пользовании арендованным имуществом, подлежат удовлетворению и требования истцов о передаче ФИО5 дубликата ключей (либо выдаче ключей для изготовления дубликатов) от въездных ворот к месту нахождения арендованного имущества.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил :

исковые требования ФИО5, ФИО6 к ФИО1, ФИО7, ФИО2, действующей в интересах несовершеннолетнего ФИО8, ФИО3 об устранении препятствий в пользовании, возложении обязанности, – удовлетворить.

Обязать ФИО1, ФИО7, ФИО2, действующую в интересах несовершеннолетнего ФИО8, ФИО3 не чинить препятствий в пользовании арендованным имуществом – гаражом и земельным участком, пл. 100,3 кв.м., расположенными по адресу: 

<

адрес>, для чего в течение трех дней с момента вступления в законную силу передать ФИО5 ключи от въездных ворот.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда через Ессентукский городской суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 05 марта 2024 г.

Председательствующий- Е.В.Иванова