РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Черемхово 8 февраля 2024 года 

Черемховский городской суд Иркутской области в составе: председательствующего судьи Некоз А.С., при секретаре Ященко А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-164/2024 по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры и применении последствий недействительности сделки, указав в обоснование своих требований, что ФИО1, ФИО2 проживают по адресу: 

<

адрес>, состоят в браке. В настоящее время продолжают проживать в браке, брак не расторгали. В период брака на общие совместные средства приобрели в собственность квартиру, кадастровый №, общей площадью 30.7 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 без получения нотариального согласия своего супруга ФИО2 по собственной инициативе заключила договор купли –продажи спорной квартиры с ответчицей ФИО3 В соответствии со условиями договора истец продала, а ответчица приобрела вышеуказанную, квартиру. Цена данной квартиры определена сторонами 500000 рублей. Указанная сумма должна быть оплачена покупателем в день заключения договора. Они заключили договор ДД.ММ.ГГГГ, отдали его на регистрацию. Однако по факту покупатель ФИО3 денежные средства не передала. Данный факт подтверждается распиской в соответствии, с которой денежные средства в день подписания договора деньги не переданы. Не переданы они и до настоящего времени, ни в какой части. В связи с чем, возникла необходимость расторжения договора в судебном порядке. Добровольно расторгнуть договор ответчик отказывается. Кроме этого, данная сделка и не соответствует требованиям Закона, так как ФИО2 нотариального согласия на заключения данной сделки не давал, что в данном случае является обязательным. Таким образом, сам факт внесения в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности одного из супругов и указание в свидетельстве о государственной регистрации права или выписке из ЕГРН в качестве правообладателя одного из супругов не отменяет законного режима имущества супругов, если он не был изменен в установленном порядке. Соответственно, в этом случае оба супруга являются собственниками объекта недвижимости, правообладателем которого в ЕГРН указан один из них.

В связи с чем, истцы просили суд расторгнуть заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3 договор купли - продажи квартиры, кадастровый №, общей площадью 30.7 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>.; прекратить право собственности ФИО3 на спорное жилое помещение и истребовать из чужого незаконного владения ФИО3 квартиру.

В судебное заседание истцы ФИО1 и ФИО2 не явились, просили дело рассмотреть в их отсутствие с участием представителя, на заявленных требованиях настаивали. 

Суд, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц.

Представитель истцов ФИО4 в судебном заседании настаивал на заявленных требованиях по доводам, изложенным в исковом заявлении, дополнительно пояснив, что ФИО1 не получила нотариального согласия супруга на отчуждение квартиры и денежные средства от продажи квартиры не получали.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, ранее в судебном заседании заявленные требования не признала. Суду пояснила, что спорное жилое помещение приобрела в мае 2020 г. у продавца Р.Н.П. Квартира была куплена ФИО1 у Рудик ДД.ММ.ГГГГ Денежные средства на покупку квартиры были ответчика, сумма составила 430000 рублей, после чего эту сумму они передали Рудик. В договоре купли-продажи квартиры сумма указана больше, это делалось для того чтобы получить налоговый вычет. ФИО3 отдала 430 тыс. рублей ФИО1, чтобы она приобрела указанную квартиру. В спорном жилом помещении ответчик живет одна, с июля 2020 года и по сегодняшний день. Зарегистрировалась в квартире по 

<

адрес>5 с ДД.ММ.ГГГГ. Исковые требования не признает, так как не хочет остаться без квартиры, поскольку денежные средства на её покупку были её личными. По факту никакие денежные средства не передавала ФИО1, которая написала расписку, что их не принимала. Квартиру, считает своей, так как купила её у Р.Н.П.

Представитель ответчика ФИО5 в судебном заседании заявленные требования не признала, суду пояснила, что имеются отказной материал по факту незаконного получения истцом ФИО1 налогового вычета по приобретению квартиры. В указанном материале проверки оба истца поясняют, что квартира приобретена на денежные средства ответчика ФИО3 Также поясняли, что сделка была фиктивная. Лично сама ФИО1 подошла к ФИО3 и предложила заключить указанную сделку, с целью получения налогового вычета с квартиры. Сделку от ДД.ММ.ГГГГ никто не оспаривал. ФИО1 попросила указать в расписке, что квартира была передана безденежно. Но также у них есть на руках Акт приема-передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ, который был официально зарегистрирован в МФЦ. Денежные средства ФИО3 ФИО1 за спорное жилое помещение не передавала. 

Представитель третьего лица Управления Росреестра по 

<

адрес>, в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, в представленном отзыве просил дело рассмотреть в его отсутствие, возражений относительно иска не имел.

Исследовав материалы дела, дело правоустанавливающих документов на жилое помещение, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно части 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В силу п.2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п.1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: 1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

В статье 153 Гражданского кодекса РФ дается понятие сделки, которой признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. 

Пунктом 3 ст. 154 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Согласно п. 1 ст. 160 Гражданского кодекса РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В соответствии с п.1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п.1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с п. п. 1 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

П. 1 ст. 555 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 указанного кодекса, не применяются.

Согласно п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 Гражданского кодекса РФ.

В силу п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, согласно ст. 1103 Гражданского кодекса РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса РФ.

Судом установлено, что согласно договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3 заключен договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 30,7 кв.м. Отчуждаемая квартира продана покупателю за 

<

данные изъяты> руб. 

Согласно акта приема – передачи от ДД.ММ.ГГГГ во исполнение договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продавец передал покупателю спорную квартиру. Покупатель передал денежные средства в сумме 500000 рублей, продавец принят денежные средства в сумме 

<

данные изъяты> рублей.

