Дело № 2-37/18 «21» мая 2018 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФИО8 районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи О.В. Кудашкиной 

при секретаре В.Н. Смирновой

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ПАО «Сбербанк России» в лице филиала – Северо-Западного банка ПАО Сбербанк к ФИО1, ФИО2, ФИО3, Управлению ФС ГРКиК по Санкт-Петербургу о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, по встречному иску ФИО1, ФИО2 к ПАО «Сбербанк России» в лице филиала – Северо-Западного банка ПАО, ФИО3, Управлению ФС ГРКиК по Санкт-Петербургу о признании прекращенными залога, права залога, 

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с первоначальными исковыми требованиями к ответчикам ФИО1, ФИО2, ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Санкт Петербург, 

<

адрес>, заключенного между ФИО4 и ФИО1, ФИО2; о погашении записи о регистрации права собственности № 78-78/035-78/088/011/2016-232/2 от 22 апреля 2016 г. за ФИО1, ФИО2 на квартиру, находящуюся по адресу: г. Санкт Петербург, 

<

адрес>; о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации за ФИО4 права собственности на квартиру, находящуюся по адресу: г. Санкт Петербург, 

<

адрес>; о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке (право залога) квартиры, находящейся по адресу: г. Санкт Петербург, 

<

адрес> в пользу Публичного акционерного общества «Сбербанк России»; о взыскании с ответчиков в пользу ПАО Сбербанк государственной пошлины в размере 6 000.00 рублей.

Свои требования истец мотивировал тем, что 14 января 2014 г. между ПАО Сбербанк России» и Ц. К. Н. был заключен кредитный договор 

<

***> о предоставлении кредитных средств в размере 3 054 730,00 рублей на инвестирование строительства объекта недвижимости: однокомнатной квартиры в жилом доме, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес> со следующими характеристиками: квартира со строительным номером 

<

№>, общей площадью 38,84 кв.м., находящаяся на 17 этаже под 13.75 % годовых на срок по 06 мая 2029 г. Адрес построенного объекта недвижимости при регистрации был изменен: г. Санкт-Петербург, 

<

адрес>

В соответствии с п.п. 2.1-2.1.1 Кредитного договора в качестве обеспечения своевременного и полого исполнения обязательства по договору заемщик предоставляет кредитору: залог прав требования по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № 503/Л-КЗ/109 от 14.01.2014 г. Заемщик обязался использовать кредит на цели, указанные в п. 1.1 кредитного договора, и предоставить Кредитору в соответствии с п. 5.4.4 кредитного договора - в срок до 15.01.2017 г. но не позднее 3 (трех) месяцев с даты оформления объекта недвижимости в собственность титульного заемщика документ, подтверждающий право собственности на построенный объект недвижимости: свидетельство о праве собственности.

15 мая 2015 г. заемщик Ц К. Н. скончалась, что подтверждается свидетельством о смерти 

<

№> выданным 18 мая 2015 г. Отделом регистрации актов гражданского состояния о смерти 2 Комитета по делам ЗАГС Правительства Санкт-Петербурга Московского района. Наследником умершей Ц. К.Н. по закону является её сестра ФИО4 

<

дата> года рождения, уроженка 

<

...>, что так же подтверждается свидетельством о праве на наследство по закону 78 АА 9875399 от 24 ноября 2015 г. 

Согласно свидетельству на наследство по закону, наследство состоит из прав и обязанностей по договору № 503/Л-КЗ/109 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями, встроено-пристроенными автостоянками (гаражами) по адресу: г. Санкт-Петербург, 

<

адрес> заключенному 14 января 2014 г. с Обществом с ограниченной ответственность «КВС-Юг», по которому объект долевого строительства является однокомнатная квартира, расположенная по строительному адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>. Проектные характеристики: общая площадь 38.84 кв.м., № квартиры: 109, этаж 17, приведенная площадь балкона/лоджии - 3.44 кв.м.. строительные оси квартиры: 17-21: Б-Е: корпус - 3.

