К Р А С Н О Д А Р С К И Й К Р А Е В О Й С У Д

Дело № 3а-280/2023 (М-12/2023)

УИД № 23OS0000-01-2023-000012-13

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

22 июня 2023 г. г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Аняновой О.П.

при ведении протокола

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «...........10» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «...........11» (далее – ООО «...........12») обратилось в Краснодарский краевой суд с указанным выше административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве собственности здания с кадастровым номером ........; расположенного по адресу: Краснодарский край, ............; в размере его рыночной стоимости, определенной в соответствии с отчетом об оценке от 28 декабря 2022 г. № 22236-9, выполненным оценщиком ООО «...........13» – ...........7 (далее – отчет об оценке), равной 431 212 000,00 руб. по состоянию на 01 января 2021 г.

В обоснование заявленных требований административный истец указывает, что кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, установленная по состоянию на 01 января 2021 г. в размере593 966 045,17 руб., значительно превышает его рыночную стоимость, что приводит к начислению завышенного, экономически необоснованного размера налога.

В судебном заседании 22 июня 2023 г. представитель административного истца – ...........9 настаивал на удовлетворении административного искового заявления.

Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края (далее – ДИО КК) – ...........2 полагал, что заключение судебной экспертизы и отчет об оценке не могут быть признаны допустимыми доказательствами, подтверждающими рыночную стоимость спорного объекта, просил в удовлетворении административного искового заявления отказать.

Представителями ДИО КК – ...........2, ГБУ КК «КТИ-Краевое БТИ» – ...........3, ...........4, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю – ...........5 направлены возражение и отзывы, в которых изложена правовая позиция относительно заявленных требований.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание 22 июня 2023 г. не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о дате, времени и месте проведения судебного заседания посредством почтового отправления, в том числе, путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2017 г. № 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов», ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили, какой-либо правовой позиции по административному делу не выразили.

Изучив материалы административного дела, возражение и отзывы лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В силу пункта 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) налогоплательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.

Статьей 375 НК РФ установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса (пункт 2).

В силу положений части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), части 1статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ«О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как следует из материалов дела, ответа филиала Публично-Правовой Компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю от 18 января 2023 г.№ 27-00684-ГС/23, а также подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости и об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, административный истец является собственником здания с кадастровым номером ........; площадью: 16 418,2 кв.м; расположенного по адресу: Краснодарский край, ............; назначение: «нежилое»; наименование: «................»; количество этажей: «1, в том числе подземных 0»; дата постановки на государственный кадастровый учет –06 июня 2019 г.

Оспариваемая кадастровая стоимость в размере 593 966 045,17 руб. утверждена приказом ДИО КК от 09 сентября 2021 г. № 2259«Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края» и в соответствии со статьей 18 Закона№ 237-ФЗ с 01 января 2022 г. применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости – 01 января 2021 г.

Согласно информационному письму ДИО КК от 31 января 2023 г. № 52-08-11-3170/23, Приказами ДИО КК от 28 декабря 2020 г. № 2752, от 27 декабря 2021 г.№ 3321, 23 декабря 2022 г. № 3436 «Об утверждении перечня объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость», спорный объект недвижимости включен в перечни на 2021-2023 г.г.

Принимая во внимание, что административный истец является собственником объекта недвижимости, результаты определения его кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика налога на имущество организации, в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке (пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума № 28)).

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом, обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

В соответствии с положениями статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке, согласно которому рыночная стоимость здания кадастровым номером ........ составляет 431 212 000,00 (четыреста тридцать один миллион двести двенадцать тысяч) руб. по состоянию на 01 января 2021 г. (расхождение между кадастровой стоимостью и рыночной – 27,4 %).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 Постановления Пленума № 28, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона № 135-ФЗ). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Для установления юридически значимых обстоятельств, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 20 Постановления Пленума № 28, суд назначил судебную экспертизу с целью проверки отчета об оценке на его соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, а в случае его несоответствия таковым, определения рыночной стоимости объекта оценки, поручив ее проведение эксперту ООО «...........14».

