Дело №2-104/2024 УИД: 31RS0022-01-2023-004924-85

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

«22» мая 2024 года гор. Белгород

Свердловский районный суд г.Белгорода в составе 

председательствующего судьи Камышниковой Е.М. 

при секретаре Грековой Д.Е.

с участием истцов ФИО1 и ФИО2 и их представителя ФИО3

ответчика ФИО4 и его представителя ФИО5

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 в своих интересах и интересах несовершеннолетней ****** года рождения, ФИО2 в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ****** года рождения к ФИО4 о взыскании стоимости устранения недостатков,

установил:

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО4 в своих интересах и интересах своих малолетних детей о взыскании стоимости устранения недостатков в приобретенном у ответчика по договору купли-продажи жилом доме, указав в обоснование, что 01 сентября 2021г. между ними и ответчиком заключен договор купли-продажи земельного участка общей площадью 498 кв.м (кадастровый номер *******) и расположенного на нем жилого дома общей площадью 102,1кв.м (жилой площадью 46,2 кв.м, состоящей из 3 комнат- с кадастровым номером *******), расположенные в ******* за 2 450 000 руб., из которых 1 750 000 руб. оплачены за счет кредитных средств, а остальная часть с использованием материнского капитала. Право собственности на 48/50 доли данного дома зарегистрировано за ФИО2 и ФИО1 как общая долевая собственность (номер гос.регистрации 36:16:0101007:5018-36/083/2021-5,03.09.2021) и по ******* за несовершеннолетними детьми (*******

Согласно договору продавец гарантировал, что жилой дом лишен недостатков, в т.ч. неоформленных перепланировок и скрытых недостатков, которые покупатель не мог увидеть при осмотре объекта перед покупкой. Индивидуальный жилой дом передается в собственность покупателей в надлежащем состоянии, необходимом для его использования по назначению.

Однако, при эксплуатации дома семьей Х-вых в нем были выявлены недостатки в виде многочисленных трещин в несущих стенах и межэтажном перекрытии, что исключает оклейку стен обоями, с потолка осыпается краска и шпаклевка; выявлено отсутствие герметизации окон и дверей, что влияет на температурный режим в жилых помещениях; проявилось провисание и нарушение прочности межэтажного перекрытия, что исключает пользование мансардным помещением вообще, из-за опасности обвала. Электрическая проводка проложена с грубейшими нарушениями СП, особенно в бытовых помещениях (ванная, туалет), что опасно для жизни проживающих из-за возможного замыкания вследствие постоянного нахождения во влажной среде. В строении имеются недостатки и в отделочных работах. Все недостатки были выявлены специалистами экспертной организации ИП ФИО6 Согласно произведенной специалистами смете устранения недостатков необходимо 2886115,20 руб., которые истцами и были заявлены в иске. Однако в ходе рассмотрения дела в суде была назначена судебная строительная экспертиза по итогам которой истцы заявили о взыскании в их пользу с ФИО4 в общей сложности 4 800 000 руб. (по 2400000 в пользу каждого и несовершеннолетних детей).

В судебном заседании истцы и их представитель настаивали на заявленных уточненных требованиях, утверждая, что они договор расторгнуть не могут, так как личных средств на приобретение дома у них нет, в случае расторжения договора и возврата им определенной суммы продавцом, им придется эти средства возвратить банку и оформлять ипотечный кредит на условиях, которые существуют в настоящее время, то есть с более высокой процентной ставкой, нежели это было на момент приобретения ими дома у ФИО4, нынешние условия банка для их семьи неприемлемы и поэтому они используют свое право на взыскание с продавца стоимости устранения выявленных недостатков.

Ответчик ФИО4 и его представитель требования не признали, не оспаривая наличие установленных, в том числе экспертным путем, недостатков в конструкции жилого дома, который был продан ФИО4 супругам ФИО7, полагают, что установленные недостатки являются существенными, а поэтому в соответствии со ст.475ГК РФ истцы могут требовать только расторжения договора с возвратом сторон в первоначальное положение. Просят требования истцов оставить без удовлетворения в полном объеме.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Процессуальным законом в качестве общего правила закреплена процессуальная обязанность каждой из сторон доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ).

Предъявляя указанные требования, покупатели, сослались, в том числе, на Закон о защите прав потребителей, однако, в рамках судебного разбирательства не были опровергнуты доводы ответчика ФИО4 о том, что три дома, заказчиком строительства которых он являлся, были построены в с.Новая Усмань для него и его родственников, а поэтому на правоотношения сторон в рамках заключенного договора купли-продажи не распространяются положения Закона о защите прав потребителей, так как продавец заключил договор в качестве физического (частного) лица. 

В соответствии с п.п. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицам на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении имущества.