В соответствии с указанным свидетельством о праве на наследство по закону 78 АА 9875399, Государственная регистрация договора произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 05 февраля 2014 г., номер регистрации 78-78-74/002/2014-472. Произведена регистрация залога права требования в силу закона от 05 февраля 2014 г., номер регистрации 78-78-74/002/2014-473.

27 ноября 2015 г. ФИО4 обратилась в Банк с заявлением о переводе долга по кредитному договору 

<

***> от 14.01.2014 г. Заемщиком по которому являлась умершая Ц К.Н.

На основании указанного заявления, 24 декабря 2015 г. между Публичным акционерным обществом «Сбербанк России» и ФИО5 было подписано Дополнительное соглашение № 1 к Кредитному договору 

<

***> от 14 января 2014 г., согласно которому, ФИО5 добровольно приняла на себя обязательства по погашению задолженности по кредитному договору 

<

***> от 14 января 2014 г. Также стороны пришли к соглашению об изменении Преамбулы Кредитного договора 

<

***> от 14 января 2014 г. т.е. изменении Заемщика по заключенному ранее кредитному договору.

В нарушение условий Кредитного Договора и прав Банка, право собственности на построенный Объект недвижимости ФИО5 было зарегистрировано без указания на обременение в виде ипотеки в пользу Банка. Кроме того, ФИО5 не уведомила Банк о получении свидетельства о собственности на построенный Объект недвижимости, не явилась в Банк для оформления ипотеки на Объект недвижимости.

05 апреля 2016 г. между ФИО5 и ФИО1, ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым ФИО5 продала ФИО12 спорный объект недвижимости, при этом согласия Банка на отчуждение имущества получено не было.

Как следует из выписки ЕГРП от 16 мая 2016 г. № 90-18651145 за ФИО1 и ФИО2 зарегистрировано право собственности на объект недвижимости расположенный по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, о чем в ЕГРП сделана запись № 78-78/035-78/088/011/2016-232/2 от 22 апреля 2016 г.

Таким образом, заключение договора купли-продажи между ФИО5 и ФИО12 и последующая регистрация прав на Объект недвижимости на нового владельца без согласия Банка существенно нарушает права истца. Истец полагает, что ФИО5 умышленно действовала недобросовестно и скрыла от покупателя залоговую природу объекта недвижимости в силу его приобретения продавцом на кредитные денежные средства Банка.

Ссылаясь на положения ст. 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), ст. 20 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. ст. 309, 346 п. 1 ГК РФ, ст. 37, ст. 39 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ " Об ипотеке (залоге) недвижимости", ст. ст. 166-168 ГК РФ, регулирующие положения о недействительности сделок, истец просит признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Санкт Петербург, 

<

адрес>, заключенный между ФИО4 и ФИО1, ФИО2; погасить запись о регистрации права собственности № 78-78/035-78/088/011/2016-232/2 от 22 апреля 2016 г. за ФИО1, ФИО2 на квартиру, находящуюся по адресу: г. Санкт Петербург, 

<

адрес>; внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации за ФИО4 права собственности на квартиру, находящуюся по адресу: г. Санкт Петербург, 

<

адрес>; внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке (право залога) квартиры, находящейся по адресу: г. Санкт Петербург, 

<

адрес> в пользу Публичного акционерного общества «Сбербанк России»; взыскать с ответчиков в пользу ПАО Сбербанк государственной пошлины в размере 6 000.00 рублей.

В судебном заседании 15 января 2018 года в качестве соответчика по ходатайству истца привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу ( том 2 л.д. 40-42).

В судебном заседании представитель истца, действующая на основании доверенности ФИО6, заявленные требования поддержала, настаивала на удовлетворении иска, представила письменные пояснения (том 2 л.д.164-165).

