Дело № 3а-297/2025 

УИД 26OS0000-04-2025-000145-03

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 августа 2025 года г. Ставрополь 

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Черниговской И.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Барсегян Л.Б.,

при участии представителя административного истца ФИО1 – ФИО2, действующего на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

установил:

административный истец ФИО1, действуя через полномочного представителя по доверенности ФИО2, обратилась в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровым номером … и … в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года.

В обоснование иска представителем административного истца указано, что ФИО1 является собственником объектов недвижимого имущества:

Здания с кадастровым номером …, площадью … кв.м, наименование: склад удобрений, расположенного по адресу: …, в границах СПА «Колхоза им. Ворошилова», кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2023 года определена в размере 12 305 728,74 руб.

и сооружения с кадастровым номером …, площадью … кв.м, наименование: склад для напольного хранения зерна, расположенного по адресу: …, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2023 года определена в размере 13 838 710,73 руб.

Представитель административного истца, считая оспариваемую кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца как плательщика налоговых платежей, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта, просит установить кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости объектов недвижимости: с кадастровым номером …, по состоянию на 01.01.2023 в размере 2 838 000 рублей; с кадастровым номером …, по состоянию на 01.01.2023 в размере 3 954 000 рублей, определенном в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества ООО «Центр Экспертизы и Оценки «ТРАЙКО» от 27.02.2025 №02/2025 (т. 1 л.д. 5-10).

В дальнейшем представитель ФИО2 уточнил требования административного иска и просил установить кадастровую стоимость спорного объекта в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы (т. 1 л.д. 178-179). 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 поддержал уточненные административные исковые требования с учетом выводов проведенной по делу судебной оценочной экспертизы и просил их удовлетворить, исходя из рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, установленной в заключении эксперта.

В судебное заседание административный истец, представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, представители заинтересованных лиц ГБУ СК «Ставкрайимущество», филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, администрации Новоалександровского городского округа, заинтересованное лицо ФИО3 (в пользу которого на здание с кадастровым номером … установлена ипотека в силу закона и который до заключения договора купли-продажи недвижимости с условием рассрочки платежа от 16.07.2024 являлся собственником спорного объекта недвижимости с кадастровым номером …) не явились, извещены о дате слушания дела надлежащим образом, что подтверждается материалами дела.

Представителем Управления Росреестра по Ставропольскому краю ФИО4 представлено возражение с просьбой изменить процессуальное положение Управления и привлечь к участию в деле в качестве заинтересованного лица, рассмотреть административное исковое заявление в соответствии с требованиями действующего законодательства в отсутствие представителя Управления (т. 1 л.д. 154-158). 

Заинтересованным лицом ФИО3 представлено заявление с просьбой о рассмотрении дела в его отсутствие (т. 2 л.д. 72).

В судебное заседание представитель заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» не явился. Ранее представителем ГБУ СК «Ставкрайимущество» ФИО5 представлено возражение на заключение эксперта по настоящему административному делу (т. 2 л.д. 83-89), в котором указано, что ГБУ СК «Ставкрайимущество» не согласно с заключением эксперта, считая его необоснованным, недостоверным, исходя из чего, не подлежащим признанию в качестве допустимого доказательства в рамках административного дела по следующим основаниям.

1. Экспертом в рамках определения рыночной стоимости объекта оценки с КН … неверно рассчитан прогноз темпов от цен на 01.09.2022 к дате оценки, поскольку фактически индекс на 01.09.2022 составляет 140,441. Соответственно, прогноз темпов от цен на 01.09.2022 к дате оценки составит: 162,919/140,441=1,1600 (16%)

2. Экспертом в рамках определения рыночной стоимости Объекта оценки с КН … неверно указан нормативный срок эксплуатации (службы) - 100 лет. Между тем, Объект оценки относится к III группе зданий и срок его эксплуатации - 125 лет, что существенно влияет на расчеты рыночной стоимости.

3. Экспертом в рамках определения рыночной стоимости объекта оценки с КН … неверно указаны нормативные сроки эксплуатации долгоживущих и короткоживущих конструктивных элементов здания.

