Дело № 2-1106/2021 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Йошкар-Ола 04 марта 2021 года

Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл в составе:

председательствующего судьи Смирнова С.А.,

при секретаре судебного заседания Спасибкиной Ф.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ПАО «Инград» о защите прав потребителя, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ПАО «Инград» с последующим уточнением в порядке ст. 39 ГПК РФ, просила взыскать денежные средства в размере 182 902 руб. 00 коп. в счет уменьшения цены договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ; взыскать денежные средства в счет уменьшения площади объекта долевого строительства в размере 104 457 руб. 78 коп.; признать недействительным пункт 6.4. договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ; взыскать неустойку за период с 21 ноября 2020 г. по дату вынесения судом решения в размере 74 973 руб. 33 коп. за каждый день просрочки; взыскать причиненный моральный вред в размере 50 000 руб. 00 коп., штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор № участия в долевом строительстве, в соответствии с которым ответчик принял на себя обязательство построить истцу жилое помещение проектной общей площадью 58,53 кв.м., проектной общей приведенной площадью 60,29 кв.м., проектной площадью комнат 31,31 кв.м., расположенной на 15 этаже с условным номером № в жилом доме по строительному адресу: 

<

адрес> Цена договора составляла 7 497 332 руб. 80 коп. из расчета 124 354 руб. 50 коп. за 1 кв. м. 

В то же время, согласно результатов проведенных измерений габаритных размеров помещений передаваемой ответчиком истцу квартиры № со стороны специалиста ООО «Главное Экспертное Бюро» ФИО2, общая площадь квартиры после завершения строительства составила: 10,8 + 10,7 + 1,8 + 3,3 + 17,2 + 13,7 + 3,9 х 0,5= 59,45 кв.м. Таким образом, общая приведенная площадь объекта долевого строительства уменьшилась по отношению к проектной на 0,84 кв.м.=60,29 - 59,45.

В силу п. 4.4, 4.6 договора долевого участия застройщик должен уменьшить цену договора на сумму равную 104 457,78 рублей (0,84 х 124354 руб. 50 коп.).

При приемке объекта долевого строительства истцом были выявлены недостатки, зафиксированные в акте осмотра от 26 июля 2020 г. 

26 сентября 2020 г. в адрес застройщика было направлено уведомление о приемке квартиры (объекта долевого строительства) по договору долевого участия и проведения строительно-технического исследования квартиры дольщика.

08 октября 2020 г. специалистом ООО «Главное Экспертное Бюро» ФИО2 было произведено строительно-техническое обследование объекта долевого строительства - 

<

адрес> по договору долевого участия.

Согласно заключению специалиста №, дефекты и недостатки в конструкции пола, стен, и заполнений оконных проемов квартиры № образовались в процессе строительно-монтажных работ и изготовления конструкций при строительстве жилого дома и являются производственными. Стоимость ремонтно-строительных работ по устранению производственных дефектов и недостатков в конструкциях пола, стен и заполнений оконных проемов 

<

адрес> составляет 182 902 руб. 00 коп. 

09 октября 2020 г. и 03 ноября 2020 г. в адрес застройщика былинаправлены претензии, в том числе с приложенной копией заключенияспециалиста № от ДД.ММ.ГГГГ (получена застройщиком 10 ноября 2020 г.), которые в добровольном порядке не удовлетворены.

В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель по доверенности и ордеру адвокат Григорян А.А. заявленные требования поддержали в полном объеме. 

Представитель ответчика ПАО «Инград» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, с их стороны представлены письменные возражения на исковое заявление, в котором просят согласно приведенным доводам отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме. 

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – ООО «Эксплуатационно-Управляющая компания «Наш дом» в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащем образом. 

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц на основании ст.167, 118 ГПК РФ.

