УИД 28RS0009-01-2020-000702-81

Дело №2-373/2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

20 октября 2020 года с.Ивановка

Ивановский районный суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Конфедератовой В.Г.,

при секретаре Мартель О.Б.,

с участием истца ФИО1 

представителя ответчика КУМИ Ивановского района ФИО2, действующего на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Комитету по управлению имуществом Ивановского района о признании изменения размера арендной платы недействительным и расторжении договора аренды земельного участка,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с указанным исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом Ивановского района, в его обоснование указав, что в соответствии с Договором от 01.12.2014г. №10 передачи прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка от 04.09.2014г. №110/14-ЗУ и Дополнительного соглашения от 18.11.2014г. №1 (далее по тексту - Договор), ему предоставлены в аренду следующие земельные участки: Участок №1 площадью 25604 кв.м, кадастровый №, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственных нужд, местоположение: 

<

адрес>; Участок №2 площадью 104396 кв.м, кадастровый №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для производственных нужд, местоположение: 

<

адрес>.

В 2018 году арендная плата за указанные земельные участки составляла 5877,50 рублей. С 01 января 2019 года Арендодателем в одностороннем порядке арендная плата была увеличена до суммы 46322,64 рублей (увеличение составило в 7,88 раз), о чём истцу стало известно в декабре 2019 года из телефонного разговора со специалистом Комитета по управлению имуществом Ивановского района. Арендодатель обязан был направить письменное уведомление арендатору не менее чем за месяц до установленного срока изменения аренды. Письмо о повышении арендной платы отправляется как заказное или передается лично в руки под подпись. Уведомление об увеличении арендной платы с 01 января 2019 года было направлено ему 13.03.2019 года по адресу: 

<

адрес>, № «Б», но данное уведомление им не было получено, так как на тот момент он проживал по месту регистрации в 

<

адрес>, №, 

<

адрес>.

23.12.2019 года, после того, как ему стало известно о повышении арендной платы, в адрес Ответчика он направил Уведомление о намерении расторгнуть Договор с 01.01.2019 года. В ответ на указанное Уведомление он получил Соглашение о расторжении Договора аренды с указанием в нём суммы задолженности в размере 46322,64 рублей с просьбой подписать Соглашение и вернуть Ответчику. В связи с тем, что он не согласен с суммой задолженности, указанной в Договоре, истцом был составлен Протокол разногласий к Соглашению и направлен в адрес Ответчика, которые получены ответчиком 13 мая 2020 года. На сегодняшний день ответа от Ответчика не поступило.

Со ссылкой на п.п.3.5 п.3 «Арендная плата» Договоров, указывает, что расчёт арендной платы пересматривается при изменении кадастровой стоимости земельного участка, при изменении базовой ставки земельного налога, при изменении порядка определения арендной платы, но не чаще 1 раза в год. В этих случаях Арендодатель письменно уведомляет Арендатора с приложением нового расчёта размера арендной платы. Указанное письменное уведомление становится неотъемлемой частью Договора. 

В соответствии с пп.8.2 п.8 «Вступление Договора в силу, изменение, расторжение Договора аренды» Договора аренды земельного участка от 04.09.2014г. №110/14-ЗУ, все изменения и дополнения к настоящему Договору действительны при условии, что они совершены в письменной форме, подписаны обеими Сторонами», следовательно, по условиям Договора аренды изменение размера арендной платы возможно только на основании соглашения Сторон.

На основании п.12 ст.22 Земельного кодекса РФ, размер арендной платы является существенным условием Договора аренды земельного участка.

В соответствии со ст. 424 ГК РФ исполнение Договора оплачивается по цене, установленной соглашением Сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения Договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных Договором, законом либо в установленном законом порядке.

По правилам п.1 ст.450 ГК РФ изменение Договора возможно по соглашению Сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или Договором.

В п.3 ст.614 ГК РФ также сказано, что если иное не предусмотрено Договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению Сторон в сроки, предусмотренные Договором, но не чаще одного раза в год. Следовательно, право арендодателя на одностороннее изменение (увеличение) арендной платы должно быть закреплено в самом Договоре.

