Дело № 2-5125/18

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

06 июля 2018 года г. Благовещенск 

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Чешевой Т.И.,

при секретаре Гараниной Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Публичного акционерного общества «Сбербанк России», в лице Дальневосточного банка ПАО Сбербанк, к ФИО1, ФИО2 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, судебных расходов, признании квартиры объектом недвижимости, находящимся в залоге, обращении взыскания на заложенное имущество, 

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с данным иском к ответчику, в обоснование заявленных требований указав, что 24.12.2013 года между Публичным акционерным обществом «Сбербанк России» (далее - Банк) с одной стороны и ФИО1 и ФИО2 (Заемщики) был заключен кредитный договор 

<

***> (далее - Кредитный договор). В соответствии с п.1.1 Кредитного договора Заемщикам был предоставлен кредит по программе на «Приобретение строящегося жилья» в сумме 2 178 000 рублей под 12 % годовых на инвестирование строительства квартиры № ***, расположенной по адресу: 

<

...> кадастровый номер квартала *** (далее по тексту - Кредитуемый объект недвижимости, Квартира или Предмет залога) на срок 144 месяцев с даты фактического предоставления. Факт получения Заемщиками кредитных средств подтверждается выпиской по счету заемщика (счет кредитования) на дату получения кредита - 22.01.2014 года. В соответствии с п.1.1 Кредитного договора созаемщики на условиях солидарной ответственности обязуются возвратить Банку полученный кредит и уплатить проценты за пользование кредитом в размере, в сроки и на условиях Кредитного договора. В соответствии с п.4.1 Кредитного договора Заемщики должны были погашать кредит ежемесячно аннуитетными платежами в соответствии с графиком платежей. Пунктом 4.3 Кредитного договора предусмотрено, что при несвоевременном внесении ежемесячного платежа Заемщики уплачивают Банку неустойку в размере 0,5 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

К Кредитному договору были заключены дополнительные соглашения от 27.10.2016 года о предоставлении отсрочки погашения основного долга и начисленных процентов сроком на 6 месяцев и увеличении срока кредитования на 6 месяцев, а также о безакцептном списании задолженности по кредитному договору со счетов Заемщика, открытых в Банке. С момента подписания дополнительного соглашения погашение задолженности по кредитному договору осуществляется в соответствии с новым графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью дополнительного соглашения. Согласно п. 2.1. Кредитного договора в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по кредитному договору заемщики предоставляют кредитору: Залог Кредитуемого объекта недвижимости. Согласно п. 5.4.4. Кредитного договора Заемщики обязуются до 24.12.2016 года, но не позднее 3-х месяцев с даты оформления квартиры в собственность, предоставить в Банк документ подтверждающий право собственности на кредитуемый объект недвижимости.

Строительство кредитуемого объект недвижимости осуществлялось на основании Договора участия в долевом строительстве №101/4-8-61 от 13.11.2013 (далее по тексту - Договор ДДУ), заключенного между Заемщиками и Закрытым акционерным обществом «СтройСервисРемонт» (далее по тексту - Застройщик). Согласно п. 1.1. Договора ДДУ Застройщик обязуется построить квартиру, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома, передать ее Заемщикам. Фактический номер и фактическая площадь квартиры определяется по техническому паспорту, после паспортизации дома по окончании строительства и указывается в акте приема-передачи.

Согласно п. 1.2. Договора ДДУ право собственности на квартиру возникает у Заемщиков с момента государственной регистрации права в установленном законодательстве порядке. Право собственности на квартиру будет оформляться силами и средствами Заемщиков. Согласно п. 1.4 Договора ДДУ передача квартиры будет производиться не позднее 13.01.2014 года, принятие квартиры Заемщиками осуществляется по подписываемому сторонами акту приема-передачи для последующего оформления права собственности на квартиру. Согласно п. 2.2 Договора ДДУ 2 178 000 рублей оплачивается Заемщиками за счет кредитных средств, предоставленных Банком по Кредитному договору. Квартира находится в залоге у Банка с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРН. Залогодержателем по данному залогу является Банк. Право Залогодержателя удостоверяется закладной. Имущественные права (права требования) участника ДДУ находятся в залоге у Банка с момента государственной регистрации договора ДДУ. Согласно п.3.1 Договора ДДУ Заемщики обязаны в течении 14 дней после получения сообщения Застройщика о завершении строительства принять квартиру и подписать акт приема-передачи и в течении 30 дней с даты подписания акта зарегистрировать право собственности на квартиру. В случае отказа Заемщиков от приемки квартиры и просрочки регистрации права собственности Заемщики обязаны выплатить Застройщику неустойку. Заемщики обязаны не вносить никаких изменений в системы: отопления водоснабжение, канализации и других инженерных систем, а также не производить перепланировку жилого помещения до оформления права собственности на квартиру без письменного согласия застройщика. В случае несоблюдении Заемщиками указанного условия они уплачивают штраф в размере 100 000 рублей и приводят квартиру в прежнее состояния своими силами и за свой счет в течении 10 дней с момента обнаружения такого нарушения. Согласно п. 3.2 Договора ДДУ Заемщики принимают на себя все расходы, связанные с оформлением квартиры, в том числе изготовления технического и кадастрового паспорта. Согласно п. 5.1 Договора ДДУ при уклонении или отказе Заемщиков от принятия квартиры в срок, предусмотренный настоящим договором, Застройщик вправе по истечению двух месяцев со дня направления уведомления о готовности квартиры к передачи составить односторонний акт.

