Дело № 2-1601/2018

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 октября 2018 года г.Пенза

Железнодорожный районный суд г. Пензы в составе:

председательствующей судьи Д.В. Шветко,

при секретаре М.С. Кругловой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «УО «Альфа Плюс» и конкурсному управляющему ТСЖ «Дубрава» ФИО2 о признании договоров управления многоквартирными домами недействительными в силу их ничтожности,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с вышеназванным иском, указывая, что 20 февраля 2017 года решением Арбитражного суда Пензенской области по делу № в отношении должника ТСЖ «Дубрава» введена процедура банкротства – конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден П..

10 января 2018 года было проведено собрание кредиторов, оформленное протоколом собрания. Согласно протоколу, собрание кредиторов утвердило следующую повестку дня: разрешить конкурсному управляющему ТСЖ «Дубрава» заключить договора управления МКД 

<

адрес> с управляющей компанией ООО «УО «Альфа Плюс», в предложенной конкурсным управляющим редакции договоров управления.

По итогам голосования собранием кредиторов были приняты следующие решения: разрешить конкурсному управляющему ТСЖ «Дубрава» заключить договоры управления МКД 

<

адрес> с управляющей компанией ООО «УО «Альфа Плюс» в предложенной конкурсным управляющим редакции договоров управления.

28 февраля 2018 года определением Арбитражного суда Пензенской области П.. освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ТСЖ «Дубрава» с 28 февраля 2018 года. Утвержден конкурсным управляющим ТСЖ «Дубрава» член Ассоциации Саморегулируемая организация арбитражных управляющих «Лига» ФИО2 с 28 февраля 2018 года.

02 апреля 2018 года между ТСЖ «Дубрава» в лице конкурсного управляющего ФИО2 и ООО «УО «Альфа Плюс» подписаны договор управления многоквартирным домом между товариществом собственником жилья и управляющей организацией №б/н от 02 апреля 2018 года (на МКД 

<

адрес>) и договор управления многоквартирным домом между товариществом собственников жилья и управляющей организацией №б/н от 02 апреля 2018 года (на МКД 

<

адрес>).

Считает указанные выше договоры недействительными по следующим основаниям:

Полагает, что конкурсный управляющий не имел законных оснований на заключение оспариваемых договоров, поскольку полномочия конкурсного управляющего определены в п.п.2,3 ст.129 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 №127-ФЗ, в соответствии с котором он обязан действовать только в рамках ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 №127-ФЗ. Как усматривается из указанных норм ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 №127-ФЗ законные основания на заключение оспариваемых договоров у ФИО2 отсутствовали, а нормы главы 39ГК РФ и ЖК РФ заключение оспариваемых договоров единолично конкурсным управляющим от имени ТСЖ не предусмотрено.

Текущая деятельность ТСЖ «Дубрава» на основании п.6 ст.129 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 №127-ФЗ прекращена не была. Документальные подтверждения тому отсутствуют, напротив, на протяжении всего срока с даты введения конкурсного производства текущая деятельность должника продолжала осуществляться, что подтверждается вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Пензенской области по делам №, определением №. Работники ТСЖ «Дубрава» до настоящего времени не уволены, бывший руководитель должника получил уведомление о предстоящем увольнении только в июле 2018 года, договоры ТСЖ «Дубрава» с поставщиками оказания услуг до настоящего времени не расторгнуты.

В продолжение осуществления должником своей текущей деятельности у конкурсного управляющего отсутствовали правовые основания для заключения оспариваемых договоров.

Кроме того, конкурсный управляющий в нарушение требований ФЗ РФ от 27.07.2006 года №152-ФЗ «О персональных данных» как следствие заключения оспариваемых договоров незаконно передал ООО «УО «Альфа Плюс» персональные данные собственников и проживающих с ними лиц без согласия жильцов на передачу, хранение и обработку персональных данных, чем нарушил из конституционные права и законные интересы.

Никакого письменного согласия и даже устного на обработку персональных данных жильцы и собственники домов 

<

адрес> конкурсному управляющему и тем более ООО «УО «Альфа Плюс» не давали, управляющая организация и ФИО2 в одностороннем порядке в нарушение требований ФЗ РФ от 27.07.2006 г. №152-ФЗ «О персональных данных» получили эти данные и используют их по своему усмотрению, без юридических на то оснований.

