Дело № 2-74/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

29 января 2019 года г. Калининград

Московский районный суд г. Калининграда

в составе председательствующего судьи Юткиной С.М.,

при секретаре Доманцевич А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «ДОМ.РФ» к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество, 

У С Т А Н О В И Л:

АО «ДОМ.РФ» обратилось в суд с иском к ответчикам о взыскании в солидарном порядке задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что согласно договору займа №88Н/11 от 10 августа 2011 года, Некоммерческая организация «Фонд жилищного и социального строительства Калининградской области» предоставил ФИО1, ФИО2 кредит в сумме 

<

данные изъяты> руб. сроком на 

<

данные изъяты> месяца, считая с даты фактического предоставления займа с уплатой процентов за его использование в размере 

<

данные изъяты> % годовых. 

Заем был предоставлен для целевого использования, а именно: для приобретения в совместную собственность ФИО1 и ФИО2 квартиры, расположенной по адресу г

<

адрес>, общей площадью 65,1 кв.м, с кадастровым номером №. 

В силу п. 1.4 договора займа, обеспечением исполнения обязательств Заемщика является ипотека квартиры в силу закона. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены закладной, выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области первоначальному залогодержателю - Некоммерческая организация «Фонд жилищного и социального строительства Калининградской области» 15.08.2011 г. В настоящее время законным владельцем закладной является Акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», что подтверждается отметкой на закладной о смене владельца закладной (стр. 6 закладной).

В нарушение условий закладной и договора займа, платежи по возврату суммы займа и процентов за пользование им производятся ответчиками с нарушением сроков и в недостаточном размере.

По состоянию на 27.06.2018г. сумма задолженности заемщиков по договору займа составляет 

<

данные изъяты> руб., из них: 

<

данные изъяты> руб. - задолженность по основному долгу; 

<

данные изъяты> руб. - задолженность по процентам; 

<

данные изъяты> руб. - задолженность по пеням, начисленным на просроченный основной долг и на просроченные проценты.

Ответчику ФИО2 было направлено требование о полном досрочном исполнении обязательств по договору займа в срок до 13 июля 2018г.

До настоящего момента указанные требования не исполнены, при этом платежи поступают несвоевременно и не в полном объеме. 

С учетом частичного исполнения ответчиками обязательств по договору займа АО «ДОМ.РФ» уточнил исковые требования и просит взыскать с ФИО1, ФИО2 в солидарном порядке задолженность по договору займа №88Н/11 от 10 августа 2011 года по состоянию на 28.01.2019 г. в размере 748107,54 руб., а также, начиная с 29.01.2019г. до вступления решения суда в законную силу, в соответствии с условиями договора займа и закладной, взыскать на остаток задолженности по основному долгу проценты в размере 

<

данные изъяты>% годовых, обратить взыскание на предмет ипотеки - принадлежащую на праве совместной собственности ФИО1, ФИО2 квартиру, общей площадью 65,1 кв.м, расположенную по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером: №, определить способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 

<

данные изъяты> руб., что составляет 

<

данные изъяты> % от рыночной стоимости заложенного имущества, а также взыскать с ответчиков солидарно расходы по уплате государственной пошлины в размере 

<

данные изъяты> руб.

Представитель истца по доверенности АО «ДОМ.РФ» ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в свое отсутствие.

Ответчики ФИО1 и ФИО2 в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, что подтверждается уведомлениями о вручении судебных извещений (л.д.185-186).

Представитель ответчика ФИО2 ФИО4 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, пояснила, что ответчики добросовестно исполняли условия договора. Просрочка образовалась в силу тяжелого материального положения заемщиков. В настоящий момент ответчики погасили просроченную задолженность и вошли в график платежей. ФИО1 и ФИО2 работают, получают пенсию и готовы выплачивать задолженность ежемесячными платежами. Просила в иске отказать, а в случае удовлетворения исковых требований предоставить отсрочку реализации заложенного имущества. 