В настоящий момент дом, в котором расположена указанная выше квартира, построен и заселен, из чего можно сделать вывод, что Застройщиком получено разрешения на ввод дома в эксплуатацию, квартиры переданы участникам долевого строительства. Заемщики фактически приняли квартиру от Застройщика, что подтверждается заключением по осмотру залога от 26.10.2017 года. В данном заключении, составленном сотрудником Банк, указанно на наличие ремонта в квартире, заключение подписано Заемщиками. В настоящий момент Заемщики проживают в данной квартире.

Согласно выписки из ЕГРН от 28.04.2018 года сведенья о собственниках данной квартиры отсутствуют, при этом квартира поставлена на кадастровый учет и ей присвоен адрес: *** и кадастровый номер ***.

Из вышеуказанных факты следует, что Заемщики уклоняются от исполнения своих обязанностей, предусмотренных Договором ДДУ и кредитным договором в части оформления квартиры в собственность. В результате переговоров с Заемщиками получена информация, что они не оформляют квартиру в собственность из-за невозможности получения Технического паспорта в Амурском филиале ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ».

Согласно п. 1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Поскольку данные об адресе и кадастровом номере квартиры внесены в ЕГРН. Квартира является зарегистрированным объектом недвижимости и может участвовать в гражданском обороте. Отсутствие в ЕГРН данных о собственниках квартиры не может считаться основанием для непризнания квартиры в качестве объекта недвижимости. Данная позиция, также отражена в п. 38 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которого п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относит земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ). По смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

Согласно п.1 ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее по тексту - Закон об ипотеке) жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

Таким образом, квартира, построенная на кредитные средства в силу п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке должна быть обременена ипотекой в пользу Банка.

В соответствии с ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту - Закон о регистрации недвижимости) единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество является государственная регистрация данного права.

Согласно ч. 2 ст. 20 Закона об ипотеке ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, если иное не установлено федеральным законом.

В соответствии с абз. 6 п. 1 ст. 17 Закона о регистрации недвижимости основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.07.2009 N 132 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту - Информационное письмо N 132) основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии со ст. 28 Закона о регистрации являются судебные акты, в резолютивной части которых имеется вывод о принадлежности имущества определенному лицу на вещном или обязательственном праве (наличии обременения или ограничения права), подлежащем государственной регистрации.

Поскольку Заемщики не зарегистрировали право собственности на квартиру и соответственно не была произведена регистрация ипотеки в силу закона, а также учитывая, что в настоящий момент Заемщики уклоняются от регистрации права собственности на квартиру, в целях защиты прав Банка, как залогодержателя, и возможности реализации данных прав, необходимо признать возникшим право залога в силу закона в судебном порядке.

В соответствии со ст.1 Закона об ипотеке по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Согласно ст. 340 ГК РФ стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом. Если иное не предусмотрено законом или договором, изменение рыночной стоимости предмета залога после заключения договора залога или возникновения залога в силу закона не является основанием для изменения или прекращения залога. Если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания. В соответствии с п. 4 ч.2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

Согласно п. 2.1.1 Кредитного договора залоговая стоимость Предмета залога составляет 90% от его стоимости. В соответствии с п. 2.1 Договора ДЦУ стоимость Предмета залога (кредитуемого объекта недвижимости) составляет 2 475 200 рублей. Таким образом, залоговая стоимость Предмета залога согласована сторонами в размере 2 227 680 рублей.

В соответствии со ст. 348 ГК РФ и ст.54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца. Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Заемщики более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд нарушали сроки внесения обязательных платежей, сумма неисполненного обязательства составляет более чем 5% от размера стоимости заложенного имущества в связи с чем Банк в вправе обратить взыскания на предмет залога. Данное нарушение обеспеченного залогом обязательства является значительным для Банка, поскольку Заемщики фактически отказались от исполнения обязательств и уже более 11 месяцев не осуществляют гашение задолженности по кредитному договору. Заемщики вышли на просрочку в июле 2017 года и до настоящего времени задолженность не погасили.

Кроме того, до обращения в суд Банк уже предоставлял Заемщикам отсрочку в исполнении обязательств по кредитному договору (отсрочка была оформлена дополнительный соглашением к Кредитному договору), однако Заемщики продолжают нарушать сроки погашения кредита.

В настоящее время Заемщики перестали исполнять свои обязательства по кредитному договору в части возвращения полученного кредита, оплаты процентов за его использование и иных платежей в сроки и на условиях предусмотренных кредитным договором.

По состоянию на дату подачи искового заявления размер полной задолженности составляет 2411 381 рубль 09 копеек, из них: ссудная задолженность, в том числе просроченная – 1920407 рублей 27 копеек; проценты за кредит 335776 рублей 34 копейки, в том числе срочные на просроченный основной долг – 9470 рублей 50 копеек, в том числе просроченные – 326305 рублей 84 копейки; задолженность по неустойке – 155 197 рублей 48 копеек, в том числе на просроченные проценты – 103906 рублей 74 копейки, в том числе на просроченную ссудную задолженность – 51290 рублей 74 копейки.