Вышеизложенные основания, по мнению истца, свидетельствуют о том, что оспариваемые договоры заключены ФИО2 с нарушением требований закона.

Но даже если предположить, что у конкурсного управляющего имелись законные основания для заключения оспариваемых договоров, то считает, что данные договоры недействительны в силу следующего.

Предыдущим конкурсным управляющим летом 2017 года было проведено общее собрание собственников МКД по вопросу управления МКД 

<

адрес> ООО «УО «Альфа Плюс», однако, решения об избрании ООО «УО «Альфа Плюс» в качестве управляющей компании принято не было в связи с отсутствием необходимого количества голосов собственников. Примерно месяц спустя после несостоявшегося очного собрания ООО «УО «Альфа Плюс» провело очно-заочное собрание по тому же вопросу, решение по вопросу управления МКД ООО «УО «Альфа Плюс» принято также не было по причине отсутствия необходимого количества голосов собственников.

02 февраля 2018 года в рамках дела № представителями собственников от имени ТСЖ «Дубрава» в Арбитражный суд Пензенской области было направлено заявление о признании недействительным решения собрания кредиторов от 10 января 2018 года, на котором принято решение о заключении оспариваемых договоров с ООО «УО «Альфа Плюс», что по мнению истца еще раз подтверждает нежелание собственников связываться с этой управляющей компанией. И конкурсному управляющему ФИО2 не единожды доводилось до сведения.

Однако, ФИО2, зная, что вразрез с волеизъявлением собственников против управления МКД ООО «УО «Альфа Плюс», игнорируя и в нарушение положения п. 4 ст. 20.3 Закона о банкротстве, злоупотребляет предоставленными ему ФЗ о банкротстве правами и заключает оспариваемые договоры, чем существенно ущемляет права и законные интересы собственников МКД.

В силу положений ЖК РФ он обязан был уведомить о сложившейся ситуации органы местного самоуправления, чтобы последний согласно п. 4 ст. 161 ЖК РФ в порядке, установленном законодательством РФ, провел открытый конкурс по отбору управляющей организации.

Учитывая, что ФИО2 не имел законных оснований заключать от имени ТСЖ «Дубрава» оспариваемые договоры, ТСЖ «Дубрава» его не одобряло, соответственно, оспариваемые договоры не порождают для ТСЖ «Дубрава» каких-либо гражданских прав и обязанностей.

Также, из содержания оспариваемых договоров следует, что они в соответствии с п. 2 ст. 162 ЖК РФ, являются договорами управления МКД 

<

адрес>, и, соответственно, должны содержать все установленные п. 3 ст. 162 ЖК РФ существенные условия, к таковым помимо прочих отнесены условия о составе общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление.

Согласно п. 1.2. оспариваемых договоров «сведения о составе и техническом состоянии общего имущества МКД на момент заключения настоящего договора отражены в акте технического состояния дома (Приложение № 1)». Акт технического состояния дома отсутствует. А в приложении № 1, имеющемся в материалах дела, указана совершенно другая информация.

Перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со ст. 157.2 ЖК РФ.

Согласно п. 2.4. оспариваемых договоров «перечень обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в МКД приведен в Приложении 2 к настоящему договору». Приложение № 3 отсутствует.

Однако, в материалы дела представлено Приложение № 1 «Перечень услуг и работ, выполняемых по содержанию и ремонту общего имущества МКД».

Постановлением Правительства РФ № 290 от 03.04.2013 г. «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» утвержден минимальный перечень услуг и работ, которые обязательны к выполнению управляющими организациями.

Однако, в нарушение положений Постановления Правительства РФ № 290 от 03.04.2013 г. в Приложении № 1 между сторонами согласован расширенный перечень оказания услуг (п.п.1-4, 7-10 раздела «Придомовая территория) в отсутствие одобрения со стороны собственников МКД - общее собрание собственников по этому вопросу не проводилось.

В нарушение положений подп. 2 п. 21 и п.п.. 22-23 Постановления Правительства РФ №290 от 03.04.2013 г. в Приложении № 1 отсутствуют обязательные услуги и работы в части надлежащего содержания систем внутридомового газового оборудования, в части надлежащего содержания и ремонта лифта в МКД, в части работ по содержанию помещений, входящих в состав общего имущества в МКД.

