УИД 69RS0023-02-2025-000106-35

Дело №2-1-85/2025 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 октября 2025 г. пгт. Пено Тверской области 

Осташковский межрайонный суд Тверской области в составе:

председательствующего судьи Мелиховой В.Р., 

при секретаре Виноградовой О.В.,

с участием представителя истца – Павлиша В.И., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании обязательства исполненным надлежащим образом, о прекращении залога на имущество,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к нотариусу Тверского городского нотариального округа ФИО3, ФИО2 о признании обязательства исполненным надлежащим образом, о прекращении залога на имущество. 

В обоснование заявленных исковых требований указала, что 17 сентября 2022 г. между ней и В.А. заключен договор купли-продажи земельного участка, площадью 3300 кв.м. с кадастровым номером 69:25:0110401:12 и жилого дома с кадастровым №, расположенных по адресу: 

<

адрес> с рассрочкой платежа с использованием средств материнского капитала. Обременение зарегистрировано в ЕГРН. Согласно расписке, 3 июня 2023 г. задолженность по указанному договору купли-продажи погашена в полном объеме. Залогодержатель В.А. умер 5 декабря 2023 г. После смерти В.А. нотариусом Тверского городского нотариального округа ФИО3 открыто наследственное дело № 37663834-142/2024. ФИО4 является его дочь – ФИО2, которая отказалась принять наследство. При жизни залогодержатель не подал заявление в Управление Росреестра по Тверской области о снятии обременения. 

С учетом уточненного искового заявления истец просит признать факт надлежащего исполнения обязательств между ФИО5 по договору купли-продажи земельного участка, площадью 3300 кв.м. с кадастровым № и жилого дома с кадастровым №, расположенных по адресу: 

<

адрес>; прекратить залог, сняв обременение с земельного участка, площадью 3300 кв.м. с кадастровым № и жилого дома с кадастровым №, расположенных по адресу: 

<

адрес>. 

Определением Осташковского межрайонного суда Тверской области от 23 октября 2025 г. принят отказ истца от исковых требований к нотариусу Тверского городского нотариального округа ФИО3 о признании обязательства исполненным надлежащим образом, о прекращении залога на имущество.

Истец ФИО1, будучи надлежащим образом извещенной о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась. Направила в суд своего представителя – адвоката Павлиша В.И., который исковые требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить. 

Ответчик ФИО2, будучи надлежащим образом извещенной о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, ходатайств не направила. 

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Управление Росреестра по Тверской области, будучи надлежащим образом, извещенным о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, ходатайств не направил. 

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) права владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежат его собственнику.

В силу ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона). Правила настоящего Кодекса о залоге на основании договора соответственно применяются к залогу, возникшему на основании закона, если законом не установлено иное. В случае возникновения залога на основании закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения. К такому соглашению применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации о форме договора залога.

В соответствии с положениями ст.407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

По общему правилу обязательство прекращается надлежащим исполнением (часть 1 статья 408 ГК РФ).

Общие основания прекращения залога предусмотрены положениями часть 1 статья 352 ГК РФ.

Прекращение обеспеченного залогом обязательства влечет за собой прекращение залога (пункт 1 часть 1 статья 352 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст. 25 Федерального закона от 22 июля 1997 г. №137 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: в случае, если выдана закладная, совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме; в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя.

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Судом установлено и следует из материалов дела, спорным является земельный участок площадью 3300 кв.м., расположенный на землях населенных пунктов, разрешенное использование – для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый №, местоположение установлено относительно ориентира расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, а также расположенный на указанном участке жилой дом, назначение жилое, количество этажей -1, общей площадью 64,7 кв.м., год постройки 1991, расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №. 

В материалы дела представлен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома с рассрочкой платежа с использованием средств материнского капитала от 17 октября 2022 г., из содержания которого следует, что В.А. (продавец) продает ФИО1 (покупатель), а покупатель покупает в собственность земельный земельный участок площадью 3300 кв.м., расположенный на землях населенных пунктов, разрешенное использование – для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый №, местоположение установлено относительно ориентира расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, а также расположенный на указанном участке жилой дом, назначение жилое, количество этажей -1, общей площадью 64,7 кв.м., год постройки 1991, расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № (п. 1.1 Договора). 