В соответствии с п. 5.3.4 кредитного договора Банк вправе требовать от Заемщиков досрочно возвратить всю сумму кредита и уплатить причитающиеся проценты за пользование кредитом, неустойку, предусмотренные условиями договора, предъявить аналогичные требования поручителю и обратить взыскание на заложенное имущество в случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения (в том числе однократного) заемщиками их обязательств по погашению кредита и/или уплате процентов за пользование кредитом по договору.

Согласно п.1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. Пункт 2 той же статьи устанавливает, что к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные правилами займа. Согласно п.2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврат очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В соответствии с п.2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Согласно ч.2 ст.452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Банк направлял ответчикам требования о досрочном возврате суммы кредита, процентов за пользование кредитом и уплате неустойки и расторжении договора. В установленный срок требования не исполнено.

На основании изложенного, ссылаясь на ст.ст. 330, 348, 361, 363, 349, 809-811, 819 ГК РФ, ст.ст. 32, 50-52 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», истец просит суд: расторгнуть кредитный договор от 24.12.2013 года 

<

***>; взыскать досрочно в пользу Публичного акционерного общества «Сбербанк России» солидарно со ФИО1 и ФИО2 долг по кредитному договору в сумме 2 411381 рубль 09 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 26256 рублей 91 копейка. Признать квартиру, расположенную по адресу: *** (кадастровый номер ***), объектом недвижимости находящимся в залоге у Публичного акционерного общества «Сбербанк России» в силу закона, в качестве обеспечения исполнения обязательств ФИО1 и ФИО2 по кредитному договору от 24.12.2013 года 

<

***>, заключенному с ПАО Сбербанк на срок с 24.12.2013 года на 144 месяцев. Обратить взыскание на предмет залога - квартиру, расположенную по адресу: *** (кадастровый номер ***), путем реализации с публичных торгов и установить начальную продажную цену предмета залога - в размере 2 227 680 рублей. Выплатить Публичному акционерному обществу «Сбербанк России» (залогодержателю) из стоимости предмета залога (после его реализации) долг по кредитному договору и суммы судебных расходов (в том числе государственной пошлины), взысканные по настоящему иску в пользу залогодержателя, а также суммы расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении реализации предмета залога.

Истец и третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, явку представителей в суд не обеспечили. Ответчики в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещались в установленном законом порядке. Ходатайств об отложении рассмотрения дела после перерыва не заявлено.

Учитывая, что в силу ч.1 ст.35 ГПК РФ, лица, участвующие в деле, обязаны добросовестно пользоваться принадлежащими им правами, учитывая положения ч.1 ст.46 и ч.3 ст.17 Конституции РФ, а также положения ст.154 ГПК РФ, предусматривающей сроки рассмотрения дела в суде, на основании правил ст.167 ГПК РФ, определил рассмотреть дело при данной явке.

Изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу п.п.1 п.1 ст.8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. Согласно п.1 ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст.30 Федерального закона «О банках и банковской деятельности», отношения между Банком России, кредитными организациями и их клиентами осуществляются на основе договоров, если иное не предусмотрено федеральным законом. В договоре должны быть указаны процентные ставки по кредитам и вкладам (депозитам), стоимость банковских услуг и сроки их выполнения, имущественная ответственность сторон за нарушения договора, а также порядок его расторжения и другие существенные условия договора.

Из материалов дела следует, что 24.12.2013 года между ОАО «Сбербанк России» (кредитор), правопреемником которого является истец, и ФИО1, ФИО2 (созаемщики) заключен кредитный договор 

<

***>. В соответствии с п.1.1 кредитного договора Заемщикам был предоставлен кредит по программе на «Приобретение строящегося жилья» в сумме 2 178 000 рублей под 12,0 % годовых на инвестирование строительства квартиры № ***, расположенной по адресу: 

<

...> кадастровый номер квартала *** (далее по тексту - Кредитуемый объект недвижимости, Квартира или Предмет залога) на срок 144 месяцев, с даты фактического предоставления. Созаемщики на условиях солидарной ответственности, согласно условиям договора, обязуются возвратить Банку полученный кредит и уплатить проценты за пользование кредитом в размере, в сроки и на условиях кредитного договора. 

Датой фактического предоставления кредита является дата зачисления суммы кредита на банковский вклад созаемщика (титульный созаемщик) ФИО1, № ***, открытый в валюте кредита у кредитора (п.1.1 кредитного договора). В силу п.1.2 кредитного договора, обязательства и действия, предусмотренные п. п. 3.1, 3.4, 5.1.1 договора, исполняются от лица созаемщиков, а также в интересах созаемщиков, с их общего согласия, титульным созаемщиком. 

Согласно п. 2.1. Кредитного договора в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по Договору созаемщики предоставляют (обеспечивают предоставление) Кредитору: залог (ипотека) объекта недвижимости – однокомнатная квартира № ***, расположенная на 8 этаже, общей площадью 44,2 кв.м., находящегося по адресу: 

<

...> залоговая стоимость которого устанавливается в размере 90,0 % от его стоимости.

В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору кредитования созаемщики обязуются передать в залог кредитору права требования участника долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве Объект недвижимости (п. 5.4.21. Кредитного договора).

