Дело № 2 – 15 / 2020 г. (2-2004/2019 г.) УИД:28RS0---03

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

29 апреля 2020 г. г. Свободный

Свободненский городской суд Амурской области 

в составе председательствующего судьи Осокиной О.Ю.,

при секретаре ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 

о признании недействительным и расторжении договора купли-продажи квартиры общей площадью 74,1 кв.м. с кадастровым номером -- и земельного участка площадью 621 кв.м. с кадастровым номером -- расположенных по адресу: --, --, --, заключенного 28.06.2018 г. между ФИО2, ФИО1, ФИО7, 

о прекращении права общей совместной собственности ФИО1, ФИО7 на квартиру общей площадью 74,1 кв.м. с кадастровым номером -- и земельный участок с кадастровым номером -- расположенных по адресу: --, --, --,

о признании за ФИО2 права собственности на квартиру общей площадью 74,1 кв.м. с кадастровым номером -- и земельный участок площадью 621 кв.м. с кадастровым номером --, расположенные по адресу: --, --, --,

о взыскании с ФИО2 в пользу ФИО1 суммы в размере 1 650 000 рублей по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 28.06.2018 г., 

о взыскании с ФИО2 в пользу ФИО1 суммы в размере 176 346 рублей 24 копейки в счет уплаченных платежей по кредитному договору от 09.06.2018 г., 

установил:

29.10.2019 г. ФИО1 обратился в Свободненский городской суд Амурской области с вышеуказанным иском.

В ходе рассмотрения дела в обоснование заявленных требований истец пояснил, что 28.06.2018 г. он и его супруга ФИО7 купили у ответчика ФИО2 квартиру с кадастровым номером -- в двухквартирном одноэтажном жилом доме и земельный участок с кадастровым номером --, расположенные по адресу: --, -- --.

Недвижимое имущество приобреталось за счёт собственных средств в размере 150 000 рублей и ипотечных средств в размере 1 400 000 рублей – кредитный договор со Сбербанком -- от 27.06.2018 г..

До покупки они с супругой осмотрели жилое помещение и все пристройки к нему. Всё им понравилось. Нареканий не было. Заявленная продавцом цена соответствовала продаваемому имуществу.

Заключив договор купли-продажи, жить в квартире не стали, т.к. ФИО1 уехал работать на вахту, а ФИО7 одна с маленьким ребенком не смогла бы жить в таком доме, где нужно постоянно топить печь.

Дом простоял год. 

Весной 2019 года они решили сделать в квартире ремонт, стали обдирать обои со стен, и увидели, что квартира состоит из нескольких помещений, пристроенных друг к другу. В стенах сквозные трещины, деформирована печь, имелись другие разрушения.

В июне 2019 года он обратился к независимому эксперту ФИО4 за осмотром купленной квартиры и оценкой её пригодности для проживания. По заключению эксперта -- от 21.06.2019 г., весь двухквартирный дом по адресу --, --, -- – является аварийным и не пригодным для проживания, представляет угрозу причинения вреда жизни, здоровью, имуществу людей, проживающих в нём.

28.06.2019 г. он направил ФИО2 соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры, на которое ответ не получил.

04.10.2019 г. межведомственная комиссия осмотрела квартиру и дала заключение, что -- -- в -- не соответствует требованиям, предъявляемым к жилому помещению и не пригодна для проживания.

В связи с тем, что ФИО2 фактически обманул его, продав непригодное для жилья помещение – обратился в суд с настоящим иском.

Просит суд:

признать недействительным и расторгнуть договор купли-продажи квартиры общей площадью 74,1 кв.м. с кадастровым номером -- и земельного участка площадью 621 кв.м. с кадастровым номером -- расположенных по адресу: --, --, --, заключенный 28.06.2018 г. между ФИО2, ФИО1, ФИО7, 

прекратить право общей совместной собственности ФИО1, ФИО7 на квартиру общей площадью 74,1 кв.м. с кадастровым номером -- и земельный участок с кадастровым номером -- расположенные по адресу: --, --, --,

признать за ФИО2 право собственности на квартиру общей площадью 74,1 кв.м. с кадастровым номером -- и земельный участок площадью 621 кв.м. с кадастровым номером --, расположенные по адресу: --, --, --,

взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 1 650 000 рублей – сумму, уплаченную по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 28.06.2018 г., 

взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 176 346 рублей 24 копейки – сумму убытков, уплаченных в счет платежей по кредитному договору от 09.06.2018 г..

