Дело №2-837/2019

Решение

именем Российской Федерации

г. Няндома 13 ноября 2019 г.

Няндомский районный суд Архангельской области в составе

председательствующего Тимошенко А.Г.,

при секретаре Флемер А.С.,

с участием представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Няндомского районного суда Архангельской области материалы гражданского дела по исковому заявлению ФИО3 к Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации муниципального образования «Няндомский муниципальный район» о признании незаконным решения об отказе в согласовании переуступки прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков,

установил:

ФИО3 обратился в суд с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации муниципального образования «Няндомский муниципальный район» (далее – КУМИ) о признании незаконным решения об отказе в согласовании переуступки прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков. 

В обоснование иска указал, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истец приобрел у ФИО7 гараж, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Вышеуказанный объект недвижимости расположен на земельных участках с кадастровыми номерами № и №. В связи с продажей объекта недвижимости между истцом и прежним арендатором ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ заключены договоры переуступки прав аренды земельного участка №№ и №. Вместе с тем решением ответчика от ДД.ММ.ГГГГ № отказано в согласовании и утверждении договоров цессии. Полагает данное решение не основанным на законе, нарушающим имущественные права как истца, так и ФИО7 Просил признать незаконным решение КУМИ от ДД.ММ.ГГГГ № об отказе в переуступке прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков. 

Истец ФИО3, надлежащим образом извещенный о дате, времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела, в судебное заседание не явился.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивал по доводам, изложенным в иске. Полагает, что к спорным правоотношениям подлежит применению положения ст.621 ГК РФ, ст.35 ЗК РФ, ст.39.8 ЗК РФ, а следовательно, поскольку третье лицо ФИО7 продолжает пользоваться спорными земельными участками и вносить арендную плату, то спорные договоры аренды являются возобновленными на неопределенный срок. При таких обстоятельствах считает, что отказ ответчика в согласовании переуступки прав и обязанностей по названным договорам аренды нарушает принцип единства правовой судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества.

Представитель ответчика КУМИ ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных исковых требований. Дополнительно пояснила, что действующее земельное законодательство не предусматривает возможности пролонгации договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности. По окончанию действия договора арендатор не лишен возможности обратится за заключением нового договора аренды. При этом истцу отказано в предоставлении испрашиваемой муниципальной услуги о согласовании переуступки прав и обязанностей по договорам аренды, поскольку срок действия названных договоров аренды истек. При таких обстоятельствах, в случае регистрации уступки права по договору, который свое действие, будет иметь место уступка права требования по несуществующему договору. Кроме того, обратила внимание, что земельный участок с кадастровым номером № предоставлялся ФИО7 на основании торгов, а следовательно, в силу положений п.7 ст.448 ГК РФ уступка прав невозможна.

Третье лицо ФИО7, надлежащим образом извещенный о дате, времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела, в судебное заседание не явился. Представил отзыв на исковое заявление, в котором просил заявленные исковые требования удовлетворить. Дополнительно указал, что спорные договоры аренды в настоящее время являются действующими, ответчик до настоящего времени продолжает выставлять ему счета на оплату аренды. Считает, что действия ответчика также нарушают его права, поскольку он не является собственником зданий, расположенных на арендуемых земельных участках, при этом у него отсутствует интерес в сохранении названной аренды. Полагает, что ответчик, отказываясь регулировать земельные правоотношения, чинит ему и истцу различного рода препятствия.

Суд, руководствуясь ст.167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть настоящее гражданское дело при сложившейся явке.

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Конституционный Суд Российской Федерации в своих решениях неоднократно указывал, что из права каждого на судебную защиту его прав и свобод, как оно сформулировано в статье 46 Конституции Российской Федерации, не следует возможность выбора гражданином по своему усмотрению той или иной процедуры судебной защиты, особенности которых применительно к отдельным видам судопроизводства и категориям дел определяются, исходя из Конституции Российской Федерации, Федеральных законов (определения от 24 ноября 2005 г. №508-О, от 19 июня 2007 г. № 389-О-О и от 15 апреля 2008 г. № 314-О-О).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 сентября 2016 г. № 36 «О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации», по смыслу ч.4 ст.1 КАС РФ и ч.1 ст. 22 ГПК РФ, а также с учетом того, что гражданские права и обязанности возникают, в частности, из актов государственных органов и органов местного самоуправления (статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, споры о признании таких актов недействительными (незаконными), если их исполнение привело к возникновению, изменению или прекращению гражданских прав и обязанностей, не подлежат рассмотрению в порядке, предусмотренном Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации.

