Дело № 3а-85/2019

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 22 мая 2019 г.

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ночевника С.Г.,

при секретаре Гринь Н.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Мегаполис» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, 

установил:

ООО «Мегаполис» обратилось в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № и № по адресу: 

<

адрес> в размере равном их рыночной стоимости – 

<

данные изъяты> руб. и 

<

данные изъяты> руб. указав, что является собственником вышеуказанных земельных участков. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 

<

данные изъяты> руб., с кадастровым номером № – 

<

данные изъяты> руб., что существенно превышает их рыночную стоимость и нарушает права административного истца как плательщика земельного налога. Также, ООО «Мегаполис» просило взыскать с Правительства Ленинградской области расходы на оплату услуг представителя и государственной пошлины.

В письменном отзыве административного ответчика Правительства Ленинградской области указано, что Правительство Ленинградской области является ненадлежащим административным ответчиком по заявленным требованиям, поскольку кадастровая стоимость земельного участка определена по правилам ст.24.19 Закона об оценочной деятельности. Обращено внимание на то, что использованные оценщиком объекты-аналоги значительно отличаются по площади. Отсутствует обоснование отказа от объекта-аналога №5. В отчете не приведены значения коэффициентов поправки, которые учтены в формуле расчета корректировки на площадь. Обстоятельства, с которыми согласно правовым позициям, выраженным Конституционным Судом РФ в постановлении от 11.07.2017 № 20-П, связывается возможность возмещения административному истцу судебных расходов по делам об установлении кадастровой стоимости равной рыночной, не установлены. Разрешение требования об установлении кадастровой стоимости равной рыночной оставляется на усмотрение суда. В удовлетворении требований о взыскании судебных расходов следует отказать (т.1 л.д.122).

В письменном отзыве Управления Росреестра по Ленинградской области указано, что земельные участки с кадастровыми номерами № и № образованы в результате раздела земельного участка с кадастровым номером № и не прошли пообъектную оценку, результаты которой утверждены постановлением Правительства Ленинградской области от 27.10.2014 № 490. Кадастровая стоимость земельных участков определена исходя из площади 

<

данные изъяты> кв.м., 

<

данные изъяты> кв.м. и утвержденного постановлением Правительства Ленинградской области от 27.10.2014 № 490 удельного показателя кадастровой стоимости в размере 419,85 руб./кв.м. Дата внесения (определения) сведения о кадастровой стоимости в ЕГРН 03.09.2018. 24.12.2018 ООО «Мегаполис» обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. 16.01.2019 на заседание комиссии принято решение об отклонении заявления в связи с тем, что отчет об оценке рыночной стоимости от 18.12.2018 № 051/18 не соответствует требованиям ст.11 Закона об оценочной деятельности, п.22 ФСО № 7. Самостоятельных возражений по существу предъявленных требований Управление Росреестра по Ленинградской области не имеет (т.1 л.д.141). 

В письменном отзыве заинтересованного лица администрации МО «Агалатовское сельское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области указано, что в удовлетворении заявленных требований необходимо отказать в полном объеме. В отчете не приведены сведения о том, какому периоду соответствуют использованные оценщиком данные о ценообразующих факторах. Оценщиком отобраны в качестве аналогов объекты, объявление о продаже которых опубликованы в 2017 году, а также объекты, значительны отличающиеся от объектов оценки по площади и виду разрешенного использования. Размер скидки на торг применен оценщиком в завышенном размере. Транспортная доступность объектов оценки оценщиком ошибочно определена как «затрудненная». Оценщиком не учтено, что на границе земельного участка с кадастровым номером № расположена промышленная скважина, к участку подведены электрические сети, в непосредственной близости от объектов оценки проходит газовая труба высокого давления. Расчетное значение стоимости объектов оценки определено ниже границы минимальной цены предложений на земельные участки промышленного назначения. Дополнительно обращено внимание на то, что часть объекта оценки № 1 выставлена в настоящее время собственником на продажу по цене в шесть раз превышающую стоимость, определенную оценщиком (т.1 л.д.126).

В судебное заседание представители административных ответчиков Управления Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» и заинтересованных лиц администрации МО «Агалатовское сельское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области, ООО «ПЛАНЕТА ГИК», будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени судебного заседания, не явились, в связи с чем, суд определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Присутствующий в судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддержала доводы, изложенные в административном исковом заявлении, и просила установить кадастровую стоимость земельных участков в размере равном их рыночной стоимости согласно заключению судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика Правительства Ленинградской области ФИО2 в судебном заседании сообщила, что разрешение требований административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном их рыночной стоимости оставляет на усмотрение суда. 

Выслушав объяснения представителей административного истца и административного ответчика, исследовав материалы дела и оценив собранные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Как указано в ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. При этом, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. 

Согласно ст.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

В ст.24 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» указано, что государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон об оценочной деятельности).

Согласно ст.24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Исходя из положений ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Как указано в ст.24.20 Закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Судом установлено, что 03.09.2018 за ООО «Мегаполис» и ООО «ПЛАНЕТА ГИК» зарегистрировано право общей долевой собственности на земельные участки с кадастровыми номерами № и №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м. и 

<

данные изъяты> кв.м. по адресу: 

<

адрес>. Категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения. Вид разрешенного использования: коммунально-складские и производственные предприятия IV и V классов вредности различного профиля; теплицы; гаража боксового типа; многоэтажные, подземные и наземные гаражи, автостоянки на отдельном земельном участке; гаражи и автостоянки для постоянного хранения грузовых автомобилей; станции технического обслуживания автомобилей, авторемонтные предприятия; открытые стоянки краткосрочного хранения автомобилей, площадки транзитного транспорта с местами хранения автобусов, грузовиков, легковых автомобилей; объекты складского назначения различного профиля; объекты технического и инженерного обеспечения предприятий; санитарно-технические сооружения и установки коммунального назначения; офисы, конторы, административные службы; проектные, научно-исследовательские, конструкторские и изыскательные организации и лаборатории; предприятия оптовой, мелкооптовой торговли и магазины розничной торговли по продаже товаров собственного производства предприятий; отделения, участковые пункты милиции; пожарные части, объекты пожарной охраны (т.1 л.д.10,13).