Истец ФИО1 в настоящее судебное заседание не явился. По сообщению его представителя ФИО9 – выехал на работу вахтовым методом. Ходатайств об отложении дела не заявил. Дополнительных доказательств, кроме имеющихся в материалах дела, не представил.

Представитель истца ФИО9 в настоящее судебное заседание не явился. Просил рассматривать дело в его отсутствие. Дополнительных доказательств, кроме имеющихся в материалах дела, не представил. 

Привлеченная судом к участию в деле в качестве третьего лица на стороне истца, его супруга ФИО7 в настоящее судебное заседание не явилась. Причины неявки суду не сообщила. Ходатайств об отложении дела не заявила. Дополнительных доказательств, кроме имеющихся в материалах дела, не представила.

Ответчик ФИО2 в настоящее судебное заседание не явился. Причины неявки суду не сообщил. Ходатайств об отложении дела не заявил. Дополнительных доказательств, кроме имеющихся в материалах дела, не представил.

Представители ответчика ФИО2 – адвокат ФИО11 и представитель ФИО10 в настоящее судебное заседание не явились. Просили рассмотреть дело в их отсутствие. Ходатайств об отложении дела не заявили. Дополнительных доказательств, кроме имеющихся в материалах дела, не представили.

В ходе рассмотрения дела с иском не согласились, т.к. приобретенная истцом квартира состоит из нескольких помещений: 

- А - квартиры в двухквартирном одноэтажном жилом доме, 1960 года постройки, площадью застройки 32,4 кв.м., 

- А1 - жилой пристройки из кирпича, площадью застройки 15,6 кв.м.,

- А2 - пристройки из пеноблоков, площадью застройки 34,9 кв.м.,

- А3 - каркасно-засыпной пристройки, площадью застройки 12,5 кв.м.,

- а – холодной пристройки из пеноблоков площадью застройки 8,9 кв.м..

Квартира 1960 года постройки, а остальные пристройки делались в 2004-2014 годах.

Заключение независимого эксперта ФИО4 -- от 21.06.2019 г. о том, что весь двухквартирный дом, расположенный по адресу --, --, -- – является аварийным и не пригодным для проживания, представляет угрозу причинения вреда жизни или здоровью людей, проживающих в нём – является недостоверным доказательством, т.к. в нём исследовалась только одно помещение из квартиры истца - -- года постройки. И не дано описание и заключение по всем пристройкам квартиры в целом.

При заключении договора купли-продажи квартиры она находилась в хорошем состоянии. За год после покупки квартиры истцы сами привели её в негодность, не отапливая дом, потом разобрав сделанный ремонт.

На момент получения ипотечного кредита, квартира осматривалась независимыми оценщиками. Состояние квартиры было признано хорошим.

О том, что имеющееся в квартире помещение А - квартира в двухквартирном одноэтажном жилом доме, 1960 года постройки, площадью застройки 32,4 кв.м., имеет на момент продажи 65% износа – истцы знали, т.к. эти сведения были указаны в техпаспорте. Данный факт ответчик от истца не скрывал.

Истец видел, что квартира была реконструирована, увеличена площадь, проведена вода, септик, и сделано водяное отопление. 

При отсутствии осмотра квартиры с помощью независимой оценки, Сбербанк не одобрил бы истцам ипотеку.

Полагают, что оснований для удовлетворения иска нет.

Представители привлеченных судом к участию в деле в качестве третьего лица на стороне ответчика, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора – администрации г. Свободного, УИМИЗ администрации г. Свободного - в настоящее судебное заседание не явились. Просили рассматривать дело в их отсутствие, т.к. предмет спора не является муниципальным имуществом. Своего отношения к иску не выразили.

Представитель привлеченного судом к участию в деле в качестве третьего лица на стороне ответчика, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора - Управления Росреестра по Амурской области – в судебное заседание не явился. Причины неявки суду не сообщил. Своего отношения к иску не выразил.