Согласно заключению судебной экспертизы от 16 марта 2023 г.№ 3а-280/23, подготовленному экспертом ООО «...........15» – ...........6 (далее – заключение, заключение эксперта), отчет об оценке соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки, то есть нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки не выявлено, иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, не выявлены, в том числе правильно определены факторы, влияющие на стоимость спорного объекта недвижимости, ошибки при выполнении математических действий не выявлены, информация, использованная оценщиком, является достоверной, достаточной, проверяемой.

Второй вопрос не подлежит разрешению ввиду положительного заключения по отчету об оценке в вопросе № 1.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности, Федеральным законом от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ), в соответствии с которым судебная экспертиза – это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом, в силу статьи 25 того же Закона, в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Заключение эксперта содержит все необходимые сведения доказательственного значения и соответствует приведенным требованиям Закона № 73-ФЗ, Закона № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Допустимых и относимых доказательств, которые опровергали бы выводы эксперта, представителями ГБУ КК «КТИ-Краевое БТИ» и ДИО КК, полагавшими заключение эксперта недопустимым доказательством, не представлено, в связи с чем суд не находит оснований ставить экспертное заключение под сомнение.

Доводы представителей ГБУ КК «КТИ-Краевое БТИ» и ДИО КК о несоответствии отчета об оценке требованиям действующего законодательства опровергнуты заключением судебной экспертизы, с которым суд соглашается.

Оценщиком ...........7 и экспертом ...........6, проводившим судебную экспертизу, представлены письменные пояснения на возражения ГБУ КК «КТИ-Краевое БТИ» и ДИО КК.

Кроме того, эксперт был допрошен в судебном заседании и дал не вызывающие сомнений пояснения, опровергающие доводы о якобы допущенных им и, соответственно, оценщиком нарушениях.

Эксперт дал суду подписку об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, подробно и обстоятельно ответил на все возникшие вопросы, таким образом, подтвердив достоверность определенной в отчете об оценке рыночной стоимости спорного объекта оценки.

Кроме того, оценщик ...........7, составившая отчет об оценке, была допрошена в судебном заседании в качестве свидетеля, отвечала на вопросы, поставленные представителем ДИО КК, давала пояснения по существу проведенного исследования и подтвердила свои выводы, изложенные в отчете.

Доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенной в отчете об оценке, лицами, участвующими в деле, в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ не представлено и в материалах дела не имеется.

Проверив замечания представителей ГБУ КК «КТИ-Краевое БТИ» и ДИО КК о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, что не нашло подтверждение в заключении судебной экспертизы, заслушав пояснения эксперта ООО «...........16» – ...........6, объяснения допрошенной в качестве свидетеля оценщика ООО «...........17» – ...........7, изучив их письменные пояснения на замечания административных ответчиков, суд находит отчет об оценке соответствующим требованиям Закона № 135-ФЗ, положениям Федерального стандарта оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», Федерального стандарта оценки «Виды стоимости (ФСО II)», Федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)», Федерального стандарта оценки «Задание на оценку (ФСО IV)», Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)» (далее – ФСО V), Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке(ФСО VI)», утвержденных приказом Министерства экономического развития Российской Федерации (далее – Минэкономразвития России) от 14 апреля 2022 г. № 200; Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости(ФСО № 7)» (далее – ФСО № 7), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611, содержит подробное описание проведенного исследования с указанием примененных методов и все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, обоснование сделанных в его результате выводов.

Как следует из отчета, оценщиком составлено точное описание объекта оценки, представлена информация о его количественных и качественных характеристиках, информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость. 

Объектом оценки по настоящему делу является объект капитального строительства с кадастровым номером ........, расположенный по адресу: Краснодарский край, ............; назначение: «нежилое»; наименование: «................»». Исходя из фактического использования объекта – «торговое здание». Фактическое использование объекта – «торговое здание».

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО № 7 оценщиком исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта, в частности выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами из выбранных сегментов рынка, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимого исследуемого объекта.

Согласно положениям ФСО V при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. Оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки (пункты 1 и 2).

Рыночная стоимость объекта недвижимости мотивированно определялась оценщиком с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж и доходного подхода методом прямой капитализации. Отказ оценщика от применения затратного подхода имеет соответствующее обоснование и, вопреки утверждениям административных ответчиков, не противоречит нормам федеральных стандартов оценки.

