Дело №2-153/2020

23RS0037-01-2019-007357-81

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Новороссийск 14 января 2020 года

Октябрьский районный суд г. Новороссийска Краснодарского края в составе председательствующего Схудобеновой М.А.

при секретаре Свистельник К.А.

с участием: представителя истца по доверенности ФИО1, представителя ответчика по доверенности ФИО2, 

третьего лица ФИО3 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и применении последствий недействительности сделки

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратилась в суд с настоящим иском к ФИО5 и просит признать недействительным договор купли-продажи 

<

адрес> расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключенный между ФИО5 и ЗАО «ПИК-Кубань» (ранее ЗАО «ПИК-Регион») от 30.07.2014 года, перевести права и обязанности покупателя по данной сделке на нее, признать за нею право собственности на указанную квартиры и аннулировать запись в ЕГРП о регистрации права ФИО5 на квартиру.

В обоснование иска указанно, что в 2008 году, истица, желая приобрести для себя квартиру, обратилась к своему сыну ФИО3 с просьбой заключить от своего имени кредитный договор с ЗАО «Банк Жилищного Финансирования», так как она, являясь пенсионеркой, не могла оформить ипотечный кредит на свое имя. В данном банке сын ФИО4, ФИО3, так же не мог оформить ипотечный кредит. В связи с чем, ФИО3, желая приобрести для истицы квартиру, обратился к ФИО5, с которым много лет поддерживал дружеские отношения, с просьбой заключить от имени ФИО5 кредитный договор с ЗАО «Банк Жилищного Финансирования». Согласно имеющейся договоренности ФИО5 должен был, получив кредит в ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» (ЗАО «БЖФ»), приобрести в ипотеку трехкомнатную квартиру площадью 90,1 кв.м жилой площадью 51,7 кв.м, по адресу: 

<

адрес> стоимостью 3 290 339 руб. 10 коп. При этом все платежи по кредиту, а также расходы при покупке квартиры должна была нести истица, после погашения ипотеки по окончании выплаты кредита ФИО5 должен был переоформить указанную квартиру на ФИО4

30.07.2014 г. между ЗАО «ПИК-Кубань» и ФИО5, в лице представителя по доверенности ФИО4, был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>. 

По утверждению истца, в действительности, соглашение о передаче квартиры было достигнуто между нею и ЗАО «ПИК-регион» впоследствии ЗАО «ПИК-Кубань» в 2008 году. Именно истица подобрала указанную квартиру, с декабря 2013 года, с момента передачи квартиры застройщиком, по настоящее время проживает в квартире и осуществляет коммунальные платежи, несет бремя содержания квартиры. Истица за счет личных денежных средств, произвела ремонт в квартире, на сумму не менее 1 000 0000 рублей. Ипотечный кредит был погашен, по просьбе истицы ее сыном ФИО3, за счет личных денежных средств истицы, на общую сумму 5 128 529 руб. 18 коп.

Со ссылкой на положения ст. 166, 167, 172 ГК РФ истец считает заключенную между ЗАО «ПИК-Кубань» и ФИО5 сделку недействительной в силу ничтожности, поскольку она совершена с целью прикрыть другую сделку, заключенную между нею и ЗАО «ПИК-Кубань», т.е., сделку на иных условиях, с иным субъектным составом. 

Истец ФИО4 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело без своего участия, о чем уведомила суд письменно.

Представитель истца по доверенности поддержал исковые требования, по основаниям, приведенным в иске. 

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суд не известил, суд признал неявку ответчика не уважительной и рассмотрел дело в его отсутствие.

Представитель ответчика по доверенности ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признал, просил в иске отказать, указав, что его доверитель по оспариваемому договору купли-продажи, является покупателем квартиры. Заявлено ходатайство о применении срока исковой давности. 

Третье лицо - ФИО3 исковые требования ФИО4 поддержал, просил исковые требования удовлетворить в полном объеме, подтвердил, что деньги за квартиру ему передавала его мать ФИО4, ввиду родственных отношений расписок ей не писал, вносил эти деньги за квартиру. Позиция по иску, который рассматривался ранее, и где он указывал на принадлежность ему уплаченных за квартиру денег, была сформирована адвокатом, так как он не имеет юридических познаний. Фактически деньги матери. Первоначальный взнос 680746 рублей 3.06.2008 г. так же оплачивался деньгами матери, эти деньги передали ФИО5, ввиду дружеских отношений, расписки не брали. Ответчик соглашался переоформить квартиру на мать, как и было оговорено, давал нотариальное согласие супруги, но ввиду реорганизации застройщика не успели это сделать. Считает, что недобросовестная позиция ответчика вызвана финансовыми претензиями со стороны брата ответчика. 

Третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в лице Новороссийского филиала представителя в судебное заседание не направило.

Третье лицо - ЗАО «ПИК-Кубань»представителя в судебное заседание не направило.

Суд признал неявку третьих лиц не уважительной и рассмотрел дело в их отсутствие. 

Выслушав доводы лиц явившихся в судебное заседание, показания свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований, по следующим основаниям.

В соответствии с абз. 1 п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно абз. 2 ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права.

На основании пункта 1 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). 

В соответствии с пунктом 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами

В соответствии с положениями ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

По общему правило, закрепленному в п.1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Из материалов дела следует, что 30.07.2014 г. между ЗАО «ПИК-Кубань» именуемое как продавец и ФИО5 выступающий как покупатель, в лице представителя по доверенности ФИО4, был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес> за 3 290 339 руб. 10 коп., которые на момент подписания договора купли-продажи покупателем оплачены продавцу полностью.

