Дело № 2-2490/2021

91RS0024-01-2021-002877-29

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Ялта 9 июля 2021 г.

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Корпачевой Л.В. при секретаре Мясниковой Ю.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, штрафа и компенсации морального вреда, третье лицо Некоммерческая организация «Крымский республиканский фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства»,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи от 28 декабря 2015 г., взыскании уплаченных по данному договору денежных средств в размере 880 000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 98 152 рубля, штрафа в размере 50 % от суммы, присужденной судом, и компенсации морального вреда в размере 5 000 рублей.

Исковые требования мотивированы тем, что 28 декабря 2015 г. между покупателем ФИО1 и продавцом ФИО2, от имени которой по нотариальной доверенности действовал ФИО3, был заключен предварительный договор купли-продажи помещения в жилом доме, возводимом на земельном участке площадью 1 463 кв. м., расположенном по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №

<

номер>. Объем финансирования указанного помещения установлен в размере 880 000 рублей. Во исполнение условий договора истец уплатил указанную денежную сумму. Согласно договору плановое окончание строительства – 2 квартал 2017 г. Сдача объекта в эксплуатацию и передача помещения в собственность и документации продавцом покупателю производиться в течение шести месяцев после окончания строительства объекта. 20 февраля 2018 г. между продавцом, от имени которого по нотариальной доверенности действовал ФИО, и покупателем было заключено дополнительное соглашение к договору, которым установлен новый срок планового окончания строительства – 3 квартал 2018 г. Кроме того, в качестве компенсации продавцом осуществляются дополнительные ремонтно-строительные работы в жилом помещении. Вместе с тем в установленный договором срок объект недвижимого имущества истцу не передан, основной договор купли-продажи не заключен. Фактически ответчики привлекали денежные средства в обход законодательства о долевом участии граждан в строительстве объектов недвижимого имущества, в связи с этим имеются все основания для признания сделки недействительной. Потеря значительной денежной суммы, причинила истцу нравственные переживания, он потерял сон, плохо себя чувствовал, находится в подавленном эмоциональном состоянии.

При подготовке дела к судебному разбирательству к участию в деле в качестве третьего лица привлечена Некоммерческая организация «Крымский республиканский фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства».

Истец ФИО1, ответчики ФИО2, ФИО3, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились.

Третье лицо Некоммерческая организация «Крымский республиканский фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства», надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного заседания, просила рассмотреть дело в отсутствие ее представителя, в письменных объяснениях указала на обоснованность исковых требований к ФИО2 Решение суда об удовлетворении исковых требований является основанием для включения истца в реестр пострадавших участников строительства и получения компенсационной выплаты, предусмотренной Законом Республики Крым от 26 августа 2020 г. № 105-ЗРК/2020 «О поддержке пострадавших граждан-участников строительства объектов капитального строительства на территории Республики Крым, предназначенных для проживания».

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие сторон, представителя третьего лица.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости земельный участок площадью 1 463 кв. м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №

<

номер>, вид разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство» снят с кадастрового учета 1 апреля 2016 г.

24 октября 2015 г. ФИО2 выдала ФИО3, ФИО доверенности на представление интересов по вопросам, связанным со строительством жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №

<

номер>, а также заключения предварительных договоров купли-продажи с правом произведения денежных расчетов по указанным договорам. Доверенности удостоверены нотариусом Клинского нотариального округа Московской области.

28 декабря 2015 г. между ФИО1 (покупатель) и ФИО2 (продавец), от имени которой действовал на основании вышеуказанной доверенности ФИО3, заключен предварительный договор купли-продажи помещения в домовладении, возводимом на земельном участке площадью 1 463 кв. м., кадастровый №

<

номер> по адресу: 

<

адрес>, общей ориентировочной площадью помещения – 23,6 кв. м. + балкон 5,6 кв. м., расположенного на 3 этаже корпуса № 3 с правом регистрации.

Согласно п. п. 2.1, 2.2 договора объем финансирования строительства помещения устанавливается в сумме 880 000 рублей, которую покупатель выплачивает в момент подписания договора.

В соответствии п. 1.4 договора плановое окончание строительства – 2 квартал 2017 г. Сдача объекта в эксплуатацию и передача помещения в собственность и документации продавцом покупателю производиться в течение шести месяцев после окончания строительства объекта.

Во исполнение п. 2.2 данного договора ФИО1 передана представителю продавца ФИО3 денежная сумма в размере 880 000 рублей, что подтверждается распиской от 28 декабря 2015 г.

20 февраля 2018 г. между покупателем ФИО1 и ФИО2, от имени которой действовал на основании вышеуказанной доверенности ФИО, заключено дополнительное соглашение к предварительному договору от 28 декабря 2015 г., измене срок окончания строительства – 3 квартал 2018 г.

Указанные обстоятельства дела подтверждены исследованными доказательствами.

В силу ст. 185 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Согласно ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

В связи с тем, что предварительный договор и дополнительное соглашение к нему были заключены между истцом и ФИО3, ФИО, действовавшими от имени ответчика ФИО2 на основании нотариально удостоверенных доверенностей с правом на заключение такого договора и получения по нему денежных средств, суд приходит к выводу, что надлежащим ответчиком по делу является ФИО2

Из приложения №1 к предварительному договору (план-схемы расположения помещений 3 этажа в корпусе № 3) следует, что только на указанном этаже домовладения располагается 8 квартир, в связи с чем суд приходит к выводу, что заключенный сторонами предварительный договор направлен на привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома с последующим приобретением истцом права собственности на помещение в построенном доме.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и возникновением у них права собственности на объекты долевого строительства, регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ). Этим же законом установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Как установлено судом, истец обязательства по внесению денежных сумм исполнил, вместе с тем в предусмотренный договором срок объект недвижимого имущества, расположенный на земельном участке, указанном в договоре, на кадастровый учет не поставлен, его техническая инвентаризация не производилась.