Заслушав представителя ответчика, исследовав письменные материалы гражданского дела, и дав им оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 819 ГК РФ, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные договором займа.

Согласно со ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

В соответствии с п. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В силу ст.ст. 307, 309, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться в срок и надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств.

Согласно ч.1, 2 ст. 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, при том, как полностью, так и в части долга. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.

Из п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса РФ, следует, что исполнение обязательств может обеспечиваться залогом.

В соответствии со ст.13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге) недвижимости» права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей права ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой. Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству.

Передача прав по закладной и залог закладной осуществляются в порядке, установленном статьями 48 и 49 настоящего Федерального закона.

10 августа 2011 года между НО «Фонд жилищного и социального строительства Калининградской области» (займодавец) и ФИО1, ФИО2 (заемщики), являющимися солидарными должниками, был заключен договор займа №88Н/11 (л.д. 20), согласно которому займодавец предоставляет заемщикам заем, а заемщики обязуются возвратить займодавцу заем и уплатить проценты за пользование займом. По условиям договора заемщикам предоставлен заем в сумме 

<

данные изъяты> рублей, сроком на 

<

данные изъяты> календарных месяца, под 

<

данные изъяты> % годовых, размер ежемесячного платежа – 

<

данные изъяты> руб. 

Заем был предоставлен для целевого использования, а именно: для приобретения в общую совместную собственность ФИО1 и ФИО2 жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 65,1 кв.м, с кадастровым номером № (п. 1.3 договора займа). 

Обеспечением исполнения обязательств заемщиков по договору является ипотека недвижимого имущества в силу закона, в соответствии со ст. 77 ФЗ от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Права займодавца по договору подлежат удостоверению закладной, составляемой заемщиком (залогодателем) в предусмотренном договором порядке и в соответствии с действующим законодательством РФ (п. 1.5 договора). 

Согласно п.2.1 договора займа №88Н/11, заем предоставляется заемщикам либо в наличной форме, путем выдачи на руки в определенном займодавцев месте, либо в безналичной форме, путем перечисления всей суммы займа на банковский счет № в Филиале «Санкт-Петербург» КБ «ЕВРОТРАСТ» (ЗАО) г. Санкт-Петербург, открытый на имя представителя заемщиков (л.д.22). 

Между НО «Фонд жилищного и социального строительства Калининградской области» (продавец) и ФИО1, ФИО2 (покупатели) 10 августа 2011 года заключен договор купли-продажи квартиры (возникновение ипотеки в силу закона), по условиям которого покупатели приобрели в общую совместную собственность квартиру, общей площадью 65,1 кв.м., в том числе жилой площадью 38,5 кв.м., состоящую из трех жилых комнат, находящуюся по адресу: 

<

адрес>(л.д.43-44). 

Права первоначального залогодержателя по договору займа – НО «Фонд жилищного и социального строительства Калининградской области» были удостоверены закладной, выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области 15 августа 2011 года (л.д. 34-40). 

В силу п. 4.4.4 договора займа займодавец имеет право уступить права требования по договору, в т.ч. путем передачи прав на закладную третьим лицам в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ и передачи самой закладной.

Согласно п. 4.1 закладной залогодержатель имеет право передать свои права по закладной другому лицу и передать саму закладную. 

На основании договора купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки) № 06-11/135-Н от 31.01.2011 г., права по закладной переданы ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АО «АИЖК»), что подтверждается отметкой на закладной о смене владельца 15.09.2011 года (л.д. 38). 

Распоряжением Федерального агентства по управлению государственным имуществом №97-р от 02.03.2018 года фирменное наименование АО «АИЖК» изменено на АО «ДОМ.РФ»(л.д.13) 

Согласно выписке из ЕГРН, квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес> принадлежит на праве совместной собственности ФИО1 и ФИО2 (л.д.115)

В силу п. 4.1.1. договора займа, заемщик обязуется возвратить полученный заем и уплатить проценты, начисленные за пользование займом, а также уплатить сумму неустойки (при наличии).