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором. Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктами 1, 2 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации Российской Федерации предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу ст.475 ч 1 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

А согласно ч.2 ст.475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству недвижимого имущества (обнаружения неустранимых недостатков, которые не могли быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

В соответствии с пунктом 1 ст.476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Как установлено судом, по договору купли-продажи от 01 сентября 2021г. супруги Х-вы приобрели у ФИО4 принадлежащий ему на праве собственности земельный участок общей площадью 498 кв.м (кадастровый номер *******) и расположенный на нем жилой дом с жилой мансардой общей площадью 102,1кв.м (жилой площадью 46,2 кв.м, кадастровым номером *******), расположенные в с******* за 2 450 000 руб., из которых 1 750 000 руб. оплачены за счет кредитных средств, а остальная часть с использованием материнского капитала. Право собственности на 48/50 данного дома зарегистрировано за ФИО2 и ФИО1 (номер гос.регистрации *******) и по ******* за несовершеннолетними детьми *******) - (л.д. 18-36 т.1).

Согласно п.3.2 договора (т.1 л.д.20) продавец гарантирует, что отчуждаемый объект (индивидуальный жилой дом) лишен недостатков, в том числе неоформленных перепланировок и скрытых недостатков, которые покупатель не мог увидеть при осмотре.

Во время эксплуатации указанного дома истцами обнаружены перечисленные в иске недостатки. 

Из представленного истцом заключения эксперта ИП ФИО6 №28/03/23 от 28.03.2023 в доме установлены трещины в несущих стенах и железобетонных плитах перекрытия первого этажа из-за недостаточной толщины фундамента дома ( при уровне промерзания почвы в Воронежской области на глубину 120 см фундамент заложен на глубину 95 см); нарушение теплоизоляции дома в местах соприкосновения армопояса и кладки несущих стен и в месте примыкания кровли к внешним стенам, что является нарушением требований ГОСТ 30494-2011 «Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещении» и СП 50.133302012 «Тепловая защита зданий»; наблюдается провисание перекрытия между первым этажом и мансардой; нарушены нормативы при прокладке электросетей в результате чего, в бытовых помещениях (туалете, ванной комнате) периодически происходит искрение розеток и как следствие создается пожароопасная и опасная для жизни членов семьи обстановка. Экспертизой (которая исходила из того, что продавец является застройщиком) было установлено, что в объекте недвижимости имеются недостатки, выражающиеся в несоответствии СП, СНиП и ГОСТам, но устранимые, перечень и объем которых приведен в заключении. (т.1 л.д.75-78).

Не согласившись с выводами представленного истцами заключения, ответчик заявил о назначении судебной экспертизы, которая была поручена и проведена ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы», согласно выводам которой, изложенным в заключении №7449/6-2-23 от 22.03.2024 в приобретенном супругами Х-выми у ФИО4 жилом доме действительно имеется ряд скрытых недостатков, перечень и объем которых приближен к установленным ИП ФИО6 недостаткам. 

Согласно произведенному специалистами ЭУ «Воронежский центр экспертизы» локальному сметному расчету в рамках экспертного исследования №274/24 от 23.04.2024 для устранения выявленных недостатков с учетом сложившихся на дату проведения экспертизы рыночных цен на строительные материалы и работы необходимо 4 862 630 руб., основные затраты связаны с разбором и новым монтажом кровли и перекрытия между мансардой и первым этажом дома и оборудованием армопояса.

Специалисты и при проведении досудебной экспертизы и судебной экспертизы пришли к выводу, что выявленные недостатки строительных конструкций являются скрытыми, имели место быть на момент заключения договора купли-продажи и не являются результатом эксплуатации жилого дома с 2021 по 2023 г., при этом специалистами приведены ГОСТ И СП, при соблюдении которых строительный объект не требовал бы безотлагательных мероприятий по приведению его в безопасное состояние для его использования семьей, в которой двое малолетних детей, указывая, что эти недостатки устранимые.

Представитель ответчика, не соглашаясь с выводами судебной экспертизы и экспертного исследования, заявил о проведении повторной судебной экспертизы, в обоснование указывал, что экспертное заключение не содержит сведений об уровне подготовки эксперта, о поверке инструментов, использованных при осмотре объекта. В соответствии со ст.87 ГПК РФ в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам. 

Учитывая, что указанное экспертное заключение содержит полные, подробные, ясные и обоснованные ответы на все поставленные в определении суда вопросы, содержание которых было сформулировано с учетом пожеланий сторон, содержат подробное описание, выводы, фотоиллюстрации, не содержат разночтений и противоречий, экспертизы проведены специалистами в области строительства, оснований сомневаться в квалификации эксперта и правильности его расчетов и выводов не имеется основания для повторной экспертизы не усмотрены, а заявленные стороной ответчика основания для назначения повторной экспертизы не предусмотрены указанной нормой закона.

