Дело № 2-1033/2019

03RS0013-01-2019-001138-43

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 августа 2019 года г.Нефтекамск РБ

Нефтекамский городской суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Хановой А.А., при секретаре Русиевой Н.Г.,

с участием представителя истца Мадишина А.М.,

представителя третьего лица - Управления Росреестра по РБ ФИО1,

представителя ответчика ФИО2 - адвоката Яндубаева В.Ю., действующего по ордеру, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора г.Нефтекамск РБ в интересах неопределенного круга лиц, государства, муниципального образования - городского округа г.Нефтекамск РБ к ООО «СпецЭнергоМонтаж-Плюс», ФИО2 о признании ничтожным (недействительным) договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, о прекращении права собственности на объект незавершенного строительства, о погашении записи о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и записи о постановке объекта на кадастровый учет, о признании самовольной постройкой, возложении обязанности снести самовольно возведенный объект незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

Прокурор г.ФИО3 обратился в суд в интересах неопределенного круга лиц, государства, муниципального образования - городского округа г.Нефтекамск РБ с указанным иском к ООО «СпецЭнергоМонтаж-Плюс», ФИО2 В обоснование заявления указывает, что Прокуратурой г. ФИО3 проведена проверка исполнения земельного и градостроительного законодательства, по результатам которой установлено следующее. Между ООО «Дом-Строй» и Комитетом по управлению собственностью Минземимущества РБ по г. Нефтекамску РБ (далее - Комитет) на основании распоряжении главы администрации городского округа г. Нефтекамск РБ (далее - Администрация) от 29.09.2008 № № был заключен договор № № от 30.09.2008 аренды 80 земельных участков (каждый площадью от 750 кв.м до 1475 кв.м), находящихся в государственной собственности, с видом разрешенного использования «для проектирования и строительства жилого дома» сроком до 29.09.2013. По договору уступки от 07.09.2009 ООО «Дом-Строй» передало ООО «СпецЭнергоМонтаж-Плюс» права и обязанности по договору аренды № № от 30.09.2008 в отношении 80 земельных участков. Администрацией ООО «СпецЭнергоМонтаж-Плюс» было выдано разрешение от 10.06.2010 № № на строительство 68 индивидуальных домов в квартале малоэтажной застройки № № сроком действия до 10.06.2011. По истечении данного срока разрешение на строительство не продлялось, новое разрешение не выдавалось. В дальнейшем ООО «СпецЭнергоМонтаж-Плюс» обратилось в Администрацию с заявлениями о продлении срока аренды. Отказ Администрации и Комитета ООО «СпецЭнергоМонтаж-Плюс» обжаловал в Арбитражный суд РБ. Решением Арбитражного суда РБ от 02.12.2014 по делу № № исковые требования общества удовлетворены в полном объеме. Суд обязал Администрацию заключить договор аренды земельных участков, в том числе, на земельный участок с кадастровым номером №. Решение не обжаловалось, вступило в законную силу. На основании данного судебного решения постановлением главы Администрации от 14.04.2015 № № ООО «СпецЭнергоМонтаж-Плюс» предоставлены в аренду сроком на 3 года 18 земельных участков. Комитетом с указанным обществом заключен договор от 31.07.2015 № № аренды земельных участков сроком с 14.04.2015 по 14.04.2018 с распространением правоотношений по оплате арендных платежей на срок с 29.09.2013 по 13.04.2015. В настоящее время срок действия договора истек. Управлением Росреестра по РБ с 18.08.2017 по 29.06.2018 на основании постановления судебного пристава-исполнителя УФССП по РБ от 17.08.2017 № №, вынесенного на основании исполнительного листа от 14.04.2017 № №, выданного Арбитражным судом РБ по делу № № (по иску Комитета о взыскании задолженности по арендным платежам), было зарегистрировано обременение в виде запрета регистрационных действий, действий по исключения из госреестра в отношении имущества, в том числе - земельного участка с кадастровым номером №.

