г.Смоленск Дело № 2-1755/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 ноября 2017 года

Заднепровский районный суд города Смоленска

В составе:

председательствующего судьи Чеботаревой Ж.Н.,

при секретаре Киселевой Е.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области к ООО «Альфа-Тэрра», ФИО1, ФИО2 о признании договоров незаключенными, 

У С Т А Н О В И Л:

Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области обратился в суд с иском к ООО «Альфа-Тэрра», ФИО1, ФИО2 о признании незаключенными: договора об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ с дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Альфа-Тэрра» и ФИО1; договора об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ с дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Альфа-Тэрра» и ФИО2

В обоснование иска указано, что при заключении ответчиками договора об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ и договора об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ были нарушены положения п.1 ст.9, п.1 ст. 10 Федерального закона от 16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости», в частности, не было согласовано существенное условие договора об ипотеке- его оценка, в связи с чем, в силу п.1 ст.432 ГК РФ, указанные договоры об ипотеке являются незаключенными.Незаключенность сделки означает ее юридическое отсутствие, а потому достигнутые в рамках такой сделки дополнительные соглашения не могут изменить несуществующие обязательства. Кроме того, истец ссылается на злоупотребление права со стороны ответчиков. На основании изложенного, истец просит:

1. Признать договор об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ с дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Альфа- Тэрра» и ФИО1, незаключенным. 

1. Признать договор об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ, с дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Альфа- Тэрра» и ФИО2, незаключенным. 

1. Признать ограничение (обременение) в пользу ФИО1 в виде ипотеки по договору об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ с дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенных между ООО «Альфа- Тэрра» и ФИО1, и в пользу ФИО2 в виде ипотеки по договору об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ, с дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенных между ООО «Альфа- Тэрра» и ФИО2, нижеуказанных земельных участков отсутствующими и внести соответствующую запись в Единый государственный реестр недвижимости: 

- земельный участок с кадастровым номером: №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства,место нахождения: 

<

адрес>.

· земельный участок с кадастровым номером: №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, место нахождения: 

<

адрес>. 

· земельный участок с кадастровым номером: №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, место нахождения: 

<

адрес>. 

· земельный участок с кадастровым номером: №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, место нахождения: 

<

адрес>. 

· земельный участок с кадастровым номером: №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, место нахождения: 

<

адрес>. 

· земельный участок с кадастровым номером: №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, место нахождения: 

<

адрес>. 

В судебном заседании представители истца: ФИО3, ФИО4, ФИО5 поддержали исковые требования в полном объеме, изложив доводы искового заявления и письменных пояснений к иску.

Представитель ответчика ООО «Альфа-Тэрра» в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом, сведений о причинах неявки, возражений на иск не представил.

Ответчики ФИО1, ФИО2 в судебное заседание не явились, надлежащим образом уведомлены о дне слушания дела, явку представителей не обеспечили, возражений на иск, сведений о причинах неявки в судебное заседание не представили.

Судом, в соответствии с ч.3 ст.167 ГПК РФ, определено рассмотреть дело в отсутствие неявившихся ответчиков.

Выслушав объяснения представителей истца, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Альфа-Тэрра» был заключен договор займа №, в соответствии с которым ФИО1 передает в собственность ООО «Альфа-Тэрра» денежные средства в размере 

<

данные изъяты> руб. на срок до ДД.ММ.ГГГГ. За пользование займом установлено начисление процентов в размере 

<

данные изъяты>% годовых на сумму займа, которые подлежат выплате не позднее ДД.ММ.ГГГГ (л.д.170 т.1).

ДД.ММ.ГГГГ в обеспечение обязательств ООО «Альфа-Тэрра» по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ, между ФИО1 и ООО «Альфа-Тэрра» был заключен договор об ипотеке земельных участков №, в соответствии с условиями которого Залогодержателю (ФИО1) переданы Залогодателем (ООО «Альфа-Тэрра»), принадлежащие последнему на праве собственности земельные участки:

- земельный участок с кадастровым номером: №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства,место нахождения: 

<

адрес>.

· земельный участок с кадастровым номером: №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, место нахождения: 

<

адрес>. 

· земельный участок с кадастровым номером: №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, место нахождения: 

<

адрес>. 

· земельный участок с кадастровым номером: №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, место нахождения: 

<

адрес>. 

· земельный участок с кадастровым номером: №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, место нахождения: 

<

адрес>. 

· земельный участок с кадастровым номером: №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, место нахождения: 

<

адрес> (л.д.172-174 т.1). 

