№2-1650/2025

УИД 56RS0030-01-2025-001579-82

Решение

именем Российской Федерации

г. Оренбург 14 августа 2025 года 

Промышленный районный суд г. Оренбурга в составе:

председательствующего судьи Волковой Е.С.,

при секретаре Парфеновой Е.Д.,

с участием представителя истца ФИО1, действующей на основании доверенности, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к Администрации г.Оренбурга о признании права собственности на реконструированный объект недвижимости,

установил:

ФИО2 обратился в суд с вышеназванным исковым заявлением, указав, что за ним зарегистрировано право собственности на жилое помещение с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 44,6 кв.м., расположенное по адресу: 

<

данные изъяты>, в двухквартирном жилом доме, на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 258+/-6 кв.м., вид разрешенного использования: размещение многоквартирного дома. 

<

данные изъяты> площадью 563+/-8 кв.м., вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, истец пристроил к указанному выше жилому помещению здание. В результате произведенной им реконструкции (перепланировки) жилого помещения квартиры № 

<

данные изъяты>, его площадь изменилась и составляет в настоящее время 171,3 кв.м.

Согласно письменному ответу Управления градостроительства и землепользования Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации г. Оренбурга от 11.03.2025г. №2267/25 на заявление истца о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию заявителю отказано в воде в эксплуатацию указанного объекта по причине его возведения истцом в отсутствие разрешительной документации.

Также истец обращался в Управление градостроительства и землепользования Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации г. Оренбурга по вопросу оформления своих прав на строение. 

Из ответа Управления от 02.04.2025г. №01-24-1/4247-исх следует, что административный порядок легализации самовольно возведенного строения законодательством не предусмотрен, разъяснено право на обращение в суд с иском о признании права собственности на такой объект в порядке, установленном ст. 222 ГК РФ, в соответствии с действующим законодательством, с учетом согласования размещения данного объекта на земельном участке со смежными землепользователями, а также согласия собственников.

В силу статьи 222 ГК РФ спорная постройка является самовольной постройкой. В связи с этим обстоятельством в настоящее время истец не может оформить правоустанавливающие документы и зарегистрировать свое право собственности на объект недвижимости.

Факт возведения данного объекта подтверждается документами: техническими планами по состоянию на 09.01.2025г. на жилое помещение квартиру № 

<

данные изъяты>, с учетом произведенной реконструкции и на все здание многоквартирный жилой дом.

Согласно экспертному заключению о соответствии объекта недвижимости жилого дома, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> с учетом сохраненной в реконструированном виде квартиры № 

<

данные изъяты>, требованиям строительно-технических, противопожарных, санитарно-гигиенических норм и правил, от 27.12.2024г., выданному экспертом 

<

данные изъяты>., указанный объект исследования соответствует строительно-техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим нормам и правилам, не создает угрозы для жизни, здоровья и имущества граждан, в том числе владельцам близлежащих земельных участков.

Вышеизложенные обстоятельства не позволяют использовать помещение в полной мере, как объект права, без государственного признания права собственности, в чем проявляется нарушение законных интересов истца по распоряжению собственностью.

Таким образом, отсутствие возможности оформить правоустанавливающие документы и зарегистрировать право собственности на реконструированный объект недвижимости квартиру № 

<

данные изъяты>, общей площадью 171,3 кв. м., расположенный по адресу: 

<

данные изъяты>, послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Просит суд признать за ним право собственности на реконструированный объект недвижимости - квартиру № 

<

данные изъяты> общей площадью 171,3 кв. м., расположенный по адресу: 

<

данные изъяты>, и сохранить его в реконструированном виде.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещалась своевременно надлежащим образом.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала, просила их удовлетворить, полагая достаточной к тому представленную совокупность доказательств.

Представитель ответчика – Администрации г.Оренбурга в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте его проведения извещался своевременно надлежащим образом, предоставил суду отзыв в котором просил принять решение по делу с четом всех доказательств по делу и в соответствии с действующим законодательством. Признание права собственности возможно при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям (санитарным, строительным, пожарным); если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета иска в судебное заседание не явились, представителей не направили, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещались своевременно надлежащим образом, не представили суду ходатайств об отложении судебного заседания. В адресованных суду заявлениях не возражали против удовлетворения исковых требований, просили рассмотреть дело в их отсутствии. 

Учитывая требования ст. 167 ГПК РФ, положения ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, при этом учитывает поступившие ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие.

Выслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, суд находит исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 30 ГПК РФ иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются в суде по месту нахождения этого имущества (исключительная подсудность).

Конституция Российской Федерации гарантирует каждому свободу экономической деятельности, включая свободу договоров, право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, признание и защиту, включая судебную, указанных прав и свобод, реализуемую на основе равенства всех перед законом и судом (статья 8, части 1 и 2 статьи 19, части 1 и 2 статьи35, часть 1 статьи 45, часть 1 статьи 46).

Из названных положений Конституции Российской Федерации, предопределяющих правовое положение участников гражданского оборота, в том числе при осуществлении сделок с недвижимым имуществом, во взаимосвязи с ее статьями 15 (часть 2) и 17 (часть 3) вытекает требование о необходимости соотнесения принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц, которое означает, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и законные интересы других лиц (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 31 мая 2005 г. №6-П и от 22 апреля 2011 г. №5-П).