Ответчик ФИО1 в судебном заседании с требованиями не согласился, просил в иске отказать, пояснил, что на момент приобретения квартиры у ответчика ФИО3 в представленном свидетельстве о праве собственности на квартиру отсутствовала запись об обремени объекта, также отсутствовала запись об обременении объекта правами истца, также отсутствовала запись о залоге в ЕГРН. 

Представитель ответчика ФИО1, действующий на основании доверенности ФИО7 (том 1 л.д.142-143), с требованиями истца не согласился, сослался на то, что ответчики ФИО12 являются добросовестными приобретателями, в связи с чем залог считается прекращенным. Представитель ответчика представил письменный отзыв на исковое заявление (том 2 л.д. 68-70, 166-172).

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие (том 2 л.д.311), в судебном заседании 24 апреля 2018 года просила в иске отказать.

Ответчики ФИО1, ФИО2 предъявили встречные исковые требования (том 2 л.д. 285-291), согласно которым просят признать прекращенным залог в отношении земельного участка (кадастровый № 

<

№>, по адресу: СПб, 

<

адрес> возникший из кредитного договора №38154484 от 14 января 2014 года и договора долевого участия №503/Л-КЗ/109 от 14 января 2014 и зарегистрированный на основании ипотеки в силу закона (peг. номер №78-78-74/002/2014); признать прекращенным право залога, возникшее на основании кредитного договора №38154484 от 14 января 2014 года и договора долевого участия №503/Л-КЗ/109 от 14 января 2014 года в отношении объекта недвижимости - квартиры, находящейся по адресу: СПб, р-н ФИО8, 

<

адрес>; снять арест с квартиры, находящейся по адресу: СПб, 

<

адрес> наложенный на основании Определения Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 21 марта 2017 года.

Ответчик по встречным требованиям ПАО «Сбербанк» России» не согласился со встречным иском, представил возражения (том 3 л.д. 6-10)

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом (том 3 л.д.5), ранее представила письменные возражения (л.д.82-85 том 1), сослалась на отсутствие обязательств перед истцом, на отсутствие задолженности по кредитному договору, а также на отсутствие в своих действиях недобросовестности. 

Представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, действующая на основании доверенности ФИО9, в судебном заседании требования не признала, представила отзыв на исковое заявление (том 2 л.д.296-300), полагала, что права истца Управлением Росеестра не нарушены, действительно, имел место тот факт, что в Единый государственный реестр прав в отношении спорного объекта недвижимого имущества не была внесена запись о залоге в отношении спорной квартиры. Данная ситуация произошла из-за ошибки сотрудника, который при формировании записей в Едином реестре прав не перенес запись о залоге в отношении квартиры в момент регистрации права собственности на построенный объект недвижимости.

Выслушав стороны, показания свидетеля ФИО10, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 20 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

В соответствии ст. 20 ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости», при государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство.

Согласно п. 2 ст. 346 ГК РФ, если иное не предусмотрено залогом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя. В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные п.п. 3 п. 2 ст. 351, п.п. 2 п. 1 ст. 352, ст. 353 ГК РФ. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

Согласно п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ " Об ипотеке (залоге) недвижимости", имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в (имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В соответствии со ст. 39 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ " Об ипотеке (залоге) недвижимости", при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил п. 1 и 2 ст. 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех. которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 14 января 2014 г. между ПАО Сбербанк России» и Ц. К. Н. был заключен кредитный договор 

<

***> о предоставлении кредитных средств заемщику в размере 3 054 730,00 рублей под 13,75% годовых на инвестирование строительства объекта недвижимости: однокомнатной квартиры в жилом доме, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес> со следующими характеристиками: квартира со строительным номером 109, общей площадью 38,84 кв.м., находящаяся на 17 этаже на срок по 06 мая 2029 г. (том 1 л.д.7-25).

