№2-2233/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 сентября 2025 года г. Астрахань

Ленинский районный суд г. Астрахани в составе 

председательствующего судьи Яцуковой А.А.,

при секретаре Гаджигайыбовой М.М., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО7 к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Разум – зеленые кварталы» о расторжении договора участия в долевом строительстве, 

установил:

Истец обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Разум – зеленые кварталы» (далее по тексту – ООО СЗ «Разум - Зеленые кварталы») о расторжении договора участия в долевом строительстве. В обоснование своих требований истец указал, что 

<

дата обезличена> между сторонами был заключен договор 

<

№> участия в долевом строительстве многоквартирного дома, стоимостью объекта долевого строительства 

<

данные изъяты>., из которых истцом перечислена сумма в размере 

<

данные изъяты>. на счет эскроу. Оставшаяся сумма в размере 

<

данные изъяты>. подлежит перечислению истцом в срок не позднее 

<

дата обезличена>. Однако в настоящее время истец не имеет возможности оплатить денежные средства по договору ввиду их отсутствия. Ввиду срыва сделки по продаже его дома и отсутствия покупателей на него в настоящий момент, истец считает, что обстоятельства заключения договора существенно изменились, истец не имеет возможности исполнить обязательства по договору. 

Истец просит расторгнуть заключенный между истцом и ООО СЗ «Разум - Зеленые кварталы» договор 

<

№> участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 

<

дата обезличена>, в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении. Взыскать госпошлину в размере 3000 руб.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. 

Представитель ответчика ООО СЗ «Разум - Зеленые кварталы» ФИО2-к., действующая по доверенности, возражала по заявленным требованиям. 

Представитель третьего лица Служба строительного надзора по доверенности ФИО3 в судебном заседании оставила разрешение спора на усмотрение суда. 

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что в соответствии с договором 

<

№> участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенным 

<

дата обезличена> между ООО СЗ «Разум-Зеленые кварталы» и ФИО1 (участником долевого строительства), застройщик принял на себя обязательства своими силами и (или) с привлечением других лиц, построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства со следующими основными характеристиками: назначение – жилое, строительный номер – 117, этаж – 18, жилых комнат – 1, проектная площадь – 36 кв.м., а участник обязался уплатить цену договора и принять объект в порядке и в сроки, определенные настоящим договором.

Пунктом 2.5 договора определено, что предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома – третий квартал 2025г. Срок передачи квартиры участнику долевого строительства – в течение 6 месяцев после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. 

Общая стоимость объекта долевого строительства на момент заключения договора составляет 

<

данные изъяты>. (п. 3.1).

Участник долевого строительства обязуется внести денежные средства в счет уплаты цены договора на специальный эскроу-счет, открываемый в 

<

данные изъяты>. Сумма в размере 

<

данные изъяты>. подлежит перечислению участником долевого строительства за счет собственных средств не позднее 5 рабочих дней с даты регистрации договора долевого участия; сумма в размере 

<

данные изъяты>. подлежит перечислению участником долевого строительства за счет собственных средств – не позднее 

<

дата обезличена> (п.4.1,п.4.2). 

Пунктами 8.1, 8.2, 8.3 договора предусмотрены основания расторжения договора. 

<

дата обезличена> истцом направлялась претензия с требованием о расторжении договора участия в долевом строительстве, в удовлетворении которой было отказано. 

В обоснование иска ФИО1 указал, что в связи с возникновением у него определенной жизненной ситуации, препятствующей дальнейшему участию в долевом строительстве, а именно, несостоявшаяся сделка по продаже принадлежащего ему недвижимого имущества, отсутствие покупателей в настоящее время на объекты недвижимости, принадлежащие ему на праве собственности, делает невозможным исполнение финансовых обязательств по внесению оставшейся суммы по договору.

Пунктом 1 ст. 450.1 ГК РФ предусмотрено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

Пунктом 8.1 договора установлено, что настоящий договор может быть расторгнут по соглашению сторон. В случае подписания между сторонами такого соглашения, договор считается расторгнутым по соглашению сторон с момента подписания такого соглашения, последствия, предусмотренные Законом при одностороннем расторжении, не возникают. 

Участник вправе расторгнуть настоящий договор путем отказа от исполнения договора до истечения срока его действия в одностороннем порядке в случаях, предусмотренных Законом 214-ФЗ (п.8.2 договора). 

Участник имеет право расторгнуть настоящий договор в судебном порядке по основаниям и на условиях, предусмотренных Законом 214-ФЗ (п.8.3 договора).

Оснований для одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения обязательств по заявленным основанием - финансового состояния, договором не предусмотрены.

Отношения сторон по поводу заключения и исполнения договоров участия в долевом строительстве регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Как следует из ст. 9 Закона N 214-ФЗ, законодатель предусмотрел две возможности расторжения договора долевого участия в связи с неисполнением застройщиком обязательств по строительству объекта долевого участия, при которых строительство не может быть завершено в срок.

В первом случае, согласно п. 1 ч. 1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ, право отказа от договора появляется у участника долевого строительства в случае, когда объект долевого строительства не передан в срок, превышающий согласованный сторонами срок более чем на два месяца.

Во втором случае, согласно п. 1 ч. 1.1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ, участник долевого строительства имеет право требовать в судебном порядке расторжения договора долевого участия, когда имеет место прекращение или приостановление строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Также, статьей 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрена возможность отказа от исполнения договора существенного нарушения требований к качеству объекта.

Указанные выше обстоятельства подлежат доказыванию в судебном порядке, а договор долевого участия расторгается судом.

Однако, в настоящем деле у истца право одностороннего отказа от договора долевого участия по причине неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта, не наступило. Доказательств наличия строительных недостатков подлежащего передаче объекта также не было представлено.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 указанной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора, вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Между тем, изменение материального положения участника долевого строительства не может служить основанием к расторжению договора с застройщиком, поскольку в материалы дела не было представлено доказательств существенного изменения обстоятельств, из которых ФИО1 исходил при заключении договора, а также наличия одновременно всех условий, предусмотренных п. 2 ст. 451 ГК РФ, необходимых для удовлетворения судом требования о расторжении договора по основаниям, предусмотренным ст. 451 ГК РФ.

Изменение финансового состояния у участника долевого строительства не является обстоятельством, препятствующим исполнению договора долевого участия в строительстве. Заключая договор, участник долевого строительства должен действовать добросовестно и разумно, проявить определенную предусмотрительность, уяснить для себя смысл и значение совершаемых юридически значимых действий, сопоставить их со своими возможностями, в том числе предусмотреть риски наступления негативных материальных последствий в связи с возможным изменением своего материального положения. При заключении договора участник долевого строительства не мог не знать о бремени несения им риска ухудшения своего финансового положения, который возможно было предвидеть при достаточной степени заботливости и осмотрительности. Финансовое положение участника долевого строительства не являлось условием заключения договора долевого участия в строительстве и условием исполнения обязательств по договору, то есть не может в смысле положений статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации являться основанием для расторжения договора.

При таком положении, суд приходит к выводу об отсутствии оснований к расторжению договора долевого участия в строительстве, поскольку в данном случае не имело место существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Отсутствуют основания для возмещения судебных расходов, связанных с оплатой госпошлины. 

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 ФИО8 к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Разум – Зеленые кварталы» о расторжении договора участия в долевом строительстве 

<

№> от 

<

дата обезличена>, возмещении судебных расходов – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Астраханский областной суд через Ленинский районный суд г. Астрахани в течение одного месяца с момента вынесения решения в окончательной форме. 

Мотивированное решение изготовлено 24.09.2025 года.

Судья А.А. Яцукова