Если в Договоре не предусмотрено такое право Арендодателя (а оно не предусмотрено), то иной порядок изменения Договора (то есть не по соглашению Сторон) считается не установленным. В этом случае любые изменения возможны только по соглашению Сторон (п.1 ст.450, п.1 ст.452 ГК РФ). Соответственно уведомление арендодателя о повышении арендной платы не имеет обязательной силы для арендатора. Даже если в Договоре есть процедура уведомительного изменения арендной платы, этого недостаточно в случаях, когда Договор зарегистрирован.

В данной ситуации тоже действует правило о том, что Соглашение об изменении Договора должно заключаться в той же форме, что и сам Договор (п.1 ст.452 ГК РФ). То есть Соглашение должно пройти процедуру государственной регистрации (п.3 ст.433 ГК РФ), п.9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001г. №59). Незарегистрированное Соглашение не соответствует действующему законодательству, а значит, не является основанием для внесения арендной платы по новым размерам. Следовательно, при отсутствии государственной регистрации изменение условия Договора относительно размера арендной платы нельзя признать состоявшимся.

Статьей 153 ГК РФ предусмотрено, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Учитывая, что уведомление от 29.01.2019 года об увеличении размера арендной платы по Договору аренды №110/14-ЗУ от 04.09.2014 года направлено на изменение в одностороннем порядке прав и обязанностей сторон Договора в части размера подлежащей оплате арендной платы, оно отвечает признакам односторонней сделки. Согласно п.1 ст.166, п.1 ст.167 и ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных нормативных правовых актов, ничтожна независимо от признания ее таковой судом и является недействительной с момента ее совершения. 

На основании изложенного, ссылаясь на положения ст.11 ГК РФ, п.1 ст.3 ГПК РФ, ст.153, п.1 ст.166, п.1 ст.167, ст.168, ст.450, ст.451, ст.452 ГК РФ, с учётом принятых определением Ивановского районного суда от 20.10.2020 года уточнений исковых требований, просит: признать Уведомление от 29.01.2019 об увеличении размера арендной платы по договору аренды №110/14-ЗУ от 04.09.2014 недействительным; расторгнуть договор аренды земельного участка от 04.09.2014 №110/14-ЗУ с 01.01.2020 года.

В представленных письменных возражениях от 24.09.2020 года ответчик Комитет по управлению имуществом Ивановского района указывает на несогласие с заявленными исковыми требованиями и доводами, на которых они основаны, по следующим основаниям. 04 сентября 2014 года на основании постановления главы Ивановского района от 04.09.2014г. №922 между Комитетом по управлению имуществом Ивановского района (далее - Взыскатель, Арендодатель) и Колхозом «Луч» заключен договор аренды земельного участка от 04.09.2014 №110/14-ЗУ (далее Договор), сроком 49 лет, с 04.09.2014 по 03.09.2063 года, в соответствии с которым Арендодатель передает за плату, а Арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым №, из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для производственных нужд, местоположение: 

<

адрес>, р-н Ивановский, земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала, граница которого проходит по правому берегу р.Манчжурка - автодороге - границе квартала 011515 (на территории бывшего ТОО «Луч»), общей площадью 130000 кв.м. Факт передачи земельного участка арендатору подтверждается актом приема-передачи земельного участка от 04.09.2014 года. 18 ноября 2014 года заключено дополнительное соглашение №1 к Договору, которым внесены изменения в условия договора. Изменены арендуемый земельный участок (п.1.1 Договора), размер арендной платы. Согласно новой редакции Договора Арендодатель передает за плату, а Арендатор принимает во временное владение и пользование земельные участки: - с кадастровым №, из категории земель: Земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственных нужд, местоположение: 

<

адрес>, р-н Ивановский, 

<

адрес>, площадью 25604 кв. м.; с кадастровым №, из категории земель: Земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для производственных нужд, местоположение: 

<

адрес>, р-н Ивановский, площадью 104396 кв.м. Дополнительным соглашением установлен размер годовой арендной платы, который составил 4988,04 руб.. Договор с дополнительным соглашением от 18.11.2014 года прошёл государственную регистрацию 28.11.2014, номер регистрации 28-28-01/202/2014-378. 