В соответствии с п.п. 2.1-2.1.1 Кредитного договора в качестве обеспечения своевременного и полого исполнения обязательства по договору заемщик предоставляет кредитору: залог прав требования по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № 503/Л-КЗ/109 от 14.01.2014 г. Заемщик обязался использовать кредит на цели, указанные в п. 1.1 кредитного договора, и предоставить Кредитору в соответствии с п. 5.4.4 кредитного договора в срок до 15 января 2017 г., но не позднее 3 (трех) месяцев с даты оформления объекта недвижимости в собственность титульного заемщика документ, подтверждающий право собственности на построенный объект недвижимости: свидетельство о праве собственности (том 1 л.д.13).

Также 14 января 2014 года между Ц К.В. и ООО «КВС-Юг» был заключен договор № 503/Л-К3/109 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями, согласно которому, Ц. К.В. произвела оплату цены договора частично за счет кредитных средств ПАО «Сбербанк России», а именно в сумме полученного кредита (том 1 л.д.160-174). Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии произведена государственная регистрация договора участия в долевом строительстве и государственная регистрация залога права требования в силу закона, о чем имеется отметка на договоре (том 1 л.д.174).

15 мая 2015 г. заемщик Ц К. Н. скончалась, что подтверждается свидетельством о смерти 

<

№> выданным 18 мая 2015 г. Отделом регистрации актов гражданского состояния о смерти 2 Комитета по делам ЗАГС Правительства Санкт-Петербурга Московского района (том 1 л.д.43). Наследником умершей Ц. К.Н. по закону является её сестра ФИО4 

<

дата> года рождения, уроженка 

<

...>, что подтверждается материалами наследственного дела (том 1 л.д.150-253).

24 ноября 2015 года ответчику ФИО3 (до вступления в брак ФИО5) выдано свидетельство о праве на наследство по закону после смерти Ц К.В. (том 1 л.д.44).

Согласно свидетельству о праве на наследство по закону, наследство состоит из прав и обязанностей по договору № 503/Л-КЗ/109 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями, встроено-пристроенными автостоянками (гаражами) по адресу: г. Санкт-Петербург, 

<

адрес> заключенному 14 января 2014 г. с Обществом с ограниченной ответственность «КВС-Юг», по которому объект долевого строительства является однокомнатная квартира, расположенная по строительному адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>). Проектные характеристики: общая площадь 38.84 кв.м., № квартиры: 109, этаж 17, приведенная площадь балкона/лоджии - 3.44 кв.м.. строительные оси квартиры: 17-21: Б-Е: корпус - 3.

27 ноября 2015 г. ФИО4 обратилась в Банк с заявлением о переводе долга по кредитному договору 

<

***> от 14 января 2014 г., заемщиком по которому являлась умершая Ц. К.Н.(том 1 л.д.46).

На основании указанного заявления, 24 декабря 2015 г. между Публичным акционерным обществом «Сбербанк России» и ФИО5 было подписано Дополнительное соглашение № 1 к Кредитному договору 

<

***> от 14 января 2014 г., согласно которому, ФИО5 добровольно приняла на себя обязательства по погашению задолженности по кредитному договору 

<

***> от 14 января 2014 г. Также стороны пришли к соглашению об изменении Преамбулы Кредитного договора 

<

***> от 14 января 2014 г. т.е. изменении Заемщика по заключенному ранее кредитному договору (том 1 л.д.49-50).

25 января 2016 года ФИО3 получено свидетельство о государственной регистрации права на квартиру, расположенную по адресу: г. Санкт-Петербург, 

<

адрес> (том 1 л.д.51), в котором отсутствовала запись о существующих ограничениях (обременениях) права собственности.

Согласно представленной выписке из ЕГРП от 16 мая 2016 года (том 1 л.д.52), указано, что ограничение (обременение) права не зарегистрировано. 

Из представленных регистрационных дел по спорной квартире усматривается, что при регистрации договора участия в долевом строительстве от 14 января 2014 года, сторонами договора представлено заявление о регистрации ипотеки в силу закона (л.д.13 том 2), соответствующее обременение зарегистрировано 05 февраля 2014 года (том 2 л.д.29, л.д.89-145).