4. В рамках определения рыночной стоимости объекта оценки с КН … экспертом не учтен такой ценообразующий фактор как «Расположение на огороженной территории», т.к. по данному фактору объект оценки и объекты-аналоги имеют различия (объекты-аналоги № 2 и № 3 не имеют ограждения).

5. В рамках определения рыночной стоимости объекта оценки с КН … экспертом необоснованно применены корректировки на «Материал стен» в размере 0%, -14%, - 14% в отношении объектов-аналогов № 1 - № 3 соответственно, с указанием, что объект оценки является сооружением из легких конструкций со следующими характеристиками: «Быстровозводимые капитальные здания. Фундамент - ж/бетон, каркас - стальной профиль, стены и крыша - сэндвич-панели». Но объект оценки не соответствует вышеуказанным характеристикам - стены объекта оценки - сборные железобетонные (с наличием окон, что не является характеристикой фундамента, за исключением наличия цокольного этажа (подвала). Следовательно корректировки по данному фактору рассчитаны неверно.

Таким образом, результаты оценки, т.е. рыночная стоимость объектов оценки, является недостоверной. В связи с этим в отсутствие достоверных и достаточных доказательств несоответствия кадастровой стоимости объектов оценки их рыночной стоимости, остается недоказанным факт нарушения прав административного истца установленной кадастровой стоимостью. Просят отказать истцу в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. 

Иные лица о причине неявки суд не уведомили, ходатайств об отложении дела от них не поступало. 

В соответствии с требованиями ст. 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащим образом.

Выслушав явившихся в судебное заседание лиц, исследовав письменные доказательства по делу, допросив в судебном заседании эксперта ФИО6, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Объектами налогообложения для физических лиц в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса Российской Федерации являются: жилой дом, жилое помещение (квартира, комната), гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом (часть 1 статьи 403 Налогового кодекса РФ). 

Статьей 1 Закона Ставропольского края от 05 ноября 2015 года № 109-кз «Об установлении единой даты начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» с 1 января 2016 года установлена единая дата начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Федеральный закон № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ). 

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1). 

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр 

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что административный истец ФИО1 является собственником объектов недвижимого имущества:

- с 18.07.2024 здания с кадастровым номером …, площадью … кв.м, наименование: склад удобрений, назначение: нежилое, расположенного по адресу: …, в границах СПА «Колхоза им. Ворошилова», что подтверждается сведениями из ЕГРН по состоянию на 12.02.2025 (т. 1 л.д. 17-22), а также согласуется с договором купли-продажи недвижимости с условием рассрочки платежа от 16.07.2024, заключенного в отношении в том числе спорного объекта недвижимости с кадастровым номером … между ИП ФИО3 и ИП ФИО1 (т. 1 л.д. 30-34); 

- и с 19.01.2022 сооружения с кадастровым номером …., площадью … кв.м, площадью застройки … кв.м., наименование: склад для напольного хранения зерна, назначение: 6. Сооружения сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: …, 1.0 кв. южнее г. Новоалександровска, что подтверждается сведениями из ЕГРН по состоянию на 12.02.2025 (т. 1 л.д. 23-26).

Административный истец, являясь собственником указанных объектов недвижимости и плательщиком налоговых платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости этого имущества, вправе оспорить их кадастровую стоимость. 

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером … по состоянию на 1 января 2023 года на основании акта об утверждении кадастровой стоимости № 1263 от 13.11.2023 определена в размере 12 305 728,74 руб. (дата внесения сведений в ЕГРН – 24.12.2023, дата начала применения кадастровой стоимости 01.01.2024), что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 12.02.2025 № … (т. 1 л.д. 15). Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером … по состоянию на 1 января 2023 года на основании акта об утверждении кадастровой стоимости № 1263 от 13.11.2023 определена в размере 13 838 710,73 руб. (дата внесения сведений в ЕГРН – 22.12.2023, дата начала применения кадастровой стоимости 01.01.2024), что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 12.02.2025 № КУВИ-001/2025-39449335 (т. 1 л.д. 16).