Один из земельных участков с кадастровым номером № площадью 1276 кв.м расположен по адресу: 

<

адрес>, находился в аренде ООО «СпецЭнергоМонтаж-Плюс» в период с 14.04.2015 до 14.04.2018, имеет вид разрешенного использования «для проектирования и строительства жилого дома».

10.02.2018 государственным регистратором Управления Росреестра по РБ было принято незаконное решение о проведении государственной регистрации права собственности ООО «СпецЭнергоМонтаж-Плюс» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № (в отсутствие действующего разрешения на строительство, в период действия запрета на проведение регистрации), а также в отсутствие заявлений продавца и покупателя.

Проверка показала, что на указанном земельном участке объект незавершенного строительства с кадастровым номером № в координатах, указанных в кадастровом паспорте и ГКН, отсутствует, что свидетельствует о нарушении ст. 41 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «Огосударственном кадастре недвижимости». При этом на вышеуказанном земельном участке возведен иной объект незавершенного строительства - бетонная лента, повторяющая контуры рельефа местности, без заложения на нормативную глубину для данного региона (положен прямо на грунт), без вертикальной и горизонтальной гидроизоляции, без следов их армирования, с нарушением целостности и пространственной жесткости, фундамента, без нагрузки, который не соответствует параметрам, установленных для фундаментов, определенных в СП 45.13330.2012 «Земляные сооружения, основания и фундаменты. Актуализированная редакция СНиП 3.02.01-87» и СНиП 2.02.01-83 «Основания зданий и сооружений». Имеющийся объект, возведенный в 2018 году за пределами срока действия разрешения на строительство, в период действия обеспечительных мер в отношении земельного участка, является самовольной постройкой.

Истец указывает, что ответчиками с привлечением должностных лиц Управления Росреестра по РБ приняты незаконные меры к постановке и регистрации права собственности на несуществующий объект незавершенного строительства на вышеуказанном земельном участке в отсутствие действующего разрешения на строительство, в период наложения обеспечительных мер, в отсутствие самого объекта капитального строительства, к регистрации перехода права собственности к гражданину, возведению самовольной постройки для создания видимости наличия объекта недвижимости с целью получения возможности заключения нового договора аренды земельного участка для строительства на основании п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ в обход конкурентных способов получения участка в аренду.

По факту ненадлежащего исполнения предусмотренных частями 1, 2 ст. 11 Земельного кодекса РФ полномочий в области земельных отношений прокуратурой города в 2018 году в адрес Администрации было внесено представление с требованием принятия мер к устранению нарушений и по возврату муниципалитету земельных участков, в том числе, с кадастровым номером № в первоначальном виде, признанию в судебном порядке имеющихся на них построек самовольными, их сносу, аннулировании записей о постановке на кадастровый учет и права собственности на объекты незавершенного строительства, сделок по их отчуждению. Однако до настоящего времени нарушения не устранены, администрация с иском в суд о признании договора недействительным не обратилось.

Поскольку вышеуказанный земельный участок занят самовольно возведенным строением гражданина-ответчика, имеется запись о регистрации права собственности последнего в ЕГРН, собственник земельного участка, право которого осуществляет Администрация, лишен возможности распоряжаться земельным участком на общих основаниях, в т.ч. передавать его в аренду или собственность на торгах.

С учетом уточнения исковых требований (без изменения предмета и основания иска) просит: 

Просит признать ничтожным (недействительным) договор купли-продажи от 07.02.2018 объекта незавершенного строительства, общая площадь застройки 111,3 кв.м, на земельном участке с кадастровым номером №, заключенный между ООО «СпецЭнергоМонтаж-Плюс» и ФИО2 Просит также прекратить право собственности ФИО2 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №. Погасить запись о государственной регистрации права собственности ФИО2 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № и запись о его постановке на государственный кадастровый учет. Признать вновь возведенный объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, самовольной постройкой. Обязать ООО «СпецЭнергоМонтаж-Плюс» и ФИО2 за свой счет снести самовольно возведенный объект незавершенного строительства на земельном участке с кадастровым номером № и освободить его.