В соответствии с пунктом 4 ФСО V сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения.

Доходный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых будущих денежных потоков от использования объекта оценки. Доходный подход основан на принципе ожидания выгод. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на прямой капитализации или дисконтировании будущих денежных потоков (доходов) (пункт 11, 13 ФСО V).

Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки с учетом совокупного обесценения (износа) объекта оценки и (или) его компонентов (пункт 24 ФСО V).

Согласно пункту 25 ФСО № 7, оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

В этой связи, суд не может согласиться с доводами ГБУ КК «КТИ-Краевое БТИ» и ДИО КК о необходимости использования затратного подхода к оценке рыночной стоимости, так как выбор метода оценки, вопреки утверждению административных ответчиков, принадлежит оценщику (эксперту), за которыми – в отличие от прямо заинтересованных сторон – оставлен выбор методов оценки, как и решающее суждение об их состоятельности, совместимости и предпочтении одних перед другими.

Напротив, использование подхода без достаточных исходных данных может привести к нарушению принципов обоснованности и проверяемости выводов исследования (пункт 25 ФСО № 7).

В соответствии с подпунктом «в» пункта 24 ФСО № 7 затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования.

Из отчета об оценке, а также письменных и устных пояснений оценщика, данных в качестве свидетеля в ходе судебного заседания, следует, что по результатам анализа рынка, относящегося к объекту оценки, исходя из его развитости, наличия предложений к аренде и продаже объектов, аналогичных оцениваемому, наличия достаточной информации для проведения расчетов сравнительным и доходным подходами, эксперт отказался от применения затратного подхода.

Таким образом, выводы оценщика об использовании сравнительного и доходного подходов при проведении оценки, критерии выбора и основания отказа от использования затратного подходов основаны на результатах анализа рынка и не противоречат подпункту «в» пункта 24 ФСО № 7, а также положениям пунктов 2, 25 ФСО V.

Правильность выбора оценщиком подходов оценки проверена и подтверждена экспертом ООО «...........18» –...........6, и сомнений у суда не вызывает.

В частности, в письменных пояснениях экспертом разъяснено, что затратный подход в данном конкретном случае не отражает реальной рыночной стоимости оцениваемого здания, так как этот подход не учитывает многие факторы, сложившиеся на рынке торговой недвижимости вг. Новороссийск, а именно инвестиционную привлекательность объекта, перспективы развития района расположения объекта и спрос на коммерческую недвижимость данного района, безусловно влияющие на рыночную стоимость объекта.

Представители ГБУ КК «КТИ-Краевое БТИ» и ДИО КК, настаивая на необоснованном отказе оценщика от применения затратного подхода при проведении оценки в том числе, со ссылкой на балансовую стоимость здания, не обосновали, как допущенные, по их мнению, нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы о рыночной стоимости объекта оценки.

Каких-либо данных, указывающих на то, что избранная оценщиком методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, в деле не имеется. 

В этой связи, названные замечания к отчету об оценке и, соответственно, заключению судебной экспертизы, основанные на предположениях, отклоняются как не состоятельные.

Возражая против доводов административных ответчиков о необходимости принятия к сведению балансовой стоимости, оценщик справедливо указал, что балансовая стоимость – это иной вид стоимости, который не коррелирует с рыночной стоимостью, а следовательно, их сопоставление не корректно.

При этом, следует отметить, что законодатель позволяет налогоплательщику вместо установленной кадастровой стоимости использовать исключительно рыночную стоимость объекта недвижимости, понятие которой установлено статьей 3 Закона № 135-ФЗ.

Как ответил оценщик, внешнее и функциональное устаревание, местоположение учитываются при определении рыночной стоимости объекта в рамках сравнительного и доходного подходов при корректном выборе аналогов.

В соответствии с пунктом 23 ФСО №7 доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов. Метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту.

В настоящем случае, оценщик рассчитал рыночную стоимость здания в рамках доходного подхода методом прямой капитализации.