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванных объектов недвижимости, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества ООО «Центр Экспертизы и Оценки «ТРАЙКО» от 27.02.2025 №02/2025, в котором рыночная стоимость спорного объекта недвижимости с кадастровым номером … по состоянию на 01.01.2023 определена в размере 2 838 000 рублей; с кадастровым номером … по состоянию на 01.01.2023 определена в размере 3 954 000 рублей (т. 1 л.д. 65-138).

Из разъяснений, изложенных в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9). 

Согласно пункту 11 ФСО N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком. 

Аналогичные положения содержатся в пунктах 1 и 2 Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)" (приложение N 5 к приказу Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200), согласно которым при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. Оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки. 

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 утвержден и сохраняет свою юридическую силу Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", в соответствии с пунктом 25 которого оценка недвижимости основывается на принципах обоснованности и проверяемости. 

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, на основании определения суда от 3 апреля 2025 года по делу была проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта ООО «Аналитик менеджмент групп» (далее - ООО «Аманейдж») ФИО6 № 019-25-ОК от 16.05.2025 рыночная стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2023 года составила: объекта с кадастровым номером … – в размере 3 213 000 руб., а объекта с кадастровым номером 26:04:100303:439 в размере 4 315 000 руб. 

Между тем в связи с поступившими от представителя заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» возражениями по поводу выводов проведенной по делу судебной оценочной экспертизы экспертом ООО «Аманейдж» ФИО6 представлены письменные пояснения, в которых в том числе указано, что по поводу замечания в возражениях относительно расчета индекса цен от 01.09.2022 к дате оценки экспертом была проведена проверка и обнаружена техническая ошибка в расчетах. Действительно, в экспертном исследовании при расчете прогнозного темпа роста цен ошибочно использован показатель фактического индекса за июнь 2022 года, значение которого равно 154,986. Вместе с тем представитель ГБУ СК в своих возражениях также ошибочно приводит значение показателя на сентябрь 2022 года в размере - 140,441. Верное значение величины фактического индекса для расчета темпа роста цен - 149,441.

Таким образом, используя верное значение фактического индекса на сентябрь 2022 г, получится значение темпа роста цен на дату оценки: 162,919/149,441 = 1,09018 (+9,02%). Данная величина отличается от используемой в экспертном исследовании и влияет на итоговое значение стоимости. Отклонение итоговой величины стоимости составляет + 4,51%. 

Учитывая изложенное, оценивая экспертное заключение эксперта ООО «Аманейдж» ФИО6 № 019-25-ОК от 16.05.2025, доводы его письменных пояснений о допущенной технической ошибке в применения фактического индекса для расчета темпа роста цен за сентябрь 2022 г., исправление которого влияет на итоговое значение стоимости оцениваемого объекта недвижимости, суд нашел заслуживающими внимания доводы представителей заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» и эксперта ФИО6 о неверном применении величины указанного фактического индекса и пришел к выводу, что в этой связи имеются основания для назначения по делу дополнительной экспертизы, которая проведена по делу на основании определения суда от 10 июня 2025 года. 

В соответствии с заключением эксперта ООО «Аманейдж» ФИО6 № 019-25-ОК-ДОП от 10.07.2025 рыночная стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2023 года составила: объекта с кадастровым номером … – в размере 3 469 000 руб., а объекта с кадастровым номером.. в размере 4 315 000 руб. 

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о принятии заключения дополнительной судебной оценочной экспертизы эксперта ООО «Аманейдж» № 019-25-ОК-ДОП от 10.07.2025 ФИО6 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов, и соответствует требованиям Федерального Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется. 

Обследование объектов экспертизы проведено экспертом лично26.04.2025. 

При идентификации объектов исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. 

Для получения наглядного представления об объектах исследования в заключении приведены фото и схемы. 