В судебном заседании представитель истца Мадишин А.М. исковые требования поддержал. Суду пояснил, что место расположения объекта незавершенного строительства не совпадает с данными кадастра. В топосъемке 2017 года отсутствует объект, что доказывает, что до декабря 2017 года объекта не существовало. В декабре 2017 года снег выпал почти к Новому году, это объясняет цвет топосъемки, снежного покрова в момент съемки не было. Разрешение на строительство не продлялось, его действие истекло в 2011 году, вместе с тем, в данном разрешении отсутствует привязка к земельному участку по адресу. Представитель ответчика неверно трактует изменение законодательства по отмене разрешения на строительство индивидуального жилого дома. С 04.08.2018 требуется уведомление о начале строительства и местоположение объекта должно быть согласовано. Законом предусмотрено 4 взаимных уведомления: перед началом строительства и о завершении строительства. Кроме того, во время регистрации прав было обременение на участок. Заключение эксперта считает порочным по следующим обстоятельствам: эксперт не определил правовое положение земельного участка, не изучил градостроительные планы, не определил и не указал координаты строения, в акте осмотра указано расстояние только с трех сторон до границ участка, использована только линейка без иных приборов. При этом отметил, что заявляя иск о признании постройки самовольной, прокуратура не оспаривает то, что фундамент является объектом недвижимости. 

Представитель ответчика ООО «СпецЭнерго Монтаж-Плюс», ответчик ФИО2, представитель третьего лица - Администрации городского округа г.Нефтекамск на судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания надлежаще извещены.

Представитель ответчика ФИО2 - адвокат Яндубаев В.Ю., действующий по ордеру, иск не признал. Представленный истцом акт (л.д.26) считает недопустимым доказательством, так как в нем имеется подпись только представителя прокуратуры Мадишина А.М., нет сведений о фотоаппаратуре. ФИО2 не извещался о дате осмотра как собственник объекта. ФИО2 является добросовестным приобретателем. Обременений и правопритязаний на объект к ЕГРН не имелось. Цвет топосъемки 2017 года, представленной истцом, не соответствует времени года, так как в декабре земля покрыта снегом. На сайте http/neftekamsk.nuipogoda.ru /архив погоды имеются сведения о погоде в декабре 2017 года, где указаны осадки в виде снега при отрицательной температуре воздуха. 

Представитель третьего лица Управления Росреестра по РБ ФИО1, действующая по доверенности, с исковыми требованиями согласилась. Суду пояснила, что действительно, в период регистрации имелось ограничение на совершение сделок с земельным участком. При регистрации права собственности на объект незавершенного строительства регистратор должен был направить соответствующий запрос приставам и распространить этот запрет на объект. Право собственности ООО «СпецЭнерго Монтаж-Плюс» на 07.02.2018 (дату договора об отчуждении) не было зарегистрировано. Это свидетельствует о грубых нарушениях при регистрации. 

Суд, выслушав доводы участвующих лиц, исследовав материалы дела и оценив доказательства в их совокупности, считает исковые требования подлежащими удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Судом установлено, что между ООО «Дом-Строй» и Комитетом на основании распоряжении главы Администрации от 29.09.2008 № № был заключен договор № № к от 30.09.2008 аренды 80 земельных участков (каждый площадью от 750 кв.м до 1475 кв.м), находящихся в государственной собственности, с видом разрешенного использования «для проектирования и строительства жилого дома» сроком до 29.09.2013. Из ответа Администрации на запрос суда следует, что данный договор аренды заключен без проведения торгов. 

По договору уступки от 07.09.2009 ООО «Дом-Строй» передало ООО «СпецЭнергоМонтаж-Плюс» права и обязанности по указанному договору аренды № № от 30.09.2008, в отношении 80 земельных участков, в том числе в отношении земельного участка с кадастровым номером №. 

