Дело №2-3433/17 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Санкт-Петербург 29 ноября 2017 года

Куйбышевский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Плиско Э.А.,

при секретаре Митькиной К.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Санкт-Петербургской общественной организации потребителей «Диалог», ФИО1 к АО «Эталон «ЛенСпецСму» о защите прав потребителя, обязании выплатить денежные средства, 

УСТАНОВИЛ:

Санкт-Петербургская общественная организация потребителей «Диалог» обратилась в суд с исковым заявлением в защиту интересов ФИО1 к ЗАО «ССМО ЛенСпецСму» о защите прав потребителя, обязании выплатить денежные средства. Исковое заявление мотивировано тем, что 30.06.2015 года между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи квартиры; 15.08.2015 года квартира была передана истцу по акту приема-передачи без заключения основного договора; стоимость квартиры составляла 4 695 901 рубль. По состоянию здоровья и из-за финансовых трудностей истец решила отказаться от покупки квартиры, в связи с чем направила ответчику заявление о возврате денежных средств, уплаченных по договору в сумме 1 248 659 рублей. 20.04.2017 года квартира была передана ответчику по акту, однако денежные средства не были возвращены. 20.05.2017 года ответчику была направлена претензия с требованием выплаты денежных средств, в том числе убытков, которое до настоящего времени не исполнено. В связи с тем, что срок заключения основного договора в предварительном не определен, истец, применяя положения ст.429 ч.4 ГК РФ, полагает, что предварительный договор прекратил свое действие 30.06.2016 года. Со ссылкой на ст.22 Закона «О защите прав потребителей», в связи с невозвращением уплаченной за товар денежной суммы и убытков в установленный десятидневный срок, истец просит взыскать с ответчика сумму уплаченных денежных средств в размере 1 248659 рублей, неустойку в размере 2 864499,61 рублей, убытки по оплате коммунальных услуг в сумме 45 000 рублей 14 копеек, поскольку истец поспешила заключить договор на управление многоквартирным домом, в то время как бремя содержания должен нести ответчик; убытки в виде процентов, уплаченных истцом по кредитному договору, в размере 289951,95 рублей, а также в счет компенсации морального вреда 100 000 рублей и штраф в размере 50% от взысканной суммы.

В ходе рассмотрения дела истец уточнила заявленные требования в части наименования ответчика в соответствии с действующим – АО «Эталон ЛенСпецСму».

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, доверила представление и защиту своих интересов СПбООП «Диалог», извещалась надлежащим образом по месту регистрации, однако за получением извещений не явилась, в связи с чем, с учетом положений ст.165-1 ГК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель истца СПбООП «Диалог» и ФИО1 в судебное заседание явился, заявленные исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске и возражениях на отзыв.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, просил отказать в удовлетворении иска по основаниям, изложенным в возражениях.

Суд, выслушав стороны, их доводы и мотивы, исследовав представленные доказательства, изучив материалы дела, приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 

Согласно ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в данных случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах, как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст.429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора; в нем указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п.4 ст.445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как следует из материалов дела, 30 июня 2015 года между продавцом ЗАО «Специализированное Строительно-Монтажное Объединение «ЛенСпецСму» (в настоящее время АО «Эталон ЛенСпецСму») и покупателем ФИО1 заключен предварительный договор №ХХХХ купли-продажи квартиры согласно которому стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи квартиры №ХХХХ, расположенной в жилом доме по адресу: 

<

адрес>, площадью .... кв.м., в течение 360 дней с момента получения продавцом свидетельства о собственности на квартиру и полной предоплаты покупателем общей стоимости квартиры, которая составляет 4 695 901 рубль. Пунктом 1.1 договора стороны указали, что данный договор не рассматривается, как договор долевого участия в строительстве; квартира покупателем была осмотрена и полностью удовлетворяет покупателя.

Данный предварительный договор совершен в письменной форме путем составления единого документа и содержит все существенные условия для договора купли-продажи недвижимого имущества, предусмотренные ст. ст. 554, 555 ГК РФ.

Условия договора в установленном порядке истцом не оспаривались, оснований расценивать какие-либо условия, как ничтожные, суд не усматривает.

Согласно ч.1 ст.431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

06 мая 2015 года право собственности на квартиру, являющуюся предметом договора, зарегистрировано за ЗАО «ССМО «ЛенСпецСму», однако основной договор не мог быть заключен в течение 360 дней с указанного момента, поскольку истцом не была произведена полная оплата договора.

