Верховный Суд Республики Северная Осетия–Алания

Судья Губакина Н.В. Дело № 33-438/2026

№ 2-2611/2024

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Владикавказ 22 января 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия – Алания в составе:

председательствующего Климова И.А.,

судей Григорян М.А., Кадзаева К.Р.,

при секретаре Макиевой А.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ...8 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «КИТ» (далее – ООО «СЗ» «КИТ») о взыскании неустойки, суммы потребительского штрафа, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда,

по апелляционной жалобе ООО «СЗ» «КИТ» на решение Советского районного суда г. Владикавказа РСО-Алания от 14 августа 2024 года.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда РСО-Алания Климова И.А., мнение представителя ...9 – ...10 просившего решение суда оставить без изменения, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСО-Алания,

установила:

...11. обратилась в суд с иском к ООО «СЗ» «КИТ» и с учетом дополнения просила взыскать неустойку, сумму потребительского штрафа, проценты за пользование чужими денежными средствами, компенсацию морального вреда – т.1 л.д. 20-24, 73-76.

Решением Советского районного суда г. Владикавказа РСО-Алания от 14.08.2024 года постановлено:

Исковые требования ...12 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «КИТ» о взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «КИТ» (ИНН ...) в пользу ...13 неустойку за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в размере 457 752 рублей 87 копеек, компенсацию морального вреда в сумме 10 000,00 рублей, штраф в размере 233 876 рублей 43 копейки, а всего сумму в размере 701 449 рублей 30 копеек.

Исковые требования, заявленные истцом в большем размере, оставить без удовлетворения в виду их необоснованности.

Исковые требования в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами по ст.395 ГК РФ оставить без удовлетворения в виду их необоснованности.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «КИТ» в бюджет муниципального образования г.Владикавказ РСО-Алания госпошлину в сумме 10 214 (десять тысяч двести четырнадцать) рублей 49 копеек.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РСО-Алания от 21.11.2024 года постановлено:

Решение Советского районного суда г.Владикавказа РСО-Алания от 14 августа 2024 года в части взыскания с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «КИТ» в пользу ...14 неустойки за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в размере 457 752 рублей 87 копеек, компенсации морального вреда в сумме 10 000 рублей, штрафа в размере 233 876 рублей 43 копейки и в части взыскания с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «КИТ» в бюджет муниципального образования г.Владикавказ государственной пошлины в размере 10 214 рублей 49 копеек отменить.

В удовлетворении исковых требований ...15 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «КИТ» о взыскании неустойки за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, штрафа и компенсации морального вреда отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Определением Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 14.04.2025 года постановлено:

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РСО-Алания от 21.11.2024 года – отменить. Дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РСО-Алания от 26.06.2025 года постановлено:

Решение Советского районного суда г.Владикавказа РСО-Алания от 14 августа 2024 года в части взыскания с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «КИТ» в пользу ...16 неустойки за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в размере 457 752 рублей 87 копеек, компенсации морального вреда в сумме 10 000 рублей, штрафа в размере 233 876 рублей 43 копейки и в части взыскания с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «КИТ» в бюджет муниципального образования г.Владикавказ государственной пошлины в размере 10 214 рублей 49 копеек отменить.

В удовлетворении исковых требований ...17 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «КИТ» о взыскании неустойки за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, штрафа и компенсации морального вреда отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «КИТ» удовлетворить.

Определением Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 12.11.2025 года постановлено:

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РСО-Алания от 26.06.2025 года – отменить. Дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В апелляционной жалобе представитель ООО «СЗ» «КИТ» просит решение суда отменить и принять новое решение об отказе в иске сославшись на то, что по договору купли-продажи от 13.02.2024 года ...19. приобрела квартиру №20 в г.Владикавказе по ... ...18. представила проект ДДУ от 25.05.2022 года, который не был подписан сторонами и отличается по содержанию от подписанных ответчиком договоров в части срока передачи объекта – не позднее 1.06.2023 года, тогда как в зарегистрированных договорах срок передачи указан не позднее 1.12.2024 года. Ответчик не заключал ДДУ со сроком сдачи объекта в июне 2023 года. Квитанция к приходно-кассовому ордеру №514 от 4.05.2022 года не соответствует дате заключения спорного договора от 25.05.2022 года – т.1 л.д.115-117.

В возражениях на апелляционную жалобу ...20. просит оставить решение без изменения и указывает, что между сторонами возникли отношения, регулируемые ФЗ №214 от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» и договором долевого участия. Ответчик нарушил срок сдачи объекта, поэтому должен нести ответственность.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ...21. – ...22., просил решение суда оставить без изменения, а жалобу без удовлетворения.

В соответствии с ч. 3 ст. 167, 327 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, выслушав представителя, судебная коллегия приходит к следующему.

Как указано в ч.1 ст.327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Из материалов дела следует, что по ДДУ №7-2/20 от 25.05.2022 года, представленному истцом, ФИО1 приобрела у ООО «СЗ» «КИТ» квартиру №20 в г.Владикавказе по .... Срок передачи объекта указан не позднее 1.06.2023 года. Договор подписан сторонами – т.1 л.д.60-67.

Согласно квитанции №514 от 4.05.2023 года ...23 оплатила ООО «СЗ» «КИТ» 4 013 000 рублей за квартиру №20 – т.1л.д.27.