Впоследствии ФИО3 обратилась в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права собственности в отношении квартиры, расположенной по адресу: г. Санкт-Петербург, 

<

адрес>, 24 декабря 2015 года, представив свидетельство о праве на наследство по закону, акт приема-передачи квартиры от 07 декабря 2015 года (том 2 л.д.7-10).

05 апреля 2016 года ФИО3 произвела отчуждение квартиры, расположенной по адресу: г. Санкт-Петербург, 

<

адрес> по договору купли-продажи в пользу ФИО12 (том 2 л.д.5-6).

Согласно выписке по ссудному счету, на 27 февраля 2018 года у ФИО3 имеется задолженность по кредитному договору (том 2 л.д.59).

В соответствии с п. 7 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае смерти гражданина - участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор. В соответствии со ст. 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Согласно ст. 1175 ГК РФ, наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно. Каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества. На основании ст. 38. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Пунктом 2 статьи 20 Закона «Об ипотеке» предусмотрено, что ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ст.2 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество (далее - Закон о регистрации), государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав, на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Закон о регистрации с государственной регистрацией связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация носит публичный характер: государство в лице регистрирующего органа проверяет законность действий субъектов гражданского оборота и, только убедившись в законности действий, регистрирует их права. Осуществляемый таким образом со стороны государства контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом обеспечивает и защищает права и законные интересы граждан и юридических лиц, как следствие, снижает риски на рынке недвижимости, создает дополнительные гарантии безопасности для участников рынка недвижимости. Проводимая государственным регистратором правовая экспертиза документов - это изучение представленных для государственной регистрации документов в целях установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество, поскольку правовые последствия влечет только правомерное действие. Представленные документы изучаются как на предмет подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания и в месте издания.

Государственный регистратор, проверяя юридическую силу правоустанавливающих документов, в частности, устанавливает: соответствие документов, в том числе их формы и содержания, требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа; соответствие сведений об объекте недвижимого имущества, указанных в правоустанавливающем документе, аналогичным сведениям, содержащимся в государственном кадастре недвижимости; наличие соответствующих прав по распоряжению объектом недвижимости у подписавшего документ лица. Также государственный регистратор удостоверяется в том, что документы в установленных законодательством случаях нотариально удостоверены, скреплены печатями, имеют надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц; тексты документов написаны разборчиво, наименования юридических лиц -без сокращения, с указанием мест их нахождения; фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса мест их жительства написаны полностью; в документах нет подчисток, приписок, зачеркнутых слов и иных неоговоренных в них исправлений; документы не исполнены карандашом; документы не имеют серьезных повреждений, наличие которых не позволяет однозначно истолковать их содержание. Законность сделки проверяется независимо от формы ее совершения (нотариальная или простая письменная). При проверке законности сделки государственный регистратор проверяет в том числе: право- и дееспособность сторон; наличие полномочий у представителей, если сделка совершена представителями; наличие существенных условий сделки; указание в ней на наличие ограничения (обременения) права; соблюдение формы сделки, установленной законом или соглашением сторон; принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лиц, не являющихся собственниками имущества, в случаях, когда закон допускает распоряжение объектом недвижимого имущества не его собственником; соблюдение публично-правовых интересов, прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, в установленных законом случаях.

Соответствующие рекомендации по проведению правовой экспертизы документов и проверке законности сделки содержатся в приказе Минюста России от 01.07.2002 №184 «Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Датой государственной регистрации ипотеки является день совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрационные записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним совершаются в очередности, определяемой на основании дат поступления всех необходимых документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (п. 6 ст. 20 Закона «Об ипотеке» №102-ФЗ).

Исходя из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда российской Федерации от 19.06.2012 N 17737/11 любой залог недвижимого имущества (за исключением морского залога), независимо от основания его возникновения, подлежит государственной регистрации, так как государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. 

В рассматриваемом споре, в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу не была совершена соответствующая регистрационная запись об ипотеке в силу закона в отношении квартиры. 