Разделом 4 предварительного договора купли-продажи стороны пришли к соглашению, что оплата истцом цены договора производится по согласованному графику платежей в рассрочку до 28.12.2025 года. Истцом производились платежи по договору до марта 2017 года; представленными квитанциями подтверждается произведение платежей за 16 месяцев в период с июля 2015 года по март 2017 года.

15 сентября 2015 года истцом подписан акт строительной готовности квартиры на предмет передачи квартиры покупателю. 

21 сентября 2015 года сторонами заключено дополнительное соглашение, согласно которому покупатель вправе находиться в приобретаемой квартире, самостоятельно и за свой счет выполнять отделку, при условии заключения соответствующего договора с управляющей компанией.

С указанного момента истец владела и пользовалась квартирой, заключила договор с управляющей компанией, несла расходы по содержанию имущества, что подтверждается представленными документами.

Совокупность приведенных обстоятельств, характеризующих поведение сторон в связи с заключением договора, объективно свидетельствует о том, что действительным волеизъявлением сторон являлось обязательство заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на предварительно согласованных условиях. 

Предварительным договором стороны согласовали два условия, при выполнении которых подлежит заключению основной договор купли-продажи. Право собственности на квартиру было зарегистрировано за ответчиком, объект был введен в эксплуатацию еще 28.11.2014 года, ответчик передал квартиру в пользование истцу. 

Таким образом, судом установлено, что со стороны продавца обязательства были исполнены, препятствий к заключению основного договора купли-продажи в связи с деятельностью ответчика не имелось.

Вторым обязательным условием заключения основного договора купли-продажи являлась полная оплата стоимости квартиры истцом.

Суд считает установленным, поскольку не оспаривалось сторонами и частично подтверждено, что истцом внесено по договору 1 248 659 рублей. 

Таким образом, основной договор купли-продажи не был заключен сторонами по причине неисполнения истцом обязательства по оплате объекта недвижимости, а, с учетом согласованности рассрочки исполнения данного обязательства, срок заключения основного договора еще не наступил. 

04 апреля 2017 года истцом составлено заявление ответчику, в котором в связи со сложной жизненной ситуацией и отсутствием финансовой возможности выполнять обязательства, истец просила расторгнуть договор и возвратить всю сумму выплаченных по договору денежных средств.

25 мая 2017 года ответчику поступила претензия истца, с требованием выплаты всех уплаченных по договору денежных средств, неустойки в связи с нарушением прав потребителя, убытков в виде процентов по кредиту и оплате коммунальных платежей.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Согласно ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Вместе с тем, указанные в заявлении истцом обстоятельства не являются основанием для одностороннего отказа от исполнения обязательств, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором, и предварительный договор мог быть расторгнут по соглашению сторон.

При заключении предварительного договора и дополнительного соглашения стороны согласовали, что, если договор будет расторгнут после получения покупателем доступа в квартиру и права пользования ею, продавец возвращает покупателю денежные средства за вычетом суммы, подлежащей удержанию за период пользования квартирой – 300 рублей в день, а также штрафа в размере 20% от стоимости квартиры. 

Таким образом, требование истца о возвращении всей суммы денежных средств противоречило условиям договора.

Ответчик 02 июня 2017 года направил в адрес истца письменное предложение о явке для заключения соглашения о расторжении договора, с возвращением денежных средств, за вычетом начисленной суммы за пользование квартирой, без удержания предусмотренного штрафа, однако истец к ответчику не явилась, в связи с чем соглашение о расторжении договора не было заключено.

В связи с данными обстоятельствами, ответчик обратился в Третейский суд с исковым заявлением о расторжении предварительного договора купли-продажи.

Решением Третейского суда при ассоциации управляющих недвижимостью от 13 октября 2017 года предварительный договор купли-продажи, заключенный сторонами, расторгнут, со взысканием с АО «Эталон ЛенСпецСму» в пользу ФИО1 уплаченных по договору денежных средств в размере 1 075 559 рублей (за вычетом начисленной суммы за пользование квартирой), без удержания предусмотренного договором штрафа, требование о взыскании которого добровольно не было заявлено АО «Эталон ЛенСпецСму». 

Согласно представленному платежному поручению, АО «Эталон ЛенСпецСму» перечислило на счет ФИО1 денежные средства в размере 1 075559 рублей 13 ноября 2017 года.