Согласно ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ (в редакции на момент заключения предварительного договора) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных ч. 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ч. 3 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ (в редакции на момент заключения предварительного договора) в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных ч. 2 ст. 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

В соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В силу ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В соответствии с преамбулой к Закону Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей) настоящий Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг).

Под изготовителем, исполнителем, импортером и продавцом понимается организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель.

Исходя из смысла п. 4 ст. 23 ГК РФ, гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица в нарушение требований, установленных п. 1 данной статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. К таким сделкам суд применяет законодательство о защите прав потребителей (п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»).

Таким образом, законодатель адаптировал действие Закона о защите прав потребителей, сформулировав императивное правило о том, что данный акт применяется к сделкам гражданина, не являющегося индивидуальным предпринимателем, но систематически выступающего на потребительском рынке в роли продавца, исполнителя, то есть, если лицо осуществляет предпринимательскую деятельность в сфере защиты прав потребителей без необходимой регистрации, то контрагенты такого субъекта должны иметь те же правовые возможности, в том числе и по применению средств защиты, что потребители в обычных (нормальных) ситуациях.

Суд полагает установленным осуществление ответчиком ФИО2 предпринимательской деятельности, направленной на привлечение денежных средств граждан для долевого строительства без образования юридического лица, как это предусмотрено Федеральным законом № 214-ФЗ.

В п. 28 вышеуказанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (п. 4 ст. 13, п. 5 ст. 14, п. 5 ст. 23.1, п. 6 ст. 28 Закона о защите прав потребителей, ст. 1098 ГК РФ).

Доказательств отсутствия вины в неисполнении условий предварительного договора по независящим от ответчика ФИО2 причинам суду не представлено.

В связи с вышеизложенным, суд полагает обоснованными исковые требования о признании недействительным заключенного предварительного договора, а также о взыскании с ответчика ФИО2 уплаченной истцом по данному договору денежной суммы в размере 880 000 рублей.

За период с 1 октября 2018 г. по 31 января 2021 г. (в пределах исковых требований) размер процентов, предусмотренных ст. 395 ГК РФ, составляет 128 858,49 рублей, вместе с тем с ответчика ФИО2 подлежат взысканию указанные проценты в размере 98 152 рубля, то есть в пределах заявленных требований (ч. 3 ст. 196 ГПК РФ).

Положения Закона о защите прав потребителя к спорным правоотношениям следует применять при разрешении требований о взыскании компенсации морального вреда, а также предусмотренного законом штрафа. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Согласно ст. ст. 151, 1101 ГК РФ размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий.

В соответствии с п. 1 ст. 15 Закона о защите прав потребителей моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортёром) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

В п. 45 вышеуказанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем, размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки.

Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца компенсации морального вреда в размере 5 000 рублей, принимая во внимание характер и степень причиненных ему ответчиком нравственных страданий, требования разумности и справедливости.

В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителя при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В настоящем случае размер штрафа составляет 491 576 рублей (50% от 880 000 + 98 152 + 5 000).

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Таким образом, неустойка является мерой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, направленной на восстановление нарушенного права.

При этом неустойка может быть предусмотрена законом или договором.

Предусмотренный ст. 13 Закона о защите прав потребителей штраф имеет гражданско-правовую природу и по своей сути является предусмотренной законом мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, то есть является формой предусмотренной законом неустойки.

Согласно ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. 

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 21 декабря 2000 г. №263-О разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Принимая во внимание фактические обстоятельства дела, отсутствие подтвержденных материальных убытков, исходя из принципа разумности и справедливости, суд приходит к выводу, что размер штрафа в пользу истца подлежит уменьшению до 300 000 рублей, что не приведет к необоснованному освобождению от ответственности, но и не ведет к получению истцом необоснованной выгоды.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика ФИО2 в доход бюджета муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым подлежит взысканию государственная пошлина в размере 13 282 рубля (12 982 рубля за требования имущественного характера с ценой иска и 300 рублей за требования о компенсации морального вреда), от уплаты которой истец был освобожден в силу закона.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

иск ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, штрафа и компенсации морального вреда удовлетворить частично.

Признать недействительным заключенный 28 декабря 2015 г. между ФИО2 и ФИО1 предварительный договор купли-продажи помещения общей площадью ориентировочно 23,6 кв. м. + балкон 5,6 кв. м. на 3 этаже корпуса № 3 домовладения, возводимого на земельном участке площадью 1 463 кв. м., расположенном по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №

<

номер>.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежную сумму в размере 880 000 рублей, уплаченную по предварительному договору от 28 декабря 2015 г., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 98 152,99 рублей, штраф в размере 300 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей, всего 1 283 152,99 рублей.

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ФИО2 в доход бюджета муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым государственную пошлину в размере 13 282 рубля.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ялтинский городской суд Республики Крым.

Судья Л.В. Корпачева