Кроме того, согласно п. 2.3. оспариваемых договоров «перечень и качество коммунальных услуг, предоставляемых ТСЖ, приведен в Приложении № 2 к настоящему договору».

Между тем в Приложении № к оспариваемым договорам указаны перечень и качество коммунальных услуг (отопление и горячая вода, холодная вода и водоотведение, электроэнергия). В нарушение требований Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД и жилых домов». Собственники МКД согласно этому перечню лишены возможности получать коммунальные услуги, указанные в п.п. 5,7 Постановления.

Порядок изменения перечня работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме отсутствует.

Общего собрания не проводилось, перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, в также размер их финансирования не определены.

В силу п.6.2. оспариваемых договоров «размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД определяется на общем собрании собственников помещений в МКД с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее одного года. 

Между тем, постановлением администрации г.Пензы №277 от 18.03.2014 года установлен размер платы зав содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда г.Пензы, которым ООО «УО «Альфа Плюс» должна была руководствоваться в отсутствие решения собственников МКД и установить минимальный размер платы за содержание и ремонт жилого помещения. Однако, в нарушение требований законодательства, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанные в квитанциях ООО «УО «Альфа Плюс» значительно превышают установленный постановлением администрации г.Пензы №277 от 18.03.2014 года.

Согласно п.6.6. оспариваемых договоров «вознаграждение управляющей организации за управление МКД определяется в размере, установленном общим собранием для ТСЖ».Общее собрание не проводилось, размер вознаграждения не определен.

В соответствии с п.6.7. оспариваемых договоров «решение о распределении объема коммунальной услуги в размере превышения объема коммунальной услуги, представленной на общедомовые нужды, определяемого исходя из показаний на горячее, холодное водоснабжение и электроснабжение, принимается общим собранием собственников».

Общее собрание не проводилось, решение о распределении объема коммунальной услуги в размере превышения объеме коммунальной услуги, представленной на общедомовые нужды, определяемого исходя из показаний на горячее, холодное водоснабжение и электроснабжение не принималось.

В оспариваемых договорах должен отражаться, но не отражается порядок снятия показаний приборов, участия в этой процедуре собственников помещений.

Контроль ТСЖ за деятельностью управляющей организации осуществляется в следующих формах: представление по итогам технических осмотров МКД управляющей организацией Правлению ТСЖ информации о состоянии переданного в управление жилищного фонда; ежегодный отчет о выполненных работах представляется в течение третьего месяца, следующего за отчетным периодом, ревизионной комиссии и правлению ТСЖ (п.п.7.1.1. и 7.1.3. оспариваемых договоров).

Тем самым лишая собственников МКД осуществлять предоставленное ЖК РФ право на контроль за управляющей организацией, потому как в соответствии с п.2 ст.126 ФЗ о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и открытии конкурсного производства прекращаются полномочия руководителя должника, иных органов управления должника и собственника имущества должника – унитарного предприятия (за исключением полномочий общего собрания участников должника, собственника имущества должника принимать решения о заключении соглашений об условиях предоставления денежных средств третьим лицом и третьими лицами для исполнения обязательств должника).

Кроме того, ч.5 ст.162 ЖК РФ установлена императивная норма о сроках заключения договоров МКД на срок не менее одного года и не более пяти лет, а в случае, указанном ч.5 ст.161 ЖК РФ, на срок не менее одного года и не более трех лет. В нарушение указанных норм закона оспариваемые договоры заключены на неопределенный срок.

Оспариваемые договоры не содержат существенных условий, являющимися обязательными для договоров данного вида, и, соответственно, не могут считаться заключенными.

Кроме того, условия оспариваемых договоров являются кабальными для собственников МКД (перечень коммунальных услуг значительно урезан; перечень услуг работ не соответствует требованиям Постановления Правительства РФ №290 от 03.04.2013 года; размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, размер вознаграждения не определены; порядок распределения объема коммунальной услуги в размере превышения объема коммунальной услуги, представленной на общедомовые нужды, определяемого исходя из показаний на горячее, холодное водоснабжение и электроснабжение не определен; контроль за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления).