В силу ч.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с ч.1 ст.235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В силу ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно ч. 3 ст. 10 ГК РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданского процесса предполагается.

В силу требований ч. 1, ч. 2, ч. 3 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Пунктом 1 ст. 164 ГК РФ установлено, что в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В соответствии с нормами п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с ч.1 ст.222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Согласно ч.3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, осуществившим ее, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. При этом, право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, реконструкция объектов строительства – это изменение параметров объекта строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Как следует из разъяснений Верховного Суда РФ, изложенных в п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Согласно техническому плану здания от 09.01.2025 г. многоквартирный дом с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенный по адресу: 

<

данные изъяты>, имеет площадь 213,6 кв.м.

Из технического плана помещения от 09.01.2025 г. следует, что помещение с кадастровым номером 

<

данные изъяты> имеет площадь 171,3 кв.м.

Согласно выписке из ЕГРН от 05.06.2025 г. квартира с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенная по адресу: 

<

данные изъяты>, имеет площадь 44,6 кв.м., право собственности зарегистрировано за ФИО2

Из ответа Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации г. Оренбурга № 2267/25 от 11.03.2025 г. следует, что Согласно представленным техническим планам от 09.01.2025 в связи с реконструкцией, возведением пристроя к квартире № 

<

данные изъяты> изменились сведения о площади, этажности, описании местоположения здания с кадастровым номером 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>, а также помещения с кадастровым номером 

<

данные изъяты>. Общая площадь здания составляет 213,6 кв.м, общая площадь помещения составляет 171,3 кв.м. Согласно требованиям статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство (реконструкция) объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство (реконструкцию). При этом разрешение на строительство (реконструкцию) не выдавалось. На основании вышеизложенного сообщаем, разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома после реконструкции в части квартиры № 

<

данные изъяты> расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, (кадастровые номера земельных участков 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>), не может быть выдано.

Согласно ответу Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга № 01-24-1/4247 от 02.04.2025 г. земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты> находится в общей долевой собственности, границы земельного участка установлены в соответствии с действующим законодательством. Согласно техническим планам, выполненным кадастровым инженером от 09.01.2025, на вышеуказанном земельном участке расположен самовольно реконструированный многоквартирный дом с кадастровым номером 

<

данные изъяты> (в части квартиры № 

<

данные изъяты>). Квартира с кадастровым номером 

<

данные изъяты> находится в собственности, в результате реконструкции площадь квартиры изменилась с 44,6 кв. м на 171,3 кв. м. Пристройка к квартире расположена на земельном участке с кадастровым номером 

<

данные изъяты> (находится в собственности). Указанный земельный участок является смежным земельным участком с кадастровым номером 

<

данные изъяты> право собственности на такой объект может быть признано судом в совокупности с другими доказательствами только при наличии правоустанавливающих документов на землю, положительных заключений о соответствии указанной постройки санитарным, строительным, пожарным нормам и правилам.

Как следует из заключения ООО Экспертизы и исследования «СудЭксп», объект исследования соответствует строительно-техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровья и имуществу граждан, в том числе владельцам близлежащих земельных участков.

Собственником квартиры № 

<

данные изъяты> дома 

<

данные изъяты> по 

<

данные изъяты> является ФИО3, что подтверждается выпиской из ЕГРН, материалами наследственного дела № 

<

данные изъяты> после ФИО4, умершего 

<

данные изъяты> г.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно ст. 17 указанного Закона основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности, вступившие в законную силу судебные акты, а потому дополнительно возлагать обязанность на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области произвести государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество, не требуется.

Земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимости, отнесен к категории земель населенных пунктов с разрешенным использование – размещение индивидуального жилого дома. При этом собственники смежных земельных участков указанного жилого дома не возражали относительно сохранения спорного объекта в реконструированном виде. То есть отсутствует спор с третьими лицами и смежными землепользователями. 

С учетом представленных доказательств установлено, что жилой дом в настоящее время с учетом произведенной реконструкции истцом соответствует требованиям градостроительных, санитарных, строительных норм и правил, угрозу жизни и здоровью граждан не создает, права и охраняемые законом интересы других лиц не нарушает, границы земельного участка со смежными землепользователями согласованы. При таких обстоятельствах суд приходит к убеждению об удовлетворении исковых требований ФИО2 в полном объеме. При этом со стороны третьих лиц и смежных землепользователей возражения не заявлены.

На основании изложенного выше, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Сохранить квартиру № 

<

данные изъяты> дома № 

<

данные изъяты> по 

<

данные изъяты> в реконструированном виде и признать за ФИО2 право собственности на квартиру № 

<

данные изъяты>, общей площадью 171,3 кв. м., расположенную по адресу: 

<

данные изъяты>.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Промышленный районный суд г.Оренбурга в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме. 

Мотивированное решение в окончательной форме по настоящему гражданскому делу составлено 28 августа 2025 года.

Судья Волкова Е.С.