Выдача кредита производится единовременно по заявлению титульного созаемщика путем зачисления на счет после: надлежащего оформления договоров обеспечения исполнения обязательств по договору согласно п.2.1.1 договора; предоставления (обеспечения предоставления) созаемщиками кредитору страхового полиса/договора страхования на предметы залога - объекты недвижимости, указанные в п.2.1.1, договора трехстороннего соглашения, заключенного между страховой компанией, кредитором и залогодателем (-ями) о порядке работы со страховым возмещением в соответствии с п.5.4.2 договора, и документа, подтверждающего факт полной оплаты страховой компании страховой премии за весь период страхования; подтверждения факта оплаты созаемщиками части стоимости объекта недвижимости и/или наличия у них денежных средств в размере не менее 297 200 рублей путем предоставления кредитору платежных или иных документов, подтверждающих факт оплаты части стоимости объекта недвижимости; оформления поручения на перечисление денежных средств со счета(-ов) дебетовой(-ых) банковской(их) карт(ы) и/или банковской(-их) вклада(-ов), и/или текущего(их) счета(-ов), открытого(-ых) в валюте кредита у кредитора, в погашение задолженности по договору; оформления титульным созаемщиком поручения кредитору на перечисление суммы кредита и собственных средств заемщика, указанных в пп.1 п.3.1.3 договора, на расчетный счет организации(-ий) осуществляющей(-его)(-их) инвестирование строительства объекта недвижимости; предоставления договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости с отметкой о залоге прав требования участника долевого строительства в пользу кредитора или выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, подтверждающей государственную регистрацию залога прав требования участника долевого строительства в пользу кредитора; предоставления заключенного (зарегистрированного) в установленном действующем законодательством Российской Федерации порядке договора-основания инвестирования строительства объекта недвижимости. (п.3.1 Кредитного договора). 

После зачисления суммы кредита на счет кредитования Кредитор осуществляет перечисление денежных средств в размере суммы кредита и собственных средств Заемщика, указанных в п.п.1 п.3.1.3 договора, по целевому назначению на основании поручения(-ий) титульного созаемщика, указанного(-ых) в п.3.1.5. (п.3.2 договора).

Условиями кредитного договора предусмотрено, что погашение кредита и уплата процентов за пользование кредитов производится созаемщиками аннуитетными платежами ежемесячно в платежную дату, начиная с месяца, следующего за месяцем получения кредита (при отсутствии в календарном месяце соответствующей платежной даты – в последний календарный день месяца). Уплата процентов за пользование кредитом производится созаемщиками в платежные даты в составе ежемесячного аннуитетного платежа, а также при досрочном погашении кредита или его части (п. п. 4.1, 4.2 Кредитного договора). В соответствии с п.4.4 Кредитного договора, при исчислении процентов за пользование кредитом в расчет принимается фактическое количество календарных дней в периоде, за который производится оплата, а в году - действительное число календарных дней (365 или 366 соответственно). 

Во исполнение условий кредитного договора, после выполнения предусмотренных п.3.1 договора условий, на банковский вклад созаемщика (титульный созаемщик) ФИО1, открытый в филиале кредитора, была зачислена сумма кредита в обусловленном договоре размере, что подтверждается материалами дела, в том числе, копией лицевого счета, и ответчиками по существу не оспаривалось. 

Из материалов дела также следует, что 27.10.2016 года между ПАО «Сбербанк России» (кредитор) и ФИО1, ФИО2 (созаемщики) заключено дополнительное соглашение к кредитному договору 

<

***> от 24.12.2013 об изменении условий кредитования, согласно которому кредитор предоставляет отсрочку в погашении основного долга и начисленных процентов сроком на 6 месяцев, при ежемесячном погашении платежа в сумме не менее 10,0 % от начисленных процентов на дату платежа. Кредитор увеличивает срок кредитования на 6 месяцев, изменив срок в п.п.1.1 кредитного договора 

<

***> от 24.12.2013 с 144 месяца на 150 месяцев. В пункте 6 сторонами установлена очередность погашения задолженности при частичном досрочном гашении. По всем остальным вопросам, не урегулированным настоящим соглашением, стороны руководствуются положениями кредитного договора 

<

***> от 24.12.2013.

Дополнительным соглашением № 2 от 27.1.2016 года к кредитному договору 

<

***> от 24.12.2013 стороны установили, что в случае изменения перечня счетов/недостатка средств для проведения очередного платежа на счете/иных счетах погашение текущих, просроченных платежей и неустойки по договору производится путем списания без дополнительного распоряжения денежных средств со счета/иных счетов банковского вклада, условия которого позволяют совершать расходные операции/счета дебетовой банковской карты/текущего счета, открытого у кредитора. При этом общий объем погашения (с учетом средств, перечисленных со счета/иного счета) не должен превышать необходимый размер платежа. 

В соответствии с графиком платежей от 22.01.2014 года, являющимся неотъемлемой частью кредитного договора 

<

***>, размер ежемесячного аннуитетного платежа по кредиту в период после окончания срока предоставленной кредитором отсрочки в погашении основного долга и начисленных процентов сроком на 6 месяцев, за исключением последнего платежа составляет 28606 рублей 27 копеек, размер последнего платежа – 26 432 рубля 85 копеек. 

Согласно п.2 ст.819 ГК РФ, к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы (заем), если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора. В соответствии с п.1 ст.807, п.1 ст.810 ГК РФ, по договору займа займодавец передает в собственность заемщику деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей. Заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, предусмотренном договором займа.