Представитель привлеченного судом к участию в деле в качестве третьего лица на стороне ответчика, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора – ПАО «Сбербанк России» – в судебное заседание не явился. Просил рассмотреть дело в его отсутствие. Предоставил суду копии материалов ипотечного дела истцов.

Представитель привлеченного судом к участию в деле в качестве третьего лица на стороне ответчика, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора – ООО «Лидер инвест» – в судебное заседание не явился. Просил рассмотреть дело в его отсутствие. Предоставил суду отзыв на иск и копии материалов отчёта -- от 15.06.2018 г. об оценке рыночной стоимости спорного недвижимого имущества.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 12 ГПК РФ, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с ч. 1 ст. 57 ГПК РФ, доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. 

В настоящем судебном заседании суд рассматривает дело по имеющимся в нём доказательствам.

Из материалов дела следует, и не оспаривается сторонами следующее.

28.06.2018 г. ФИО2, ФИО1 и ФИО7 заключили договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, по условиям которого:

- (п. 1.1) ФИО2 продал, а Ю-ны купили у него объекты недвижимости:

квартиру с кадастровым номером --, площадью 74,1 кв.м., расположенную на земельном участке мерою 621 кв.м., по адресу: --, --, --;

земельный участок с кадастровым номером -- тип – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под --, жилого дома с приусадебным земельным участком, мерою 621 кв.м., находящийся по адресу: --, --, --;

- (п. 2.1.1) продавец обязуется предоставить покупателям достоверную и максимально полную информацию о продаваемом жилом доме и земельном участке, которая может существенным образом повлиять на решение покупателей об их приобретении;

- (п. 3.1) жилой дом продан за 1 400 000 руб., из которых 1 250 000 руб. выплачиваются за счёт кредитных средств ПАО «Сбербанк» (кредитный договор от 27.06.2018 г. --, заключен между ФИО1, ФИО7 и ПАО «Сбербанк» на срок 240 месяцев), а остальные 150 000 руб. были выплачены до подписания договора, единым платежом, наличными средствами.

Земельный участок продан за 250 000 руб., из которых 150 000 руб. выплачиваются за счёт кредитных средств ПАО «Сбербанк» (кредитный договор от 27.06.2018 г. --, заключен между ФИО1, ФИО7 и ПАО «Сбербанк» на срок 240 месяцев), а остальные 100 000 руб. были выплачены до подписания договора, единым платежом, наличными средствами;

- (п. 4.1) до момента полной оплаты жилой дом и земельный участок не будут находиться в залоге у продавца;

- (п. 4.3) ФИО1, ФИО7 приобретают право совместной собственности на дом и земельный участок с момента регистрации права собственности в Свободненском отделе Управления Росреестра по Амурской области.

28.06.2018 г. ФИО2, ФИО1, ФИО7 составили акт приёма-передачи жилого дома и земельного участка по договору купли-продажи, в котором указали, что:

- (п. 2) состояние объектов недвижимости соответствует условиям договора, существенных недостатков нет;

- (п. 3) продавец передал покупателям всю техническую документацию на отчуждаемые объекты недвижимости.

03.07.2018 г. сделка купли-продажи была зарегистрирована в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области:

- государственная регистрация права общей совместной собственности на квартиру --

- государственная регистрация права общей совместной собственности на земельный участок --

- государственная регистрация ипотеки в силу закона --

Т.к. продавец ФИО2 передал покупателям ФИО8 техническую документацию на продаваемую квартиру, из технического паспорта на жилое помещение, изготовленного МУП «Белогорсктехинвентаризация» 29.08.2013 г. они видели, что квартира состоит из нескольких помещений:

- А - квартиры в двухквартирном одноэтажном жилом доме, 1960 года постройки, площадью застройки 32,4 кв.м., 

- А1 - жилой пристройки из кирпича, площадью застройки 15,6 кв.м.,

- А2 - пристройки из пеноблоков, площадью застройки 34,9 кв.м.,

- А3 - каркасно-засыпной пристройки, площадью застройки 12,5 кв.м.,

- а – холодной пристройки из пеноблоков площадью застройки 8,9 кв.м..

В техпаспорте указано, что помещение А – квартира 1960 года постройки, площадью застройки 32,4 кв.м., износ данного помещения составляет 65%.