По договору купли-продажи от 13.02.2024 года, представленному ответчиком, ООО «КИТ» продало ФИО1 квартиру №20 в 

<

...> за 4 082 000 рублей. В договоре указано, что договор выполняет функции передаточного акта, объект передан при подписании договора – т.1 л.д.26-оборот.

По квитанции от 23.01.2024 года ...24. оплатила ООО «СЗ» «КИТ» 69 000 рублей – т.1 л.д.59.

Выпиской ЕГРН от 5.12.2024 года подтверждается, что квартира №20 в 

<

...> принадлежит ...25 на праве собственности с 15.02.2024 года – т.1 л.д.42-44.

В претензии от имени ...26 1.04.2024 года указано, что ООО «СЗ» «КИТ» нарушил условия ДДУ на 278 дней и содержатся требования о выплате неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами – т.1 л.д.28.

Суд первой инстанции правильно установил фактические обстоятельства дела и принял законное и обоснованное решение.

В соответствии с ч. 1, 9 ст. 4 ФЗ №214 от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» – по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей.

Согласно ст.ст.5,6 приведенного Закона – в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Согласно ч. 1 ст. 8, ч. 1 ст. 12 ФЗ N 214 – передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта.

В силу п.п. 1,6 ст.13 Закона РФ N 2300-1 от 07.02.1992 года "О защите прав потребителей" – за нарушение прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) несет ответственность, предусмотренную законом или договором.

При удовлетворении судом требований потребителя, суд взыскивает с изготовителя, продавца, за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В соответствии с положениями ст. 431 ГК РФ – срок передачи объекта долевого строительства участнику такого строительства является существенным условием при заключении договора.

В силу ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Судебная коллегия исходит из того, что в деле находится два договора между покупателем ...27. и застройщиком ООО «СЗ» «КИТ» в отношении одного и того же объекта недвижимости – квартиры №20. В первом ДДУ от 25.05.2022 года, срок передачи объекта указан не позднее 1.06.2023 года, а второй – договор купли-продажи той же квартиры от 13.02.2024 года, согласно которого объект передан при подписании договора и право собственности истца на квартиру зарегистрировано 15.02.2024 года.

Согласно ч.4 ст.390 ГПК РФ – указания вышестоящего суда о толковании закона являются обязательными для суда, вновь рассматривающего дело.

В обзоре практики Верховного Суда РФ от 4.12.2013 года разъяснено, что по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность, но совершенных в нарушение требований ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. Если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей.

Как указано в Определении Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 14.04.2025 года требование о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве направлено на защиту прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, такое требование является дополнительной гарантией для граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов.

При таком положении, довод ответчика о том, что ...28. не зарегистрировала договор долевого участия, не является юридически значимым обстоятельством по делу, так как фактически между сторонами сложились отношения, связанные с ДДУ в строительстве.

В Определении Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 12.11.2025 года отмечено, что «как следует из материалов дела оплата по ДДУ в строительстве от 25.05.2022 года в размере 4 013 000 рублей внесена истцом 4.05.2023 года, а договор купли-продажи заключен 13.02.2024 года, при этом в нем указано, что квартира принадлежит продавцу на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 26.12.2023 года № 15-3-76-2023, но отсутствуют условия соглашения сторон о замене (прекращении) в соответствии с п. 1 ст. 414 ГК РФ первоначального обязательства, поэтому выводы суда апелляционной инстанции об отсутствии у истца права требовать выплаты неустойки за просрочку исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства несостоятельны» – т.2 л.д. 112-122.

Довод ответчика, что договор с ...29 был заключен только 13.02.2024 года опровергается квитанцией об оплате от 4.05.2023 года, где указано, что оплата произведена за квартиру №20 по ... при этом, стороны не ставили вопрос о возврате денежных средств.

В п.4.1.10 ДДУ предусмотрено, что застройщик обязан обеспечить своевременное предоставление в Управление Росреестра по РСО-Алания пакета документов, необходимого для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве жилого дома. Однако, доказательств исполнения этой обязанности ответчик не представил – т.1 л.д.64.

Ссылка ФИО1 на то, что она 4.05.2022 года приобрела у ООО «СЗ» «КИТ» квартиру за 4 013 000 рублей, подтверждается квитанцией №514 от 4.05.2023 года.

В силу ст. 454 ГК РФ – по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену), таким образом указание о цене является конструктивным элементом договора купли-продажи.

Утверждение истца, что 13.02.2024 года ответчик предложил заключить договор купли-продажи той же квартиры, которая была ранее определена в ДДУ от 25.05.2022 года и оплачена по квитанции от 4.05.2023 года, нашло свое подтверждение, поскольку, при заключении договора купли-продажи деньги за квартиру не передавались.

Апелляционная инстанция приходит к выводу, что решение суда первой инстанции вынесено с соблюдением норм материального и процессуального права и подлежит оставлению без изменения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСО-Алания,

определила:

решение Советского районного суда г. Владикавказа РСО-Алания от 14 августа 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «Специализированный застройщик «КИТ» – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его вынесении, но может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции (г. Пятигорск) по правилам, установленным главой 41 Гражданского процессуального кодекса РФ, через районный суд, рассмотревший дело по первой инстанции.

Председательствующий Климов И.А.

Судьи Григорян М.А.

Кадзаев К.Р.

Мотивированное определение изготовлено 23 января 2026 года.