Правильное определение вида судопроизводства, в котором подлежат защите права и свободы гражданина или организации, зависит от характера правоотношений, из которых вытекает требование лица, обратившегося за судебной защитой, а не от избранной им формы обращения в суд (подача заявления в порядке административного судопроизводства или искового заявления).

Характер спорных правоотношений и процессуальный закон, подлежащий применению, определяются на стадии принятия заявления к производству суда, поскольку от этого зависят правила судопроизводства, в том числе распределение между сторонами судебного процесса бремени доказывания.

Как следует из представленных материалов, ФИО3 оспаривает отказ в согласовании переуступки прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков.

Указанные требования тесно связаны с правами арендатора на спорное недвижимое имущество, при этом также подлежит выяснению вопрос об исполнении указанных договоров аренды, ввиду чего заявленные требования, вопреки ошибочному мнению стороны истца, подлежат рассмотрению в порядке гражданского, а не административного судопроизводства.

Статьей 57 ГПК РФ предусмотрено, что доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

В силу ст.12 ГПК РФ правосудие осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Состязательность предполагает возложение бремени доказывания на сами стороны и снятие по общему правилу с суда обязанности по сбору доказательств. Каждая сторона доказывает те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основание своих требований и возражений (ст.56 ГПК РФ).

Свобода определения объема своих прав и обязанностей в гражданском процессе и распоряжения процессуальными средствами защиты предусматривает усмотрение сторон в определении объема предоставляемых ими доказательств в подтверждение своих требований и возражений.

При этом стороны сами должны нести ответственность за невыполнение обязанности по доказыванию, которая может выражаться в неблагоприятном для них результате разрешения дела, поскольку эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается, в первую очередь, поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности.

При подготовке дела к судебному разбирательству и в судебном заседании сторонам разъяснялись требования ст.ст. 56, 57 ГПК РФ, в связи с чем, суд выносит решение на основании доказательств, представленных сторонами.

Из материалов дела следует, что ФИО7 на праве аренды предоставлены земельные участки с кадастровыми номерами № и №, что подтверждается записями государственной регистрации № отДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ

Согласно выписками из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровыми номерами № и № обременены арендой на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ соответственно.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является собственником гаража, расположенного по адресу: 

<

адрес> (запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ), который расположен на земельных участках с кадастровыми номерами № и №

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 (Арендатор) и ФИО3 (Новый арендатор) заключены договоры №№ и № переуступки права аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, по условиям которого Арендатор с согласия Арендодателя МО «Няндомский муниципальный район» передает Новому арендатору права и обязанности, предусмотренные договорами аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ

Из сообщения КУМИ от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что в предоставлении муниципальной услуги по согласованию переуступки прав и обязанностей по оговорам аренды земельных участков с кадастровыми номерами № и № отказано, в связи с истечением срока действия договоров аренды.

Разрешая настоящий спор, суд приходит к отсутствию правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований в связи со следующими выводами.

В силу ст.39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 Земельного кодекса Российской Федерации. 

В соответствии со статьей 39.8 Земельного кодекса, устанавливающей особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Основные положения, регулирующие отношения из договора аренды, предусмотрены ГК РФ.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса РФ).

Между тем, специальным нормативно-правовым актом, которым по отношению к ГК РФ является Земельный кодекс Российской Федерации (далее – ЗК РФ), определены особенности регулирования правоотношений, непосредственно связанных с землепользованием.

Статьей 39.6 ЗК РФ предусмотрены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

По общему правилу, закрепленному в п.1 ст.39.6 Земельного кодекса РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В частности, положением подп.9 п.2 указанной статьи установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

В соответствии с п.15 ст.39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. 

В то же время при наличии оснований и соблюдении условий, указанных в п.п.3 и 4 ст.39.6 ЗК РФ, арендаторы находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов.