Таким образом, требование истца о взыскании уплаченных по договору денежных средств в размере 1 248 659 рублей не основано на законе, а, с учетом произведения выплаты по решению третейского суда, его удовлетворение влечет неосновательное обогащение истца.

Вопреки доводам представителя истца, суд не усматривает оснований расценивать заключенный договор, как договор участия в долевом строительстве, поскольку жилой дом, в котором расположена спорная квартира, был введен в эксплуатацию до заключения данного предварительного договора купли-продажи; оснований полагать, что денежные средства истца были привлечены для строительства спорного объекта, не имеется, при этом оплата истцом производилась в рассрочку, согласованную сроком до 2025 года. Кроме того, у истца не имелось оснований для одностороннего отказа от исполнения договора и в соответствии с положениями Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Суд не соглашается с доводами представителя истца о несогласованности условия о сроке заключения основного договора купли-продажи, поскольку положения ст.190-191, ст.157 ГК РФ предусматривает возможность совершения сделки под отлагательным условием, в том числе в виде регистрации права собственности; ссылка истца на возможность ненаступления данного события не обоснованна; при этом суд учитывает, что право собственности продавца было зарегистрировано в установленном порядке, условия регистрации права и полной оплаты стоимости квартиры не противоречат закону, неясностей не содержат. 

При этом, при исчислении годичного срока действия предварительного договора, истец вправе была обратиться с требованием о понуждении заключения основного договора, прекратить исполнение обязательств, однако данных действий не совершала, продолжала исполнять обязательства, пользоваться квартирой, нести бремя ее содержания, в заявлении о расторжении договора основанием указала финансовое положение. С учетом данных действий истца суд считает, что истец воспринимала заключенный договор купли-продажи как предварительный договор купли-продажи недвижимости с условием заключения основного при полной оплате его цены, и понимала причины незаключения основного договора в виде неисполнения ею своих обязательств. 

Довод представителя истца о том, что ФИО1 на протяжении всего времени была убеждена в покупке квартиры в строящемся доме, противоречат установленным обстоятельствам, действиям истца, которая подписала акт строительной готовности квартиры, заключила договор с управляющей компанией, производила платежи за предоставление коммунальных услуг, что, очевидно, свидетельствует о том, что объект введен в эксплуатацию.

Ввиду того, что судом не установлена неправомерность действий ответчика в данных правоотношениях и относительно предмета иска, требования истца о взыскании неустойки, убытков, штрафа и компенсации морального вреда также не подлежат удовлетворению, как непосредственно зависящие от обоснованности основного требования.

Кроме того, истцом не представлено доказательств заключения кредитного договора с целью приобретения недвижимости, оплаты стоимости квартиры с использованием кредитных средств, взаимосвязь между обязательствами истца по кредитному договору и заключенному предварительному договору купли-продажи ни чем не подтверждена. Ссылка истца на обязательство ответчика по выплате неустойки в силу ст.22 Закона «О защите прав потребителей» основана на неверном толковании норм действующего законодательства, поскольку указанная норма предусматривает выплату неустойки при нарушении продавцом обязательств, продаже товара ненадлежащего качества, предоставлении недостоверной информации о товаре, однако данных обстоятельств судом не установлено. 

Требование истца о взыскании убытков по оплате коммунальных платежей не подлежит удовлетворению, поскольку дополнительным соглашением от 21.09.2015 года стороны предусмотрели право пользования квартирой при условии заключения истцом договора с управляющей компанией и оплате коммунальных услуг, что исключает бремя содержания объекта собственником в силу ст.210 ГК РФ. 

Представленные истцом копия выписки из истории болезни о состоянии здоровья истца, ответа Управления Роспотребнадзора на обращение ФИО1, на выводы суда не влияет. При этом, указанные в данном ответе пункты договора, как ущемляющие права покупателя, не оспаривались истцом в установленном порядке, и не являются основными, регулирующими правоотношения и влияющими на удовлетворение требований истца. 

Представленные доказательства судом проверены, отвечают требованиям относимости и допустимости, а в совокупности признаны достоверными и достаточными для разрешения данного дела. Имеющиеся в материалах дела письменные доказательства соответствуют требованиям ст.71 ГПК РФ, и не вызывают у суда сомнения в их достоверности. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Санкт-Петербургской общественной организации потребителей «Диалог», ФИО1 к АО «Эталон «ЛенСпецСму» отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме. 

Судья

Решение в окончательной форме изготовлено 25.12.2017г.