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Альфа-Тэрра» было заключено Дополнительное соглашение № к договору об ипотеке земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с которым договор об ипотеке земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ дополнен пунктами №-№ согласно которым установлено, что земельные участки, передаваемые в залог по настоящему договору, находятся в аренде на основании договора аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, а также согласована стоимость (оценка) земельных участков, передаваемых в залог. (л.д.175 т.1).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО «Альфа-Тэрра» был заключен договор займа №, в соответствии с которым ФИО2 передает в собственность ООО «Альфа-Тэрра» денежные средства в размере 

<

данные изъяты> руб. на срок до ДД.ММ.ГГГГ. За пользование займом установлено начисление процентов, предусмотренных п.1 ст.395 ГК РФ (л.д.171 т.1).

ДД.ММ.ГГГГ в обеспечение обязательств ООО «Альфа-Тэрра» по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ, между ФИО2 и ООО «Альфа-Тэрра» был заключен договор об ипотеке земельных участков №, в соответствии с условиями которого Залогодержателю (ФИО2) переданы Залогодателем (ООО «Альфа-Тэрра»), принадлежащие последнему на праве собственности земельные участки:

- земельный участок с кадастровым номером: №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства,место нахождения: 

<

адрес>, 5 метров южнее д.Слобода.

· земельный участок с кадастровым номером: №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, место нахождения: 

<

адрес>. 

· земельный участок с кадастровым номером: №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, место нахождения: 

<

адрес>. 

· земельный участок с кадастровым номером: №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, место нахождения: 

<

адрес>. 

· земельный участок с кадастровым номером: №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, место нахождения: 

<

адрес>. 

· земельный участок с кадастровым номером: №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, место нахождения: 

<

адрес> (л.д.176-178 т.1). 

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО «Альфа-Тэрра» было заключено Дополнительное соглашение № к договору об ипотеке земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с которым договор об ипотеке земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ дополнен пунктами №-№ согласно которым установлено, что земельные участки, передаваемые в залог по настоящему договору, находятся в аренде на основании договора аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, а также согласована стоимость (оценка) земельных участков, передаваемых в залог. (л.д.179 т.1).

Решением Арбитражного суда Смоленской области от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ на ООО «Альфа-Тэрра» возложена обязанность заключить с Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области договор купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе, земельных участков с кадастровыми номерами: №, №, №, №, №, № на условиях, установленных решением суда. При этом в силу п. №, № договора купли-продажи, Продавец обязан передать Покупателю по акту приема-передачи земельные участки свободные от любых имущественных прав и претензий со стороны третьих лиц. Этим же решением суда признан недействительным (ничтожным) договор аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Альфа-Тэрра» и 

<

данные изъяты>, применены последствия недействительности ничтожной сделки в виде возложения на 

<

данные изъяты> обязанности возвратить ООО «Альфа-Тэрра» по акту приема-передачи земельные участки. Также решением суда признано отсутствующим обременение в виде аренды 

<

данные изъяты> земельных участков. Как следует из текста решения суда, в действиях ООО «Альфа-Тэрра» при заключении договора аренды с 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, а также при заключении договора об ипотеке земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ № с ФИО2 и договора об ипотеке земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ № с ФИО1 суд усмотрел признаки злоупотребления правом в целях нарушения установленного статьей 8 ФЗ от 24.07.2002г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»-права преимущественной покупки земельных участков субъектом Российской Федерации и в целях нарушения законных интересов Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области при реализации преимущественного права покупки. 

Решением Арбитражного суда Смоленской области от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ в государственную собственность Смоленской области в лице уполномоченного органа- Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области переданы земельные участки, в том числе, с кадастровыми номерами: №, №, №, №, №, №. Суд пришел к выводу о том, что ООО «Альфа-Тэрра» не предпринял надлежащих мер по передаче спорного имущества в рамках исполнения условий договора от ДД.ММ.ГГГГ и уклонился от передачи имущества, действия ООО «Альфа-Тэрра» фактически направлены на исключение возможности перехода права собственности в отношении спорного имущества в пользу Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области, что свидетельствует о злоупотреблении ООО «Альфа-Тэрра» правом при исполнении условий договора.

В силу ч.3 ст.61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Согласно представленных выписок из Единого государственного реестра недвижимости, на основании решения Арбитражного суда Смоленской области от ДД.ММ.ГГГГ, Постановления Двадцатого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ, решения Арбитражного суда Смоленской области от ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности субъекта РФ-Смоленской области на земельные участки с кадастровыми номерами: №, №, №, №, №, № с сохранением обременений в пользу ФИО2 и ФИО1 на основании договора об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ № с дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ и договора об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ с дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ.

Письмом № от ДД.ММ.ГГГГ, направленным в адрес Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области, ООО «Альфа-Тэрра» сообщило, что при поступлении денежных средств на расчетный счет ООО «Альфа-Тэрра» по договору купли-продажи земельных участков, общество погасит задолженность перед ФИО2 и ФИО1 и обратится в регистрирующий орган для снятия ипотеки на 

<

данные изъяты> земельных участков не позднее 

<

данные изъяты> рабочих дней с момента зачисления денежных средств (л.д.219 т.1).