В силу п. 4.4.1 договора займа, займодавец имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору путем предъявления письменного требования о полном досрочном возврате суммы займа, начисленных в соответствии с условиями договора, но неуплаченных процентов и суммы неустойки в следующих случаях: а) при просрочке осуществления заемщиком очередного ежемесячного платежа на срок более чем 30 календарных дней; б) при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. 

В связи с тем, что заемщиками нарушались сроки внесения ежемесячных платежей по договору займа, 13.06.2018 года в целях досудебного разрешения спора, истец направил ФИО2 требование о полном досрочном погашении обязательств по договору займа с уплатой причитающихся залогодержателю процентов (л.д.7), однако указанное требование до настоящего момента ответчиками не исполнено. 

Из расчета истца по состоянию на 28.01.2019 года следует, что размер задолженности ответчиков составил 

<

данные изъяты> руб., из которых

<

данные изъяты> руб. – задолженность по основному долгу, 

<

данные изъяты>- задолженность по процентам.

Расчет суммы задолженности произведен истцом исходя из условий договора, с учетом выплаченных заемщиками сумм во исполнение обязательств по договору займа, документально обоснован, проверен судом, каких-либо неясностей или сомнений относительно способа исчисления задолженности у суда не возникает. 

В силу требований ст. 56 ГПК РФ, доказательств гашения задолженности в ином размере, ответчиками не представлено, представленный банком расчет задолженности ответчиками не оспаривается.

Учитывая, что ответчики ненадлежащим образом исполняли условия договора займа по возврату суммы займа и уплате процентов за пользование, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в части взыскания задолженности по договору займа в размере 

<

данные изъяты> руб. 

Как разъяснено в пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №13/14 от 08 октября 1998 года «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами» (в связи с утверждением постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации №7 от 24 марта 2016 года «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» указанный пункт сохранил свое действие), в случаях, когда на основании пункта 2 статьи 811, статьи 813, пункта 2 статьи 814 Кодекса заимодавец вправе потребовать досрочного возврата суммы займа или его части вместе с причитающимися процентами, проценты в установленном договором размере (статья 809 Кодекса) могут быть взысканы по требованию заимодавца до дня, когда сумма займа в соответствии с договором должна была быть возвращена.

При таких обстоятельствах, требования истца о взыскании процентов за пользование займом до дня вступления в законную силу решения суда, то есть на будущее время, предусмотрены действующим законодательством.

Учитывая, что положения кредитного договора позволяют определить конкретную сумму, на которую могут быть начислены проценты за пользование кредитом, а также применяемую при расчете процентную ставку – 

<

данные изъяты>% годовых, то истец вправе требовать с ответчика уплаты установленных договором процентов за пользование кредитными денежными средствами за период с 29 января 2019 года до вступления решения суда в законную силу.

Согласно п. 4.4.2 договора займа, займодавец имеет право обратить взыскание на недвижимое имущество при неисполнении требований займодавца, в случаях, установленных в п. 4.4.1. договора. 

Пунктом 1 ст. 334 ГК РФ предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

В соответствии со статьей 348 ГК РФ, статьями 50, 54.1 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

На основании п.1 ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Согласно п. 1 ст. 56 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Учитывая, что ответчиками систематически нарушались сроки внесения ежемесячных платежей в счет погашения кредитной задолженности, суд приходит к выводу о том, что требования истца об обращении взыскания на предмет ипотеки путем реализации с публичных торгов подлежат удовлетворению.

Согласно пп. 4 п. 2 ст. 54 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно отчету № от 04.07.2018 года, выполненному ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный Центр» по заказу АО «ДОМ.РФ», рыночная стоимость права собственности на квартиру, расположенную по адресу: г

<

адрес> составляет 

<

данные изъяты> руб.(л.д.50-126). 