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежат объекты оценки – объектам сельскохозяйственного назначения, расположенных на застроенных земельных участках сельскохозяйственного назначения, условно-доходной, широко распространенной, неактивного рынка недвижимости.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом из 30 уникального предложения среди 1091 опубликованного объявления за период с 01.01.2022 по 01.01.2023 по категории: коммерческая недвижимость (производственно-складская недвижимость, здания, предназначенные для сельскохозяйственного производства), площадью свыше 500 кв.м, в Ставропольском крае, исключая населенные пункты г. Ставрополь, г. Пятигорск и другие крупные населенные пункты по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице. 

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями действующего законодательства. 

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости здания с кадастровым номером … – только затратным подходом (100%), а сооружения с кадастровым номером … – только сравнительным подходом (100%). При этом эксперт обосновал отказ от применения иных подходов и методов оценки к каждому из объектов исследования. 

При расчете рыночной стоимости объектов оценки экспертом описаны примененные поправки и корректировки при применении каждого из подходов к каждому из объектов оценки. Как применение, так и отказ в применении корректировок экспертом в заключении мотивирован. 

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки. 

Вопреки необоснованным и неподтвержденным объективными доказательствами доводам представителя заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости. 

Вопреки доводам возражения представителей заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» в письменных пояснениях на них (т. 2 л.д. 73-81) и в объяснения при допросе в судебном заседании, с которыми суд соглашается как обоснованными, эксперт ФИО6 пояснил следующее.

1. Относительно замечания № 2 возражений по поводу классифицирования зданий по группе капитальности и нормативного срока их эксплуатации может пояснить, что в настоящее время существует несколько методик классификации зданий по группам капитальности и классам конструктивных систем. Все они незначительно отличаются друг от друга в части назначения срока службы зданий и перечня элементов конструктивных систем, которые имеют решающее значения для отнесения здания к той или иной группе или классу. Для формирования претензии к экспертному заключению, представитель ГБУ СК приводит наименование ведомственного документа и скрин-шот таблицы на странице 2 и 3 возражений. Однако ВСН 53-86(р) носит название «Правила оценки физического износа жилых зданий» и предназначен для: «…оценки физического износа жилых зданий, необходимой при технической инвентаризации, планировании и проектировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности». Хочет отметить, что данный документ (ВСН 53-86(р)) не содержит таблицы под названием «Классификация общественных зданий в зависимости от материала стен и перекрытий», на которую ссылается в своих замечаниях представитель. Он вообще не содержит таблиц со значением сроков эксплуатации зданий. Важно также заметить, что представленные представителем ГБУ СК табличные значения относятся к «общественным» зданиям, а исследуемый объект – «производственно-складское» здание. Таким образом, возражение представителя является ложным и не аргументированным. В качестве обоснования свой позиции эксперт считает возможным привести данные о нормативных сроках службы производственных зданий из следующих источников: "СП 255.1325800.2016. Свод правил. Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения" (утв. и введен в действие Приказом Минстроя России от 24.08.2016 N 590/пр) (ред. от 02.12.2019), Приказ Росреестра от 04.08.2021 N П/0336 (ред. от 11.09.2024) "Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке" (Зарегистрировано в Минюсте России 17.12.2021 N 66421). Кроме этих источников существуют альтернативные данные, например, такие, как данные известного Статриэлт, исходя из которых срок службы здания со стенами из облегченной каменной кладки, колонны и столбы железобетонные, перекрытия деревянные определен в 100 лет, поэтому никакой ошибки в данной части им не допущено. 