Конкурсный управляющий ФИО2 в отсутствие волеизъявления и отсутствия свободы определения условий заключаемого договора собственниками МКД заключил оспариваемые договоры на крайне обременительных для жильцов условиях.

Поскольку, по мнению истца, договор является недействительным в силу своей ничтожности, считает, что ООО «УО «Альфа Плюс» не является управляющей организацией по отношению к МКД 

<

адрес>

Кроме того, до настоящего времени ООО «УО «Альфа Плюс» не исполняет свои обязательства по оспариваемым договорам.

Истец является представителем ТСЖ «Дубрава», и, соответственно, представляет интересы собственников МКД, права и законные интересы которых существенно нарушены заключением оспариваемых договоров. Также она является собственником квартиры 

<

адрес>. С момента регистрации ТСЖ «Дубрава» она являлась его членом. До введения процедуры банкротства ТСЖ «Дубрава» осуществляла обслуживание МКД 

<

адрес>.

Заключение оспариваемых договоров на обслуживание указанных домов ООО «УО «Альфа Плюс» нарушает права и интересы собственников МКД, в том числе и истца. Волеизъявление собственников МКД 

<

адрес> было однозначным – создать на базе данных домов новое ТСЖ «Дубрава Плюс», что и было сделано в установленном законом порядке. До конкурсного управляющего неоднократно доводилось их мнение и действия по созданию нового ТСЖ «Дубрава Плюс». Однако, игнорируя интересы собственников, в том числе и истца, не принимая во внимание наличие нового ТСЖ «Дубрава Плюс», конкурсный управляющий в одностороннем порядке, без учета мнения собственников, заключил договор с управляющей компанией.

На основании изложенного просила признать недействительными договоры №б/н от 02 апреля 2018 года управления многоквартирными домами 

<

адрес>, заключенные между товариществом собственников жилья и управляющей организацией.

Впоследствии истец ФИО1 изменила исковые требования и просит суд признать договор управления многоквартирным домом между товариществом собственников жилья и управляющей организацией №б/н от 02 апреля 2018 года (на МКД 

<

адрес>), заключенный между ООО «УО «Альфа Плюс» и ТСЖ «Дубрава» в лице конкурсного управляющего ТСЖ «Дубрава» ФИО2, и договор управления многоквартирным домом между товариществом собственников жилья и управляющей организацией №б/н от 02 апреля 2018 года (на МКД 

<

адрес>), заключенный между ООО «УО «Альфа Плюс» и ТСЖ «Дубрава» в лице конкурсного управляющего ТСЖ «Дубрава» ФИО2, недействительными в силу их ничтожности и применить к ним последствия недействительности ничтожной сделки.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования с учетом заявления в порядке ст.39 ГПК РФ поддержала, в обоснование ссылалась на доводы, изложенные в исковом заявлении, дополнительно пояснив, что оспариваемые договоры полагает кабальными на основании того, что производилась двойная оплата одних и тех же услуг, так как поступают квитанции и от ООО ТСЖ «Дубрава Плюс» и от ООО «УО «Альфа Плюс».

Ответчик конкурсный управляющий ТСЖ «Дубрава» ФИО2 в судебном заседании полагал исковые требования необоснованными и просил в их удовлетворении отказать, в обоснование ссылался на доводы, изложенные в письменных отзывах на исковое заявление.

Представитель ответчика ООО «УО «Альфа Плюс» ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась и просила в их удовлетворении отказать, пояснив, что квитанции собственникам жилья направлялись с начислениями, производимыми по статье – содержание и ремонт жилья, при этом, тарифы были установлены по ранее существовавшим тарифам, полученных из квитанций ТСЖ «Дубрава Плюс».

В соответствии со ст.12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Согласно п.п.1, 2 ст.44 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме относится выбор способа управления многоквартирным жилым домом.

В соответствии ч.ч.2, 3, 4 ст.161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч.1 ст.166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ч.1 ст.168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 является собственником квартиры 

<

адрес>, а также, как следует из материалов дела, являлась последним председателем ТСЖ «Дубрава».