Применение доходного подхода и метода прямой капитализации расчета рыночной стоимости осуществлено оценщиком в полном соответствии с пунктом 23 ФСО № 7, пунктами 11, 12, 13-15 ФСО V с учетом специфики объекта исследования, цели оценки, вида стоимости, достаточности и достоверности исходной информации, допущений и ограничений. 

Определение действительного валового дохода, генерируемого арендопригодными площадями объекта недвижимости на основе анализа выявленных предложений по аренде аналогичных объектов, отобрано 3 объекта-аналога, максимально схожих и сопоставимых по ценообразующим факторам с исследуемым объектом, относящихся к одному сегменту; выявленные различия скорректированы на торг, местоположение, площадь.

Стоимость здания в рамках доходного подхода определена в размере 520 761 478,00 руб. и лицами, участвующими в деле не оспаривается.

Согласно пункту 22 ФСО № 7, сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.

В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом экспертизы по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта экспертизы. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Рассчитывая стоимость здания сравнительным подходом, оценщик применил метод прямого сравнительного анализа продаж.

Для определения рыночной стоимости сравнительным подходом оценщиком был проанализирован рынок объектов торгового назначения ............. В ходе анализа рынка было выявлено 6 предложений о продаже за период 2019-2020 г.г. объектов торгового назначения площадью более 1 000 кв.м в ............. Стоимость предложений варьировалась от 3 488 до 69 750 руб./кв.м (таблица 8.4 страница 24 отчета об оценке).

Для проведения расчетов сравнительным подходом оценщиком отобраны 3 объекта-аналога с порядковыми номерами 2, 3, 4, которые имеют наиболее сходные характеристики с объектом оценки.

На странице 36 отчета об оценке оценщик привел таблицу 9.1 сравнительного описания оцениваемого объекта и объектов-аналогов.

Согласно подпункту «б» пункта 22 ФСО № 7, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Вопреки доводам представителей административных ответчиков, подобранные оценщиком объекты-аналоги сопоставимы с оцениваемым объектом по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 ФСО № 7.

Действующее законодательство не устанавливает требований абсолютной идентичности объекта оценки и используемых при установлении его рыночной стоимости объектов-аналогов.

В силу подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7 различия объекта оценки и объектов-аналогов по таким ценообразующим факторам (элементам сравнения) при определении окончательной рыночной стоимости оценщик надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов с последовательным проведением корректировок на торг, площадь, на занимаемый этаж к объектам-аналогам, на местоположение к объектам аналогам № 2, 3.

Оценщиком проведен расчет весовых коэффициентов скорректированных цен аналогов, скорректированная стоимость составила 32 896 руб. за 1 кв.м, рыночная стоимость объекта экспертизы (ЕОН) в рамках сравнительного подхода определена в размере 540 093 107,00 руб.

Весовые коэффициенты аналогов являются практически равными, что свидетельствует об однородности используемых в расчетах объектов-аналогов, в связи с чем у суда не возникло сомнений в правильности или обоснованности выводов оценщика.

В дальнейшем оценщик согласовал результаты оценки двух подходов и установил рыночную стоимость объекта оценки в размере 431 212 000,00 (четыреста тридцать один миллион двести двенадцать тысяч) руб. по состоянию на 01 января 2021 г.

Правильность произведенного оценщиком в рамках сравнительного подхода расчета рыночной стоимости объекта оценки, выбранных объектов-аналогов, примененных корректировок подтвердил в судебном заседании эксперт ООО «...........19» – ...........6

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Относительно доводов административных ответчиков том, что оценщик подобрал некорректные объекты-аналоги ввиду того, что период экспозиции составляет порядка 2 лет, и не ввел корректировку на дату предложения, тогда как по данным Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт» период экспозиции для торговых объектов составляет от2 до 11 месяцев, то они убедительно опровергнуты оценщиком со ссылкой на то, что федеральные стандарты оценки не содержат ограничений по возможному отличию даты предложения объектов до даты оценки, кроме запрета на использование информации после даты оценки.

Как указал оценщик, основываясь на данных «Анализ сроков экспозиции на основе опубликованных источников информации», Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки ООО «Информ-Оценка» – сроки экспозиции существенно зависят от площади, т.е. чем больше площадь объекта, тем выше срок экспозиции. Согласно приведенным сведениям, срок продажи торговых объектов площадью более 5 000 кв.м составляет до 500 дней.