Также ответчик предоставил истцам, в банк и в органы Росреестра о реконструкции квартиры.

Доказательств, указывающих на то, что ответчик обманул продавцов о качестве продаваемого имущества, в том числе о проценте износа помещения А в квартире – нет.

ПАО «Сбербанк России» по запросу суда представил документы, подтверждающие обращение ФИО1, ФИО7 за предоставлением им кредита на приобретение готового жилья. 

К заявлению на получение кредита Ю-ны приложили отчёт -- от 15.06.2018 г., составленный оценщиком ООО «Лидер инвест» ФИО5, из которого следует, что в соответствии с договором без номера от 15.06.2018 г., заключенным между ФИО1 и ООО «Лидер инвест» проведены оценочные работы по оценке имущества. Объект оценки – квартира общей площадью 74,1 кв.м., этаж 1, расположенная на земельном участке общей площадью 621 кв.м., по адресу: --, --, --.

Рыночная стоимость квартиры оценщиком была определена в 1 650 000 руб. 00 коп..

Рыночная стоимость земельного участка оценщиком была определена в 211 000 руб. 00 коп..

В разделе 4 отчета указано, что квартира находится в доме 1960 года постройки. Год реконструкции 2011. Состояние дома хорошее. Состояние внешней отделки хорошее. Внешний вид фасада дома хороший. Общее состояние дома хорошее.

К отчету оценщика приложены: 

фотографии дома в целом, и каждого помещения в доме отдельно,

технический паспорт на жилое помещение, изготовленный МУП «Белогорсктехинвентаризация» 29.08.2013 г.,

разрешение на реконструкцию квартиры от 21.05.2014 г.,

разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 22.05.2014 г..

Данный отчёт и техпаспорт Ю-ными не оспаривался.

Данный отчёт был признан Ю-ными достоверным, и представлен в ПАО «Сбербанк» для получения кредита на приобретение готового жилья.

27.06.2018 г. ФИО1 и его супруга ФИО7 заключили с ПАО «Сбербанк России» кредитный договор --, по которому получили кредит в сумме 1 400 000 руб. 00 коп. на приобретение готового жилья – квартиры и земельного участка по адресу: --, --, --.

28.06.2018 г. ФИО1 и его супруга ФИО7 заключили с ФИО2 договор купли-продажи квартиры и земельного участка по адресу: --, --. Недвижимое имущество приобреталось за счёт собственных средств в размере 150 000 рублей и ипотечных средств в размере 1 500 000 рублей – кредитный договор со Сбербанком -- от 27.06.2018 г..

Рассматривая требования истца о признании недействительным договора купли-продажи квартиры общей площадью 74,1 кв.м. с кадастровым номером -- и земельного участка площадью 621 кв.м. с кадастровым номером --, расположенных по адресу: --, --, --, заключенного 28.06.2018 г. между ФИО2, ФИО1, ФИО7 – суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (п. 2). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (п. 3).

В соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2).

В данном случае, истец ФИО1 просит признать сделку купли-продажи дома и земельного участка недействительной, не ссылаясь на какие-либо основания, установленные законом. Выходить за пределы иска, устанавливать данные основания и проверять их самостоятельно – суд не может.

В соответствии с п. 3 ст. 196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом. К таким случаям данный иск не относится.

Рассматривая требования истца о расторжении договора купли-продажи квартиры общей площадью 74,1 кв.м. с кадастровым номером -- и земельного участка площадью 621 кв.м. с кадастровым номером --, расположенных по адресу: --, --, --, заключенного 28.06.2018 г. между ФИО2, ФИО1, ФИО7 – суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 1). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 2). Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 3).

В данном случае, истец просит расторгнуть договор купли-продажи, ссылаясь на то, что в ходе сделки им был получен товар ненадлежащего качества. Через год после совершения сделки квартира была признана аварийной, непригодной для проживания, представляющей угрозу для жизни, здоровья, имущества проживающих в ней людей. А продавец ФИО2 отказывается расторгнуть договор добровольно.