Выслушав истца и ее представителя, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Правоотношения сторон по долевому строительству регулируются ГК РФ, Законом «О защите прав потребителей» и Законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», которые предусматривают защиту прав истца, как потребителя.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 названного Кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектным решением). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно от площади в основном и зависит ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Исходя из содержания статьи 19 Закона об участии в долевом строительстве, застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, переданный участнику долевого строительства объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком квартиры меньшей площади является отступлением от условий договора, предусматривающего характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер, и свидетельствует о наличии недостатка в предмете договора.

В соответствии с частью 9 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В силу части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве).

Положения статьи 29 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» также наделяют потребителя правом при наличии недостатков в переданном жилом помещении требовать соразмерного уменьшения цены договора.

Как усматривается из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Строй Бизнес Групп» (застройщик, в настоящее время правопреемник ПАО «Инград») и истцом ФИО1 (участником долевого строительства) был заключен договор № участия в долевом строительстве.

Предметом договора являлась двухкомнатная квартира, проектной общей площадью 58,53 кв.м., проектной общей приведенной площадью 60,29 кв.м., проектной площадью комнат 31,31 кв.м., расположенной на 15 этаже с условным номером 108 в жилом доме по строительному адресу: 

<

адрес> Цена договора составляла 7 497 332 руб. 80 коп. из расчета 124 354 руб. 50 коп. за 1 кв. м. 

По условиям договора застройщиком принято обязательство окончить строительство многоквартирного жилого дома в четвертом квартале 2019 года. 

Истец условия по настоящему договору исполнила надлежащим образом и оплатила в полном объеме цену объекта недвижимости по договору в размере 7 497 332 руб. 80 коп., что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ 

Согласно п. 4.4, п. 4.6 договора долевого участия, стороны пришли к соглашению, что цена договора подлежит изменению в случае изменения общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства.

В случае уменьшения общей приведенной пощади объекта долевого строительства по отношению к проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства, образовавшуюся разницу застройщик возвращает участнику долевого строительства в течение 20 дней после подписания акта приема-передачи объекта.

Согласно заключению специалиста № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Главное Экспертное Бюро» ФИО2, в объекте долевого строительства (

<

адрес>, имеются дефекты, недостатки и нарушения требований нормативно-технической документации, а также в результате проведенных измерений габаритных размером помещений квартиры №, общая площадь квартиры составила: 10,8 + 10,7 + 1,8 + 3,3 + 17,2 + 13,7 + 3,9 х 0,5= 59,45 кв.м., т.е. общая приведенная площадь объекта долевого строительства уменьшилась по отношению к проектной на 0,84 кв.м. = 60,29 - 59,45.

В пункте 6.4. договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ стороны пришли к соглашению, что в случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий настоящего договора и/или технических и градостроительных регламентов, проектной документации обязательных требований, приведшими к ухудшению качества объекта долевого строительства, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика только безвозмездного устранения недостатков в течение 40 (Сорока) дней с момента получения застройщиком письменного требования, положения подпунктов 2, 3 пункта 2 статьи 7 ФЗ-№ 214-ФЗ Закона не применяются.

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 76 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 от 23 июня 2015 г. предписано, что ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, пункт 2 статьи 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-I «О защите прав потребителей», статья 29 Федерального закона от 02.12.1990 № 395-I «О банках и банковской деятельности»).

Явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителя определен в части 4 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Из указанной нормы следует, что условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

В данном случае объект долевого строительства построен застройщиком с отступлением от условий договора, где в пункте 3.2 оговорена общая проектная площадь объекта долевого строительства, что в силу части 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ дает право потребителю защищать нарушенные права.

Таким образом, пункт 6.4 договора участия в долевом строительстве № участия в долевом строительстве является ничтожным.

В соответствии с п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ч. 1).

Поскольку имеет место быть явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей, подлежат применению последствия недействительности ничтожных условий сделки - договора долевого участия в строительстве.