Распиской от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что ФИО3 по факту денежную сумму в размере 

<

данные изъяты> рублей в качестве оплаты за квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>5 ФИО1 не передавала, ФИО1, денежную сумму в размере 

<

данные изъяты> рублей от ФИО3 не принимала и не получала. Данная расписка подписана сторонами.

Согласно договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между Р.Н.П. и ФИО1 заключен договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 30,7 кв.м. Отчуждаемая квартира продана покупателю за 

<

данные изъяты> руб. 

Согласно акта приема – передачи от ДД.ММ.ГГГГ во исполнение договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продавец передал покупателю спорную квартиру. Покупатель передал денежные средства в сумме 600000 рублей, продавец принят денежные средства в сумме 

<

данные изъяты> рублей.

Выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ установлен переход права собственности в отношении спорного жилого помещения по адресу: 

<

адрес>.

Допрошенная в судебном заседании свидетель Ф.О.Г. суду пояснила, что в мае 2020 года продала дом по адресу: 

<

...>, и эти деньги передала маме ФИО3 на покупку квартиры по адресу: 

<

...>. Тогда ФИО1 предложила ФИО3 оформить квартиру на неё, с тем условием, чтобы получить налоговый вычет. ФИО6 согласилась на такие условия, квартиру купили на ФИО1, после чего получили налоговый вычет. Свидетель знала, что квартира покупалась для её мамы ФИО3 Квартиру переписали на ФИО1 только для того, чтобы получить налоговый вычет. Маме свидетель отдавала 

<

данные изъяты> рублей с покупки дома.

Постановлением ст. оперуполномоченного ОЭБ и ПК МО МВД России «Черемховский» от ДД.ММ.ГГГГ отказано в возбуждении уголовного дела по заявлению ФИО5 о совершении преступления, предусмотренного ст. 159 УК РФ и руководствуясь п. 2 части 1 ст. 24 УПК РФ за отсутствием состава преступления в отношении ФИО1, ФИО2

Согласно ст. 4 Семейного кодекса РФ к названным в статье 2 данного Кодекса имущественным и личным неимущественным отношениям между членами семьи, не урегулированным семейным законодательством (статья 3 данного Кодекса), применяется гражданское законодательство постольку, поскольку это не противоречит существу семейных отношений.

Статьей 253 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом (пункт 2); каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников; совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом (пункт 3); правила данной статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности данным Кодексом или другими законами не установлено иное (пункт 4).

Согласно п. 1 ст. 256 Гражданского кодекса РФ, п. 1 ст. 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 34 Семейного кодекса РФ общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 

В силу п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Из разъяснений в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 35-П следует, что статья 35 Семейного кодекса Российской Федерации регулирует владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов в период брака.

При признании сделки по распоряжению общим имуществом супругов недействительной как совершенной без согласия одного из них применяются общие положения о последствиях недействительности сделки, то есть каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость (п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ). В случае, если к моменту признания недействительной сделки по распоряжению имуществом, находившимся в совместной собственности, это имущество на основании последовательно совершенных сделок оказалось во владении у иного лица, признание сделки недействительной приводит к тому, что последний приобретатель, ставший собственником имущества, лишается своего права собственности или доли в нем. Сособственник же, оспоривший первоначальную сделку как совершенную без его согласия, может с точки зрения правоприменительной практики рассчитывать на удовлетворение требования, предъявленного к последнему приобретателю по правилам статей 301 и 302 Гражданского кодекса РФ.

Вместе с тем сособственник общего совместного имущества, сведений о котором не имеется в ЕГРН, будучи заинтересованным в сохранении за собой права на общее имущество супругов, должен сам предпринимать меры - в соответствии с требованиями разумности и осмотрительности - по контролю за ним и в том числе, когда это отвечает его интересам, совершать действия, направленные на своевременный раздел данного имущества. По крайней мере, он вправе предпринять действия, направленные на внесение указания о нем как о сособственнике в запись о регистрации права собственности на входящее в совместную собственность имущество. В отсутствие же таких действий с его стороны недопустимо возложение неблагоприятных последствий сделки, совершенной без его согласия, на добросовестного участника гражданского оборота, полагавшегося на сведения указанного реестра и ставшего собственником имущества.

Таким образом, анализируя изложенное, оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, поскольку, ФИО1, совершена сделка по отчуждению имущества в виде квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>5, без согласия супруга, в период брака ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, исковые требования ФИО2, ФИО1 подлежат удовлетворении.

Кроме того, судом установлено, что ответчиком ФИО3 не выполнены существенные условия договора в части оплаты стоимости квартиры, что в силу положений ст. 450 Гражданского кодекса РФ является основанием для расторжения договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах, по смыслу приведенных норм права, неоплата покупателем всей цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры, следовательно, требования истцов о расторжении договора купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>5, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Поскольку судом сделан вывод о расторжении договора купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>5, то требования истца о прекращении права собственности за ФИО3 и восстановлении ее права собственности на спорную квартиру, также подлежит удовлетворению.

Согласно разъяснениям в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199, 233-237 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 (паспорт 2515 №), ФИО2 (паспорт 2511 №) к ФИО3 (паспорт 6207 №) о расторжении договора купли-продажи квартиры и применении последствий недействительности сделки, удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, площадью 30.7 кв.м., с кадастровым номером 38:33:020147:681, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3.

Прекратить право собственности ФИО3 на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №.

Возвратить в собственность ФИО1 квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Иркутский областной суд через Черемховский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.С. Некоз 

Мотивированный текст решения суда составлен ДД.ММ.ГГГГ.