По общему правилу, в соответствии с ч. 2 ст. 51 Градостроительного секса РФ, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

Администрацией было выдано разрешение ООО «СпецЭнергоМонтаж-Плюс» от 10.06.2010 № № на строительство 68 индивидуальных домов в квартале малоэтажной застройки № № сроком действия до 10.06.2011. 

В нарушение порядка, установленного ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, в разрешении на строительство от 10.06.2010 № № отсутствовали необходимые в соответствии с законом сведения, в том числе, сведения об адресе каждого объекта недвижимости, его планируемой площади, кадастровом номере земельного участка, на котором разрешено строительство. По истечении срока (10.06.2011) разрешение на строительство не продлялось, новое разрешение не выдавалось. В нарушение положений ст.56 Гражданского процессуального кодекса РФ ответчиками суду не представлено доказательств того, что объект незавершенного строительства, возведенный на земельном участке с кадастровым номером №, относится к числу объектов, указанных в Разрешении на строительство от 10.06.2010 № №. 

Градостроительный план земельного участка с кадастровым номером № предоставлен Управлением архитектуры и градостроительства городского округа г.Нефтекамск РБ 12.07.2011 и утвержден Постановлением главы Администрации №№ от 15.07.2011. В данном плане указано местонахождение участка: 

<

адрес>. Из чертежа градостроительного плана следует, что строительство отдельно стоящего жилого дома на одну семью разрешено ООО «СпецЭнергоМонтаж-Плюс» на расстоянии 5 м от красной линии (фасадной стороны участка). Также на листе 4 градостроительного плана указано, что объектов капитального строительства на земельном участке не имеется. Поскольку градостроительный план был выдан 12.07.2011, а срок действия разрешения на строительство от 10.06.2010 № № истек 10.06.2011, суд приходит к выводу, что до 12.07.2011, то есть в период действия указанного разрешения спорный фундамент не был возведен. В данном градостроительном плане отсутствуют сведения о выдаче на данный земельный участок разрешения на строительство от 10.06.2010 № №. 

По обращению ООО «СпецЭнергоМонтаж-Плюс» Администрация письмом от 10.07.2013 № №, Комитет письмами от 13.05.2014 № №, от 25.09.2014 исх. № № в продлении договора аренды отказали. Отказ Администрации и Комитета ООО «СпецЭнергоМонтаж-Плюс» обжаловал в Арбитражный суд РБ. Решением Арбитражного суда РБ от 02.12.2014 по делу № № исковые требования общества удовлетворены в полном объеме. Суд обязал Администрацию заключить договора аренды земельных участков, в том числе, на земельный участок с кадастровым номером №. Решение не обжаловалось, вступило в законную силу. На основании данного судебного решения постановлением главы Администрации от 14.04.2015 № № ООО «СпецЭнергоМонтаж-Плюс» предоставлены в аренду сроком на 3 года 18 земельных участков. Комитетом с указанным обществом заключен договор от 31.07.2015 № № аренды земельных участков сроком с 14.04.2015 по 14.04.2018 с распространением правоотношений по уплате арендных платежей на срок с 29.09.2013 по 13.04.2015. 

Из материалов дела и ответа Комитета на запрос суда следует, что земельный участок с кадастровым номером № исключен из указанного договора аренды дополнительным соглашением №№ от 12.03.2018. ООО «СпецЭнергоМонтаж-Плюс» с заявлением о продлении договора аренды не обращалось, задолженность по арендным платежам за указанный земельный участок по состоянию на 31.07.2019 составляет 260 193,52 рубля без учета пеней. Из указанного суд приходит к выводу, что арендные отношения ООО «СпецЭнергоМонтаж-Плюс» на земельный участок с кадастровым номером № прекращены с 12.03.2018. 

