55RS0003-01-2025-006011-76 

Дело № 2-4263/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Омск 28 ноября 2025 года

Ленинский районный суд г. Омска 

в составе председательствующего судьи Назаретян К.В.

при секретаре судебного заседания Смольницкой А.Б.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2, ФИО3 к ФИО1 о запрете заключения договоров аренды, встречному иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 об определении порядка пользования жилым помещением, обязании не чинить препятствия в пользовании жилым помещением,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2, ФИО3 обратились в суд с названным иском. В обоснование иска указали, что являются собственниками квартиры, находящейся в праве общей долевой собственности, расположенной по адресу: 

<

адрес>. ФИО2 принадлежит 7/32 долей, ФИО3 принадлежит 5/32 долей, ответчику ФИО1 принадлежит 10/16 долей. Ответчик без согласия других собственников сдает в аренду (найм) указанное жилое помещение, что нарушает права истца. 

С учетом уточнения иска просят запретить ФИО1 сдавать выделенные ей в пользование комнаты в квартире по адресу: 

<

адрес> третьим лицам в аренду либо на ином основании, без письменного согласия ФИО2, ФИО3.

Ответчик ФИО1 обратилась в суд, с встречными исковыми требованиями к ФИО2, ФИО3, ссылаясь на то, что ей принадлежат 10/16 долей в спорном жилом помещении и в настоящее время она проживает в Испании. С письменного согласия ответчиков, истец заключила договор найма, согласно которому сдала комнату №3 в аренду с последующим пропорциональным распределением доходов между собственниками и оплатой коммунальных платежей за счет арендной платы. В августе 2025 года возник конфликт между собственниками, ввиду несогласованности действий. Ответчики потребовали, что истец отдала им ключи от двух смежных комнат, в которых хранятся ее вещи и открыла эти комнаты для общего доступа. На момент заключения договора найма истец была единственным собственником, а ответчики оформили наследство уже после заключения договора. Далее ответчики посчитали действия истца незаконными и захотели единолично распоряжаться денежными средствами от аренды комнаты по своему усмотрению, сообщив об этом истцу в переписке. Согласно выписке ЕГРН доля истца в праве общедолевой собственности в 

<

адрес> составляет 10/16, что соответствует двум комнатам № 1 площадью 14,5 кв.м, и № 2 площадью 25,7 кв.м, обозначенным в техническом паспорте соответственно. Комната № 3 площадью 14, 3 кв.м., соответствует долям ответчиков 7/32 и 5/32 на которую ответчики и претендуют. В общем пользовании остаются места общего пользования: кухня 5.4 кв.м., ванная 2,6 кв.м., туалет 1.3 кв.м., коридор 5.5 кв.м. Именно такой порядок пользования помещениями в вышеуказанной квартире истец считает наиболее рациональным. Но соглашением сторон установить порядок пользования не удалось. Равно как и добровольно разделить лицевой счёт для оплаты коммунальных услуг. 

С учетом уточнения требований в судебном заседании просит определить следующий порядок пользования квартирой № 1 общей площадью 79,2 кв.м, жилой 54.4 кв.м, в 

<

адрес>, кадастровый №.

-комната № 1 площадью 14.4 кв.м, и комната № 2 площадью 25.7 кв.м, закрепляется за истцом ФИО1

-комната № 3 площадью 14.3 кв.м закрепляется за ответчиками ФИО2 и ФИО3, а также обязать ответчиков не чинить препятствий истцу в пользовании вышеуказанным жилым помещением, включая места общего пользования. 

В судебном заседании истцы по первоначальному иску и ответчики по встречным требованиям ФИО2, ФИО3 участия не принимали, просили рассмотреть дело в их отсутствие с участием своего представителя.

Представитель ФИО2, ФИО3 по доверенности ФИО10 в судебном заседании исковые требования уточнил по основаниям изложенным в иске, просил запретить ФИО1 сдавать в аренду (найм), либо иным способом предоставлять в пользование третьим лицам, принадлежащую ей долю в жилом помещении, квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>., без предварительного согласия всех собственников. Против удовлетворения встречного иска в части определения порядка пользования квартирой не возражал, иного порядка не предложил.

Ответчик по первоначальным исковым требованиям и истец по встречным ФИО1 в судебное заседание не явилась, о месте и времени извещена надлежащим образом.

