Дело № 2–404/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Калтан 04 июля 2018 года

Судья Калтанского районного суда Кемеровской области Чёрная Е.А.,

при секретаре Сурминой О.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, к Муниципальному образованию - Калтанский городской округ о признании права собственности на земельный участок и жилой дом,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, Муниципальному образованию Калтанский городской округ, в котором с учетом уточнения иска просит признать за ней право собственности на земельный участок площадью 638 кв.м., расположенный по адресу: ... индивидуальный жилой дом, площадью 57 кв.м., расположенный по адресу: ...; снять с государственного кадастрового учета индивидуальный жилой дом с кадастровым номером ... 1954 года постройки площадью 32,7 кв.м. расположенный по адресу: ...; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... зарегистрировать переход права собственности на земельный участок с кадастровым номером ... категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, площадью 638 кв.м., расположенный по адресу: ... ФИО2 на нее. 

Свои требования мотивирует тем, что 05.10.1998 между нею и ФИО2 был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу:, .... После заключения договора купли-продажи и удостоверения его нотариусом, жилой дом был поставлен на учет в БТИ г. Осинники. После заключения договора купли-продажи он вселился в дом, зарегистрировался и проживает в доме по настоящее время. 

В настоящее время во внесудебном порядке зарегистрировать свое право собственности на недвижимое имущество он не может, т.к. в 2016 году она произвела реконструкцию жилого дома и, в результате возведения нового дома взамен старого, пришедшего в негодность, увеличилась общая площадь дома до 57 кв.м.. Реконструкция жилого дома имеет признаки самовольной постройки, т.е. проведена без получения разрешения на строительство (реконструкцию) объекта, и теперь ей необходимо в судебном порядке признать за собой право собственности на недвижимое имущество. 

Согласно заключению специалиста реконструкция дома соответствует градостроительным нормам и строительным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц. 

Истец ФИО1 в судебном заседании поддержала исковые требования.

Представитель ответчика Муниципальное образование – Калтанский городской округ, в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, конверт с адреса его регистрации вернулся по истечении срока хранения.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом. Представлены письменные пояснения. 

Суд, заслушав явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела и оценив представленные по делу доказательства в их совокупности, приходит к следующему.

Пунктом 1 статьи 8.1 и статьей 131 ГК РФ предусмотрено, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.

В силу пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

В пункте 1 статьи 551 ГК РФ указано, что переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 223 ГК РФ право собственности переходит к приобретателю по договору с момента передачи вещи, если иное не установлено договором или законом. В отношении недвижимого имущества момент перехода права собственности императивно привязан к моменту регистрации такого перехода (пункт 2 статьи 223 ГК РФ). 

В силу п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Вместе с тем п. 2 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Толкование данной нормы во взаимосвязи с положением ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, а также с положением пункта 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающим, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом, позволяет сделать вывод о том, что государственная регистрация сделки по решению суда возможна независимо от того, что до такой регистрации договор не считается заключенным.

Согласно пункта 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

При этом, в пункте 61 данного Постановления, указано, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 59 названного выше совместного постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 05.10.1998 ФИО2 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключили договор купли-продажи жилого дома по адресу: ..., ... и земельный участок размером 638 кв.м. кадастровый ..., расположенный на землях, находящихся в ведении Администрации ..., предоставленный для индивидуального жилищного строительства, удостоверенный нотариусом Калтанской нотариальной конторы и зарегистрированный в реестре нотариуса, а также 29.06.1999 в Бюро технической инвентаризации (л.д. 5).

Согласно п. 2, 3 Договора указанный жилой дом общей полезной площадью 32.7 кв.м., в том числе жилой площадью 23,1 кв.м., принадлежит Продавцу по праву собственности, что подтверждается договором купли-продажи, удостоверенным Осинниковской госнотконторой 13.02.1986, реестр 3105. Отчуждаемый земельный участок принадлежит Продавцу на основании свидетельства о праве собственности на землю, выданного Комитетом по земельным ресурсам г. Калтан 25.09.1998 за №5379.

Вместе с тем, данный договор не прошел государственную регистрацию в учреждении юстиции, Комитете по земельным ресурсам, Росреестре, право собственности и переход права собственности не зарегистрированы.

Материалы дела не содержат доказательств того, что продавец ФИО2 совершал какие-либо юридически значимые действия, направленные на отказ от намерения зарегистрировать договор, выраженные в соответствующих заявлениях в адрес регистрирующего органа.

Таких заявлений не поступило и в ходе рассмотрения настоящего дела.

Кроме того, ФИО1 фактически вселилась в указанный жилой дом, зарегистрирована в нем по месту жительства с 16.11.2001, осуществила его снос и возведений нового дома на данном земельном участке.