Исходя из ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности достоверности государственного реестра. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

02.11.2017 ФИО4, действующий как директор от имени ООО «СпецЭнергоМонтаж-Плюс», обратился в офис РГАУ МФЦ с заявлением, адресованным Управлению Росреестра по РБ, о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности ООО «СпецЭнергоМонтаж-Плюс» на объект незавершенного строительства, расположенный в 

<

адрес>. Заявителем, в том числе, был предоставлен технический план объекта незавершенного строительства со степенью готовности 10%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, подготовленный 02.11.2017. В тот же день, ФИО4 через офис РГАУ МФЦ представил заявление о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права на срок до 01.04.2018 по причине «не полный пакет документов». Заявление удовлетворено 17.11.2017, государственная регистрация приостановлена. 

26.01.2018 ФИО4 через офис РГАУ МФЦ представил заявление о возобновлении ранее приостановленной государственной регистрации. 29.01.2019 ФИО4 через офис РГАУ МФЦ представил заявление о возобновлении государственного кадастрового учета. 10.02.2018 государственным регистратором Управления Росреестра по РБ принято решение о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности ООО «СпецЭнергоМонтаж-Плюс» на объект незавершенного строительства площадью 111,3 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, которому присвоен кадастровый номер №. 

Вместе с тем, из материалов дела, в том числе из выкопировки из аэрофотосъемки, произведенной в декабре 2017 года (том 2 л.д.51), следует, что в декабре 2017 года на спорном земельном участке фактически отсутствовал объект, описанный в техническом плане, составленном по состоянию на 02.11.2017. На сайте http/neftekamsk.nuipogoda.ru /архив погоды имеются сведения о погоде в декабре 2017 года, где указаны осадки в виде снега при температуре воздуха от -3 до -1 С. Сведения о наличии или отсутствии снежного покрова в декабре 2017 года на территории г.ФИО3 на данном сайте отсутствуют. Учитывая близкую к нулю температуру, наличие осадков в виде снега только с 03.12.2017 по 07.12.2017 и с 22.12.2017, суд приходит к выводу, что сведения данного сайта не опровергают достоверность представленной истцом аэрофотосъемки спорной территории без снежного покрова.

07.02.2018 ФИО4 через офис РГАУ МФЦ представил заявление о принятии дополнительных документов, в том числе договор купли-продажи от 07.02.2018, заключенный между ООО «СпецЭнергоМонтаж-Плюс» и ФИО2, акт приема-передачи от 07.02.2018. 08.02.2018 ФИО4 через офис РГАУ МФЦ дополнительно представил квитанцию об оплате государственной пошлины ФИО2 в размере 2000 рублей. 

13.02.2018 Управлением Росреестра по РБ принято решение о проведении государственной регистрации и внесены в ЕГРН следующие записи: 

о прекращении права собственности ООО «СпецЭнергоМонтаж-Плюс» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №; 

о государственной регистрации права собственности ФИО2 на указанный объект на основании договора купли-продажи от 07.02.2018. 

Согласно ч. 10 ст. 40 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости, а также технического плана объекта.

В акте о результатах внеплановой тематической проверки №№ от 21.08.2018 Управления Росреестра по РБ (л.д.166, 176 оборот - 178) указано, что государственная регистрация права собственности ООО «СпецЭнергоМонтаж-Плюс» проведена с нарушениями ч.1 ст.14, ч.3 ст.15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В частности:

- государственный регистратор не проверил, запросив информацию, относится ли заявленный объект к объектам, указанным в Разрешении на строительство от 10.06.2010 № №;

- государственная пошлина за регистрацию права собственности ООО «СпецЭнергоМонтаж-Плюс» оплачена ненадлежащим лицом;

- отсутствует заявление ООО «СпецЭнергоМонтаж-Плюс» о переходе права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №;

- отсутствует заявление ФИО2 о государственной регистрации права собственности объект незавершенного строительства с кадастровым номером №;

- поскольку договор купли-продажи от 07.02.2018 не подлежит государственной регистрации, а объект передан ФИО2 07.02.2018, то вышеуказанный договор считается заключенным 07.02.2018 в силу п.п. 2,3 ст. 433 ГК РФ. Вместе с тем, право собственности продавца ООО «СпецЭнергоМонтаж-Плюс» на момент заключения договора купли-продажи не было зарегистрировано в ЕГРН. 