Право собственности ФИО5 на спорную квартиру зарегистрировано УФРС по КК 13.08.2014 г., регистрационная запись №23-23-21/175/2014-198.

Сторонами договора купли-продажи как двусторонней сделки являются продавец и покупатель, а сам договор относится к возмездным договорам. Такой договор имеет своим содержанием переход права собственности продавца на вещь или иное имущество покупателю и встречную передачу покупателем продавцу обусловленной их соглашением денежной суммы. 

В подтверждение обоснованности своих требований стороной истца предоставлены приходно-кассовые ордера, за период с 08.07.2008 г. по 13.02.2014 г., а также заявление на досрочное погашение кредита от 12.02.2014 г., из которых явствует, что денежные обязательства по заключенному ФИО5 кредитному договору 

<

***> (В)-105/08 от 03.07.2008 г. были исполнены ФИО3, который подтвердил суду, что деньги на погашение кредита ему передавала его мать ФИО4.

Допрошенная в ходе судебного заседания свидетель ФИО6 сообщила суду, что она являлась работником ЗАО «ПИК – Регион», а после ее реорганизации являлась работником ЗАО «ПИК – Кубань», выступала представителем ЗАО «ПИК – Регион» по доверенности при подписании предварительного договора купли-продажи квартиры от 02.06.2008 г. и подписании соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры от 30.07.2014 г., а также выступала представителем ЗАО «ПИК – Кубань» по доверенности при подписании договора купли-продажи квартиры от 30.07.2014 г., и подписании акта к договору купли-продажи квартиры о передаче квартиры. Свидетель пояснила, что изначально переговоры о продаже спорной квартиры ею велись только с ФИО4 и ФИО3, поиском и оформлением квартиры занималась ФИО4 и ее сын, квартира приобреталась в качестве жилья для ФИО4. 

Из показаний свидетеля ФИО7 следует, что она проживает в одном доме с истцом, этажом выше в 

<

адрес>. ФИО4 проживает совместно с мужем в 

<

адрес>, осуществляет коммунальные платежи. Примерно год назад в квартире ФИО4 был отключен свет, и они по просьбе соседей подключили им со своей квартиры электрическими удлинителями необходимые бытовые приборы. Тогда узнала, что кто то претендует на квартиру соседей. 

Из показаний свидетеля ФИО8 следует, что он проживает в одном доме с ФИО4 в соседней квартире. Свидетель пояснил, что ФИО4 проживает в 

<

адрес> со своим мужем, ремонт в указаннойквартире делала за счет собственных средств, приглашала и оплачивала за работу мастеров сама. Никто посторонний в квартиру не приходил. 

С учетом письменных доказательств, показаний свидетелей которые согласуются с другими материалами дела и не вызывают сомнений в их правдивости, суд считает, что изначально воля участников сделки была направлена на совершение сделки с иным субъектным составом, где ЗАО «ПИК – Регион» а после реорганизации ЗАО «ПИК – Кубань» выступало продавцом спорного объекта недвижимости, продавал квартиру в собственность ФИО4, которая исполнила обязанности покупателя по сделке и полностью оплатила стоимость приобретаемой квартиры. 

В соответствии с разъяснениями п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. 

В п. 87 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

При этом, государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 2 ст. 170 ГК РФ.

При таких обстоятельствах с учетом приведённых норм ГК РФ, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, требования ФИО4 подлежат удовлетворению, поскольку фактически соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи спорной квартиры были достигнуты между «ПИК – Регион», а после реорганизации ЗАО «ПИК – Кубань» и ФИО4 и произвели все необходимые действия, направленные наего исполнение. Следовательно, субъективный состав сделки был иной, чем указано в договоре, что говорит о притворности оспариваемой сделки.

Частью 1 ст. 181 ГК РФ предусмотрен трехгодичный срок по требованию о применении последствий недействительной ничтожной сделки со дня, когда началось ее исполнение.

Согласно ч. 1 ст.196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

Статьёй 200 ГК РФ установлено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии со статьей 205 ГК РФ, в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите.

О нарушенном праве ФИО4 стало известно, в октябре 2018 года, когда в ее квартире по инициативе ФИО5 было отключено электричество и предъявлено требование освободить квартиру.

Таким образом, доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, с учетом ст. 200 ГК РФ, суд признает не состоятельным, поскольку о нарушенном праве истце стало известно в октябре 2018 г., при этом, в суд с настоящим исковым заявлением истец обратилась 10.10.2019 г., т.е. в пределах трехлетнего срока исковой давности. 

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным (притворным) договор купли продажи 

<

адрес> расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключенный между ФИО5 и ЗАО «ПИК-Кубань» от 30.07.2014 года.

Применить последствия недействительности сделки в виде аннулирования записи в ЕГРН и прекращения права собственности ФИО5 на 

<

адрес> расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Перевести права и обязанности покупателя по сделке купли-продажи от 30.07.2014 года на ФИО4 и признать за ФИО4 право собственности на 

<

адрес> расположенную по адресу: 

<

адрес>.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в течение одного месяца в Краснодарский краевой суд через Октябрьский районный суд Новороссийска Краснодарского края в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Председательствующий М.А.Схудобенова

Решение в окончательной форме изготовлено 17.01.2020 года.