Из выписок из ЕГРН от 31.01.2019 следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 

<

данные изъяты> руб., с кадастровым номером № – 

<

данные изъяты> руб. Дата определения кадастровой стоимости земельных участков 03.09.2018 (т.1 л.д.16,17).16.01.2019 комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости отклонено заявление ООО «Мегаполис» об пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, №. В решении комиссии указано, что оформление и (или) содержание отчета об оценке от 18.12.2018 № 051/18 не соответствует требованиям ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, использованной при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. В отчете нарушены основные принципы оценки, изложенные в п.5 ФСО №3, - информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена и содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке). Нарушен п.22 «б» ФСО № 7, согласно которому в качестве объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода должны использованы данные об объектах недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным (т.1 л.д.21).

Из представленного административным истцом в суд отчета об оценке от 18.09.2018 № 051/18 следует, что по состоянию на 03.09.2018 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 

<

данные изъяты> руб., а земельного участка с кадастровым номером № – 

<

данные изъяты> руб. (т.1 л.д.95).

Отчет составлен ФИО6, членом некоммерческого партнерства 

<

данные изъяты>.

В связи с наличием замечаний Правительства Ленинградской области и заинтересованного лица относительно обоснованности представленного административным истцом отчета, учитывая выводы, изложенные в решении комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 16.01.2019, судом назначена по делу судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта от 30.04.2019 № 75 по состоянию на 03.09.2018 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 

<

данные изъяты> руб., а земельного участка с кадастровым номером № – 

<

данные изъяты> руб. (т.1 л.д.246)

Экспертиза выполнена ФИО7, который предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В соответствие со ст.59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст.84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

Суд, исследовав заключение эксперта и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности и соответствует законодательству об оценочной деятельности, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Как следует из заключения эксперта, расчет рыночной стоимости объектов недвижимости проведен в рамках сравнительного подхода.

В качестве аналогов экспертом отобраны три объекта, по своим характеристикам максимально сопоставимые с объектом оценки. 

Эксперт проанализировал сравниваемые объекты-аналоги на основании всех характеристик, произвел корректировки на торг, на отличие в площади, местоположении земельных участков и их транспортной доступности.

Расчеты стоимости объектов-аналогов с учетом ценообразующих факторов и расчет стоимости объекта оценки наглядно приведен в отчете, а именно, в отчете имеются таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.

Поскольку документальных данных, опровергающих изложенные в заключении эксперта от 30.04.2019 № 75 выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, № административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлено, ходатайство о проведении повторной или дополнительной судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости объекта недвижимости ими не заявлено, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости в размере равном рыночной стоимости определенной судебной экспертизой. 

25.01.2019 ООО «Мегаполис» оплачена государственная пошлина в размере 

<

данные изъяты> руб. за обращение в суд (т.1 л.д.6,7).

01.02.2019 ООО «Мегаполис» заключило адвокатское соглашение с адвокатом Румянцевым О.С. на осуществление следующих действий: консультирование, составление административного искового заявления и других документов, представление в Ленинградском областном суде по административному делу об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной. Гонорар адвоката определен сторонами в размере 

<

данные изъяты> руб. (т.1 л.д.7).

Исходя из положений ст.111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Постановлением Конституционного Суда РФ от 11.07.2017 N 20-П положения статьи 111 КАС РФ признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1, 2 и 3), 46 (части 1 и 2), 53, 55 (часть 3) и 57, в той мере, в какой этими положениями - по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда:

ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости,

и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи иска, административного иска.

Как установлено судом отклонение ранее установленной кадастровой стоимости земельного участка № от его рыночной стоимости составляет 20 %, а ранее установленной кадастровой стоимости земельного участка № – 32%.

Принимая во внимание, что ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номером № и № не настолько превышает их кадастровую стоимость, установленную судом в размере их рыночной стоимости, чтобы это могло свидетельствовать об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявления ООО «Мегаполис» о взыскании судебных расходов.

При этом, как разъяснено в п.31 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости». в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

Как следует из материалов административного дела, административные ответчики не оспаривали требования административного истца, в том числе, и по размеру рыночной стоимости.

Руководствуясь ст.ст. 175-177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, 

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Мегаполис» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости равной 

<

данные изъяты> рубль по состоянию на 03 сентября 2018 года. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости равной 

<

данные изъяты> рубль по состоянию на 03 сентября 2018 года. 

Датой подачи заявления общества с ограниченной ответственностью «Мегаполис» о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № считать 24 декабря 2018 года.

В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью «Мегаполис» о взыскании расходов на оплату государственной пошлины в размере 

<

данные изъяты> руб. и услуг представителя в размере 

<

данные изъяты> руб. отказать.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в апелляционную инстанцию Ленинградского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья С.Г. Ночевник

Решение в окончательной форме изготовлено 24 мая 2019 г.