Также судом установлено, что Управлением Росреестра по РБ с 18.08.2017 по 29.06.2018 на основании постановления судебного пристава-исполнителя УФССП по РБ от 17.08.2017 №№, вынесенного на основании исполнительного листа от 14.04.2017 № №, выданного Арбитражным судом РБ по делу № № (по иску Комитета о взыскании задолженности по арендным платежам), было зарегистрировано обременение в виде запрета регистрационных действий, действий по исключения из госреестра в отношении имущества - земельных участков, в том числе с кадастровым номером №.

Пунктом 37 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом.

Из пп.5 п.1 ст. 1 Земельного кодекса РФ следует единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Следовательно, при государственной регистрации перехода права собственности ООО «СпецЭнергоМонтаж-Плюс» на объект, расположенный на земельном участке, в отношении которого имеется ограничение (запрет), необходимо было установить отсутствие действия запрета на отчуждение объекта недвижимости. 

10.07.2018 прокуратурой г.Нефтекамска с привлечением главного специалиста инженера-геодезиста МБУ «Управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа г.Нефтекамск» составлен акт осмотра 10 объектов капитального строительства (том 1 л.д. 26-37), в том числе, объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №. 

13.08.2018 прокуратурой г.Нефтекамска с привлечением специалиста с высшим строительным образованием ФИО5, с участием представителя Администрации ФИО6 проведен осмотр земельных участков, в том числе, земельного участка с кадастровым номером №что подтверждается актом осмотра (том 1 л.д.46), ответом МУП «Нефтекамскстройзаказчик» (исп.ФИО5) (том 1 л.д.47). 

08.11.2018 Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г.Нефтекамску составлен акт обследования земельных участков (том 1 л.д.39-45), в том числе земельного участка с кадастровым номером № (том 1 л.д.42 оборот).

Ссылаясь на вышеуказанные доказательства, истец считает, что фактически возведенный объект недвижимости на земельном участке с кадастровым номером №, не соответствуют координатам объекта капитального строительства, поставленного на государственный кадастровый учет, сведения о котором имеются в Государственном кадастре недвижимости. Кроме того, истец указывает, что объект недвижимости представляет собой бетонную ленту фундамента, повторяющую контуры поверхности земли с нарушением геометрии по вертикали и горизонтали, без следов армирования металлом, без заложения на глубину промерзания грунта. 

В предмет доказывания по спору о сносе самовольной постройки входит, в том числе, выяснение обстоятельств соблюдения ответчиком градостроительных, строительных норм и правил, соответствие постройки требованиям законодательства, отсутствия при ее эксплуатации угрозы имуществу, жизни и здоровью граждан. При этом лицо, осуществившее самовольную постройку, обязано представить суду доказательства, подтверждающие соответствие ее требованиям безопасности, в связи с чем имеется возможность сохранить эту постройку.

В ходе рассмотрения дела от ответчика ФИО2 поступили возражения, в которых представленный суду акт осмотра объектов он считает ненадлежащим и не допустимым доказательством. В связи с этим определением Нефтекамского городского суда от 05.06.2019 назначена судебная строительно-техническая экспертиза. 

В заключении №№ АНО ЭСО «Региональный центр экспертизы по Приволжскому округу» указаны следующие выводы: объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, соответствует градостроительным, строительным нормам и правилам, требованиям законодательства, нормам действующих технических регламентов, проектной документации, санитарно-техническим нормам, противопожарной, экологической безопасности, требованиям, предъявляемым к капитальным строениям, требованиям безопасности. Угрозу имуществу, жизни и здоровью граждан не представляет. Объект незавершенного строительства с кадастровым номером № является объектом капитального строительства. В ходе визуального осмотра период возведения объекта определить невозможно, по предположению эксперта период возведения с 10.06.2010 до 02.11.2017. 