Пунктом 3.2 Договора предусмотрены сроки внесения арендной платы: годовая арендная плата перечисляется Арендатором в два срока: за первое полугодие - не позднее 15 октября текущего года, за второе полугодие - не позднее 15 ноября текущего года. Пунктом 3.5 Договора предусмотрено изменение размера годовой арендной платы при изменении кадастровой стоимости земельных участков, при изменении базовой ставки земельного налога, при изменении порядка определения арендной платы, но не чаще одного раза в год.

01 декабря 2014 года между колхозом «Луч» и гражданином ФИО1 заключен договор передачи прав и обязанностей по Договору аренды земельных участков №110/14-ЗУ, в соответствии с которым колхоз «Луч» передал, а ФИО1 принял в полном объеме права и обязанности арендатора по договору аренды вышеуказанных земельных участков. Таким образом, истец, заключая с колхозом «Луч» о передачи прав и обязанностей по Договору аренды земельных участков №110/14-ЗУ, согласился с условиями Договора и принял на себя обязанность соблюдать все условия Договора аренды земельного участка, включая условия, касающиеся размеров арендной платы, сроков ее внесения, а так же порядка изменения размера арендной платы. Порядок и основания изменения размера арендной платы по Договору предусмотрены пунктом 3.5. Договора: Расчет арендной платы пересматривается при изменении кадастровой стоимости земельного участка, при изменении базовой ставки земельного налога, при изменении порядка определения арендной платы, но не чаще одного раза в год, за исключением случаев, указанных в пункте 3.6.

01.01.2019 года вступили в силу изменения в Постановление Законодательного собрания Амурской области №7/534 от 26.09.2008г. «О Порядке определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Амурской области, земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена», принятые Постановлением Законодательного собрания Амурской области №27/466 от 21 ноября 2018 года. В частности, существенные изменения внесены непосредственно в сам порядок определения размера арендной платы. На основании данного Порядка был изменен размер арендной платы по договору №110/14-ЗУ, о чём Арендатору – ФИО1 направлено уведомление об изменении размера арендной платы по Договору (исх.№178 от 29.01.2019) по адресу, указанному в Договоре №10 передачи прав и обязанностей по Договору Аренды земельного участка №110/14-ЗУ, а именно – 

<

адрес> Иным адресом Арендатора, на который необходимо направлять корреспонденцию, Ивановский КУИ не располагал.

Пунктом 5.2.6 Договора №110/14-ЗУ предусмотрено, что Арендатор обязан в десятидневный срок уведомить Арендодателя об изменениях адреса или иных реквизитах. Вследствие неисполнения ФИО1 настоящего пункта Договора, почтовое отправление, содержащее уведомление об изменении размера арендной платы, направлено Ивановским КУИ на адрес, по которому Арендатор на момент направления письма не проживал. Согласно информации из отчета об отслеживании почтового уведомления Истцом уведомление об изменении размера арендной платы, направленное Ответчиком 13.03.2019 года, получено не было. В соответствии с ч.1 ст.165.1 ГК РФ, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. На основании изложенного, Ивановский КУИ считает иск необоснованным и просит суд отказать в удовлетворении исковых требований в полном объёме. 

В ходе судебного заседания истец ФИО1 на удовлетворении исковых требований с учётом их уточнений, настаивал в полном объёме. Пояснил, что расторжение договора необходимо, поскольку он не имеет материальной возможности оплачивать арендную плату.

Представитель ответчика Комитета по управлению имуществом Ивановского района ФИО2, действующий на основании доверенности №7 от 25.05.2020г., в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в представленных суду письменных возражениях.

Суд, изучив материалы дела, заслушав пояснения сторон, исследовав и оценив в совокупности представленные доказательства, приходит к следующим выводам. 

В силу ст.168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.2).

Согласно ст.452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п.1). Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п.2).

Как следует из искового заявления, истцом ФИО1 заявлены требований о признании недействительным Уведомления от 29.01.2019 об увеличении размера арендной платы по договору аренды №110/14-ЗУ от 04.09.2014 года, которое он считает отвечающим признакам односторонней сделки; а также о расторжении договора аренды земельного участка от 04.09.2014 №110/14-ЗУ с 01.01.2020 года.