В соответствии с п.1 ст.339.1 ГК РФ залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в случае, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации.

В соответствии со ст.8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В п.4 ст.8.1ГК РФ указано, что если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия.

Суд полагает, что у ответчика ФИО3, являющейся наследником по закону после смерти Ц К.В., и принявшей в установленном законом порядке наследство, возникли не только права по договору участия в долевом строительстве, существовавшие на момент смерти Ц. К.В., но и обязанности, возникающие из кредитного договора и договора участия в долевом строительстве. Однако, исполнив обязанности по договору участия в долевом строительстве в виде получения по акту приема-передачи квартиры, ФИО3 проигнорировала обязанность поставить в известность кредитора (истца) о получении объекта по договору участия в долевом строительстве, то есть обязанность предоставить кредитору в соответствии с п. 5.4.4 кредитного договора - в срок до 15.01.2017 г. но не позднее 3 (трех) месяцев с даты оформления объекта недвижимости в собственность титульного заемщика документ, подтверждающий право собственности на построенный объект недвижимости: свидетельство о праве собственности.

Федеральным законом от 21.12.2013 №367-Ф3 «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации», в ст.352 ГК РФ были внесены изменения.

В новой редакции, подп.2 п.1 ст. 352 ГК РФ предусмотрено, что залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога. Согласно п.1 ст.3 Федерального закона от 21.12.2013 №367-Ф3 новая редакция ст.352 ГК РФ вступила в силу с 01 июля 2014 года.

Норма, введенная в действие Федеральным законом от 21 декабря 2013 года N 367-ФЗ "О внесении изменений в часть первую ГК РФ и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации" и предусматривающая понятие добросовестного покупателя, что в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, является основанием для прекращения залога, введена в действие с 01 июля 2014 года и распространяется на правоотношения, возникшие после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Учитывая, что спорные правоотношения возникли в связи с приобретением Квартиры на основании договора купли-продажи от 05 апреля 2016 г., заключенного между ФИО5 и Терентьевым ПЛ., ФИО2, то применению подлежат положения подп. 2 п.1 ст.352 ГК РФ в редакции Федерального закона № 367-ФЗ от 21 декабря 2013 г.

В силу требований п.2 ст.346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подп. 3 п.2 ст.351, подп.2 п.1 ст.352, ст.353 ГК РФ.

Так, из содержания ст. 407 Гражданского кодекса РФ следует, что обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно подп.2 п.1 ст.352 ГК РФ залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

Как разъяснил Президиум Верховного Суда РФ в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ №1 (2015) от 04.03.2015 года, Федеральным законом от 21.12.2013 года №367-Ф3 «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» изменена редакция ст. 352 ГК РФ. Согласно подп.2 п.1 данной статьи залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога. Также, суд обратил внимание на то, что, в силу ч.5 ст.10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Признаками недобросовестности покупателя с точки зрения судебной практики могут быть: родственные связи между продавцом или покупателем имущества; приобретение имущества по существенно заниженной цене; отсутствие доказательств оплаты приобретенного имущества, отсутствие доказательств наличия денежных средств у покупателя.

Существующей практикой выделяются основные признаки добросовестности покупателя заложенного имущества: обременение в установленном законом порядке не зарегистрировано; в договоре купли-продажи содержатся гарантии и обязательства продавца о том, что объект недвижимости не заложен, не арестован, иным образом не обременен; сделка купли-продажи недвижимого имущества носит возмездный характер; покупатель не знал и не должен был знать о залоге.

Суд полагает с достоверностью установленным факт того, что на момент совершения сделки по отчуждению квартиры ФИО3, информация о залоге не внесена в реестр прав на недвижимое имущество, залог в установленном законом порядке зарегистрирован не был. 