Исходя из правовой позиции, изложенной в п. 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.06.2008 № 11 суд считает не относящимися к компетенции эксперта выводы эксперта о противоречии п.19 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ Разрешения на строительство от 10.06.2010 № № по сроку, а также немотивированные выводы о соответствии объекта требованиям законодательства. 

Поскольку ответчиками, в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ, не представлено суду иных доказательств соблюдения ответчиком градостроительных, строительных норм и правил, суд оценивает вышеуказанные акты и заключения эксперта в их совокупности.

При осмотре объекта и составлении заключения эксперт не определил местоположение объекта незавершенного строительства на земельном участке, определив только расстояние до межи с соседним участком с южной стороны - 15м, с западной стороны 15 м (том 2 л.д.10).

При этом представленные истцом схемы расположения объектов (л.д.28, 44) соответствуют обстоятельствам дела и доказывают несоответствие фактических границ объекта и границ объекта, указанных в техническом плане от 02.11.2017 и внесенных в государственный кадастр недвижимости. Кроме того, ни фактическое размещение объекта недвижимости, ни размещение объекта недвижимости, указанное в техническом плане от 02.11.2017, не соответствуют градостроительному плану от 12.07.2011, в котором согласовано иное местоположение объекта (том 2 л.д.45).

Довод представителя ответчика ФИО2 - Яндубаева В.Ю. о недопустимости в качестве доказательств составленных истцом актов без участия ответчика, не свидетельствует о недействительности указанной в них информации. Кроме того, вопреки доводам представителя ответчика ФИО2 - Яндубаева В.Ю., в акте (том 1 л.д.26) содержатся сведения о фотоаппарате, с помощью которого произведена фотосъемка. Кроме того представитель ответчика ФИО2 - Яндубаев В.Ю. не оспаривал соответствие действительности указанного на фотографиях изображения. Также суд отмечает, что фотоизображения, представленные истцом, и сделанные экспертом в ходе проведения судебной экспертизы, свидетельствуют об идентичности изображенного фундамента. 

Одним из признаков самовольной постройки в соответствии с ч. 1 ст. 222 ГК РФ является ее возведение на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.

В случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса РФ, статьей 74 Лесного кодекса РФ), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора (п.1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73).

Из материалов дела, ответа Администрации (том 2 л.д.39) следует, что торги при выделении земельного участка с кадастровым номером № не проводились. 

Суд приходит к выводу, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, возведен без соблюдения градостроительных норм, в частности, его местоположение не соответствует градостроительному плану, объект возведен в отсутствие действующего разрешения на строительство. Объект не соответствует сведениям в государственном кадастре недвижимости, что свидетельствует о нарушении ст. 41 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «Огосударственном кадастре недвижимости». Также указанный объект возведен на земельном участке, не отведенном для строительства в установленном порядке, так как торги при выделении земельного участка не проводились, объект возведен после окончания действия договора аренды. Поэтому суд приходит к выводу, что подлежит удовлетворению требование истца о признании указанного объекта незавершенного строительства самовольным. 

Оснований для сохранения возведенной постройки не имеется, поэтому суд приходит к выводу об удовлетворении требования о сносе самовольного строения ответчиками. 

Как следует из позиции Верховного суда РФ, изложенной в Обзоре судебной практики (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.10.2014), ответчику при предъявлении к нему иска о признании сделки недействительной необходимо доказать, что имущество было приобретено им по возмездной сделке и при этом он не знал и не должен был знать, что лицо, у которого он приобрел имущество, не имело права на его отчуждение.

Разрешая вопрос о добросовестности (недобросовестности) ФИО2 как приобретателя объекта незавершенного строительства, суд учитывает отсутствие в договоре купли-продажи сведений о регистрации права собственности ООО «СпецЭнергоМонтаж-Плюс», о кадастровом номере объекта. 