В доказательство обоснования иска истец представил суду заключение эксперта ИП ФИО4 --, из которого следует, что -- эксперт в присутствии жильцов обеих квартир исследовал жилой дом по адресу: --, --, --, изучил технические паспорта на обе квартиры, и установил, что:

- фундамент дома – бетонно-ленточный, имеет массовые сквозные трещины с распространением на всю высоту здания, наблюдается неравномерная осадка, под одной из стен фундамент отделился от стены и провалился на глубину 48 см.. Т.к. -- года постройки, на момент осмотра дом находится в эксплуатации 58 лет, при нормативном сроке эксплуатации фундамента 60 лет, то это означает, что фундамент полностью изношен, срок эксплуатации достиг нормативного. Требуется полная замена фундамента. (При этом эксперт не указывает, в какой из квартир дома выявлены нарушения – в --, --, или в обеих квартирах. Если в -- – в каком из помещений по техпаспорту);

- стены – шлакобетон, внешняя отделка стен изнутри и снаружи – штукатурка, перегородки деревянные. Материал стен местами разрушен (крошится), имеются сквозные отверстия, деформации по горизонтали и вертикали, сквозные трещины на всю высоту дома. Т.к. -- года постройки, на момент осмотра дом находится в эксплуатации 58 лет, при нормативном сроке эксплуатации стен 30 лет, то это означает, что стены полностью изношены, срок эксплуатации значительно превышает нормативный. Требуется полная перекладка стен. (При этом эксперт не указывает, в какой из квартир дома выявлены нарушения – в --, --, или в обеих квартирах. Если в -- – в каком из помещений по техпаспорту);

- перекрытия деревянные неоштукатуренные и металлические лаги с опиранием на стены здания. Несущие балки имеют множественные продольные и поперечные трещины и расслоения, гниль в узлах сопряжений. Т.к. -- года постройки, на момент осмотра дом находится в эксплуатации 58 лет, при нормативном сроке эксплуатации деревянных перекрытий 20 лет, то это означает, что перекрытия полностью изношены, срок эксплуатации значительно превышает нормативный. Требуется полная замена перекрытия и покрытия. (При этом эксперт не указывает, в какой из квартир дома выявлены нарушения – в --, --, или в обеих квартирах. Если в -- – в каком из помещений по техпаспорту);

- полы – дощатые, окрашенные. Имеются уступы между смежными изделиями дощатых покрытий, чашеобразные деформации досок настила, зазоры между досками покрытия до 11 мм, местами имеется гниль дерева, покрытие состоит из бывших в эксплуатации досок. Т.к. -- года постройки, на момент осмотра дом находится в эксплуатации 58 лет, при нормативном сроке эксплуатации деревянных полов 30 лет, то это означает, что полы полностью изношены, срок эксплуатации значительно превышает нормативный. Требуется полная замена полов. (При этом эксперт не указывает, в какой из квартир дома выявлены нарушения – в --, --, или в обеих квартирах. Если в -- – в каком из помещений по техпаспорту);

- крыша – двускатная по деревянным стропилам, вентиляционные трубы отсутствуют. Кровля из асбоцементного шифера и ондулина. Асбоцементные листы кровли частично разрушены. Листы кровли над квартирой -- имеют множественные трещины. Коньковый узел имеет прогибы. Брус фронтонов поражен гнилью. Слуховое окно не имеет фурнитуры. Обрешетка над квартирой -- имеет продольные трещины, над квартирой -- из необрезной доски с обзолом поражена жучком. Состояние крыши аварийное. Т.к. -- года постройки, на момент осмотра дом находится в эксплуатации 58 лет, при нормативном сроке эксплуатации крыши и кровли 50 лет, то это означает, что крыша и кровля полностью изношены, срок эксплуатации превышает нормативный. Требуется полная замена крыши и кровли. (При этом эксперт не указывает, что на двухквартирном доме фактически две разные крыши, и не указывает состояние крыши над каждым из помещений -- по техпаспорту);

- окна – ПВХ, глухие и распашные, находятся в исправном состоянии, ремонт или замена не требуется;

- электропроводка – закрытого типа проложена в кабельных каналах в --, и открытого типа в --. Крепления открытой электропроводки в -- ослаблены, частично отсутствуют, имеются множественные следы ремонта, изоляция проводов местами разрушена. Требуется замена отдельных участков сетей, приборов, ВРУ, замена открытой электропроводки. Т.к. -- года постройки, на момент осмотра дом находится в эксплуатации 58 лет, при нормативном сроке эксплуатации открытой электропроводки 25 лет, то это означает, что проводка полностью изношена, срок эксплуатации превышает нормативный. Требуется полная замена открытой электропроводки. (При этом эксперт не указывает состояние электропроводки в каждом из помещений -- по техпаспорту);