В данном случае, площадь объекта составляет 16 418,2 кв.м, что значительно превышает верхнюю границу исследуемого диапазона.

Также оценщик пояснил, что в период пандемии в 2020 г. спрос на торговые объекты, в т.ч. на крупные торговые центры, резко сократился, что, соответственно, и повлекло увеличение срока экспозиции.

Выбор тех или иных ценообразующих факторов и предусмотренных теми или иными справочниками оценщика корректировок по данным факторам к ценам объектов-аналогов является прерогативой оценщика (эксперта).

Суд исходит из того, что выбор тех или иных ценообразующих факторов и предусмотренных теми или иными справочниками оценщика корректировок по данным факторам к ценам объектов-аналогов, является прерогативой оценщика.

Следует отметить, что справочники оценщика недвижимости содержат большой набор корректирующих коэффициентов, обеспечивающих возможность приведения цен объектов-аналогов к ценам объекта оценки по различным элементам сравнения, которые может использовать оценщик, однако обязанности применять все или конкретные корректировки федеральные стандарты оценки не содержат.

Выбирая необходимые по его собственному усмотрению корректировки, с учетом требований абзаца 8 пункта 22 ФСО № 7, оценщик обязан мотивировать их выбор, что и было соблюдено оценщиком при расчете рыночной стоимости объекта оценки.

Административными ответчиками не представлено доказательств, как неприменение корректировки на дату предложения отразилось на итоговом результате определения рыночной стоимости объекта оценки, не приведено доводов, свидетельствующих о наличии противоречий в выводах оценщика (эксперта), сомнений в достоверности заключения (отчета), а несогласие с результатами расчета рыночной стоимости само по себе не свидетельствует о недостоверности отчета об оценке.

Вероятностная природа рыночной стоимости не позволяет ограничиваться только четко определенными количественными показателями расчетных значений, определенных оценщиком (экспертом).

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка, к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находится рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 ФСО № 7). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь в случае существенного занижения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

Однако суду стороной административного ответчика не представлено доказательств (отчета об оценке, иных расчетов), бесспорно свидетельствующих о том, что оценщиком ...........7 в отчете об оценке допущено существенное занижение итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, позволяющее констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

При этом, оснований сомневаться в верности профессиональных суждений оценщика, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

В рассматриваемом случае, отчет об оценке от 28 декабря 2022 г.№ 22236-9 подготовлен ООО «...........20», оценщик ...........7, которая является членом саморегулируемой организации региональной ассоциации оценщиков, свидетельство ......... Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от .......... ........, профессиональная ответственность оценщика подтверждаетсястраховыми полисами страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности, выданным САО «РЕСО-Гарантия» на период с .......... по .......... ........ ис .......... по .......... ........, то есть отчет выполнен надлежащим субъектом оценочной деятельности и может расцениваться как допустимое доказательство.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Таким образом, поскольку административный истец исполнил свою обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости объекта недвижимости, представив соответствующий отчет об оценке, который в силу требований специального закона, пока не доказано иное, является достоверным, а, в свою очередь, административные ответчики, добросовестно пользуясь представленными им КАС РФ процессуальными правами, в том числе на представление доказательств и возражений, каких-либо доказательств нарушения оценщиком при выполнении работ по оценке объекта недвижимости Закона № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки, равно свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости, не представили, суд приходит к выводу о допустимости и достоверности данного отчета как доказательства по делу, на основании которого возможно установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Исходя из разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 25 Постановления Пленума № 28, применительно к обстоятельствам дела, такой датой является дата обращения административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением – 30 декабря 2022 г.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 245 – 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «...........21» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ........; площадью: 16 418,2 кв.м; расположенного по адресу: Краснодарский край, ............; назначение: «нежилое»; наименование: «................»; в размере его рыночной стоимости 431 212 000,00 (четыреста тридцать один миллион двести двенадцать тысяч) руб. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2021 г.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости здания с кадастровым номером ........ считать 30 декабря 2022 г.

Решение суда может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Краснодарского краевого суда О.П. Анянова

Решение суда в окончательной форме изготовлено 06 июля 2023 г.