Как следует из положений п. 2 ст. 223 ГК РФ, право собственности ООО «СпецЭнергоМонтаж-Плюс» возникло 10.02.2018 (дата государственной регистрации). Однако договор купли-продажи между ООО «СпецЭнергоМонтаж-Плюс» и ФИО2 заключен 07.02.2018 и акт приема передачи также подписан 07.02.2018, то есть, до возникновения права собственности ООО «СпецЭнергоМонтаж-Плюс». 

Кроме того, из материалов регистрационных дел, представленных Управлением Росреестра по РБ, следует, что ФИО2 не обращался с заявлением о государственной регистрации права собственности, не представлял необходимые для государственной регистрации документы. Кроме того, ФИО2 не предпринимал действий (например, получение выписки из ЕГРН), направленных на получение доступной информации об объекте недвижимости и о наличии (отсутствии) запретов на него. 

Поэтому суд приходит к выводу, что покупатель имел возможность принять разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение объекта незавершенного строительства, а также на выяснение законности возведения строения, наличия у продавца прав на земельный участок и разрешения на строительство. Суд приходит к выводу, что ФИО2 не является добросовестным правоприобретателем. 

Самовольная постройка по смыслу п. 2 ст. 222 ГК РФ не может выступать объектом гражданских прав и обязанностей. Согласно действующему законодательству совершать юридически значимые действия, как правило, возможно только в отношении существующего объекта гражданских прав. По смыслу ст. ст. 128, 129, 222 ГК РФ самовольное строение не введено в гражданский оборот и не может в нем участвовать: с ним нельзя совершать гражданско-правовые сделки, право на него не может быть установлено и зарегистрировано. Лицо, осуществившее самовольную постройку, в силу п. 2 ст. 222 ГК РФ не приобретает на нее права собственности, не вправе ею распоряжаться и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом.

Согласно ч. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой.

В соответствии с ч. 2 ст. 166 ГК РФ оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Исходя из положений ст.17-19 Земельного кодекса РФ, ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, расположенными на территории городского округа, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа. 

Таким образом, поскольку вышеуказанный земельный участок занят самовольно возведенным строением, имеется запись о регистрации права собственности ФИО2 в ЕГРН, собственник земельного участка, право которого осуществляет Администрация, лишен возможности распоряжаться земельным участком на общих основаниях, в т.ч. передавать его в аренду или собственность на торгах.

При таких обстоятельствах заявленные истцом требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению. 

Несмотря на то, что право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано, право собственности ФИО2 получено по сделке, пороком которой было то, что отчуждаемый объект являлся самовольной постройкой, сделки по распоряжению которой ничтожны в силу ст. 168 и п. 2 ст. 222 ГК РФ. Поэтому наличие данного порока у сделки по отчуждению объекта недвижимости исключает возможность его приобретения по основанию, предусмотренному п. 2 ст. 223 ГК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования прокурора г.Нефтекамск в интересах неопределенного круга лиц, государства, муниципального образования - городского округа г.Нефтекамск к ООО «СпецЭнергоМонтаж-Плюс», к ФИО2 о признании ничтожным (недействительным) договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, о прекращении права собственности на объект незавершенного строительства, о погашении записи о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, о признании самовольной постройкой, о возложении обязанности снести самовольно возведенный объект незавершенного строительства удовлетворить.

Признать ничтожным (недействительным) договор купли-продажи от 07.02.2018 объекта незавершенного строительства, общая площадь застройки 111,3 кв.м, на земельном участке с кадастровым номером №, заключенный между ООО «СпецЭнергоМонтаж-Плюс» и ФИО2. 

Прекратить право собственности ФИО2 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №. Погасить запись о государственной регистрации права собственности и ФИО2 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № и запись о постановке объекта на государственный кадастровый учет. 

Признать вновь возведенный объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, самовольной постройкой. Обязать ООО «СпецЭнергоМонтаж-Плюс» ФИО2 за свой счет снести самовольно возведенный объект незавершенного строительства на земельном участке с кадастровым номером № и освободить его.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Башкортостан через Нефтекамский городской суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 30.08.2019 в 16-00 часов.

Судья А.А.Ханова