Согласно ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, и иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, в силу ст.310 ГК РФ, не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из представленного расчета задолженности усматривается, что гашение по кредитному договору производилось ответчиками несвоевременно и не в полном объеме, в связи с чем, сформировалась задолженность, что является нарушением условий кредитного договора и основанием для досрочного возврата истцу кредитных денежных средств. Просрочка возврата ссудной задолженности имеет место и на момент рассмотрения спора в суде.

Из содержания ст.12 ГПК РФ следует, что судопроизводство осуществляется на принципах равноправия и состязательности, в силу ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований, так и возражений. При этом по правилам ч.1 ст.57 ГПК РФ предоставление доказательств является субъективным правом сторон.

Документами, подтверждающими исполнение обязательства по кредитному договору, могут служить платежные поручения, кассовые приходные ордера, выписки о списании денежных средств со счета, справки о совершенных платежах, выданные кредитной организацией, а также иные письменные доказательства, подтверждающие исполнение условий договора. Таких доказательств ответчиками в соответствии со ст. ст. 12, 56 ГПК РФ, не представлено.

К основаниям, влекущим возникновение права кредитора требовать досрочного исполнения обязательств заемщиком, ГК РФ относит, в том числе нарушение заемщиком срока, установленного для возврата очередной части кредита (п.2 ст.811 ГК РФ), невыполнение предусмотренной договором обязанности по обеспечению возврата кредита.

В соответствии с п.5.3.4 Кредитного договора, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения (в том числе однократного) созаемщиками их обязательств по погашению кредита и/или уплате процентов за пользование кредитом по договору кредитор вправе потребовать от созаемщиков досрочно возвратить всю сумму кредита и уплатить причитающиеся проценты за его пользование и неустойку, предусмотренные условиями договора, предъявить аналогичные требования поручителям и обратить взыскание на заложенное имущество. По требованию кредитора в срок, указанный в соответствующем уведомлении кредитора, созаемщики обязуются возвратить всю сумму кредита и уплатить причитающиеся проценты за пользование кредитом, неустойку, предусмотренные условиями договора, в случаях, указанных в п.5.3.4 договора (п.5.4.10 Кредитного договора).

В материалах дела имеются требования о досрочном возврате суммы кредита, процентов за пользование кредитом и уплате неустойки, расторжении договора, направленные ПАО «Сбербанк России» в адрес ответчиков 01.02.2018 года, в связи с нарушением созаемщиками условий кредитного договора 

<

***>. Досрочный возврат должен быть осуществлен не позднее 03.03.2018 года. В случае неисполнения настоящего уведомления созаемщики были предупреждены о последующем обращении Банка в суд с иском о взыскании суммы долга по кредитному договору, расторжении кредитного договора. Однако до настоящего времени требования Банка не исполнены, задолженность по кредиту не погашена. Доказательств обратного суду ответчиками в порядке ст.56 ГПК РФ не представлено. 

Поскольку созаемщиками были нарушены условия кредитного договора о ежемесячном погашении кредита и уплаты процентов за пользованием им, суд приходит к выводу о возникновении у Банка права досрочно требовать от ответчиков исполнения их обязательства. 

Согласно представленному истцом расчету по состоянию на дату подачи искового заявления размер полной задолженности составляет в размере 2411 381 рубль 09 копеек, из них: ссудная задолженность, в том числе просроченная – 1920407 рублей 27 копеек; проценты за кредит 335776 рублей 34 копейки, в том числе: срочные на просроченный основной долг – 9470 рублей 50 копеек, в том числе: просроченные – 326305 рублей 84 копейки; задолженность по неустойке – 155 197 рублей 48 копеек, в том числе: на просроченные проценты – 103906 рублей 74 копейки, в том числе: на просроченную ссудную задолженность – 51290 рублей 74 копейки.

Данный расчет суд признает верным, не противоречащим нормам закона, он соответствует положениям кредитного договора и установленным судом фактическим обстоятельствам дела. Ответчиками расчет задолженности не оспорен, альтернативный расчет не представлен. При указанных обстоятельствах, суд полагает возможным его принять и положить в основу принятого решения. 

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Пунктом 4.3 Кредитного договора предусмотрено, что при несвоевременном внесении ежемесячного платежа заемщики уплачивают банку неустойку в размере 0,5 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Требование истца о взыскании с ответчика неустойки, предусмотренной условиями кредитного договора, и рассчитанной согласно приведенным правилам: задолженность по неустойке – 155 197 рублей 48 копеек, в том числе на просроченные проценты – 103906 рублей 74 копейки, в том числе на просроченную ссудную задолженность – 51290 рублей 74 копейки, суд признает обоснованным, а расчет истца в этой части верным.

Вместе с тем, согласно п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств. Право суда уменьшить неустойку, предоставленное ему федеральным законодательством, обусловлено принципом самостоятельности судебной власти, гарантированным ст. 10 Конституции РФ. Как указал Конституционный Суд РФ в п. 2 Определения от 21.12.2000 N263-О, положения п. 1 ст.333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в п. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного, размера ущерба.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (п. 1 ст. 333 ГК РФ). Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 6, п. 1 ст. 333 ГК РФ). При взыскании неустойки с иных лиц правила ст.333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (п. 1 ст.333 ГК РФ) (п. 71 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7). 