- отопление – печное (--) и водяное (--). Имеются глубокие трещины, трещины верхней части топливника, сдвиг кирпичей в топливнике, трещина топочной дверцы, выпучивание стенок местами. Требуется частичная перекладка печи с добавлением кирпича. Т.к. -- года постройки, на момент осмотра дом находится в эксплуатации 58 лет, при нормативном сроке эксплуатации печи 20 лет, то это означает, что печь полностью изношена, срок эксплуатации значительно превышает нормативный. Требуется частичная перекладка печи с добавлением кирпича. (При этом эксперт не указывает состояние печей и водяного отопления в каждом из помещений -- по техпаспорту).

Эксперт указал, что в соответствии с п. 34 постановления Правительства Российской Федерации -- от 28.01.2006 г., жилые помещения, расположенные в полносборных, кирпичных и каменных домах, а также в деревянных домах и домах из местных материалов, имеющие деформации фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения, являются непригодными для проживания вследствие признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Далее, эксперт сделал вывод, что двухквартирный жилой дом, расположенный по адресу: --, -- -- не пригоден для проживания, т.к. является аварийным.

28.06.2019 г. ФИО1, ФИО7 направили ФИО2 соглашение о расторжении договора купли-продажи дома и земельного участка по адресу: --, --, заключенного между ними 28.07.2018 г.

На данное предложение расторгнуть договор – ответ Ю-ны не получили.

04.10.2019 г. межведомственная комиссия, назначенная постановлением главы г. Свободного, осмотрела -- пер. -- в --. Составила акт обследования и дала заключение о том, что данное жилое помещение не соответствует требованиям, предъявляемым к жилому помещению и непригодно для проживания.

Т.к. в представленном ФИО1 в банк заключении об оценке рыночной стоимости покупаемого имущества (от --) и в заключении эксперта от 08.06.2019 г. имелись существенные расхождения, суд по требованию ответчика и за его счёт назначил судебно-техническую экспертизу для установления фактического состояния -- -- в --.

Поручение экспертизы суд поручил палате судебных экспертов – ИП ФИО6.

Истец ФИО1, его супруга ФИО7, и их представитель ФИО9 не предоставили экспертам квартиру для обследования. Эксперты провели экспертизу по материалам дела.

Из заключения судебно-технической экспертизы от 24.03.2020 г. следует, что -- по -- в -- состоит из нескольких помещений. Эксперты оценили степень физического износа конструкций, элементов и систем в каждом из помещений квартиры. И указали, что:

- помещение А - квартира в двухквартирном одноэтажном жилом доме, 1960 года постройки, площадью застройки 32,4 кв.м.. Год реконструкции – 2011, износ помещения 37%, 

- помещение А1 - жилая пристройка из кирпича, площадью застройки 15,6 кв.м., 2003 года постройки, износ 16%,

- помещение А2 - пристройка из пеноблоков, площадью застройки 34,9 кв.м., 2013 года постройки, износ 0%,

- помещение А3 - каркасно-засыпная пристройка, площадью застройки 12,5 кв.м., 2011 года постройки, износ 31%,

- помещение а – холодная пристройка из пеноблоков площадью застройки 8,9 кв.м. – не относится к капитальным зданиям и сооружениям и жилым помещениям, поэтому степень износа не определяется.

Т.к. в заключении эксперта ФИО4 указано, что только помещение А- квартира в двухквартирном одноэтажном жилом доме, 1960 года постройки, площадью застройки 32,4 кв.м. конструктивно изношена и требует замены элементов, эксперт оценил средний износ -- 30%. Установил, что выявленные недостатки квартиры являются устранимыми, стоимость ремонтно-восстановительных работ по устранению физического износа конструкций, элементов, систем, подлежащих выполнению при ремонте помещения литер А – составила с учётом НДС 120 515 руб. 82 коп..