Правоотношения сторон по делу вытекает из договора аренды земельных участков.

В соответствии с положениями ст.5 Земельного кодекса РФ участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования (п.1). Арендаторы земельных участков - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды (абз.5 п.3).

В силу п.2 ст.22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Отношения, связанные с предоставлением гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируются Федеральным законом от 24.07.2002г. №101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". 

На основании п.1 ст.10 указанного Федерального закона, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно положениям Федерального закона от 25.10.2001г. №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом (абз.4 п.2 ст.3.3). Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения ими (абз.2 п.1 ст.3.3).

В подп.7 п.1 ст.1 ЗК РФ закреплено, что одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с п.1 ст.65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Размер арендной платы определяется договором аренды (п.4 ст.22 ЗК РФ).

Статьей 606 ГК РФ определено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

На основании п.1 ст.607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Судом установлено, что согласно Положению о Комитете по управлению имуществом Ивановского района (Комитет) является органом исполнительной власти Ивановского района, реализующим государственную политику и осуществляющим межотраслевое управление в сфере имущественных и земельных отношений на территории Ивановского района, по вопросам, отнесенным к его полномочиям в соответствии с законодательством РФ, Амурской области, районными нормативными правовыми актами. Сокращенное наименование комитета – Ивановский КУИ (п.1.1 Положения); в соответствии с возложенными на него задачами осуществляет полномочия в области имущественных и земельных отношений: осуществляет в установленном порядке до разграничения государственной собственности на землю, в том числе от имени муниципального образования Ивановского района на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, а также по заключению договоров аренды земельных участков, расположенных на территории района, в т.ч. сельскохозяйственного назначения (п.3.1, п.3.1.18 Положения); осуществляет защиту имущественных и иных прав и законных интересов Ивановского района в установленной сфере деятельности (п.3.14 Положения). 

Из материалов дела следует, что на основании постановления и.о.главы района от 04.09.2014г. №922, с учётом изменений, внесенных постановлением главы Ивановского района от 18.11.2014г. №1249, между Комитетом по управлению имуществом Ивановского района (Арендодатель) и Колхозом «Луч» Ивановского района Амурской области (Арендатор), 04.09.2014 года был заключен договор аренды земельных участков №110/14-ЗУ, согласно которого (с учётом принятого сторонами Дополнительного соглашения №1 о внесении изменений в договор аренды земельного участка №110/14-ЗУ от 04.09.2014г.) Арендодатель передает за плату, а Арендатор принимает во временное владение и пользование земельные участки: с кадастровым № из категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственных нужд, местоположение: 

<

адрес>, р-н Ивановский, 

<

адрес>, площадью 25604 кв.м; с кадастровым №, из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для производственных нужд, местоположение: 

<

адрес>, р-н Ивановский, площадью 104396 кв.м. (п.1.1 Договора аренды №110/14-ЗУ от 04.09.2014 года, п.1.1 Дополнительного соглашения №1 от 18.11.2014 года). 

Срок аренды установлен с 04.09.2014 по 03.09.2063 (п.2.1 Договора аренды). 

Земельные участки переданы арендатору Колхозу «Луч» Ивановского района Амурской области на основании акта приема – передачи от 04.09.2014 года, с учётом п.2 Дополнительного соглашения №1 от 18.11.2014 года.

01 декабря 2014 года между колхозом «Луч» Ивановского района Амурской области и ФИО1 заключен договор №10 передачи прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка №110/14-ЗУ от 04 сентября 2014г. и Дополнительному соглашению №1 от 18.11.2014г., в соответствии с которым колхоз «Луч» Ивановского района Амурской области (Арендатор) передал, а ФИО1 (Новый арендатор) принял в полном объёме права и обязанности по договору аренды земельного участка №110/14-ЗУ от 04 сентября 2014г. (далее – Договор аренды) и Дополнительному соглашению от 18.11.2014г. к указанному Договору аренды. Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по амурской области 28.11.2014г., номер регистрации 28-28-01/202/2014-378 (п.1.1 Договора №10 от 01.12.2014 года). Права и обязанности переданы в отношении аренды земельных участков с кадастровыми номерами № (п.1.2 Договора №10 от 01.12.2014 года). 

Выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах, выданные Филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Амурской области» от 14.09.2020г. №КУВИ-002/2020-20093095 и №КУВИ-002/2020-20093962, содержат сведения о регистрации за ФИО1 аренды на земельные участки с кадастровыми номерами №:30 сроком с 04.09.2014 по 03.09.2063 года, на основании: Договора аренды земельного участка №110/14-ЗУ от 04.09.2014; Дополнительного соглашения от 18.11.2014г. о внесении изменений в договор аренды земельного участка №110/14-ЗУ от 04.09.2014г.; Договора передачи прав и обязанностей №10 от 01.12.2014г. по Договору аренды земельного участка №110/14-ЗУ от 04.09.2014г. и Дополнительному Соглашению №1 от 18.11.2014г. (дата регистрации 18.12.2014 года №28-28-01/202/2014-378).

В силу ст.392.3 ГК РФ, в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

Таким образом, истец, заключая с колхозом «Луч» Ивановского района Амурской области договор №10 передачи прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка №110/14-ЗУ от 04 сентября 2014г. и Дополнительному соглашению №1 от 18.11.2014г., согласился с их условиями и принял на себя обязанность соблюдать все условия Договора аренды земельного участка №110/14-ЗУ от 04.09.2014г., включая условия, касающиеся размера арендной платы, сроков её внесения, а так же порядка изменения размера арендной платы. 

Согласно п.3.1 Договора аренды, арендная плата за пользование земельным участком вносится Арендатором в порядке и на условиях, определенных в настоящем Договоре (п.3.1 Договора аренды). Сумма ежегодной арендной платы за земельный участок составляет 4988,04 рублей, полугодовая арендная плата – 2494,02 рублей. Арендная плата с 04.09.2014 по 17.11.2014 составляет 1107,60руб./ 365д. х 75д. = 227,59 руб.. Арендная плата с 18.11.2014 по 31.12.2014 составляет – 4988,04руб. / 365д. х 44д. = 601,29 руб.. Годовая арендная плата перечисляется Арендатором в два срока: за первое полугодие – не позднее 15 октября текущего года, за второе полугодие – не позднее 15 ноября текущего года (п.3.2 Договора аренды и п.3 Дополнительного соглашения №1 от 18.11.2014г.). Расчет арендной платы определен в приложении к Договору и является неотъемлемой его частью (п.3.3 Договора аренды). 

Пунктом 3.4 Договора аренды предусмотрено, что обязательство по оплате аренды возникает у Арендатора с момента принятия Участка по акту приема-передачи и прекращается в момент возврата Участка Арендодателю по акту приема-передачи. 

В соответствии с условием п.3.5 Договора аренды, расчет арендной платы пересматривается при изменении кадастровой стоимости земельного участка, при изменении базовой ставки земельного налога, при изменении порядка определения арендной платы, но не чаще одного раза в год, за исключением случаев, указанных в пункте 3.6. В этих случаях Арендодатель письменно уведомляет Арендатора с приложением нового расчета арендной платы. Указанное письменное уведомление становится неотъемлемой частью настоящего Договора. 

Согласно п.3.6 Договора аренды, размер арендной платы подлежит изменению при переводе земельного участка из одной категории земель в другую, при изменении разрешенного использования участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации. В этих случаях и при изменении сроков внесения арендной платы Арендодатель письменно уведомляет Арендатора с приложением нового расчета размера арендной платы на год и дополнительного соглашения о внесении изменений в Договор. Дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации. Изменение размера и сроков внесения арендной платы вступает в силу с даты государственной регистрации Дополнительного соглашения.

Уведомлением от 29.01.2019 года (исх.№178) Комитет по управлению имуществом Ивановского района уведомил ФИО1 о том, что размер арендной платы, за используемые по договору аренды №110/14-ЗУ от 04.09.2014г. земельные участки 234396 кв.м, с 2019 года составит 46322,64 руб. (согласно прилагаемого расчета). 