Указанное недвижимое имущество оценивается и продается за 800 000 рублей. Цена является окончательной. Из них земельный участок оценивается и продается за 327 574,75 рублей; жилой дом оценивается и продается за 472 425,25 рублей. Расчеты по сделке купли-продажи указанных объектов недвижимости производятся в следующем порядке: - денежную сумму в размере 150 000 рублей в качестве частичной оплаты за земельный участок продавец получил наличными до подписания настоящего договора и передаточного акта; - денежную сумму в размере 177 574, 75 рублей в качестве окончательной оплаты за земельный участок Покупатель обязуется оплатить Продавцу в рассрочку в срок до 1 июня 2023 г. Покупатель обязуется ежемесячно выплачивать продавцу в счет оплаты земельного участка не менее 10 000 рублей ежемесячно. Покупатель имеет право досрочно выплатить оставшуюся сумму за земельный участок. Денежная сумма может быть выплачена как наличными денежными средствами, так и в безналичном порядке. Денежная сумма в размере 472 425,25 рублей, оплачивается за счет средств материнского (семейного) капитала из средств федерального бюджета. Обязательства покупателя по настоящему договору в части окончательной оплаты за земельный участок считаются исполненными с момента полного расчета в общей сумме 327574,75 рублей (разд. 2 Договора).

Стороны договора определили, что указанное недвижимое имущество с момента передачи его покупателям и до момента полной оплаты будет находиться в залоге у продавца до полной оплаты (п. 2.6 Договора). 

Право собственности покупателя ФИО1 на указанное недвижимое имущество зарегистрировано в Управлении Росреестра по Тверской области. 

Одновременно с регистрацией перехода права собственности на спорное имущество установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: ипотека в силу закона в пользу В.А. на основании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 17 октября 2022 г. 

Согласно распискам о получении денежных средств от 17 октября 2022 г. и от 3 июня 2023 г. задолженность по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома с рассрочкой платежа с использованием средств материнского капитала от 17 октября 2022 г. покупателем ФИО1 перед продавцом В.А. полностью погашена. 

Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО1 ссылается на невозможность продавца В.А. исполнить обязательства, направленные на погашение в органах государственной регистрации записи о залоге, при том, что в досудебном порядке разрешить данный вопрос не представляется возможным, поскольку продавец умер.

Судом установлено, что продавец В.А. умер ДД.ММ.ГГГГ, о чем составлена запись акта о смерти № от 6 декабря 2023 г. 

Наследником имущества умершего В.А. является его дочь – ФИО2

В связи со смертью залогодателя В.А., погашение регистрационной записи об ипотеке по совместному заявлению залогодержателя и залогодателя стало невозможным.

Судом установлено, сторонами не оспаривалось, доказательств обратному не представлено, что расчет по оплате стоимости спорных объектов недвижимости по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома с рассрочкой платежа с использованием средств материнского капитала от 17 октября 2022 г. произведен в полном объеме, имущество покупателю передано, и с момента совершения сделки находится в его фактическом владении и пользовании.

В силу п.1 ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ч. 2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с ч. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

На основании ч. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п.1 ст. 551 ГК РФ).

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст.551 ГК РФ).

Анализируя вышеизложенное, с учетом того, что обременение в виде ипотеки в пользу В.А., зарегистрированное в ЕГРН в установленном законом порядке, по настоящее время не прекращено, истцом, являющимся собственником спорных земельного участка и дома обязательства по оплате стоимости недвижимого имущества по договору купли-продажи исполнены надлежащим образом, учитывая положения ст.309 ГК РФ, ст.407 ГК РФ, п. 1 ст. 549 ГК РФ, ст. 334.1 ГК РФ суд приходит к выводу о том, что предъявленный иск о признании обязательства исполненным надлежащим образом и прекращения обременения (ограничения) залогом в силу закона в пользу В.А., подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194 - 199 ГПК РФ суд, 

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании обязательства исполненным надлежащим образом, о прекращении залога на имущество, удовлетворить.

Признать прекращенными надлежащим исполнением обязательства ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки 

<

адрес> перед В.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца д. 

<

адрес> по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома с рассрочкой платежа с использованием средств материнского капитала от 17 октября 2022 г. 

Прекратить залог - ипотеку в силу закона в пользу В.А. в отношении земельного участка, площадью 3300 кв.м. с кадастровым № и здания – индивидуального жилого дома, площадью 64.7 кв.м. с кадастровым №, расположенных по адресу: 

<

адрес>.

Решение является основанием для внесения соответствующих регистрационных записей в ЕГРН.

Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд путём подачи апелляционной жалобы через Осташковский межрайонный суд Тверской области в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения.

Председательствующий В.Р. Мелихова

Решение в окончательной форме изготовлено 29 октября 2025 г. 

Председательствующий В.Р. Мелихова