В соответствии с п.6 договора, ФИО4, выступающая по договору продавцом, гарантировала, что до заключения договора квартира никому не продана, не подарена и не заложена, а также, что все предоставленные сведения и документы являются действительными и подлинными. Спорная квартира была приобретена возмездно, о чем свидетельствуют представленные в материалы дела доказательства: расписки ФИО5 (том 2 л.д.193-194), схема происхождения денежных средств, необходимых для покупки квартиры и представленная ответчиками (том 2 л.д.196), выписки по счетам, копии банковских карт и приходных кассовых ордеров, чеки по операциям (л.д.196-216), документы, подтверждающие, что спорная квартира была приобретена ответчиками Т-выми за счет продажи ранее принадлежавшей им квартиры (том 2 л.д.217 238).

В ходе судебного разбирательства ФИО1, ФИО2 поясняли, что до приобретения квартиры они не были знакомы с ФИО5, ее умершей сестрой Ц. К.Н. и какими-либо иными лицами, имеющими к ним отношение. Данное обстоятельство подтверждается распечаткой переписки с агентом по недвижимости ( том 2 л.д.239-266). Объявление о продаже квартиры ответчики нашли на интернет-ресурсе «Авито». С целью выяснения наличия зарегистрированных обременений в отношении квартиры, ответчиками делался запрос в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу. Согласно выписке, на момент приобретения квартиры, информации о залоге данного недвижимого имущества в реестре не содержалось. Из договора купли-продажи квартиры от 05 апреля 2016 года следует, что ФИО5 продала принадлежащую ей на праве собственности квартиру ответчикам. Согласованная стоимость квартиры была указана в п.4 договора купли-продажи и составляла 3 593 800 рублей. В п.4 договора купли-продажи стороны также согласовали, что расчеты по сделке производятся с использованием банковской ячейки. В целях реализации указанного положения договора купли-продажи и совершения фактических расчетов был заключен договор №175063 проката индивидуального сейфа от 05 апреля 2016 года (том 2 л.д.237). По факту государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, ФИО5 получила право единоличного доступа к сейфу и изъяла соответствующие денежные средства. Кроме того, ответчики возместили ФИО5 стоимость неотделимых улучшений квартиры (ремонт) на общую сумму 656 200 рублей, что следует из расписки от 27 апреля 2016. Фактическая стоимость квартиры составила 4 250 000 рублей, что не является заниженной стоимостью для подобного имущества.

Также ФИО1 в судебном заседании пояснил, что одновременно с покупкой квартиры, 05 апреля 2016 супруги Т-вы осуществили продажу своей квартиры-студии (СПб, 

<

адрес>) ФИО10 Игоревне. Общая стоимость проданной квартиры составила 2 950 000 рублей, из которой: 1 000 000 рублей является оплатой стоимости квартиры, находящейся по адресу, в соответствии с договором купли-продажи квартиры от 05 апреля 2016 года, а 1 950 000 рублей - компенсация стоимости неотделимых улучшений приобретенной квартиры, стоимости косметического ремонта, мебели и бытовой техники. 

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. В этой связи суд отмечает, что согласуясь с закрепленными в ст. ст. 6 и 13 Конвенции о защите прав человека и основных свобод праве каждого на справедливое судебное разбирательство и праве на эффективное средство правовой защиты, предусмотренном в п. 1 ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, ч. 1 ст. 19, ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ принципе состязательности и равноправия сторон, установленном в ст. 9 ГПК РФ принципе диспозитивности, приведенные выше положения Гражданского процессуального кодекса РФ предполагают, что свобода определения объема своих прав и обязанностей в гражданском процессе и распоряжения процессуальными средствами защиты предусматривает усмотрение сторон в определении объема предоставляемых ими доказательств в подтверждение своих требований и возражений. Суд, содействуя сторонам в реализации этих прав, осуществляет в свою очередь лишь контроль за законностью совершаемых ими распорядительных действий, основывая решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании, и оценивая относимость, допустимость, достоверность каждого из них в отдельности, а также достаточность и взаимную связь их в совокупности (ч. 2 ст. 57, ст. ст. 62, 64, ч. 2 ст. 68, ч. 3 ст. 79, ч. 2 ст. 195, ч. 1 ст. 196 ГПК РФ). Стороны сами должны нести ответственность за невыполнение обязанности по доказыванию, которая может выражаться в неблагоприятном для них результате разрешения дела, поскольку эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности. В определении Конституционного Суда РФ от 22.04.2010 года N 478-О-О указано, что норма части первой статьи 12 Гражданского процессуального кодекса РФ, в силу которой правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, конкретизируется в части первой статьи 56 того же Кодекса, в силу которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Обязанность по доказыванию приведенных обстоятельств возложена процессуальным законом (статья 56 Гражданского процессуального кодекса РФ) на заинтересованное лицо, обратившееся в суд за защитой права.