.Кроме этого, представленное истцом заключение и заключение судебной экспертизы имеют приближенно одинаковые выводы о перечне и объеме недостатков в спорном жилом объекте, суд принимает указанные доказательства как допустимые, поскольку приведенные в них исследования и выводы мотивированы, даны опытными в области строительства специалистами (подтверждается приложенными к экспертному заключению дипломами и свидетельствами) при непосредственном личном обследовании конструкций дома с использованием измерительных приборов, сведения о поверках которых приведены в заключении (в достоверности данных сведений у суда нет оснований сомневаться, так как эксперты предупреждены об ответственности за заведомо недостоверные сведения, а ответчик ссылаясь на отсутствие в заключении копий документов о поверках, не привел доказательств обратному), заключение судебной экспертизы оформлено надлежащим образом, соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, научно обосновано, выводы эксперта представляются суду ясными и понятными. Экспертное исследование полностью соответствует требованиям гражданско-процессуального закона и ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», удостоверено подписью проводившего его эксперта, стаж работы и квалификация которого, не вызывает у суда сомнений в части компетенции, и скреплено печатью учреждения, в котором оно проводилось. 

Суд, оценивая заключение судебной экспертизы и заключения о стоимости устранения выявленных недостатков в соответствии с положением ст. 67 ГПК РФ, приходит к выводу, о том, что данные доказательства по делу в совокупности с иными доказательствами являются относимыми и допустимыми.

Кроме этого, в судебном заседании ответчиком было заявлено, что он готов обсудить вопрос с истцами о замене спорного жилого дома на аналогичный объект без недостатков в том же населенном пункте, что расценивается судом как признание ответчиком факта наличия в жилом доме недостатков, препятствующих его эксплуатации по назначению в соответствии с установленным общепринятым его назначением.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства было установлено наличие скрытых дефектов строительного объекта (жилого дома) на момент заключения между сторонами договора купли-продажи. Размер устранения недостатков стороной ответчика не оспорен.

Как следует из выводов специалистов стоимость работ по устранению выявленных недостатков в два раза превышает цену договора, однако при анализе объема указанных работ очевидно усматривается, что эти недостатки не являются существенными, а стоимость сложилась, исходя из инфляции цен на строительные и отделочные материалы, а поэтому требования истцов о возмещении им стоимости устранения недостатков объекта недвижимости подлежат удовлетворению, при этом затраты истцов в соответствии со ст.15 ГК РФ судом принимаются с учетом разъяснений, содержащихся в п.13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 о том, что при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). Если для устранения повреждений имущества истца использовались или будут использованы новые материалы, то за исключением случаев, установленных законом или договором, расходы на такое устранение включаются в состав реального ущерба истца полностью, несмотря на то, что стоимость имущества увеличилась или может увеличиться по сравнению с его стоимостью до повреждения. Размер подлежащего выплате возмещения может быть уменьшен, если ответчиком будет доказано или из обстоятельств дела следует с очевидностью, что существует иной более разумный и распространенный в обороте способ исправления таких повреждений подобного имущества. Оценивая указанные доказательства, суд приходит к выводу, что обнаруженные недостатки являются устранимыми, их объем по сравнению с объектом в целом является не существенным, а поэтому доводы ответчика о необходимости применения последствий ч.2 ст.475 ГК РФ отклоняются судом.

Ответчик не представил допустимых доказательств, которые бы опровергли выводы о стоимости устранения недостатков либо о возможности устранения их менее затратным способом, а поэтому заявленная истцами в уточненном иске сумма подлежит взысканию с ответчика.

ФИО1 заявил требования в своих интересах и несовершеннолетней ******), а ФИО2 в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ******), так как жилой дом у ФИО8 приобретался супругами Х-выми и их несовершеннолетними детьми, интересы которых при заключении сделки представляли их родители (ФИО1 и ФИО2). Согласно выписке из Реестра недвижимости 48/50 доли в жилом доме зарегистрировано как общая долевая собственность супругов, а по 1/50 за несовершеннолетними детьми супругов. Разрешая данные требования, суд исходит из разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 №22, согласно которым в случае, если собственником жилого помещения (доли) является несовершеннолетний, права и обязанности по распоряжению этой недвижимостью несут его родители (ст. 21, 26, 28 ГК РФ и ст. 56, 60, 64 СК РФ), а поэтому учитывая, что доля супругов в общем имуществе в соответствии с Семейным кодексом признается равной, требования истцов о взыскании с продавца в пользу каждого с учетом интересов несовершеннолетних сособственников по 50% стоимости устранения недостатков приобретенной ими недвижимости подлежит удовлетворению.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд- 

р е ш и л:

Удовлетворить исковые требования ФИО1 в своих интересах и интересах несовершеннолетней ******, ФИО2 в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ****** к ФИО4 о взыскании стоимости устранения недостатков. 

Взыскать с ФИО4 (паспорт *******) в пользу ФИО1 (паспорт *******) и несовершеннолетней ******, интересы которой представляет ФИО1, в счет возмещения материального ущерба 2 400 000 руб.

Взыскать с ФИО4 (паспорт *******) в пользу ФИО2 (паспорт *******) и несовершеннолетнего ******, интересы которой представляет ФИО2, в счет возмещения материального ущерба 2 400 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Белгородский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения путем подачи апелляционной жалобы через Свердловский районный суд г. Белгорода.

Мотивированное решение изготовлено 29 мая 2024г.

Судья - *******

******* 

*******