В данном случае суд находит, что сумма истребуемой истцом неустойки явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства ответчиком, значительно превышает размер возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, и принимая во внимание компенсационную природу неустойки, которая является одним из способов обеспечения исполнения обязательств и не может являться способом обогащения, отсутствие каких-либо доказательств наличия у истца негативных последствий, наступивших от ненадлежащего исполнения договорных обязательств ответчиком, учитывая, что риски невозврата денежных средств учитываются банковской организацией при определении размера процентов за пользование кредитом, период неисполнения ответчиком договорных обязательств (более девяти месяцев на дату обращения в суд), приходит к выводу о наличии оснований для применения положений ст. 333 ГК РФ к заявленным требованиям о взыскании неустойки, в связи с чем, с учетом баланса интересов сторон уменьшает ее.

Учитывая обстоятельства ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по погашению кредита и уплате процентов, суд считает требования истца о взыскании с ответчика неустойки 

<

***> года обоснованными и, с учетом изложенного, подлежащими удовлетворению в части, в размере: задолженность по неустойке – 35 000 рублей, в том числе на просроченные проценты – 15 000 рублей, в том числе на просроченную ссудную задолженность – 20 000 рублей. В удовлетворении требований о взыскании неустойки в большем размере истцу следует отказать. 

В соответствии со ст.450 ГК РФ, одним из оснований для расторжения договора в судебном порядке по требованию одной из сторон является существенное нарушение договора другой стороной.

Ввиду установленных обстоятельств существенного нарушения Заемщиками условий Кредитного договора Банк вправе потребовать расторжения данного договора и досрочного возврата суммы кредита и уплаты процентов за пользование кредитом, неустоек.

Согласно ст.452 ГК РФ, требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из материалов дела усматривается, что истцом в адрес ответчиков направлялось требование о досрочном возврате суммы кредита, процентов за пользование кредитом и уплате неустойки и расторжении кредитного договора. В случае неисполнения настоящего требования Заемщики предупреждены о последующем расторжении Кредитного договора и досрочном взыскании всей суммы задолженности в судебном порядке. Однако до настоящего времени требования истца не исполнены, задолженность по кредитному договору ответчиками не погашена.

При таких обстоятельствах, Кредитный договор, заключенный между сторонами, подлежит расторжению досрочно в одностороннем порядке со взысканием с ответчиков в солидарном порядке в пользу истца сложившейся по состоянию на дату подачи искового заявления (18.05.2018 года) задолженности по кредитному договору 

<

***> от 24.12.2013 года в размере 2 291 183 рубля 61 копейка, из них: ссудная задолженность, в том числе просроченная – 1920407 рублей 27 копеек; проценты за кредит 335776 рублей 34 копейки, в том числе срочные на просроченный основной долг – 9470 рублей 50 копеек, в том числе просроченные – 326305 рублей 84 копейки; задолженность по неустойке – 35 000 рублей, в том числе на просроченные проценты – 15 000 рублей, в том числе на просроченную ссудную задолженность – 20 000 рублей.

Рассматривая требования истца о признании квартиры объектом недвижимости, находящемся в залоге у Банка и обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, суд приходит к следующему.

Пунктом 3.1.6. Кредитного договора предусмотрено, что выдача кредита производится единовременно по заявлению титульного созаемщика путем зачисления на счет кредитования после предоставления договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости с отметкой о залоге прав требования участника долевого строительства в пользу кредитора или выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подтверждающей государственную регистрацию залога прав требования участника долевого строительства в пользу кредитора.

При этом исполнение Банком обязательств по выдаче кредита установлено и сторонами не оспаривается.

Согласно п. 5.4.4. Кредитного договора Заемщики обязуются предоставить до 24.12.2016 года, но не позднее 3-х месяцев с даты оформления объекта недвижимости в собственность титульного созаемщика, а также следующих лиц: ФИО2, документ, подтверждающий право собственности на построенный объект недвижимости: Свидетельство о праве собственности.

Из материалов дела следует, что строительство кредитуемого объекта недвижимости осуществлялось на основании Договора участия в долевом строительстве №101/4-8-61 от 13.11.2013, заключенного между ФИО1, ФИО2 (Участник) и Закрытым акционерным обществом «СтройСервисРемонт» (Застройщик). Согласно п. 1.1. Договора участия в долевом строительстве, Застройщик обязуется построить многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения по адресу: 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером *** (далее – Дом) и, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Дома, передать указанную ниже квартиру Участнику, а Участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру. Под квартирой в рамках настоящего договора понимается 1-комнатная квартира № ***, расположенная на 8 этаже в многоквартирном жилом доме со встроенными помещениями общественного назначения. Общая площадь квартиры определяется согласно проекту по внутреннему контуру стен за вычетом площади технических шахт и капитальных перегородок без учета площади балкона и предварительно составляет 40,93 кв.м., в том числе кухня – 9,33 кв.м., жилая комната 16,05 кв.м., кроме того лоджия 6,54 кв.м. (понижающий коэффициент 0,5). Итого общая площадь квартиры составляет 44,2 кв.м. Строительный номер и общая площадь квартиры являются ориентировочными. Фактический номер и фактическая площадь квартиры определяется по техническому паспорту, после паспортизации дома, по окончании строительства и указывается в акте приема-передачи. ФИО1 – 1/2 доли; ФИО2 – 1/2 доли.