Согласно представленным копиям платежных поручений, денежные средства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ были перечислены УФК Смоленской области ( Департамент финансов Смоленской области, Департамент имущественных отношений Смоленской области) на счет ООО «Альфа-Тэрра» ДД.ММ.ГГГГ в полном объеме (л.д.220-247 т.1).

Вместе с тем, как следует из пояснений представителей истца, до настоящего времени ООО «Альфа-Тэрра» в добровольном порядке не обратилось в регистрирующий орган с заявлением об отмене обременений в пользу ФИО1 и ФИО2 на 

<

данные изъяты> земельных участков.

Тем самым, истец, являясь собственником земельных участков с кадастровыми номерами: №, №, №, №, №, №, при наличии обременений, не имеет возможности в полном объеме реализовывать права собственника земельных участков.

Заявляя требование о признании договора об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ с дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ и договора об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ, с дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ истец ссылается на то, что сторонами при заключении указанных договоров не были согласованы все существенные условия, в частности стороны не согласовали оценку предметов ипотеки, что в силу п.1 ст.432 ГК РФ свидетельствует о незаключенности договоров.

В соответствии с п.1, 3 ст.9 ФЗ от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости» в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

Из текста договора об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Альфа-Тэрра» и ФИО1, как и из текста договора об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Альфа-Тэрра» и ФИО2 следует, что при заключении указанных договоров сторонами согласованы предметы ипотеки; определено, что договоры заключаются в обеспечение обязательств по договорам займа № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ. Оценка предметов ипотеки сторонами в договорах не согласована.

Согласно п. 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (в редакции Постановлений Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25, от 24.03.2016 №7), существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество (пункт 1 статьи 339). Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным.

Поскольку соглашение об оценке, в силу п.1 ст.9 ФЗ от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости» является существенным условием договора об ипотеке недвижимого имущества, а в оспариваемых договорах данное существенное условие отсутствует, договоры об ипотеке: № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Альфа-Тэрра» и ФИО1 и № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Альфа-Тэрра» и ФИО2 в соответствии с п.1 ст.432 ГК РФ являются незаключенными, в связи с тем, что сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

При этом, при решении вопроса о признании договоров незаключенными, судом не может быть принято во внимание наличие дополнительных соглашений к оспариваемым договорам от ДД.ММ.ГГГГ, которыми установлена оценка предметов ипотеки ввиду следующего.

В силу п.1 ст.10 ФЗ от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости» договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.

Исходя из положений изложенного законодательства, все существенные условия договора об ипотеке, должны быть согласованы сторонами при заключении и подписании единого договора об ипотеке и не могут устанавливаться путем заключения дополнительного соглашения к ранее заключенному договору об ипотеке. 

Поскольку договоры об ипотеке: № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Альфа-Тэрра» и ФИО1 и № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Альфа-Тэрра» и ФИО2 признаны судом незаключенными, дополнительные соглашения к ним от ДД.ММ.ГГГГ также являются незаключенными.

Учитывая изложенные выше обстоятельства, суд находит заявленные требования Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме. 

В соответствии со ст.103 ГПК РФ с ответчиков в доход бюджета подлежит взысканию госпошлина от уплаты которой истец освобожден.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать договор об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ с дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Альфа- Тэрра» и ФИО1, незаключенным.

Признать договор об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ, с дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Альфа- Тэрра» и ФИО2, незаключенным.

Признать ограничение (обременение) в пользу ФИО1 в виде ипотеки по договору об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ с дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенных между ООО «Альфа- Тэрра» и ФИО1, и в пользу ФИО2 в виде ипотеки по договору об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ, с дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенных между ООО «Альфа- Тэрра» и ФИО2, отсутствующими.

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество сведения о наличии ограничения ( обременения) в виде ипотеки в отношении следующих земельных участков:

- земельный участок с кадастровым номером: №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства,место нахождения: 

<

адрес>.

· земельный участок с кадастровым номером: №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, место нахождения: 

<

адрес>. 

· земельный участок с кадастровым номером: №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, место нахождения: 

<

адрес>. 

· земельный участок с кадастровым номером: №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, место нахождения: 

<

адрес>. 

· земельный участок с кадастровым номером: №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, место нахождения: 

<

адрес>. 

· земельный участок с кадастровым номером: №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, место нахождения: 

<

адрес>. 

Взыскать с ООО «Альфа-Тэрра» госпошлину в доход бюджета в размере 300 рублей.

Взыскать с ФИО1 госпошлину в доход бюджета в размере 150 рублей.

Взыскать с ФИО2 госпошлину в доход бюджета в размере 150 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в коллегию по гражданским делам Смоленского областного суда через Заднепровский районный суд г.Смоленска в течение одного месяца.

Председательствующий: Ж.Н.Чеботарева

Мотивированное решение изготовлено 17.11.2017г.