Исходя из указанных разъяснений обстоятельства, связанные с передачей объекта недвижимости во владение покупателя, имеют правовое значение при рассмотрении требований о государственной регистрации перехода права собственности.

Судом установлено заключение договора купли-продажи в надлежащей форме, уклонение стороны от регистрации договора во внесудебном порядке, вместе с тем, в данном случае препятствием для регистрации договора во внесудебном порядке является и то обстоятельство, что ФИО1 самовольно построила новый жилой дом на месте старого дома, пришедшего в негодность.

В Едином государственном реестре недвижимости имеются сведения об объекте недвижимости- индивидуальный жилой дом с кадастровым номером ... 1954 года постройки площадью 32,7 кв.м. расположенный по адресу: ..., сведения о правообладателе отсутствуют (л.д. 73-74).

Из технического паспорта на жилой дом по ... следует, что год постройки дома 2016, общая площадь 57 кв.м., жилая- 35.2, дом состоит из кухни и трех жилых комнат, прихожей и санузла, техническое состояние конструктивных элементов хорошее (л.д. 6-13).

Из акта обследования жилого дома на территории Калтанского городского округа от 23.01.2017 (л.д.17) следует, что расстояние от жилого вновь построенного дома до улицы, дороги местного значения и проездов, до границ соседних земельных участков не имеет отклонений от предельных параметров, установленных правилами землепользования и застройки муниципального образования- Калтанский городской округ.

Заключением эксперта, составленного и подготовленного по инициативе истца, определено, что индивидуальный жилой дом соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки и обязательным требованиям к параметрам постройки, содержащимися в иных документах, не создает угрозы жизни и здоровью граждан и не нарушает законных прав и интересов третьих лиц (л.д. 18-45).

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст. 12 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

По смыслу ст. 128, 129, 222 ГК РФ, самовольное строение в гражданский оборот не введено и не может в нем участвовать: с ним нельзя совершать какие-либо гражданско-правовые сделки, право на него не может быть установлено и зарегистрировано.

В ст. 222 ГК РФ закреплены три признака, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество являются самовольной постройкой, в частности если строение, сооружение или иное недвижимое имущество возведены:

1) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;

2) без получения на это необходимых разрешений;

3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Согласно положениям ст. 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 ГрК РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Данный порядок, установленный Градостроительным кодексом Российской Федерации, направлен на устойчивое развитие территорий муниципальных образований, сохранение окружающей среды и объектов культурного наследия; создание условий для планировки территорий, обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии с п. 20 ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 6.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» выдача разрешений на строительство (за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами), разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, относится к вопросам местного значения городского округа.

В силу положений ст. 51 ГрК РФ и ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 №169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться помимо правоустанавливающих документов на земельный участок, также градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации и иные предусмотренные ст. 51 названного кодекса документы.

Согласно ч. 2 ст. 48 ГрК РФ проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи).

При рассмотрении дела судом были добыты и исследованы доказательства, свидетельствующие о том, что самовольная постройка может быть введена в гражданский оборот.

Так, земельный участок, на котором возведено спорное строение, имеет целевое назначение для индивидуального жилищного строительства, находится в фактическом владении истца, приобретен ею по договору купли-продажи, оплата по договору произведена до его подписания, и возможно произвести регистрацию перехода права собственности на земельный участок, поскольку в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, и одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации перехода права собственности.

Также на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки и сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как указано в абзаце 3 пункта 26 постановления Пленума N 10/22, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению только в случае, если единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Учитывая, что истец обращалась за легализацией постройки и ей в досудебном порядке отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства в связи с отсутствием разрешения на строительство, отсутствие разрешения на строительство является единственной причиной для признания за истцом право собственности на объект недвижимости, сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц не нарушает и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных требований и их удовлетворении. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на земельный участок с кадастровым номером ... категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, площадью 638 кв.м., расположенный по адресу: ....

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области зарегистрировать переход права собственности на земельный участок с кадастровым номером ... категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование : для индивидуального жилищного строительства, площадью 638 кв.м., расположенный по адресу: ... ФИО2 на ФИО1.

Признать за ФИО1 право собственности на индивидуальный жилой дом, площадью 57 кв.м., расположенный по адресу: ....

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... снять с государственного кадастрового учета индивидуальный жилой дом с кадастровым номером ... 1954 года постройки площадью 32,7 кв.м. расположенный по адресу: ....

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения путём подачи апелляционной жалобы через районный суд.

Мотивированное решение изготовлено 09 июля 2018 г.

Судья 

Чёрная Е.А.