Исходя из вышеуказанного, суд полагает, что действия по приобретению в собственность квартиры ФИО1 и ФИО2 являются добросовестными. Именно с даты внесения в государственный реестр прав сведений об обременении имущества устанавливается неопровержимая презумпция осведомленности приобретателя о наличии обременения, что, в свою очередь, не отменяет необходимости доказывания факта принятия всех разумных мер для выяснения полномочий продавца на отчуждение имущества до заключения договора о приобретении.

Из представленных документов ФИО3 для ФИО12 не следовало, что квартира обременена (находится в залоге) и узнать о данном обстоятельстве ответчики никак не могли, кроме как от самого продавца, однако последняя гарантировала отсутствие прав третьих лиц в отношении квартиры. В связи этим, приобретая спорную квартиру, ответчики не знали и не могли знать, что она является предметом залога. 

Суд полагает, что доводы истца о возникновении прав залогодержателя квартиры обоснованными, действительно в момент регистрации права собственности на квартиру возникла ипотека в пользу банка в силу закона, однако обязательно следует учесть, что спорное имущество приобреталось по возмездному договору, за цену соответствующую рыночной, сведений о залоге объекта недвижимого имущества на дату заключения договора купли-продажи квартиры не имелось, ФИО12 не знали и не могли знать об обязательствах ФИО3 перед истцом, следовательно, залог считается прекращенным с даты отчуждения квартиры. 

При изложенных обстоятельствах суд полагает, что признание сделки недействительной, возвращение сторонам полученного по сделке, не восстановит прав банка, как залогодержателя спорной квартиры ввиду прекратившегося залога, следовательно, оснований для удовлетворения первоначальных требований не имеется.

Встречные требования подлежат частичному удовлетворению, а именно в части признания прекращенным залога в отношении квартиры, расположенной по адресу: г. Санкт-Петербург, 

<

адрес>

В части удовлетворения встречных требований о признании прекращенным залога в отношении земельного участка (кадастровый № 

<

№>, по адресу: СПб, 

<

адрес> возникшего из кредитного договора №38154484 от 14 января 2014 года и договора долевого участия в строительстве №503/Л-КЗ/109 от 14 января 2014 и зарегистрированного на основании ипотеки в силу закона (peг. номер №78-78-74/002/2014) суд полагает возможным отказать, поскольку залогом земельного участка по договору участия в долевом строительстве обеспечиваются права требования участников долевого строительства объекта, и на права лиц, принявших готовый объект долевого строительства и зарегистрировавших право собственности на указанный объект залог земельного участка не влияет. 

В соответствии со ст. 144 ч.3 ГПК РФ, в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ПАО «Сбербанк России» в лице филиала – Северо-Западного банка ПАО Сбербанк отказать.

Встречные исковые требования ФИО1, ФИО2 удовлетворить частично. 

Признать прекращенным залог в отношении квартиры, расположенной по адресу: г. Санкт-Петербург, 

<

адрес>.

В остальной части в удовлетворении заявленных требований отказать. 

Отменить меры по обеспечению иска, принятые на основании определения Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 21 марта 2017 года в виде наложения ареста на квартиру, расположенную по адресу: г. Санкт-Петербург, 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца после изготовления решения в окончательной форме путем полдачи апелляционной жалобы через районный суд Санкт-Петербурга.

Судья