Согласно части 2 ст. 61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Из определения Арбитражного суда Пензенской области от 28.02.2018 года (дело №) усматривается, что дело о банкротстве товарищества собственников жилья «Дубрава» возбуждено 02.08.2016 года по заявлению кредитора.

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 24 августа 2016 заявление кредитора о признании ТСЖ «Дубрава» несостоятельным (банкротом) признано обоснованным и в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим утверждена Д. Публикация в газете «КоммерсантЪ» 10 сентября 2016.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 20 февраля 2017 года товарищество собственников жилья «Дубрава» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим ТСЖ «Дубрава» утвержден П. Публикация в газете «КоммерсантЪ» 04 марта 2017.

Определением суда от 16 августа 2017 года срок конкурсного производства в отношении должника продлен.

Определением от 28 февраля 2018 года Арбитражного суда Пензенской области П. освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ТСЖ «Дубрава» с 28.02.2018 года; конкурсным управляющим ТСЖ «Дубрава» утвержден член Ассоциации «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих «Лига» ФИО2 с 28.02.2018 года.

Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Пензенской области от 08 августа 2018 года (по делу №) установлено, что заключая договоры управления МКД 

<

адрес> с управляющей компанией ООО «УО «Альфа Плюс», конкурсный управляющий действовал в соответствии с принятым решением собранием кредиторов должника от 10.01.2018г. Каких-либо нарушений в действиях конкурсного управляющего не выявлено.

10 января 2018 года конкурсным управляющим ТСЖ «Дубрава» проведено собрание кредиторов с повесткой дня: разрешить конкурсному управляющему ТСЖ «Дубрава» заключать договора управления МКД 

<

адрес> с управляющей компанией ООО «УО «Альфа Плюс» в предложенной конкурсным управляющим редакции договоров управления.

На собрании присутствовали кредиторы и уполномоченные органы, обладающие 72,132% голосов от общего числа голосов кредиторов, обладающих правом голоса.

На собрании кредиторов большинством голосов 92,975% от присутствующих на собрании принято решение по повестке дня – Разрешить конкурсному управляющему ТСЖ «Дубрава» заключать договора управления МКД 

<

адрес> с управляющей компанией ООО «УО «Альфа Плюс» в предложенной конкурсным управляющим редакции договоров управления.

Решение собрания кредиторов ТСЖ «Дубрава» от 10 января 2018 года определением суда от 05 марта 2018 года недействительным не признано.

Во исполнение указанного решения ТСЖ «Дубрава» в лице конкурсного управляющего ФИО2 02 апреля 2018 года заключило договоры управления многоквартирными домами, расположенными по адресу: 

<

адрес> с ООО «УО «Альфа Плюс».

В соответствии с пунктом 4 статьи 20.3 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» при проведении процедур, применяемых в деле о банкротстве, арбитражный управляющий обязан действовать добросовестно и разумно в интересах должника, кредиторов и общества.

Согласно п. 6 ст. 20.3 Закона о банкротстве утвержденные арбитражным судом арбитражные управляющие являются процессуальными правопреемниками предыдущих арбитражных управляющих.

В соответствии с п.3.1. Устава ТСЖ «Дубрава» товарищество в праве заключать в соответствии с законодательством договор управления МКД. В соответствии с п. 14.3. Устава ТСЖ «Дубрава» в обязанности правления товариществом входит управление МКД или заключение договоров на управление ими. Так как в соответствии с ФЗ «О состоятельности (банкротстве)» (п. 1 ст. 129 Закона о банкротстве) функции органов управления осуществляет конкурсный управляющий, соответственно он имеет право на заключение таких договоров. Однако, заключение договоров на управление МКД влияет на права кредиторов ТСЖ «Дубрава», т.к. при этом уменьшается поступления в конкурсную массу должника

В силу пп.1 п.1 ст. 137 ЖК РФ, товарищество вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоры.

В силу п.2 ст. 126 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства прекращаются полномочия руководителя должника, иных органов управления должника собственника имущества должника - унитарного предприятия (за исключением полномочий общего собрания участников должника, собственника имущества должника принимать решения о заключении соглашений об условиях предоставления денежных средств третьим лицом или третьими лицами для исполнения обязательств должника).