Эксперт, не получив доступ к объекту осмотра, не проведя обследование дома и отдельно каждой квартиры, не смог представить суду заключение о том, что весь двухквартирный дом, или каждая из его квартир отдельно, являются аварийными и представляют угрозу жизни, здоровью и имуществу проживающих в нём людей.

Т.к. истец ФИО1 не обеспечил доступ независимых экспертов в купленную им квартиру, и не представил суду неопровержимых, согласующихся друг с другом доказательств тому, что ответчик ФИО2 продал ему непригодную для проживания квартиру - суд не может только лишь на одних его утверждениях признать, что ответчиком было допущено существенное нарушение условий договора купли-продажи жилого помещения, что в ходе сделки покупателем был получен товар ненадлежащего качества, что приобретённая истцом квартира на момент продажи являлась аварийной, была непригодна для проживания, представляла угрозу для жизни и здоровья людей. 

Рассматривая требования истца 

о прекращении права общей совместной собственности ФИО1, ФИО7 на квартиру общей площадью 74,1 кв.м. с кадастровым номером -- и земельный участок с кадастровым номером --, расположенные по адресу: --, --, --,

о признании за ФИО2 права собственности на квартиру общей площадью 74,1 кв.м. с кадастровым номером -- и земельный участок площадью 621 кв.м. с кадастровым номером -- расположенные по адресу: --, --, --,

– суд приходит к следующему.

В пункте 65 Постановления от 29.04.2010 г. Пленума Верховного Суда Российской Федерации --, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации -- «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено следующее.

При разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В данном случае, не найдя оснований признать сделку недействительной, расторгнуть договор купли-продажи спорных объектов недвижимости – суд не находит оснований и для возврата недвижимого имущества продавцу.

По этим же основаниям не подлежат удовлетворению требования истца 

о прекращении права общей совместной собственности истца ФИО1 и его супругой ФИО7 на квартиру общей площадью 74,1 кв.м. с кадастровым номером -- земельный участок с кадастровым номером --:--, расположенные по адресу: --,

и о признании за ФИО2 права собственности на квартиру общей площадью 74,1 кв.м. с кадастровым номером -- и земельный участок площадью 621 кв.м. с кадастровым номером -- по адресу: --, --, --.

Рассматривая требования истца ФИО1 о взыскании с ответчика ФИО2 в его пользу 

суммы в размере 1 650 000 рублей, уплаченных при покупке недвижимости, цены объектов по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 28.06.2018 г.,

суммы в размере 176 346 рублей 24 копейки в счет уплаченных платежей по кредитному договору от 09.06.2018 г., 

– суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (п. 2). В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (п. 3). Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора (п. 5).

В данном случае, не найдя оснований признать сделку недействительной, расторгнуть договор купли-продажи спорных объектов недвижимости – суд не находит оснований и для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика ФИО2 в его пользу 

суммы в размере 1 650 000 рублей, уплаченных при покупке недвижимости, цены объектов по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 28.06.2018 г..

суммы в размере 176 346 рублей 24 копейки в счет уплаченных платежей по кредитному договору от 09.06.2018 г..

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

отказать в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 

о признании недействительным и расторжении договора купли-продажи квартиры общей площадью 74,1 кв.м. с кадастровым номером -- и земельного участка площадью 621 кв.м. с кадастровым номером --, расположенных по адресу: --, --, --, заключенного 28.06.2018 г. между ФИО2, ФИО1, ФИО7, 

о прекращении права общей совместной собственности ФИО1, ФИО7 на квартиру общей площадью 74,1 кв.м. с кадастровым номером -- земельный участок с кадастровым номером --, расположенных по адресу: --

о признании за ФИО2 права собственности на квартиру общей площадью 74,1 кв.м. с кадастровым номером -- и земельный участок площадью 621 кв.м. с кадастровым номером -- расположенные по адресу: --, --, --,

о взыскании с --. в пользу -- суммы в размере 1 650 000 рублей по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 28.-- г., 

о взыскании с --М. в пользу -- А.А. суммы в размере 176 346 рублей 24 копейки в счет уплаченных платежей по кредитному договору от 09-- г..

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Свободненский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Решение изготовлено в окончательной форме 04 -- года. 

Судья Свободненского

городского суда Амурской области О.Ю. Осокина