В соответствии с п. 1.2. Договора участия в долевом строительстве, право собственности на квартиру возникает у Участника с момента государственной регистрации указанного права в установленном действующим законодательством Российской Федерации порядке. Право собственности на квартиру будет оформляться силами и средствами участника. Согласно п. 1.4 Договора участия в долевом строительстве, передача квартиры будет производится Застройщиком в соответствии с условиями настоящего договора и действующего законодательства Российской Федерации. Начало передачи - не позднее 14.12.2013 года; окончание передачи - не позднее 13.01.2014 года. Принятие квартиры Участником осуществляется по подписываемому сторонами Акту приема-передачи для последующего оформления права собственности на квартиру.

Согласно п. 2.2 Договора ДДУ 2 178 000 рублей оплачивается Участником (Заемщиками) за счет кредитных средств, предоставленных Банком по Кредитному договору. Квартира находится в залоге у Банка с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРН, Залогодержателем по данному залогу является Банк. Право залогодержателя удостоверяется Закладной. Имущественные права (права требования) участника ДДУ находятся в залоге у Банка с момента государственной регистрации договора ДДУ.

В соответствии с п.3.1 Договора ДДУ Участник (Заемщики) обязан в течении 14 дней после получения сообщения Застройщика о завершении строительства принять квартиру и подписать Акт приема-передачи и в течении 30 дней с даты подписания акта зарегистрировать право собственности на квартиру. В случае отказа Участника (Заемщиков) от приемки квартиры и просрочки регистрации права собственности Участник (Заемщики) обязан выплатить Застройщику неустойку. Участник (Заемщики) обязаны не вносить никаких изменений в системы: отопления водоснабжение, канализации и других инженерных систем, а также не производить перепланировку жилого помещения до оформления права собственности на квартиру без письменного согласия застройщика. В случае несоблюдении Участником (Заемщиками) указанного условия он уплачивает штраф в размере 100 000 рублей и приводят квартиру в прежнее состояния своими силами и за свой счет в течении 10 дней с момента обнаружения такого нарушения. Согласно п. 3.2 Договора ДДУ Участник (Заемщики) принимает на семя все расходы, связанные с оформлением квартиры, в том числе: изготовления технического и кадастрового паспорта. В соответствии с п. 5.1 Договора ДДУ при уклонении или отказе Участника (Заемщиков) от принятия квартиры в срок, предусмотренный настоящим договором, Застройщик вправе по истечению двух месяцев со дня направления уведомления о готовности квартиры к передачи составить односторонний акт.

Дополнительным соглашением № 1 к Договору участия в долевом строительстве № 101/4-8-61 от 13.11.2013 года от 01.12.2013 года также предусмотрено, что имущественные права (права требования) участника долевого строительства находятся в залоге у Банка с момента государственной регистрации настоящего договора долевого участия.

Как следует из материалов дела и не оспаривается ответчиками, в настоящий момент жилой дом, в котором расположена указанная выше квартира, построен и заселен из чего можно сделать вывод, что Застройщиком было получено разрешение на ввод данного объекта в эксплуатацию, квартиры переданы участникам долевого строительства (ответчикам). Заемщики фактически приняли квартиру от Застройщика, что подтверждается Заключением по осмотру залога от 26.10.2017 года, составленным в присутствии ответчиков представителями истца. В данном заключении, составленном сотрудниками Банка, указанно на наличие ремонта в квартире, заключение подписано Заемщиками. В настоящий момент Заемщики проживают в данной квартире. 

Данные обстоятельства подтверждаются также Актом приема-передачи квартиры по Договору участия в долевом строительстве № 101/4-8-61 от 16.12.2013 года от 14.10.2014 года, подписанным Застройщиком и Участником (ФИО2 и ФИО1). Согласно п. 4 указанного Акта, с момента подписания настоящего Акта вся ответственность за состояние квартиры, риск случайной гибели и порчи недвижимого имущества, включая коммунальные платежи несет Участник.

Согласно выписки из ЕГРН от 28.04.2018 года сведенья о собственниках данной квартиры отсутствуют, при этом, как следует из материалов дела, указанная выше квартира поставлена на кадастровый учет и ей присвоен адрес: *** и кадастровый номер ***.

Из изложенного следует, что Заемщики длительный период времени уклоняются от своевременного исполнения своих обязанностей, предусмотренных Договором ДДУ и Кредитным договором в части оформления квартиры в собственность. Как следует из искового заявления, в результате переговоров представителей Банка с Заемщиками получена информация, что они не оформляют квартиру в собственность из-за невозможности получения Технического паспорта в Амурском филиале ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ». При этом, допустимых и относимых доказательств невозможности надлежащего оформления ответчиками данного документа на протяжении более трех лет (с декабря 2014 года) в материалы дела не предоставлено.

Согласно п. 1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Пунктом 1 ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии с ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту - Закон о регистрации недвижимости) единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество является государственная регистрация данного права. Согласно ч. 2 ст. 20 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, если иное не установлено федеральным законом.

Из п. 1 ст. 77, абз. 2 п. 5 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует, что в случаях, когда на основании договора участия в долевом строительстве участником строительства приобретаются права требования предоставления жилого помещения за счет предоставленных кредитной организацией денежных средств, с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве возникает ипотека в силу закона, запись о которой подлежит внесению в ЕГРП компетентным органом автоматически без представления отдельного заявления в момент регистрации соответствующего договора участия в долевом строительстве. Право залога у залогодержателя возникает с момента регистрации залога как обременения. 

