РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 июля 2017 года Ахтубинский районный суд Астраханской области в составе: председательствующего судьи Лябах И.В., 

при секретаре Пичугиной Т.Н.,

с участием истца ФИО1,

представителей истца ФИО2, ФИО3, 

ответчика ФИО4, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ахтубинского районного суда Астраханской области в г. Ахтубинске гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4 , кредитному потребительскому кооперативу «Твой дом» о расторжении договора купли- продажи,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчикам о расторжении договора купли- продажи, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ней (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли- продажи жилого дома и земельного участка по адресу: 

<

адрес>, стоимостью 

<

данные изъяты> рублей и 

<

данные изъяты> рублей соответственно. Покупателем при заключении сделки оплачена стоимость земельного участка в размере 

<

данные изъяты> рублей, оставшиеся денежные средства в размере 

<

данные изъяты> рублей ответчиком, согласно условиям договора, должны быть оплачены с использованием заемных средств, полученных у кредитного потребительского кооператива «Твой дом» (далее- КПК «Твой дом»). Срок передачи денежных средств согласно условиям договора купли- продажи установлен 2 рабочих дня с момента перечисления заемных денежных средств из КПК «Твой дом» ответчику. Ею обязательства по договору купли- продажи выполнены, жилой дом и земельный участок переданы покупателю, однако ответчиком оставшиеся денежные средства в размере 

<

данные изъяты> рублей после получения заемных денежных средств не выплачены. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчиков направлена претензия об исполнении обязательств по договору купли- продажи, которая оставлена без удовлетворения. ФИО4, получив заемные денежные средства, передала их сотруднице КПК «

<

данные изъяты>», в связи с чем, продавец не имеет возможности выплатить ей оставшиеся денежные средства. Просила расторгнуть договор купли- продажи жилого дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ, снять обременение в виде залога жилого дома и земельного участка по адресу: 

<

адрес>

Истец ФИО1, ее представители ФИО2, ФИО3 требования поддержали по основаниям, изложенным в иске, пояснив, что невыплата стоимости жилого дома является основанием для расторжения договора купли-продажи, продавая жилой дом, намеревались погасить имеющиеся долговые обязательства. В связи с неполучением денежных средств по договору купли-продажи вынуждены были заключить кредитный договор.

Ответчик ФИО4 в судебном заседании исковые требования признала, поскольку денежные средства в счет стоимости жилого дома ею продавцу не переданы и в настоящее время выплатить стоимость жилого дома не представляется возможным. Обязательства по договору займа исполнены путем подачи заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала в Пенсионный фонд Российской Федерации.

Представитель ответчика КПК «Твой дом» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, представил отзыв, в котором указал, что обязательства по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между КПК «Твой дом» и ФИО4, сторонами исполнены, решение просил принять на усмотрение суда.

Представитель третьего лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Возражений относительно заявленных требований не представлено.

Представитель третьего лица Управления Пенсионного фонда Российской Федерации (государственное учреждение) в Ахтубинском районе Астраханской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Согласно телефонограмме дело просил рассмотреть в отсутствие представителя, решение принять на усмотрение суда, указав, что в случае расторжения договора купли-продажи будут нарушены интересы несовершеннолетних детей.

Выслушав истца ФИО1, представителей истца ФИО2, ФИО3, ответчика ФИО4, исследовав материалы дела и, оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу статьи 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации целью гражданского судопроизводства является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов субъектов гражданских правоотношений. В развитие закрепленной в статьи 46 Конституции Российской Федерации гарантии на судебную защиту прав и свобод человека и гражданина часть 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации устанавливает, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Тем самым гражданское процессуальное законодательство исходит из того, что любому лицу судебная защита гарантируется только при наличии оснований предполагать, что права и свободы, о защите которых просит лицо, ему принадлежат и при этом указанные права и свободы были нарушены или существует реальная угроза их нарушения.

Как следует из пункта 1 части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, не противоречащих закону.

В соответствие со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Основания расторжения договора определены в статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с пунктом 1 которой изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежал жилой дом, площадью 

<

данные изъяты> кв.м. и земельный участок, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., по адресу: 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО1 и покупателем ФИО4 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с использованием заемных средств, по условиям которого продавец продал, а покупатель приобрел в собственность жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>. 

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по 

<

адрес> произведена государственная регистрация перехода права собственности ФИО4 на указанные в договоре объекты недвижимости, а также ипотека в силу закона на приобретенные покупателем жилой дом и земельный участок.

В соответствии с пунктами 2.1, 2.2 договора купли-продажи недвижимое имущество продано за 

<

данные изъяты> рублей, в том числе жилой дом за 

<

данные изъяты> рублей, земельный участок за 

<

данные изъяты> рублей.

В пунктах 2.1, 2.2 договора стороны оговорили, что расчеты между покупателем и продавцом производятся в следующем порядке: денежная сумма в размере 

<

данные изъяты> рублей в счет оплаты земельного участка выплачивается покупателем продавцу за счет собственных денежных средств до подписания договора; сумма в размере 

<

данные изъяты> рублей в счет оплаты жилого дома выплачивается покупателем продавцу в течение 2 рабочих дней со дня перечисления заемных денежных средств на счет покупателя.

Согласно пунктам 2.1, 2.2, 2.3 договора заемные денежные средства предоставлены заимодавцем КПК «Твой дом» заемщику ФИО4, ФИО6 по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ на приобретение жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, который считается в залоге у заимодавца в силу закона с момента регистрации государственной перехода права собственности.