Представители ФИО1 по доверенности ФИО7, ФИО8 в судебном заседании представили возражения, в которых указали, что после смерти матери и брата доверителя в декабре 2024 г. ФИО2 и ее мужу Анатолию было предложено заселиться и жить в одной из комнат квартиры на 

<

адрес>. Они отказались по причине, что там им всё будет напоминать об усопших. Сказали, что будут жить с матерью ФИО3 в трехкомнатной квартире по месту прописки (Стальского 12,12). На предложение ФИО1 сдать в аренду одну комнату в спорной квартире с целью, внесения в дальнейшем платы за коммунальные услуги, истцы согласились. Договор найма комнаты от 23.12.2024 заключался в присутствии и с обоюдного согласия истцов. О чем свидетельствуют их подписи на последней странице договора. Наниматель и риэлтор были свидетелями, что истцы не высказывали своего несогласия на сдачу комнаты в аренду в момент заключения договора. Встреча с Нанимателем и подписание договора найма проходила в 

<

адрес>. Истцы пришли со своими дубликатами ключей. Истец ФИО2 отдала по просьбе Нанимателя свой ключ от подъезда, и в тот же день ей сделали копию ключа. Вступив в права наследования 04.06. 2025, истцы также не высказывали недовольства или несогласия, не выдвигали требований досрочного расторжения договора аренды. Конфликт интересов произошёл 21.08.2025, когда ответчик с дочкой приехали из Испании в г. Омск на летние каникулы. Поскольку квартира, являлась единственным жильём ответчика в РФ, поэтому договор найма заключался с одним условием, что 2 смежные комнаты с личными вещами всегда будут закрыты на ключ и они смогут приехать летом и жить там. Истцы встретились и предложили по окончании договора найма 23.11.2025 заключить новый договор так, чтобы в качестве наймодателей уже выступали они, и оплата аренды за комнату полностью поступала им на их счёт. А коммунальные услуги продолжала оплачивать ответчик, как и прежде. На сегодняшний день коммунальные услуги за всех собственников оплачивает ответчик из арендной платы. Поскольку истцы до сих не открыли лицевые счета на все виды коммунальных услуг. Большая часть арендной платы уходит на оплату коммунальных платежей и текущие расходы по квартире (установка нового газового счётчика, покупка и установка нового унитаза и пр.). Квартира нуждается в основательном капитальном ремонте. Поэтому необходимо всегда иметь резервный фонд денежных средств, для осуществления текущего ремонта. 23.11.2025 заканчивается срок действия договора найма комнаты, без последующего пролонгирования. Наниматель уведомлен о суде и уже сейчас активно занимается поиском нового жилья. С 23.11.2025 освободит комнату. Совместная доля истцов соответствует метражу этой комнаты и ответчик не возражает определить за истцами эту комнату в единоличное пользование.

Выслушав лиц, принявших участие в деле, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу части 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (п. 1). Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (п. 2).

Согласно ч. 1 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами использования, которые установлены кодексом.

При наличии нескольких собственников спорного жилого помещения положения ст. 30 ЖК РФ о правомочиях собственника жилого помещения подлежат применению в нормативном единстве с положениями ст. 247 ГК РФ о владении и пользовании имуществом, находящимся в долевой собственности.

В силу ч. 3 ст. 17 Конституции РФ и ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

Судом установлено, что 

<

адрес>, расположенная по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 79,2 кв.м. находится в общей долевой собственности: 7/32 долей – принадлежат ФИО2, 5/32 долей - ФИО3, 10/16 долей - ФИО1, что подтверждается представленной по запросу суда выпиской из ЕГРН по состоянию на 08.10.2025

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (Наймодатель) и ФИО9 (Наниматель) заключен договор найма жилого помещения, 

<

адрес>, по адресу: 

<

адрес>., ФИО1 сдает по договору найма 3-ю комнату площадью 14,3 кв.м..

По условиям договора срок найма установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.2 договора). Плата за наем составляет 15 000 рублей в месяц (пункт 3.3 договора), производиться не позднее 23 числа каждого месяца, счет за оплату коммунальных услуг и показания счетчиков вносит Наниматель.

Согласно пояснениям представителей ФИО1 в настоящее время договор расторгается, арендатор скоро освободит принадлежащее жилое помещение.

Возражая против заключенного договора найма от ДД.ММ.ГГГГ, собственники ФИО2, ФИО3 просят на будущее время запретить ФИО1сдавать выделенные ей в пользование комнаты в квартире по адресу: 

<

адрес> третьим лицам в аренду либо на ином основании без письменного согласия ФИО2, ФИО3.

ФИО1 заявлено требование об определении порядка пользования жилым помещением.

При рассмотрении дела установлено, что спорное жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, представляет собой трехкомнатную квартиру площадью 79,2 кв. м, состоящую из: 1-я комната- 14,4 кв.м., 2 –я комната-25,7 кв.м., 3-я комната- 14,3 кв.м., санузел – 2.6 кв.м., туалет -1,3 кв.м., коридор 15,5 кв.м.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу ч. 4 ст. 3 ЖК РФ никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Согласно ст. 11 ЖК РФ защита жилищных прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения.

В силу ст. 1 Закона РФ от 25.06.1993 г. за N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" каждый гражданин России имеет право на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации.

В соответствии со ст. 2 указанного Закона местом жительства является жилой дом, квартира, служебное жилое помещение, специализированные дома (общежитие, гостиница - приют, дом маневренного фонда, специальный дом для одиноких престарелых, дом-интернат для инвалидов, ветеранов и другие), а также иное жилое помещение, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), договору аренды либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством РФ.