Оснований не доверять данному отчету у суда не имеется, о наличии спора относительно указанной оценки спорного имущества ответчик не заявил, доказательств изменения рыночной стоимости жилого помещения на день рассмотрения дела суду не представил, о назначении судебной экспертизы не ходатайствовал. 

При определении начальной продажной цены заложенного имущества суд считает возможным согласиться с доводами истца об установлении начальной продажной стоимости квартиры в размере 

<

данные изъяты> рублей, что составляет 

<

данные изъяты>% от рыночной стоимости заложенного имущества. Доказательств, подтверждающих иную стоимость спорного имущества, ответчиками не представлено.

С учетом вышеизложенного и поскольку обязательства по кредитному договору ответчиком до настоящего времени не выполнены, требования истца являются законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 ФИО4 просила в случае удовлетворения исковых требований предоставить отсрочку реализации заложенного имущества, сроком на один год.

В соответствии с п. 3 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда:

залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности;

предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Таким образом, предоставление отсрочки является правом, а не обязанностью суда.

Кроме того, согласно абз. 4 ч. 3 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости»), определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд должен учитывать, в том числе то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в отчете независимого оценщика или решении суда на момент реализации такого имущества.

Из правового смысла указанной нормы Закона следует, что целью предоставления отсрочки реализации заложенного имущества является предоставление возможности должнику в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворить требование кредитора, обеспеченного ипотекой, в том объеме, который имеет место к моменту удовлетворения данного требования. 

В обоснование своих доводов ответчиками представлена справка о доходах физического лица за 2018 года на имя ФИО1, согласно которому размер среднемесячного заработка ФИО1 составляет 

<

данные изъяты> руб., справка о размере пенсии ФИО2, согласно которой размер её пенсии с 01 января 2018 года составляет 

<

данные изъяты> руб., а также копии трудовых книжек на имя ФИО1 и ФИО2, согласно которым Загородская с 28.07.2018 года принята на должность 

<

данные изъяты> ВЧ 12069, а ФИО1 с 14.08.2014 года работает в ООО «ТРАНС-А» в должности 

<

данные изъяты>.

Изучив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что размер ежемесячного дохода ответчиков (

<

данные изъяты>.), сведения о которых были предоставлены суду, не позволит в течение периода отсрочки погасить образовавшуюся перед истцом задолженность по кредитному обязательству, в связи с чем ходатайство представителя ответчика об отсрочке реализации заложенного имущества подлежит оставлению без удовлетворения.

В соответствии с ч.1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны, все понесенные по делу судебные расходы. Следовательно, сумма уплаченной истцом государственной пошлины подлежит возмещению ответчиками в пользу истца в размере 

<

данные изъяты> руб., то есть по 

<

данные изъяты> руб. 

<

данные изъяты> коп. с каждого, поскольку солидарное взыскание государственной пошлины законом не предусмотрено. 

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Иск АО «ДОМ.РФ» к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.

Взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 в пользу АО «Дом.РФ» задолженность по договору займа №88Н/11 от 10 августа 2011 года в размере 748 107,54 руб., а также, начиная с 29.01.2019г. до вступления решения суда в законную силу взыскать на остаток задолженности по основному долгу проценты в размере 9,4% годовых.

Обратить взыскание на предмет ипотеки путем реализации с публичных торгов квартиры, принадлежащей на праве совместной собственности ФИО1, ФИО2, площадь общая 65,1 кв.м, этаж: 1, адрес (местоположение): г. 

<

адрес>, кадастровый (или условный) номер: №, установив первоначальную продажную стоимость в размере 1 941 600 рублей, что составляет 80% от рыночной стоимости заложенного имущества

Определить способ реализации указанного заложенного имущества путем проведения публичных торгов. 

Взыскать с ФИО1 и ФИО2 в пользу АО «ДОМ.РФ» государственную пошлину в размере 8677 руб. 39 коп. с каждого. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Московский районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения. 

Мотивированное решение изготовлено 04 февраля 2019 года.

Судья