2. Относительно замечания № 3 возражения относительно нормативного срока эксплуатации долгоживущих и короткоживущих элементов может пояснить, что возражения к экспертному заключению по этому поводу сформулированы представителем ГБУ СК в виде таблицы под названием «Средние сроки службы конструктивных элементов крупнопанельных зданий». Откуда взята эта таблица и каким образом значения из нее имеют отношение к исследуемому объекту неясно. В расчетной модели эксперт использовал значения сроков службы, приведенные на стр. 75 заключения. Для долгоживущих элементов значение нормативного срока эксплуатации принято на уровне 100 лет, что соответствует сроку службы здания в целом. Для короткоживущих элементов значение нормативного срока эксплуатации принято на уровне средних значений для подобного типа элементов (см. например ВСН 58-88(р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения». Следует заметить, что исследуемый объект с кадастровым номером … «Склад удобрений» представляет собой почти полностью разрушенное здание, 1967 года постройки (это видно и по фотографиям с осмотра, проведенного экспертом, и по фотографиям, представленным в материалах дела в отчете об оценке). Именно по этой причине физический износ оставшихся конструктивных элементов определялся не расчетным путем, а экспертным по характерным признакам из шкалы экспертного износа (которая приведена на стр. 70,71 заключения). В связи с этим данное замечание представителя ГБУ СК считает необоснованным.

3. По поводу ценообразующих факторов, указанных в Справочнике Лейфера хочет отметить, что в данном справочнике помимо данных, на которые ссылается представитель ГБУ СК, есть следующее описание, относящееся к анализу ценообразующих факторов: «В данном подразделе приведены основные ценообразующие факторы с указанием их значимости с точки зрения влияния их на стоимость производственно-складских объектов соответствующего класса. Исходными данными для такого расчета значимости каждого фактора послужили результаты ранжирования оценщиками экспертами этих факторов, представленные в ответах на вопросы анкет. В качестве коэффициентов, характеризующих значимость факторов, принималось среднее значение обратной величины ранга, указанного в анкетах, деленное на сумму всех этих значений. Приведенные данные отражают мнение большинства оценщиков, участвующих в опросе, относительно значимости того или иного фактора». В следующих выпусках справочника по производственно-складской недвижимости под таблицей с перечнем ценообразующих факторов авторский коллектив дает такое разъяснение: «Авторы справочника обращают внимание пользователей на то, что окончательный выбор касательно принадлежности фактора остается за оценщиком после анализа конкретной ситуации и выбора метода расчета».

Объект исследования «Склад для напольного хранения зерна» c кадастровым номером … представляет собой здание сельскохозяйственного назначения. Анализ рынка продаж сельскохозяйственных объектов не показывает зависимости цены продажи объекта от такого ценообразующего фактора, как «Расположение на огороженной территории». Как правило, отдельно стоящие склады, предназначенные для хранения сельхозпродукции, предлагаются к продаже путем выделения из комплекса зданий сельскохозяйственного назначения, располагающихся на одной территории (бывшие зерносклады колхозов, ремонтные базы, бригады и пр.). Приведенные представителем ГБУ СК значения корректировок для объектов, имеющих ограждение территории, учитывают влияние такого ценообразующего фактора как расположение внутри территории с ограниченным доступом, что никак не подходит ни для объекта исследования, ни для объектов аналогов.

В данном случае представителем ГБУ СК фактически допущена подмена понятий и восприятия такого ценообразующего фактора как ограждение и ограничение доступа. Объекты с ограниченным доступом (проходм через КПП и т.д.) как правило ценятся дешевле. В данному же случае доступ к объекту оценки не ограничен ничем. Отсутствие указанной представителем корректировки в данном случае нарушением не является.

4. Возражение представителя ГБУ СК о том, что экспертом необоснованно применены корректировки на материал стен, является ложным сразу по нескольким основаниям. Во-первых, стены объекта исследования «Склад для напольного хранения зерна» c кадастровым номеро … представляют собой конструкцию смешанного типа, состоящую из металлического профлиста и легких бетонных плит перекрытия, установленных по периметру здания (описание по техническому паспорту и в результате осмотра приведено на стр. 20 заключения, фото на стр. 25-26; расчетная таблицу на стр. 114 заключения). Во-вторых стены исследуемого объекта не содержат оконных проёмов, и неясно откуда такая информация появилась у представителя ГБУ СК. Просветы в металлическом профлисте на фото представляют собой частичную замену металлического листа пластиком. Возможно, представитель ГБУ СК принял за оконные проемы геометрические контуры плит перекрытия, представляющих собой углубления в бетоне, возможно за оконный проем был принят деревянный квадрат непонятного предназначения, установленный неизвестным архитектором под углом в бетонной нише. Но в таком случае с тем же основанием можно утверждать, что присутствующие на фото металлические части труб, старая шина, лестница и часть зеленого металлического забора являются неотъемлемой частью здания и требуют внесения корректировки. 