С 20 февраля 2017 года (дата введения конкурсного производства) полномочия органов управления ТСЖ «Дубрава», включая общее собрание его членов, были прекращены.

Законодателем прямо предусмотрена такая конструкция управления многоквартирным домом, при которой созданное в нем товарищество собственников жилья передает соответствующие управленческие функции управляющей организации на основании обычного договора управления многоквартирным предусмотренного ст. 162 ЖК РФ. При этом такой договор заключается с управляющей организацией органами управления товарищества собственников жилья (п.2 ст.162 ЖК РФ). Для заключения такого договора не требуется принятие соответствующего решения общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, поскольку способ управления многоквартирным домом при этом не изменяется (управление товариществом собственников жилья, последнее остается ответственным перед собственниками за все действия управляющей организации). Выбор управляющей организации по смыслу закона также осуществляют органы управления товарищества собственников жилья.

На основании изложенного суд находит несостоятельными доводы истца о том, что конкурсный управляющий ФИО2 не имел законных оснований на заключение оспариваемых договоров.

13 апреля 2018 года решением № Госжилстройтехинспекции Пензенской области внесены изменения в реестр лицензий Пензенской области и многоквартирные 

<

адрес> включены в перечень многоквартирных домов, управление которыми осуществляет ООО «УО «Альфа Плюс».

Согласно письму № от 30 августа 2018 года Госжилстройтехинспекции Пензенской области, в случае открытия в отношении организации конкурсного производства или введения внешнего управления руководитель организации-должника отстраняется от должности; прекращаются и полномочия иных органов управления организации. Управление делами должника возлагается на внешнего управляющего или конкурсного управляющего.

В соответствии с положениями ст.148 ЖК РФ правление товарищества собственников жилья как орган управления товарищества собственников жилья обязано, в том числе осуществлять управление многоквартирным домом или заключить договоры на управление им.

Таким образом, для заключения договора управления многоквартирным домом между товариществом собственников жилья и управляющей организацией не требуется решение собственников помещений в многоквартирном доме, управление которым осуществляет товарищество собственников жилья.

13 апреля 2018 года Управлением принято решение о внесении изменений в реестр лицензий Пензенской области, сведения о МКД внесены в перечень многоквартирных домов, управление которыми осуществляет ООО «УО «Альфа Плюс» на основании заключенного между ТСЖ «Дубрава» и ООО «УО «Альфа Плюс» договора управления МКД.

Соглашением от 26 августа 2018 года между ООО «УО «Альфа Плюс» и ТСЖ «Дубрава» в лице конкурсного управляющего ФИО2 договоры на управление МКД 

<

адрес> расторгнуты.

29 августа 2018 года Управлением принято решение о внесении изменений в реестр лицензий Пензенской области, сведения о МКД исключены из перечня многоквартирных домов, управление которыми осуществляет ООО «УО «Альфа Плюс» в связи с поступившей информацией о расторжении договоров управления МКД. Данное решение вступило в силу 01 сентября 2018 года.

Согласно положениям действующего жилищного законодательства обязанность по управлению МКД, в том числе выставлению собственникам помещений в МКД платы за потребленные жилищные услуги, в период с 01 мая 2018 года по 01 сентября 2018 года возложена на ООО «АО «Альфа Плюс».

Доводы истца о том, что оспариваемые договоры не содержат существенных условий, являющихся обязательными для договоров данного вида, суд также считает не состоятельными в связи со следующим.

В соответствии с ч.1 ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с ч.2 ст.162 ЖК РФ, по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Согласно подпункту «а» пункта 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме состав общего имущества в целях выполнения обязанности по его содержанию определяют собственники помещений в многоквартирном доме. В силу п.п.1 п.3 ст.162 ЖК РФ существенным условием договора управления многоквартирным домом является состав общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление. Поэтому управляющая организация при заключении с собственниками многоквартирных домов договора вправе установить в приложении к договору перечень объектов общего имущества, а также не входящего в общее имущество, ответственность за надлежащее состояние которых возлагается на управляющую организацию.