Из приложенного к данному уведомлению расчета следует, что расчет произведен на основании Постановления Законодательного собрания Амурской области от 21.11.2018 №27/466 «О внесении изменений в постановление Законодательного собрания от 26.09.2008г. №7/534 «О порядке определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Амурской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена». Согласно приложенного расчета, годовая арендная плата за земельные участки с кадастровыми номерами №, за период с 01.01.2019 года по 31.12.2019 года составила 46322,64 рублей.

В соответствии со ст.309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной договора обязательствами. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно положениям ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п.1). Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно (подп.1 п.2). Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п.3).

В силу абз.2 п.1 ст.424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Согласно п.2 ч.3 ст.39.7 ЗК РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Поскольку в силу п.3 ст.65 ЗК РФ стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009г. №582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется, в том числе из принципов экономической обоснованности и предсказуемости расчета размера арендной платы.

Таким образом, органы государственной власти субъектов устанавливают порядок определения размера арендной платы, то есть методику определения ее размера.

В данной связи, органы местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объёма обязательств по оплате за пользование земельным участком. Соответственно, увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.

Постановлением Законодательного Собрания Амурской области от 21.11.2018г. №27/466 внесены изменения в Постановление Законодательного Собрания от 26.09.2008г. №7/534 «О порядке определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Амурской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена».

Из Договора аренды земельного участка №110/14-ЗУ от 04.09.2014г. следует, что сторонами в договоре согласовано условие об изменении размера арендной платы для случая, когда актом уполномоченного органа будут изменены базовые составляющие методики исчисления платы и при наличии уведомления арендодателя. 

Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к п.3 ст.614 Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о правомерном начислении истцу арендной платы в соответствии с указанными выше нормативными актами и уведомлением, направленным ответчиком истцу во исполнение условий договора аренды, что соответствует действующему законодательству и является обоснованным.

Порядок расчета годовой арендной платы за 2019 год истцом ФИО1 в ходе судебного разбирательства не оспаривался.

Из содержания ст.421 ГК РФ следует право граждан и юридических лиц на свободу в заключении договора.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 ГК РФ).

Заявляя требование о признании недействительным Уведомления Комитета по управлению имуществом Ивановского района от 29.01.2019г. об увеличении размера арендной платы, истец ссылается на отсутствие заключенного сторонами соглашения об увеличении размера арендной платы и отсутствие государственной регистрации такого соглашения. 

Вместе с тем, как ранее было установлено, стороны договора аренды самостоятельно определили момент распространения условий договора на отношения сторон, установив в договоре, что расчет арендной платы пересматривается при изменении кадастровой стоимости земельного участка, при изменении базовой ставки земельного налога, при изменении порядка определения арендной платы путем письменного уведомления арендатора с приложением нового расчета арендной платы. При этом данное письменное уведомление становится неотъемлемой частью договора аренды (в соответствии с п. 3.5 Договора). Составление же сторонами дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды и его государственная регистрация предусмотрено п.3.6 Договора аренды в случае перевода арендуемого земельного участка из одной категории земель в другую и при изменении разрешенного использования участка.

Таким образом, предусмотренная в договоре возможность одностороннего увеличения арендной платы арендодателем соответствует п.3 ст.614 ГК РФ. При этом об изменении арендной платы арендатор может извещаться письменным уведомлением и дополнительное соглашение к договору не требуется. Заключение в установленном законом порядке дополнительного соглашения к договору аренды в части изменения размера арендной платы является обязательным только в случае установления в договоре такого условия.

При таких обстоятельствах оснований для признания Уведомления Комитета по управлению имуществом Ивановского района от 29.01.2019 года об увеличении размера арендной платы в связи с отсутствием согласованного сторонами дополнительного соглашения, недействительным, у суда не имеется.

Кроме того, заявляя требование о признание недействительным Уведомления об изменении размера арендной платы от 29.01.2019 года, истец ссылался на то, что данное уведомление не было им получено в связи с проживанием по иному адресу. 