В соответствии с ч. 1 и ч. 4 ст. 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного суда Российской Федерации в Постановлении N 8 от 31 октября 1995 года "О некоторых вопросах применения судами Конституции РФ при осуществлении правосудия" (п. 13) при рассмотрении дел, вытекающих из жилищных правоотношений, судам необходимо учитывать, что Конституция РФ предоставила каждому, кто законно находится на адрес, право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства, а также гарантировала право на жилище (ч. 1 ст. 27, ч. 1 ст. 40).

Согласно ч. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке - устанавливаемом судом.

В соответствии с ч. 2 ст. 288 Гражданского кодекса РФ жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

Право собственника жилого помещения на предоставление во владение и (или) в пользование принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения гражданину на основании договора найма и ином законном основании, предусмотрено также ч. 2 ст. 30 Жилищного кодекса РФ.

При этом в соответствии с ч. 4 ст. 17 Жилищного кодекса РФ пользование жилым помещение осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Таким образом, законодатель, предусмотрев право собственника жилого помещения по передаче его внаем гражданам по договору найма, обусловил возможность осуществления этого права как необходимостью соблюдения интересов соседей, так и необходимостью соблюдения требований гражданского законодательства и Жилищного кодекса РФ.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (пункт 1 статьи 246 Гражданского кодекса РФ).

Из содержания данных норм в их взаимосвязи следует, что правомочия владения и пользования общим имуществом в жилом помещении сособственники должны осуществлять по соглашению между собой.

Предоставление сособственником комнат в квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями необходимо согласовать с другими сособственниками жилого помещения. Если такое согласие не достигнуто, то порядок пользования общим имуществом устанавливается судом.

Принимая во внимание изложенное, а также тот факт, что проживание третьих лиц неизбежно связано с использованием мест общего пользования, а выделенная комната не является обособленным объектом недвижимости, предоставление доступа третьим лицам без согласия всех собственников нарушает права истцов, несмотря на определение порядка пользования жилым помещением.

В связи с чем суд приходит к выводу об удовлетворении требований ФИО2, ФИО3 и считает возможным запретить ФИО1 сдавать выделенные ей в пользование комнаты в квартире по адресу: 

<

адрес> третьим лицам в аренду либо на ином основании, кроме членов ее семьи, без письменного согласия ФИО2, ФИО3.

Рассматривая встречные требования ФИО1 об определении порядка пользования жилым помещением, суд исходит из следующего.

Из разъяснений, содержащихся в п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что, разрешая требование об определении порядка пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Согласно выписке из ЕГРН доля ФИО1 в праве общедолевой собственности в 

<

адрес> составляет 10/16, что соответствует двум комнатам № площадью 14,5 кв.м, и № площадью 25,7 кв.м.

Комната № площадью 14, 3 кв.м., соответствует долям ФИО2, ФИО3 7/32 и 5/32, на которую ответчики в ходе судебного разбирательства не претендовали. 

В общем пользовании остаются места общего пользования: кухня 5.4 кв.м., ванная 2,6 кв.м., туалет 1.3 кв.м., коридор 5.5 кв.м.

Возражений относительно предложенного ФИО1 порядка пользования спорным жилым помещением ФИО2, ФИО3 суду не представлено.

Указанный порядок пользования не нарушает прав и законных интересов сторон, третьих лиц и является соразмерным принадлежащей собственникам долям. 

При указанных обстоятельствах дела, суд полагает возможным определить порядок пользования жилым помещением, следующим образом: передать в пользование ФИО2, ФИО3 комнату площадью 14,3 кв.м, в пользование ФИО1 - комнаты площадью 14,4 кв.м и 25,7 кв.м.

Места общего пользования, входящие в состав жилого помещения, а именно, коридор, санузел, туалет, кухню, надлежит оставить в совместном пользовании истцов и ответчика.

Истцом ФИО1 также заявлено требование об обязании ФИО2, ФИО3 не чинить ей препятствий в пользовании жилым помещением.

Между тем, в ходе судебного заседания факта отсутствие доступа ФИО1 в квартиру установлено не было, более того, было установлено, что она сдавала комнату в аренду, установлено, что у всех собственников имеются ключи и свободный доступ к жилому помещению, в связи с чем в требованиях в этой части следует отказать.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2, ФИО3 - удовлетворить.

Запретить ФИО1 сдавать выделенные ей в пользование комнаты в квартире по адресу: 

<

адрес> третьим лицам в аренду либо на ином основании, кроме членов ее семьи, без письменного согласия ФИО2, ФИО3.

Встречные исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Определить порядок пользования жилым помещением по адресу: 

<

адрес>.

Передать в пользование ФИО2, ФИО3 комнату площадью 14,3 кв.м.

Передать в пользование ФИО1 комнаты площадью 14,4 кв.м и 25,7 кв.м.

Передать в общее пользование сторон помещения ванной комнаты, туалета, коридора и кухни.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Ленинский районный суд города Омска в течение одного месяца с момента принятия судом решения в окончательной форме.

Судья К.В. Назаретян

Мотивированное решение изготовлено 08 декабря 2025 года.

Судья К.В. Назаретян