В то же время ссылку представителя истца на положения ст. 621 ГК РФ суд отклоняет в силу следующего.

Так, согласно п.2 ст.621 ГК РФ, в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст.610 ГК РФ).

В свою очередь, рассматривая возможность применения положений указанной нормы ГК РФ к договорам аренды земельных участков, следует учитывать следующее.

Согласно п.3 ст.610 ГК РФ законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

В соответствии с п.3 ст.3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Максимальные (предельные) сроки договоров аренды земельных участков определены ст.39.8 ЗК РФ.

Таким образом, поскольку нормы земельного законодательства являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, то вопреки доводам стороны истца гражданское и земельное законодательство признает ограничение срока договора аренды земельного участка, которое не может быть преодолено конклюдентными действиями сторон этого договора.

При этом положения указанной нормы введены в действие положениями Федерального закона от 23 июня 2014 г. №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившей в силу с 1 марта 2015 г.

На основании п.2 ст.4, п.2 ст.422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Таким образом, договоры аренды земельных участков, в том числе заключенные до 1 марта 2015 г. и действующие на 1 марта 2015 года, подлежат безусловному прекращению после истечения срока аренды, на который они заключались, без права их пролонгации в соответствии с требованиями п.2 ст.621 Гражданского кодекса.

Условия заключенных до 1 марта 2015 года договоров аренды земельных участков относительно наличия у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды, ввиду наличия прямого указания закона на отсутствие такого права, не соответствуют действующему законодательству и не применяются. 

Федеральным законом от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступающим в силу с 1 января 2017 г., устанавливается достоверность сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, частью которого является кадастр недвижимости (ст. ст. 1, 7 указанного Федерального закона).

При этом достоверность государственного реестра подразумевает истинность (бесспорность) содержащихся в нем сведений, пока в установленном законом порядке не установлено обратное. Иное свидетельствовало бы о недостоверности реестра.

Выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № установлено, что земельный участок с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования – обслуживание автотранспорта (строительство гаражей (кирпичные)), расположенный по адресу: 

<

адрес>, площадью 297 кв.м, предоставлен ФИО5 по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № сроком на 18 месяцев (с 28 июня 2016 г. по 27 декабря 2017 г.).

Выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № установлено, что земельный участок с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования – для строительства и размещения гаража, расположенный по адресу: 

<

адрес>, площадью 60 кв.м, предоставлен по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № сроком на 5 лет ( с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) и продленный соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, предоставлен ФИО5 сроком на 3 года (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ).

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что в настоящее время договоры аренды от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ № (с учетом соглашения от ДД.ММ.ГГГГ) являются прекращенными, поскольку истек срок их действия.

В соответствии с п.5 ст.22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя", а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Таким образом, действующее земельное законодательство допускает возможность уступки прав по договору аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, третьему лицу исключительно в пределах срока действия данного договора аренды земельного участка.

При таких обстоятельствах, учитывая истечение срока действия договоров аренды от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ № (с учетом соглашения от ДД.ММ.ГГГГ), суд не находит оснований для признания оспариваемого отказа КУМИ незаконным. 

Указанные действия ответчика не могут свидетельствовать о нарушении положений ст.35 ЗК РФ, поскольку истец не лишен права заключить новый договор аренды земельного участка при соблюдении условий, предусмотренных ЗК РФ.

Кроме того, согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

При этом из имеющегося в материалах дела постановлением администрации МО «Няндомский муниципальный район» от 28 июня 2016 г. №943 следует, что земельный участок с кадастровым номером 29:12:010209:658 был предоставлен ФИО7 на основании протокола от 24 июня 2016 г. №1 рассмотрения заявок на участия в открытом аукционе по извещению №, то есть по результатам торгов, что исключает возможность совершения уступки прав в отношении данного земельного участка в силу прямого запрета законом.

Таким образом, анализируя имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО3 к Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации муниципального образования «Няндомский муниципальный район» о признании незаконным решения об отказе в согласовании переуступки прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Архангельского областного суда через Няндомский районный суд Архангельской области в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Председательствующий подпись А.Г. Тимошенко

Мотивированное решение составлено 13 ноября 2019 г.