Принятые к расчету аналоги №2 и № 3 по материалу стен отличаются от объекта исследования. На стр. 91-96 заключения представлен подробный анализ этих аналогов, в том числе фотографии, которые позволяют определить материал стен. Для аналога № 2 этот тип установлен как «смешанный, бетонные плиты, кирпич»; для аналога № 3 тип стен «кирпичный». В обоих случаях требуется корректировка, которая и была применена. Ошибок при расчете корректировки не выявлено. 

Считает данное возражение представителя ГБУ СК ложным и неаргументированным (т. 2 л.д. 73-81). При этом допущенная им техническая ошибка в не применении индекса, более близкого по дате к дате оценки, устранена им в дополнительном заключении эксперта и с учетом его исправления установлена достоверная рыночная стоимость спорных объектов недвижимости.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению дополнительной судебной оценочной экспертизы у суда не имеется. 

Таким образом, доводы представителя заинтересованного лица о допущенных, по их мнению, нарушениях экспертом при проведении судебной экспертизы не нашли своего подтверждения, а кроме того, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы дополнительного экспертного заключения. 

Учитывая, что эксперт, проводивший дополнительную судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы, а также представил обоснованные ответы, опровергающие замечания на заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что правильность заключения дополнительной судебной экспертизы не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ, не представлено. Само по себе несогласие представителя заинтересованного лица с приведенными экспертом классификациями, корректировками и индексами, а также определенной рыночной стоимостью спорных объектов недвижимости, основанием для сомнений в достоверности заключения эксперта не является. В названной ситуации ставить указанное дополнительное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется. 

Предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований вновь для назначения дополнительной или повторной экспертизы в судебном заседании не установлено, а сторонами ходатайства об этом не заявлено, в связи с чем, суд считает заключение дополнительной судебной экспертизы объективным и полным, а выводы - обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объектов недвижимости является достоверным. 

Оснований для установления кадастровой стоимости объектов оценки в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке ООО «Центр Экспертизы и Оценки «ТРАЙКО» от 27.02.2025 №02/2025, у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемого объекта недвижимости. Кроме того, эксперт ФИО6 предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, экспертиза проведена на основании определения суда, тогда как оценщик ФИО7 об уголовной ответственности не предупреждался, исследование проведено им по заказу административного истца, что может вызвать сомнения в объективности представленного отчета. При этом самим административным истцом выводы вышеуказанного заключения дополнительной судебной оценочной экспертизы не оспариваются.

Надлежащих доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость, чем отражено в заключении дополнительной судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено. 

Таким образом, факт завышения кадастровой стоимости в отношении спорных объектов недвижимости по сравнению с рыночной нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимости прав административного истца, как плательщика налоговых платежей. 

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, права и законные интересы административного истца нарушены. 

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, установленной в заключении дополнительной судебной оценочной экспертизы ООО «Аманейдж» № 019-25-ОК-ДОП от 10 июля 2025 года на дату их государственной кадастровой оценки подлежат удовлетворению. 

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость – на 1 января 2023 года. 

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 12 марта 2025 года. 

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

административное исковое заявление ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания с кадастровым номером …., площадью … кв.м, наименование: склад удобрений, назначение: нежилое, расположенного по адресу: …, в границах СПА «Колхоза им. Ворошилова», в размере равном его рыночной стоимости 3 469 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года. 

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – сооружения с кадастровым номером …, площадью … кв.м, площадью застройки … кв.м., наименование: склад для напольного хранения зерна, назначение: 6. Сооружения сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: … кв. южнее г. Новоалександровска в размере равном его рыночной стоимости 4 315 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года. 

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами …, …. 

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 12 марта 2025 года.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 15 августа 2025 года.

Судья И.А. Черниговская