Как следует из материалов дела, Уведомление от 29.01.2019г. об увеличении размера арендной платы было направлено ФИО1 заказным письмом по адресу, указанному в заключенном 01.12.2014 года Договоре №10 передачи прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка №110/14-ЗУ от 04.09.2014г. и Дополнительному соглашению №1 от 18.11.2014г. (

<

адрес>), что подтверждается представленной стороной ответчика квитанцией об отправке заказного письма от 13.03.2019 года.

Согласно информации, размещенной на официальном сайте "Почта России" данное заказное письмо не было вручено адресату, в связи с неудачной попыткой вручения, и возвращено отправителю. 

В силу п.1 ст.165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015г. №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу п.1 ст.165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (п.1 ст.165.1 ГК РФ) (пункт 63). Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем, она была возвращена по истечении срока хранения (пункт 67).

Как следует из материалов дела, ответчик Комитет по управлению имуществом Ивановского района свою обязанность по направлению Уведомления об изменении размера арендной платы исполнил надлежащим образом, направив его по адресу, указанному ФИО1 в Договоре №10 от 01.12.2014 года, который в нарушение п.5.2.6 Договора аренды земельного участка №110/14-ЗУ от 04.09.2014г. об изменении своего адреса и иных реквизитов Арендодателю не сообщил. Доказательств обратному суду истцом представлено не было.

Следовательно, нарушений со стороны ответчика (арендодателя) в части направления истцу (арендатору) уведомления об изменении размера арендной платы в 2019 году не допущено.

С учётом установленных обстоятельств дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что действия ответчика не являются односторонней сделкой, а направлены на изменение в одностороннем порядке условий договора аренды. Правовых оснований для признания Уведомления от 29.01.2019 года об увеличении размера арендной платы по Договору аренды №110/14-ЗУ от 04.09.2014г. недействительным, не имеется. 

Более того, заочным решением Благовещенского городского суда Амурской области от 25 августа 2020 года по гражданскому делу № были удовлетворены исковые требования КУМИ Ивановского района к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, пени. Судом постановлено: Расторгнуть договоры аренды от 04 сентября 2014 года №110/14-ЗУ земельных участков с кадастровыми номерами № арендатором по которому в силу договора цессии от 01 декабря 2014 года №10 является ФИО1; Взыскать с ФИО1 в пользу КУМИ Ивановского района задолженность по арендной плате по договору аренды от 04 сентября 2014 года №110/14-ЗУ за 2019 год в сумме 46332,64 руб., пени за период с 16 октября 2019 по 18 мая 2020 года в сумме 3338,13 руб., а всего взыскать 49108,94 рубля; Взыскать с ФИО1 государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 1673,26 рубля.

Указанное решение Благовещенского городского суда Амурской области от 25.08.2020 года вступило в законную силу 13 октября 2020 года. 

В соответствии с ч.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательные для суда. Указанные обстоятельства не доказывают и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

В силу п.2 и п.3 ст.453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора. 

Таким образом, на момент рассмотрения настоящего гражданского дела, Договор аренды земельного участка №110/14-ЗУ от 04.09.2014 года является расторгнутым на основании вступившего в законную силу решением Благовещенского городского суда Амурской области от 25.08.2020 года, обязательства сторон по данному договору прекращены, в связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

С учётом изложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных ФИО1 к Комитету по управлению имуществом Ивановского района исковых требований о признании Уведомления от 29.01.2019 об увеличении размера арендной платы по договору аренды №110/14-ЗУ от 04.09.2014 недействительным и о расторжении договора земельного участка от 04.09.2014 №110/14-ЗУ с 01.01.2020 года, в полном объёме.

Руководствуясь ст.ст.194 – 199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Комитету по управлению имуществом Ивановского района о признании Уведомления от 29.01.2019 об увеличении размера арендной платы по договору аренды №110/14-ЗУ от 04.09.2014 недействительным и о расторжении договора аренды земельного участка от 04.09.2014 №110/14-ЗУ с 01.01.2020 года – отказать в полном объёме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Ивановский районный суд Амурской области в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья 

Ивановского районного суда В.Г. Конфедератова