Согласно Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. №491, следует, что уровень состояния жилых домов, который необходимо поддерживать за счет средств собственников силами управляющих компаний, установлен законодательно. Поэтому все работы, предусмотренные в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда должны выполняться управляющими компаниями в обязательном порядке вне зависимости от того, предусмотрены они в договоре или нет. В договоре управления многоквартирным домом в соответствии с п.2 ч.3 ст.162 ЖК РФ можно предусмотреть работы и услуги, оказываемые управляющей компанией дополнительно, сверх тех, которые должны выполняться в соответствии с нормативными законодательно установленными требованиями к содержанию и эксплуатации жилых домов.

Приняв на себя обязанности по оказанию на возмездной основе услуг по управлению объектом жилищного фонда, управляющая организация должна в пределах переданных ей собственниками помещений полномочий руководствоваться Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 г. №170. Следовательно, системное толкование совокупности приведенных положений свидетельствует о том, что в ст.162 ЖК РФ имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.

Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме. Перечень работ и услуг по содержанию имущества в многоквартирном доме, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, определен в разделе 3.3. оспариваемых договоров, содержащем обязанности ООО «УО «Альфа Плюс» как управляющей организации.

Доказательств тому, что коммунальные услуги предоставляются иными организациями истцом в нарушение требований ст.56 ГПК РФ суду не представлено.

Не является основанием для удовлетворения исковых требований наличие заключенных ТСЖ «Дубрава Плюс» договоров на техническое обслуживание и ремонт лифтов от 15.03.2018 года, на вывоз и размещение (захоронение) крупногабаритных отходов от 15.03.2018 года, на дефектоскопию лифтов от 21 марта 2018 года, поскольку данные договоры заключены ненадлежащим лицом.

Вступившим в законную силу Железнодорожного районного суда г.Пензы от 24 июля 2018 года ТСЖ «Дубрава Плюс» ликвидировано в связи с нарушением требований жилищного законодательства о создании ТСЖ.

На основании ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суд признает допустимыми доказательствами по делу все предоставленные суду письменные документы, поскольку они получены с соблюдением требований законодательства РФ, сторонами не предоставлено каких-либо доводов и оснований позволяющих признать какое-либо из имеющихся письменных доказательств недопустимым.

К доводам истца о том, что ООО «УО «Альфа Плюс» не выполняет свои обязательства по оспариваемым договорам, суд относится критически, поскольку они опровергаются материалами дела, а в частности представленными стороной ответчика ООО «УО «Альфа Плюс» договорами, актами приемки оказанных услуг и выполненных работ.

Доводы ФИО1 о том, что договоры управления многоквартирными домами являются кабальным для собственника жилого помещения, в связи с чем, являются ничтожными, суд считает несостоятельными в связи со следующим.

В соответствии с ч.ч.3, 4 ст.179 ГК РФ, сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки.

Таким образом, из п.3 ст.179 ГК РФ следует, что для кабальной сделки характерным является то, что она совершена потерпевшим лицом на крайне невыгодных для него условиях и совершена вынужденно – вследствие стечения тяжелых обстоятельств, тогда как другая сторона в сделке сознательно использовала указанные обстоятельства. При этом, п.1 ст.179 ГК РФ предусматривает наличие не одного тяжелого обстоятельства, а стечение тяжелых обстоятельств, под воздействием которых лицо совершило сделку, и не простую невыгодность совершенной сделки, а «крайне невыгодные условия» для нуждающейся стороны, под которыми понимаются резко отличающиеся от обычных условий такого рода сделок.

Приведенные истцом ФИО1 обстоятельства в обоснование ее доводов о признании договоров от 02 апреля 2018 года кабальными сделками, не свидетельствуют о совершении оспариваемых сделок на крайне невыгодных для истца условиях вследствие стечения тяжелых обстоятельств, которые ответчик сознательно использовал, а какие-либо иные обстоятельства, позволяющие прийти к выводу о кабальном характере сделок, истцом не приведены и не доказаны.

Суд, учитывая установленные по делу обстоятельства и вышеперечисленные нормы права, считает требования ФИО1 не подлежащими удовлетворению в полном объеме.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «УО «Альфа Плюс» и конкурсному управляющему ТСЖ «Дубрава» ФИО2 о признании договоров управления многоквартирными домами недействительными в силу их ничтожности - отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Железнодорожный районный суд г.Пензы в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 05.11.2018 г.

Председательствующий - Д.В. Шветко