Как следует из выписки из ЕГРП, обременения на спорную квартиру не зарегистрированы.

Дополнительным соглашением № 1 к Договору участия в долевом строительстве № 101/4-8-61 от 13.11.2013 года от 01.12.2013 года также предусмотрено, что имущественные права (права требования) участника долевого строительства находятся в залоге у Банка с момента государственной регистрации настоящего договора долевого участия.

При этом, сведений об обращении истца в регистрирующий орган о регистрации данного права (внесении сведений в ЕГРН) и об отказе регистрирующего органа в таковой материалы дела не содержат. 

При указанных выше обстоятельствах истцом заявлено требование о признании квартиры, расположенной по адресу: *** (кадастровый номер: ***) объектом недвижимости, находящимся в залоге у Публичного акционерного общества «Сбербанк России» в силу закона, в качестве обеспечения исполнения обязательств ФИО1 и ФИО2 по кредитному договору от 24.12.2013 

<

***>, заключенному с ПАО Сбербанк на срок с 24.12.2013 года на 144 месяца.

Судом установлено и следует из материалов дела, что Государственная регистрация указанной выше сделки участия в долевом строительстве произведена Управлением Росреестра по Амурской области 20.01.2014 года, номер регистрации: 2828-01/044/2013-150. 

В этот же день (20.01.2014 года) Управлением Росреестра по Амурской области в установленном действующим российским законодательством порядке произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона, номер регистрации 2828-01/044/2013-151.

Из материалов дела также следует, что государственная регистрация указанного выше дополнительного соглашения произведена Управлением Росреестра по Амурской области 17.02.2014 года.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, если иное не установлено федеральным законом.

В соответствии с абз. 6 п. 1 ст. 17 Закона о регистрации недвижимости основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты. Согласно п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.07.2009 N 132 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами ст.ст. 20, 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту - Информационное письмо N 132) основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии со ст. 28 Закона о регистрации являются судебные акты, в резолютивной части которых имеется вывод о принадлежности имущества определенному лицу на вещном или обязательственном праве (наличии обременения или ограничения права), подлежащем государственной регистрации.

Между тем, истцом в порядке ст. 56 ГПК РФ не предоставлено суду вступивших в законную силу судебных актов, в резолютивной части которых было бы указано на принадлежность ответчикам на вещном или обязательственном праве объекта недвижимого имущества - квартиры, расположенной по адресу: *** (кадастровый номер: ***).

При этом, при наличии заявленных истцом требований о признании квартиры, расположенной по адресу: ***, кадастровый номер: ***, объектом недвижимости, находящимся в залоге и обращении взыскания на данный предмет залога, настоящее исковое заявление не содержат надлежащим образом обоснованный пункт о признании судом за ответчиками права собственности на объект недвижимого имущества - квартиру, расположенную по адресу: ***.

С учетом изложенных выше обстоятельств и приведенных положений закона, проанализировав представленные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о необходимости отказа в удовлетворении заявленного истцом требования о признании квартиры, расположенной по адресу: *** (кадастровый номер: ***) объектом недвижимости, находящимся в залоге у Публичного акционерного общества «Сбербанк России» в силу закона, в качестве обеспечения исполнения обязательств ФИО1 и ФИО2 по кредитному договору от 24.12.2013 

<

***> и обращении взыскания на данное имущество как на предмет залога.

При этом суд учитывает, что после разрешения в предусмотренном законом порядке вопроса о признании за ответчиками права собственности на указанный выше объект недвижимого имущества истец вправе обратиться в суд с требованием об обращении взыскания на данное имущество, как принадлежащее им на праве собственности.

Требование истца о выплате Публичному акционерному обществу «Сбербанк России» (Залогодержателю) из стоимости предмета залога (после его реализации) долга по кредитному договору и суммы судебных расходов (в том числе государственной пошлины), взысканные по настоящему иску в пользу залогодержателя, а также суммы расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершению реализации предмета залога, суд признает необоснованными, не подлежащими удовлетворению, поскольку суммы по охране и реализации имущества распределяются в соответствии с Федеральным законом «Об исполнительном производстве» органом, осуществляющим исполнение судебных решений, между заявившими свои требования ко взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем. Кроме того, данное требование является производным от основных – о признании объекта недвижимости находящимся в залоге и обращении взыскания на предмет залога, в удовлетворении которых судом отказано.

Исходя из положений ст.ст 98, 103 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ, с ответчиков в солидарном порядке в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 20 256 рублей 91 копейка.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть кредитный договор 

<

***> от 24.12.2013 года.

Взыскать со ФИО1, ФИО2 в солидарном порядке в пользу Публичного акционерного общества «Сбербанк», в лице Дальневосточного банка ПАО Сбербанк России сумму задолженности по кредитному договору 

<

***> от 24.12.2013 года в размере 2 291 183 рубля 61 копейка; расходы по оплате государственной пошлины в размере 20 256 рублей 91 копейку.

В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд в течение одного месяца с момента принятия решения в окончательной форме, через Благовещенский городской суд Амурской области.

Председательствующий судья Т.И. Чешева 

Решение в окончательной форме принято 31.07.2018 года.