Пунктом 3.7 договора предусмотрено, что ответственность и права сторон, не предусмотренные в настоящем договоре, определяются в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Погашение займа приобретаемого жилого дома, как следует из договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между КПК «Твой дом» и ФИО4, производится в течение 90 дней с даты выдачи заемных денежных средств. 

ДД.ММ.ГГГГ КПК «Твой дом» перечислил ФИО4 денежные средства в размере 

<

данные изъяты> рублей, которые последней, как следует из ее объяснений, были переданы сотруднице КПК «Семья» для передачи продавцу.

В связи с неполучением денежных средств в счет стоимости жилого дома ФИО1 уведомила ответчицу ФИО4 о расторжении договора претензией от ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из объяснений ФИО4 и сообщения КПК «Твой дом», обязательства по договору займа заемщиками исполнены в полном объеме, долг погашен средствами материнского (семейного) капитала. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 дано обязательство пенсионному фонду об оформлении жилого помещения приобретенного с использованием средств материнского (семейного капитала) в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей с определением долей по согласованию, в течении 6 месяцев после снятии обременения с жилого дома и земельного участка по адресу: 

<

адрес>.

Основания и последствия расторжения договора определены соответственно в статье 450 и пункте 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из содержания названных статей Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

Как следует из объяснений истца, ответчик, получив заемные денежные средства, стоимость жилого дома по договору купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ не оплатил, что явилось основанием предъявления искового заявления в суд. 

Заключенный между ФИО1 и ФИО4 договор купли- продажи условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не содержит, в том числе и в случае неуплаты покупателем покупной цены.

Гражданский кодекс Российской Федерации (статьи 549-558) также не содержит норм, позволяющих расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

Вместе с тем, пунктом 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи, которые заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, истцу (продавцу) не предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика (покупателя) возврата переданных по договору объектов недвижимости даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости жилого дома.

При рассмотрении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи недвижимости в связи с неисполнением покупателем условия об уплате стоимости объекта недвижимости, юридически значимым являются обстоятельства того, имели ли место передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества.

Пунктом 3.3 договора купли-продажи предусмотрено, что по соглашению сторон и согласно статье 556 Гражданского кодекса Российской Федерации данный договор одновременно является актом приема-передачи имущества. 

Таким образом, покупатель недвижимости принял спорное имущество на условиях, указанных в договоре.

Что касается доводов истца и его представителей о праве продавца согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации на расторжение договора купли-продажи при существенном нарушении договора покупателем, к которому им отнесена невыплата покупателем стоимости жилого дома продавцу, то они основаны на ошибочном толковании норм Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из содержащегося в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Между тем, истец не представил суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, ущерба, как того требует часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, посчитав таковым сам факт невыплаты денег за жилой дом ответчиком.

Наличие долговых обязательств у истца и последующее заключение кредитного договора не свидетельствует о существенном нарушении договора купли-продажи покупателем. 

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако в рассматриваемом случае оснований для расторжения договора купли-продажи жилого дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ, предусмотренных статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не установлено. По этой причине неприменимы к отношениям сторон и положения о праве продавца, не получившего оплату по договору купли-продажи, требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации о неосновательном обогащении.

При таких обстоятельствах, в соответствии с приведенными положениями закона, а также, исходя из установленных по делу обстоятельств, оснований для расторжения договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ не имеется. 

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или Законом об ипотеке не установлены иные правила.

Согласно статье 1 Федерального закона № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Исходя из положений статьи указанного Закона, ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со статьей 341 Гражданского кодекса Российской Федерации право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге.

Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Федеральным законом № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 

В соответствии с пунктом 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается: с прекращением обеспеченного залогом обязательства; по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса; в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса; в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (пункт 2 статьи 345 настоящего Кодекса).

Согласно пункта 1 статьи 25 Федерального закона № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Из содержания приведенных норм права следует, что погашение регистрационной записи может быть произведено только при условии исполнения заемщиком обязательств, обеспеченных залогом недвижимости, либо представления решения суда о прекращении ипотеки.

Согласно пункту 2.3 договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ, исполнение денежных обязательств ФИО4 по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ обеспечиваются передачей в залог КПК «Твой дом» недвижимого имущества- жилого дом и земельного участка по адресу: 

<

адрес>, на приобретение которого заемщику и предоставляется заем.

Согласно материалам дела государственная регистрация перехода права собственности на основании договора купли-продажи и ипотеки в силу закона произведена ДД.ММ.ГГГГ, о чем свидетельствуют отметки в договоре.

Как следует из объяснений представителя КПК «Твой дом», изложенных в отзыве на иск, ФИО4, ФИО6 обязательства по договору займа исполнены в полном объеме.

В связи с чем, регистрационная запись об ипотеки может быть погашена путем подачи совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

Право ответчика признать иск закреплено в части 1 статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. В силу части 3 статьи 173 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований.

Вместе с тем, в соответствие с частью 2 статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд не принимает отказ истца от иска, признание иска ответчиком и не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

Учитывая, что ответчик зарегистрировал право собственности на жилой дом и земельный участок, но не произвел оплату по договору купли-продажи, а в договоре купли-продажи не предусмотрена возможность расторжения договора в связи с неоплатой стоимости недвижимости, оснований для принятия признания иска ответчиком у суда не имеется, поскольку такое признание иска противоречит закону. В удовлетворении исковых требований ФИО1 необходимо отказать в полном объеме.

Руководствуясь статьями 98, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО4 , кредитному потребительскому кооперативу «Твой дом» о расторжении договора купли- продажи, - отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Судебную коллегию по гражданским делам Астраханского областного суда через Ахтубинский районный суд.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: И.В. Лябах