Правовым последствием недействительности ничтожного условия сделки является неприменение судом при разрешении настоящего спора пункта 6.4 договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ 

Поскольку ответчик не исполнил свое обязательство о передаче истцу квартиры, соответствующей по площади условиям договора, суд приходит к выводу об удовлетворении требования о взыскании денежных средств в счет уменьшения площади объекта долевого строительства в размере 104 457 руб. 78 коп.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об участии в долевом строительстве обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Разрешая заявленные требования, основываясь на надлежащей оценке представленных доказательств, руководствуясь положениями статей 7 Закона об участии в долевом строительстве, установив наличие существенных строительных недостатков, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований об уменьшении покупной цены договора участия в долевом строительстве на 182 902 руб. 00 коп. 

При этом, суд признает в качестве допустимого доказательства заключение специалиста № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Главное Экспертное Бюро», на основании которого установлено несоответствие объекта долевого строительства условиям договора от ДД.ММ.ГГГГ, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов. Стоимость ремонтно-восстановительных работ, материалов и сопутствующих затрат, необходимых для устранения выявленных недостатков составляет 182 902 руб. 00 коп. 

В свою очередь ПАО «Инград» не представил суду доказательств в порядке ст. 56 ГПК РФ того, что какие либо дефекты, недостатки в нарушении требований нормативно-технической документации, а также в части неправильных замеров площади квартиры истца отсутствуют. 

Бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (пункт 4 статьи 13, пункт 5 статьи 14, пункт 5 статьи 23.1, пункт 6 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, статья 1098 ГК РФ).

Поскольку претензии истца 09 октября 2020 г. и 03 ноября 2020 г. получены ответчиком 10 ноября 2020 г. и оставлены без удовлетворения, суд на основании п. 5 ст. 28 Закона «О защите прав потребителей» взыскивает с ответчика неустойку за период с 21 ноября 2020 г. по 04 марта 2021 г. (по дату вынесения решения судом), размер которой уменьшает по заявлению ответчика на основании ст. 333 ГК РФ до 37 000 руб. 00 коп. 

Судом принимается во внимание вину ответчика в нарушении срока исполнения обязательства по договору, период просрочки, отсутствие каких-либо серьезных неблагоприятных последствий для истца из-за просрочки исполнения обязательств ответчиком по передаче квартиры в собственность.

Поскольку действиями ответчика связанными с ненадлежащим исполнением обязательство по договору долевого участия в строительстве истцу причине моральный вред, суд взыскивает с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в сумме 2 000 руб. 00 коп.

Судом также установлено, что в добровольном порядке требования истца ответчиком не были выполнены, в связи с этим на основании п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» возлагает на ответчика обязанность по уплате истцу штрафа, размер которого снижается по заявлению ответчика в связи с несоразмерностью до 80 000 руб. 00 коп. 

Учитывая, размер удовлетворенных исковых требований, требования п. 1 ч. 1 ст. 333.19 НК РФ, ст. 103 ГПК РФ подлежит взысканию госпошлина в доход муниципального образования «Город Йошкар-Ола» с ответчика в размере 6 743 руб. 60 коп. 

Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ПАО «Инград» о защите прав потребителя удовлетворить частично. 

Признать недействительным пункт 6.4 договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ООО «СтройБизнес Групп» (в настоящее время правопреемник ПАО «Инград») и ФИО1.

Взыскать с ПАО «Инград» в пользу ФИО1 стоимость ремонтно-строительных работ по устранению производственных дефектов и недостатков в размере 182 902 руб. 00 коп., стоимость в счет уменьшения площади объекта долевого строительства в размере 104 457 руб. 78 коп., неустойку в размере 37 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 2 000 руб. 00 коп., штраф в размере 80 000 руб. 00 коп. 

В остальной части иска отказать. 

Взыскать с ПАО «Инград» в доход муниципального образования городского округа «Город Йошкар-Ола» государственную пошлину в размере 6 743 руб. 60 коп. 

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Марий Эл путем подачи апелляционной жалобы через Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья С.А. Смирнов

Мотивированное решение 

составлено 12 марта 2021 г.